Президент ГУД Николай Казанский: «За BIM – будущее»

В сентябре 2017 года на XV ежегодном Съезде членов НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» Николай Казанский был выбран на должность президента ГУД. Какие тенденции рынка недвижимости России станут определяющими в ближайшей перспективе? Станут ли технологии информационного моделирования инструментом повышения эффективности в девелопменте? Как BIM применяется на практике в области эксплуатации и управления недвижимостью? На эти и другие вопросы Николай Казанский рассказал в интервью нашему изданию. 

de280c5c1156c45076820bc86edd4b2c.jpg

— Николай Владиславович, как чувствует себя рынок коммерческой недвижимости России в текущих условиях?

— 2017 год отличается минимальным вводом новых объектов за последние несколько лет во всех секторах коммерческой недвижимости — офисной, складской, ритейла. Но в глобальном тренде состояние рынка улучшается. Дело в том, что в последние 10–15 лет ввод новых объектов в России был намного выше, чем в развитых странах. Можно сказать, что практически вся коммерческая недвижимость была построена в этот период, так что она новее, чем в большинстве стран Европы.

Во втором полугодии текущего года намечается положительная тенденция в отношении ряда макроэкономических и деловых показателей: увеличивается ВВП, растет промышленное производство и реальные доходы населения, со второго квартала увеличивается оборот розничной торговли. Важнейшими событиями в России в следующем году станут президентские выборы и чемпионат мира по футболу, который впервые пройдет в нашей стране.

На основе всех этих предпосылок мы прогнозируем на рынке коммерческой недвижимости тренд «осторожного роста». И если он продолжится, то в перспективе можно ожидать роста ставок аренды в торговом и офисном сегментах, анонсирования и начала реализации новых проектов — сначала в столицах, а затем и в регионах. В целом потребность в качественных объектах в жилом и коммерческом сегментах остается высокой, еще большая потребность ощущается в инфраструктурных проектах.

— Следствием новых реалий становится усиление конкуренции на рынке коммерческой недвижимости. Есть ли сегодня инструменты, позволяющие повысить эффективность работы девелопера?

— Действительно, сегодняшний день немыслим без современных технологий. Кроме прочего, меняются и подходы в области эксплуатации и управления недвижимостью. Чтобы соответствовать ожиданиям и нуждам своих заказчиков, необходимо оптимизировать процессы на каждом этапе: проектирования, строительства и эксплуатации объекта коммерческой недвижимости. Одним из инструментов становятся технологии информационного моделирования.

Пока BIM традиционно ассоциируется с проектированием. Это понятно, ведь технология выросла из САПРа: сегодня вся проектная документация выполняется в трехмерном виде. Плюсы этой технологии всем известны: она позволяет упростить и ускорить работу проектировщиков, повысить ее качество и свести к нулю все коллизии проекта еще до начала строительства.

Еще более актуальна информационная модель объекта на этапе стройки, поскольку она может быть привязана к календарному графику, динамике выполнения отдельных видов строительных работ, объемным, качественным и стоимостным показателям. Фактически создается некий сценарий стройки, что дает возможность получить аналитические справки по потребности в материалах, загрузке техники и оборудования, логистике строительных материалов и т. д. Такой подход дает весомые результаты: повышается эффективность управления строительным проектом, предотвращаются риски, влияющие на сроки и стоимость его реализации. Завысить смету, а также скрыть отставание в темпах строительства при таком подходе просто невозможно.

Для девелоперов наиболее актуальны возможности применения BIM на этапе эксплуатации объектов. Эксплуатационная модель в 3D позволяет аккумулировать всю информацию об объекте, включая данные о фактическом положении конструктивных элементов и инженерных систем. В нее сведены названия, марки, спецификации и другая важная информация обо всем инженерном оборудовании. Благодаря этому система фиксирует, когда было установлено оборудование, каковы его гарантийные сроки, кто несет за него ответственность, когда должно проводиться очередное техническое обслуживание и т. д. Эти данные становятся основой эффективного планирования текущих и капитальных ремонтов или реконструкции, что заметно снижает затраты на обслуживание здания.

b0f441ea67d0fe3f72d585142426381b.jpg

В целом преимущества BIM по сравнению с традиционными подходами очевидны. Эта технология экономит средства на всех стадиях жизненного цикла здания, позволяя участникам процесса строительства и эксплуатации объекта работать с единой информационной моделью, дающей максимум информации об объекте. Проектировщики, строители, управляющие компании получают возможность максимально эффективно взаимодействовать, опираясь на единый источник актуальных данных. BIM уже оценили многие девелоперы, и в будущем интерес к ним со стороны частных заказчиков будет только расти, поскольку эти технологии позволяют построить любой объект — жилой, промышленный или коммерческий — быстрее и качественнее. Но, повторюсь, наибольшего эффекта от применения BIM­технологий можно достичь, только если использовать этот инструментарий на всех этапах жизненного цикла объекта строительства.

— Преимущества понятны. Но насколько популярна сегодня технология BIM среди российских девелоперов?

— Точные цифры назвать сложно — Росстат такую статистику не ведет. Конечно, данная практика наиболее распространена в Московском регионе и Санкт-Петербурге. Степень проникновения технологии информационного моделирования здесь составляет 10–15 %. Отмечу, что пока это в большей мере касается проектирования, на других этапах данный показатель ниже. В регионах цифры пока не впечатляют, хотя отдельные примеры все же имеются.

