Белгородский феномен

Евгений Савченко, губернатор Белгородской области, вновь возглавил пятерку лучших региональных руководителей Национального рейтинга губернаторов за июль-август 2017 года. Пятерка лидеров остается неизменной с марта 2017 года.

Впрочем, имя белгородского губернатора не выходит из топовых имен десятилетиями, и активная смена губернаторских старожилов обходит его стороной – преимущественно, благодаря успешной реализации градостроительных программ, начатых еще в 90-е годы прошлого столетия и подбору эффективных государственных менеджеров.

Рассказ о «белгородском феномене», а так часто называют ситуацию в этом субъекте Федерации, любопытен еще и сточки зрения роли личности в истории. Ведь у «весов» рейтинга есть и обратная чаша – лидеры, оказавшиеся в конце списка. Так, например, руководитель Омской области, имея колоссальный промышленный потенциал и 2 миллиона населения, где областной центр – фактически индустриальная столица «Газпром нефти», оказался на 85 месте с годовым вводом жилья чуть более 700 тысяч метров квадратных и благоустройством города, преимущественно, за счет «Газпрома». Тогда как Белгородская область при 1,5 млн человек жителей вводит по 1,5 млн квадратных метров, из которых почти две три – индивидуальное. Свой дом – абсолютный приоритет градостроительной политики региональных властей.

Итак, этой осенью Евгения Савченко избрали на новый срок. Как было отмечено в публикации ИА «REGNUM» накануне выборов: «… Его доминирование абсолютно и, по единодушному мнению, результаты выборов предрешены. При этом легитимность предвкушаемой победы также мало кто из экспертов ставит под сомнение: Евгений Степанович действительно располагает значительной поддержкой избирателей, чему не очень мешает даже пресловутый «эффект усталости» от его долгого нахождения у власти. Хорошую медийную реакцию вызвала настоятельная рекомендация Евгения Савченко изучать материалы блогера Варламова, в той части, которая касается строительства и благоустройства жилья в Финляндии. Благоприятно была воспринята информация о возможном распространении, вслед за Москвой, на Белгородскую область программы реновации».

В 2016 году бывший заместитель губернатора области Николай Калашников, фактически бессменный куратор жилищного строительства в регионе на протяжении последних лет 20 подвел некоторые итоги работы областной администрации за годы реформ стройкомплекса: «… Наиболее значимым достижением жилищного строительства в области за последние одиннадцать лет является неуклонный рост показателей ввода жилья. За 2004–2015 годы общий объем ввода жилья увеличился в два раза, а ввод индивидуальных жилых домов возрос в 3,2 раза. За последние одиннадцать лет введено в эксплуатацию 13,5 миллионов квадратных метров жилья».

Николай Калашников отметил, что в 2015 году достигнут рекордный для области показатель по вводу жилья, который составил 1 миллион 554 тысячи квадратных метров.

Отметим, что общая численность населения области – чуть более полутора миллиона человек, из жителей городов – чуть более миллиона. Фактически область вышла на заветные показатели – 1 метр вводимого жилья на одного жителя.

«Строительная отрасль сегодня на подъеме – я имею ввиду объемы строительных работ, которые фиксирует беспристрастная статистика. Они у нас к уровню прошлого года выросли не менее чем на 15%. Мы занимаем в ЦФО традиционно 3-4 место после Москвы и Московской области по объемам строительных работ, по объемам вводимого жилья. По индивидуальному жилищному строительству мы – одни из лидеров в Российской Федерации", – сказал губернатор области в поздравлении строителям в этом году.

Белгородский феномен. Начало.

История «феномена» началась практически сразу с «реформами» страны. В 1994 году государственная власть региона не ослабила бразды управления градостроительной отраслью, но пошла по новому пути, создав «Белгородский областной фонд поддержки индивидуального жилищного строительства». К 2005 году фонд обеспечил новоселье в своих домах 30 тыс. семей белгородцев. При поддержке фонда было построено 3,5 млн. кв. метров индивидуального жилья с полным инженерным обеспечением и благоустройством.

В 2003 году по инициативе губернатора области и под руководством начальника департамента строительства, транспорта и ЖКХ Белгородской области Николая Калашникова была разработана и утверждена новая стратегия жилищного строительства. Для её реализации уже к 2006 году в собственность Белгородской ипотечной корпорации под индивидуальное жилищное строительство было приобретено около 13 тыс. гектаров земельных массивов, на которых сформировали около 80 микрорайонов индивидуальной жилой застройки (это более 30 тыс. участков).

Каждый работающий житель Белгородской области, желающий построить дом, независимо от жилищных условий, имеет возможность приобрести в собственность земельный участок под ИЖС размером 15 соток практически бесплатно, только компенсируя затраты области на его оформление и регистрацию. Подведение инженерных коммуникаций к участкам ведется опережающими темпами.

