Почему не заработало страхование в долевом строительстве?

Страхование на рынке долевого строительства было внедрено в 2014 году взамен механизма обеспечения исполнения обязательств застройщика землей и самим объектом. На тот момент казалось, что смена схемы обеспечения просто необходима – количество обманутых дольщиков уже тогда находилось на уровне 45 тысяч человек.

Часть проблем обманутых дольщиков постепенно решалась государством, однако приток новых обманутых дольщиков сохранялся. Как итог, во времена работы страхования общее число обманутых дольщиков все равно сохранялось на уровне 40-45 тысяч человек. Несмотря на колоссальный объем собранных страховых премий, а именно более 39 млрд рублей (по данным Центрального Банка), выплат пострадавшим было произведено всего на 50 млн рублей. На фоне сохранения числа обманутых дольщиков эта цифра во многом говорит о том, что страхование на рынке долевого строительства не заработало. Решение по каждому проблемному объекту принимали непосредственно региональные власти, что требовало соответствующих дополнительных бюджетных расходов. В данном материале мы рассмотрим причины, почему страхование так и не заработало в сфере долевого строительства.

Переход от страхования к государственному фонду невозможно провести за короткий промежуток времени. Говорить о полном переходе возможно будет только через полтора – два года, когда большую часть объема предложения на первичном рынке будут составлять объекты, стартовавшие с октября текущего года. На переходный период Центральный Банк усилил контроль над страховыми компаниями именно с точки зрения выполнения ими страховых обязательств по договорам долевого участия. Соответственно, важно отметить, что перечисленные ниже схемы имели место быть до запуска Фонда.

1. Заключение застройщиком преддоговоров

Довольно распространенная схема продажи жилья в строящемся объекте. Застройщики предлагают данный вариант договора в случае, если еще не собран полный пакет документации на строительство и по факту ему еще нельзя заключать договора долевого участия (ДДУ). В большинстве случаев предварительный договор долевого участия является временным документом, свидетельствующим о будущих намерениях заключить ДДУ.

Однако при этом, в отличие от ДДУ, предварительный договор нигде не зарегистрирован, на него не распространяется регулирование по 214-ФЗ, а оплату потенциальным покупателям предлагается внести уже в момент подписания документа.

Подписывая такой договор, покупатель не имеет никаких гарантий, страхование по таким договорам не требуется. Более того, данная схема (ввиду отсутствия регистрации договоров) позволяет продать одну и ту же квартиру любое количество раз.

В такой схеме по факту дело даже не доходит до заключения договора страхования.

Возможные вариации данной схемы предусматривают заключение договоров займа, со-инвестирования и т.д.

2. Страховая компания доказывает факт не страхового случая

Данная схема возникает при «кооперации» застройщика и страховой компании. В договорах страхования конкретно прописаны условия наступления страхового случая. Однако возможен прецедент выполнения условий договора страхования только дэ-юре: формально строительство осуществляется, строители находятся на строительной площадке, однако фактически процесс возведения дома приостановлен. Таким образом различными способами происходит затягивание сроков признания объекта проблемным.

Существует также некоторая вариация данной схемы. При наличии проблем у застройщика страховая компания подает заявление в суд на девелопера об открытии уголовного дела. При признании судом факта преднамеренного банкротства, а также недобросовестной деятельности (вывод средств и т.д.) страховая снимает с себя ответственность об исполнении возложенных ранее на себя обязательств.

3. Отсрочка платежа по договорам страхования

Один из самых распространенных способов ухода от ответственности, причем в рамках законодательства. Между застройщиком и страховой заключается договор, по которому возможна отсрочка страхового платежа на определенный период (как правило, год). При регистрации ДДУ застройщик по закону предоставляет в Росреестр только договор страхования.

При наступлении страхового случая и в условиях отсутствия платежа по договорам страхования, страховая компания разрывает договорные отношения с застройщиком, ссылаясь на Гражданский кодекс (п.1 ст. 957 ГК РФ). Соответственно все договора страхования признаются недействительными.

4. Страхование в «слабых» страховых компаниях

Согласно внесенным в 2014 году изменениям в законодательство о долевом строительстве, страхование ДДУ могли осуществлять только страховые компании, отвечающие ряду критериев. Так, минимальный объем собственных средств был установлен на отметке в 400 млн рублей. В 2015 году данную сумму увеличили до 1 млрд рублей. В свою очередь, рынок жилищного строительства обладает высокой стоимостью конечного продукта – жилого дома. Зачастую стоимость строительства легко превосходит отметку не только 400 млн, но и 1 млрд рублей. Соответственно, при наступлении страхового случая, активы страховой компании не покрывают обязательств по выплатам, а впоследствии данная страховая компания вслед за застройщиком признается банкротом. Главной проблемой в данном случае является отсутствие перестраховщика.

С началом работы Фонда вышеуказанные схемы перестают быть актуальными в том виде, в котором они представлены на текущий момент. В данном случае справедливо отметить противоположность целей у страховых компаний и государственного фонда. Если в первом случае, учитывая коммерческую основу страховых компаний, это в первую очередь максимизация прибыли, то во втором, учитывая государственную основу, это нацеленность на реальную защиту населения.

Пресс-служба РАСК

Комментарии