Кстати, чтобы восполнить эту «статистическую лакуну», в настоящее время региональные представительства РГУД проводят первый всероссийский опрос участников рынка, касающийся использования BIM. Наша цель — исследовать рынок и получить обратную связь, понять, сколько в России компаний, владеющих технологией, чего они достигли, с какими проблемами сталкиваются. Приглашаем всех участников строительного рынка принять самое активное участие в нашем исследовании.

— Что нужно сегодня для популяризации BIM-практик?

— Для начала необходимо как минимум провести работу с застройщиками и девелоперами, объяснить, для чего им нужен BIM. Соответственно, они должны выбирать компании-проектировщиков, занимающихся BIM, которых на рынке становится все больше, и строительные компании, которые будут использовать эту модель для работы, а не пользоваться только бумажным носителем. После освоения строителями технологии информационного моделирования можно передавать модель в эксплуатацию. Проще всего делать это на объектах недвижимости коммерческого назначения: офисах, торговых центрах, гостиницах.

8f6cdd9b035418a49feaeda080e43e6b.jpg

Есть еще одно условие: чтобы технологии информационного моделирования стали повседневной практикой участников рынка, необходима консолидация профессионального сообщества. Все разрабатываемые документы, которые призваны оформить и отрегулировать российское BIM, должны проходить серьезную проработку и обсуждение грамотными и владеющими предметом специалистами. Пока такое сообщество только формируется в рамках рабочей группы Минстроя России по вопросам внедрения BIM-технологий.

— Что делает РГУД для распространения технологий информационного моделирования?

— Для развития информационного моделирования в строительстве и продвижения технологии при Российской гильдии управляющих и девелоперов был создан специальный экспертный совет. Его задачи — знакомить рынок с этой технологией, объяснять ее преимущества и вырабатывать стандарты работы с учетом потребностей участников рынка. Планируем взаимодействовать с Минстроем России, профессиональными сообществами, профильными вузами, органами региональной власти, экспертизы и стройнадзора. Надеемся на поддержку и опыт компаний — лидеров рынка недвижимости. Одна из целей совета — показать истории успеха компаний, которые пользуются BIM, отдельные проекты и даже людей. Выводы пусть каждый делает сам.

— Может, уже сформулированы какие-то конкретные шаги?

— Да, мы выделили для себя несколько основных направлений. Первое — это образование. К сожалению, сегодня мало специалистов, которые после института могли бы прийти в современную проектную организацию и соответствовать ее стандартам. Совместно с профильными вузами мы будем готовить образовательные программы или дополнения к существующим, чтобы компании не тратили время и деньги на переподготовку молодых кадров.

Следующая тема — квалификация. Потенциальный заказчик должен обладать объективной и независимой оценкой компетенции исполнителя. Например, участник тендера утверждает, что владеет инструментами работы в BIM, предоставляет какие-то сертификаты, лицензии на программное обеспечение и пр., но зачастую оказывается, что в штате компании — несколько человек, компьютер и учебник по BIM, скачанный в интернете. С таким субподрядчиком заказчик теряет время, деньги, рискует своей профессиональной репутацией. Поэтому мы планируем по аналогии с другими продуктами РГУД (GREEN ZOOM) сделать аттестацию, условно стандарт BIMREADY, организовать квалификационные экзамены, чтобы было понятно, каким критериям соответствует организация.

И последний пункт — разработка регламентирующих документов, BIM-стандарта, где будет описано взаимодействие заказчиков, проектировщиков, строителей и девелоперов. Мы разработаем такой документ и бесплатно выложим на электронную площадку, которую создадим для работы экспертного совета. Также есть планы, связанные с иностранным сотрудничеством и взаимодействием с госорганами.

– Российская гильдия управляющих и девелоперов поддержала идею проведения Всероссийского открытого конкурса «BIM-технологии». Почему?

— Как я сказал выше, одна из наших задач — продвижение технологии информационного моделирования на российском рынке. Инициатива ИД «Строительный Эксперт» по организации Всероссийского открытого конкурса с международным участием «BIM-технологии» как нельзя более подходит для реализации этой цели. В ходе первого конкурса, который с успехом завершился летом 2017 года в Москве, приняли участие более ста компаний, продемонстрировавшие лучшие практики BIM-технологий в России. Конкурс проходил при участии Общероссийской общественной организации «Деловая Россия» и при поддержке Минстроя России, Правительства Московской области, а также других государственных и общественных организаций. Считаем, что подобная совместная работа профессионального сообщества, представителей органов исполнительной и законодательной власти и экспертов-практиков станет хорошим толчком для развития не только технологии, но и рынка недвижимости в целом. Именно поэтому было решено поддержать этот конкурс, который, как мы надеемся, объединит усилия всех заинтересованных участников рынка для создания единой технологической BIM-платформы и национальных BIM-стандартов.

— Каковы, на ваш взгляд, перспективы дальнейшего развития BIM-технологий на российском рынке недвижимости?

— BIM охватывает все этапы девелопмента, начиная с проектирования и заканчивая эксплуатацией здания, то есть касается практически всех компаний — членов РГУД. Думаю, подобные технологии — это естественное развитие рынка, за BIM — будущее. Информационная модель позволяет получать всю информацию о состоянии объекта, а значит, у девелопера появляется больше возможностей сделать управление и эксплуатацию здания более эффективными. Сегодня BIM— это не только показатель уровня профессионализма отдельно взятой управляющей компании, но и новый шаг к развитию рынка в целом. И этот шаг нужно сделать.

Людмила Изъюрова,
Москва

Комментарии