Но самая главная проблема - это финансовая поддержка, особенно бюджетников. Как отметил губернатор области для этой категории граждан кооперативы - единственная возможность построить свой дом. Для этого в области власти создали кредитный потребительский кооператив граждан «Свой дом», имеющий филиалы по всей территории области. Членами кооператива могут стать работники бюджетной сферы, молодые семьи до 35 лет, работники предприятий, организаций всех форм собственности при уплате предприятием компенсации бюджетных затрат в размере 50 тыс. рублей.

Минимальная сумма первоначального взноса в кооператив — 50 тыс. рублей, максимальная —300 тыс. рублей. Срок накопления паевого накопительного взноса — от 3 месяцев до 5 лет. При этом начисляется премия:
1-й год — взнос плюс премия в размере инфляции;
2-й год — взнос плюс размер инфляции и 5 % годовых;
3-й год — взнос плюс премия в размере инфляции и 10 % годовых.

Объем кредита составит удвоенную сумму личного взноса, например: взнос составил 300 тыс. рублей, кооператив предоставит кредит на сумму 600 тыс. рублей, в итоге член кооператива получает 900 тыс. рублей на строительство дома.
Погашение кредита осуществляется под один процент годовых в течение 7 лет или в течение 10 лет, но последние три года — под 7 % годовых. Так как кооператив самостоятельно не может обеспечить полный объем финансирования, разницу компенсирует областной бюджет.

Для частных застройщиков архитекторы разработали различные проекты. Областная администрация выпустила каталоги типовых проектов с полной информацией о стоимости строительства и применяемых материалах.

Еще одним направлением стало создание строительных сберегательных кооперативов (ССК) на крупных предприятиях области. Региональным правительством были разработаны три основные организационно-финансовые схемы по созданию ССК при поддержке предприятий.

Суть первой схемы заключается в следующем. Работники предприятия вступают в кооператив и вносят паевой накопительный взнос в объеме 200-500 тыс. рублей. В свою очередь, предприятие оказывает кооперативу временную финансовую помощь для предоставления займов работникам. Эти средства получаются застройщиками в течение первых 3-4 лет работы ССК. ССК выдаёт заём участникам в размере 400 тыс. - 1 млн рублей под 3-5% годовых и сроком от 5 до 15 лет, возвращая паевой накопительный взнос.

Строительство индивидуального жилого дома осуществляется работником предприятия - членом кооператива самостоятельно либо с привлечением подрядных организаций. Главной финансовой проблемой ССК на первом этапе его деятельности является кассовый разрыв, вызванный массовой выдачей займов участникам кооператива. Этот разрыв может покрываться предприятием за счёт собственных или заёмных средств. Соотношение накопительной и заёмной частей средств на строительство жилых домов устанавливается ССК самостоятельно.

Вторая схема основана на предоставлении предприятием кредитных средств ГУП «Белгородский областной фонд поддержки ИЖС» под 5% годовых в рублях сроком на 8 лет с одновременным предоставлением списков застройщиков. В свою очередь, Фонд ИЖС в соответствии с действующим порядком финансирования выделяет этим работникам предприятия займы на такой же срок и с аналогичной процентной ставкой. При возврате застройщиками полученных заёмных средств фонд поддержки ИЖС поэтапно возвращает их предприятию.

Третий механизм строительства жилья подразумевает, что предприятие самостоятельно строит жильё и реализует его своим работникам. При этом жильё, в зависимости от решения руководства предприятия, может предоставляться на различных условиях: безвозмездно, с частичной оплатой или с рассрочкой оплаты на различные сроки. Кроме того, предприятие может привлекать к строительству жилья самих работников, выдавая им денежные займы в объёме 1 млн руб. сроком на 8 лет под процентные ставки либо без них.

Правительство области содействует деятельности кооперативов, взяв на себя ответственность за комплексное благоустройство новых микрорайонов корпоративной жилищной застройки.

«Новая жизнь» Белгородского феномена

Недавно жилищная программа получила новый импульс – проект «Новая жизнь» для обеспечения жильем молодых специалистов и членов их семей

Модель обеспечения заключается в следующем. Квартиры средней площадью 30 квадратных метров строятся «под ключ», стоимость такого жилья для участника проекта ориентировочно составит 1,2 млн рублей, что существенно ниже среднерыночной цены. Правительство области на основании разработанных правил производит отбор граждан-участников проекта, после чего списки доводятся до оператора. Участники объединяются в специально созданный жилищный накопительный кооператив и вносят первоначальный паевой взнос в размере 30% от стоимости квартиры, после чего они в течение года, на период строительства, освобождены от каких‑либо платежей. После ввода дома в эксплуатацию и передачи квартир в пользование участникам проекта размер их ежемесячных платежей составит около 14,5 тыс. рублей. Эта сумма включает и проценты за пользование заемными средствами. После полной выплаты стоимости квартиры участник приобретает на квартиру право собственности.

Наряду с оператором проекта создается жилищный накопительный кооператив (ЖНК) с государственным контролем, который позволит уже на предпроектной стадии использовать денежные средства в размере 30% стоимости будущего жилья на строительство сетей и прочие расходы. Также функции ЖНК – обеспечить использование участником проекта средств материнского капитала; администрировать поступление паевых взносов; до полной оплаты кооператив выступает собственником всех квартир; имеет льготу по налогу от кадастровой стоимости; обеспечивает непродаваемость квартир на период до их полной оплаты; кроме этого, кооператив может выступать оператором для накоплений будущих участников проекта, которые не имеют возможности единоразово внести первоначальный взнос.

Кооператив заключает с оператором проекта инвестиционный договор, по которому приобретает строящееся жилье, рассчитываясь поступающими денежными средствами пайщиков.

В проекте прописаны и базовые требования к участникам. Это молодые специалисты и их семьи в возрасте до 35 лет, не имеющие в собственности жилой недвижимости (в том числе долей в праве на жилую недвижимость), а также земельного участка для ИЖС. Еще одно условие – возможность участника проекта внести первоначальный взнос в размере 30% от стоимости квартиры и производить оплату оставшейся части. Базовые критерии будут дополнены дополнительными отраслевыми. Формирование списков участников проекта предлагается произвести на основании распределения квот между предприятиями, организациями и учреждениями соответствующих отраслей, как бюджетной, так и коммерческой сферы.

Сегодня в рамках проекта в Белгороде уже начато строительство девяти пятиэтажек на 600 квартир. Из областного бюджета на проект выделили 260 миллионов рублей. За застройщиком оставили право 10 процентов квартир реализовать на рыночных условиях.

Белгородская агломерация

Белгородская область – также одна из первых в России, вплотную занялась формированием своей городской агломерации на базе областного центра. Общее на­се­ле­ние аг­ло­ме­ра­ции сегодня со­став­ля­ет около 600 тысяч человек.

Для рав­но­мер­но­го раз­ви­тия Бел­го­род­ской аг­ло­ме­ра­ции «Бел­го­род­ская ипо­теч­ная кор­по­ра­ция» с 2004 по 2010 годы по­лу­чи­ла и сфор­ми­ро­ва­ла в ка­че­стве ин­ди­ви­ду­аль­ных участ­ков около 13 тысяч гек­та­ров зе­мель в Бел­го­род­ском рай­оне и около 1,7 ты­ся­чи гек­та­ра — на тер­ри­то­рии об­ласт­но­го цен­тра. В 2011 году кор­по­ра­ция под­го­то­ви­ла и пред­ло­жи­ла к ре­а­ли­за­ции более 6 тысяч участ­ков на тер­ри­то­рии го­ро­да и рай­о­на.

В ре­зуль­та­те этого в ра­ди­у­се 30 ки­ло­мет­ров от го­ро­да были сфор­ми­ро­ва­ны участ­ки под ин­ди­ви­ду­аль­ное жи­лищ­ное стро­и­тель­ство, также след­стви­ем этого стало то, что при­го­род и части му­ни­ци­паль­ных тер­ри­то­рий стали спаль­ны­ми рай­о­на­ми Бел­го­ро­да. Жи­те­ли, пе­ре­ехав­шие за город в ин­ди­ви­ду­аль­ные дома, оста­лись ак­тив­ны­ми участ­ни­ка­ми эко­но­ми­че­ской и со­ци­аль­ной жизни Бел­го­ро­да. В связи с этим, со­глас­но ис­сле­до­ва­нию Бел­го­род­ско­го НИИ гра­до­стро­и­тель­ства, еже­днев­но в город въез­жа­ют и вы­ез­жа­ют из него около 93 000 че­ло­век, из них — около 52 тысяч на лич­ном транс­пор­те, ещё 41 ты­ся­ча — на об­ще­ствен­ном.

Бел­го­род­ская аг­ло­ме­ра­ция при­рас­та­ет со ско­ро­стью 8-10 тысяч че­ло­век в год. Этому спо­соб­ству­ет то, что ввод жилья в Бел­го­род­ской аг­ло­ме­ра­ции более 1,5 квад­рат­ных мет­ров на од­но­го жи­те­ля в год.

Проектный подход феномена

В отраслевых органах власти Белгородской области внедряется инновационный проектный принцип управления. Пока он больше характерен для больших бизнес-корпораций, и тем интереснее увидеть этот опыт в сфере государственной власти.

По мнению руководства области: прозрачность и управляемость процессом, четкое распределение персональной ответственности и измеримый конечный результат на заранее спланированную дату — это и многие другие преимущества делают привлекательным проектное управление для бизнеса и органов власти.

Таким образом, сегодня департамент строительства и транспорта Белгородской области в рамках «проектной» структуры ориентируется на следующие направления в части строительства и благоустройства:

• «Новая жизнь». Обеспечение жильем молодых специалистов.
• «Правильная эксплуатация зданий». Организация системы эксплуатации зданий и сооружений.
• «BIM-технологии». Внедрение системы автоматизированного проектирования.
• «Чистая стройка». Эстетичный вид строительных площадок на территории области.
• Комплексная модернизация входных групп (подъездов) многоквартирных домов.
• Реформирование системы контроля и надзора в области долевого строительства.
• Внедрение единой типовой формы государственного (муниципального) контракта, методологии ее применения, расширение сферы банковского сопровождения контрактов.
• Приведение рекламных конструкций и вывесок на фасадах зданий в соответствие с архитектурными стандартами.
• Капитальный ремонт поликлиник центральных районных больниц Белгородской области.
• Строительство и модернизация объектов культурной сферы в муниципальных образованиях Белгородской области.
• Проведение государственной экспертизы проектной документации в электронной форме.
• Создание локальных общественных центров на базе магазинов пешеходной доступности в микрорайонах ИЖС Белгородской области.
• Озеленение микрорайонов ИЖС Белгородской области.

Еще один проект департамента – консолидация белгородских строителей для выхода на «внешний» рынок – за пределы области, и включению строителей в крупные проекты российского масштаба.

Так, в этом году департамент презентовал проект: «О создании инжиниринговой компании в сфере проектных и подрядных работ».

«Такой контрактор сможет рационально и эффективно объединить строительные компании, ранее не участвовавшие в крупных и сложных проектах по причине, например, наличия существенных рисков или отсутствия надежных партнеров, с которыми можно было бы разделить эти риски», – отметил руководитель департамента Евгений Глаголев.

Феноменальный комфорт Белгородчины

Минстрой России весной этого года определил лидеров реализации проекта формирования комфортной среды. По словам заместителя министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Андрея Чибиса - одним из лидеров стала опять Белгородская область.

Наибольший балл по рейтингу – у Саратовской области: она набрала 35 баллов. На второй позиции – Белгородская и Новосибирская области, Хабаровский и Пермский края – они набрали по 32 балла. Третье место разделили Ульяновская, Иркутская, Оренбургская и Калининградская области.

Но сегодня Белгородская область пошла немного дальше, приняв концепцию формирования высоких стандартов городской среды на территории области.

Высокие стандарты феномена

Где комфортно, туда и едут. Так можно обозначить суть новой концепции благоустройства и формирования жилой среды. «Наша первостепенная задача сегодня — сделать жилую среду привлекательнее, благоустроеннее для тех, кто в дальнейшем будет развивать экономику нашего региона. Сегодня мы должны создать такие условия, чтобы лучшие умы и лучшие компании ехали в нашу область и оставались здесь. А, как показывает мировой опыт, едут туда, где развитая среда», — отметил заместитель губернатора, начальник департамента строительства и транспорта Белгородской области Евгений Глаголев.

В этом году специалисты Департамента строительства и транспорта Белгородской области представили концепцию формирования высоких стандартов городской среды на территории области.

Концепция включает два раздела. Первый: стандарт уличного благоустройства – предусматривает мероприятия по развитию пешеходной и вело-инфраструктуры, модернизацию элементов благоустройства, ландшафтное обустройство, освещение, развитие сети общественных пространств, разработку схем пешеходных маршрутов.

Второй раздел: белгородский стандарт качества жилья – состоит из ряда базовых принципов. Так, например, принцип квартальной застройки подразумевает соблюдение определенных параметров: минимальная плотность застройки 18 тыс. квадратных метров на 1 га, этажность зданий 7-9 этажей, максимальную гибкость первых этажей и возможность трансформирования из жилого на нежилое и наоборот. В числе базовых принципов также "двор без автомобилей", "прозрачные входные группы", "разнообразные планировки квартир" и т.д.

В поддержку общерегиональной идеи благоустройства в Белгороде проводится открытый форум по ландшафтной архитектуре и средовому дизайну "Зеленая столица", который, по словам организаторов, призван привлечь внимание общественности к культуре формирования среды путём ландшафтного дизайна и доказать, что это может быть сделано качественно, просто и недорого.

Причем белгородцы не хотят заниматься доморощенным искусством, а привлекают для своего саморазвития известных европейских экспертов, например, Каспиана Робертсон, многократного призера Королевского общества садоводов Великобритании, Оливье Даме, ландшафтного архитектора, государственного эксперта правительства Франции по вопросам ландшафтного дизайна, Олега Шапиро из российского архитектурное бюро WOWHAUS и Моники Конрад - директора проектов КБ "Стрелка".

Денис Банников