СКВОРЦЫ ПРИЛЕТЕЛИ. Бизнес-центр «Романов двор»

Существует представление, что оценка проекта по системе BREEAM требует от управляющей компании гигантских преобразований и огромных бюджетов. Практика показывает, что это далеко не так. Правда, только в том случае, если здание изначально строится в соответствии с высокими стандартами качества.

RD-1, первое здание Бизнес-центра «Романов двор» девелоперской компанией RDGroup было сдано в эксплуатацию в 1996 г. В дальнейшем появилось здание RD-2, и этот комплекс офисных сооружений стал в столице первым в классе «А». Сейчас в десятке московских офисных центров, получивших английский сертификат BREEAM, «Романов двор» – единственный обладатель оценки «verygood» в обновленной версии 2013 года.

Первое здание комплекса появилось в результате реконструкции исторического объекта, построенного в 1890-х годах. Возведение первой очереди преподнесло компании RDGroupнемало сюрпризов. В ходе инженерных работ были найдены древние артефакты, которые стали не просто ценными археологическими находками, но даже изменили некоторые представления ученых об истории Москвы. В связи с необходимостью проведения археологических работ стройка стояла два года! Но, что называется, положение обязывало: будущий проект развивался в самом сердце столицы, в 500 м от Кремля.

Место и качество застройки – эти характеристики в дальнейшем не могли не сработать на успех: арендаторами офисов в комплексе выступили компании с мировыми именами – агентство Bloomberg, юридические компании Mannheimer Swartling, White and case LLC и Сквайр Сандерс - представительство Boeing, информационный портал «Новый Досуг», управляющая компания «Тройка Диалог». Экологические стандарты, которые в России находятся в стадии становления, для большинства перечисленных участников рынка были усвоены давно и даже стали частью корпоративной культуры. Если с этой позиции объект в Романовом переулке вполне соответствовал их представлениям об экологичности, то получение сертификата BREEAMcтало подтверждением точности их выбора.

В 1990-е гг. проект БЦ «Романов двор», конечно, опережал свое время, но, как говорит на этот счет управляющий объектами офисной недвижимости RGManagement Александр Устинов, надо было понять, на какой отметке планка девелопмента находится сегодня. Именно поэтому родилась идея сертифицировать здание.

ейчас, в период кризиса столкнуться с подобным принципом опережения можно нечасто. Вместе с тем получается, что такая стратегия продуктивна. Хорошие условия для арендаторов, улучшение взаимоотношений с ними приносят и моральное, и материальное удовлетворение. Все это взаимосвязано: компания получает конкурентные преимущества, явные «бонусы» для движения вперед, и конечно, мировое признани

Дело не только техники

Получение сертификата BREEAM стало проектом управляющей компании RGManagement, одной из структур RGGroup. Его реализация уложилась почти в полгода. Бюджет проекта составил 10 млн. руб., но эту сумму, как отмечает А.Устинов, в компании рассматривают не как затраты, а вложения, инвестиции для нового этапа развития.

Выбор BREEAM, а не американского LEED, в компании объясняют тем, что британский сертификат позволяет оценивать здание по более широкому набору критериев, а американский в основном затрагивает сферу энергоэффективности. В случае с уже действующим Бизнес Центром был актуален стандарт BREEAMinuse, который рассчитан на уже введенные в эксплуатацию объекты недвижимости. Он включает три рейтинга. Первый – оценка сооружения, второй – управление зданием, третий – отношения с арендаторами. В RGGroup было решено пройти оценку по всем трем – для получения полной «картины».

Игорь Реунов, генеральный директор компании GeoEngine, выступившей консультантом в процессе, объясняет: стандарты BREEAM обновляются, и компания в процессе сертификации проекта столкнулась с их изменением. Это значит, что пришлось подстраиваться под новые требования. Хотя направлены они были на то, чтобы сделать сертификацию более адаптированной к российским условиям, чтобы российский клиент мог использовать национальную практику для улучшения зданий и сооружений. Кроме того, BREEAMinuse позволяет проходить процесс ре-сертификации – подтверждать полученную степень оценки или претендовать на новую, более высокую.

Широкий набор критериев BREEAM нацелен на всесторонний анализ. Критерии сформированы по секциям, одна из которых – «Материалы» – направлена на контроль за бизнес-процессами, работой служб, отвечающих за пожарную и другие виды безопасности, возможностью трансформации сооружения под нужды клиента и пр. Есть секция, которая оценивает транспортную доступность объекта. Секция «Транспорт» учитывается даже наличие велопарковок. Пока для Москвы это неактуально, но такое требование есть. Проверяется также возможность защиты от потенциального разрушения здания транспортными средствами. Пункты этого раздела прописывают даже такие, казалось бы, не связанные с обозначенной темой факторы, как наличие банкоматов, мест питания и пр. Логика такова: если сотрудник находится в необустроенном заведении, ему придется покидать его и ехать в банки, кафе на собственном авто, двигатель которого будет выбрасывать в атмосферу диоксиды углерода.

Есть раздел, который контролирует обращение с отходами. Секция «Вода» проверяет состояние водоэффективности систем. От компании это потребовало установки аэраторов на все водопроводные краны – в фитнес-центре, ресторанах, салоне красоты и пр. Такая мера очень эффективна: только на одном источнике она может уменьшить потребление с 10 до 4 л в минуту. Уже зафиксировано, что в душевых этот параметр был снижен в 2,5 раза. В ходе проекта были проверены все посудомоечные и стиральные машины, установленные в здании. Система контроля протечек – также один из важных элементов секции «Вода».

Чтобы персоналу компаний было комфортно находиться в арендуемых офисах, необходимо было проконтролировать множество позиций: уровень их освещенности, шума, вибрации, загрязнения окружающей среды, возможность регулировать температуру в помещениях. Эти и многие другие критерии отнесены к секции «Здоровье». Большой раздел «Загрязнения» оценивает все, что связано с выбросами. Например, наличие разрешений на сброс сточных вод, состояние подсистем очистки, их виды и пр.

Самая большая секция «Энергия» направлена на оценку оборудования, установленного в здании с позиции его энергоэффективности. В рамках этой работы RDMenegment заменила 1200 ламп накаливания на более экономичные.

И наконец, секция «Использование земли», которая оценивает непосредственно земельный участок. Чтобы соответствовать требованиям BREEAM, соискатель сертификата должен провести мероприятия по поддержанию биоразнообразия на принадлежащей ему территории. В связи с этим компания разместила во дворе офисного комплекса четыре скворечника.


Планы на будущее

Сейчас компания RDGroupстроит новое здание – RD-3, и опять идет в авангарде рынка. Теперь ее амбиции распространились не только на здания и сооружения, а на целую улицу: в районе БЦ появится пешеходная Аллея Романов, которая пройдет между Романовым переулком и Моховой. Это будет гастрономический уголок Москвы, где расположатся кафе, магазины, кулинарные бутики. Таким образом, прогулочная зона в старом квартале получит новое дыхание. В нем будет ощущаться историзм и новаторство одновременно: брусчатка, которой вымостят улицу, будет обогреваться и подсвечиваться.

Полностью проект планируется завершить в 2015 г.

Источник: Журнал «Технологии Строительства» 6-7, 2013

Текст: Наталия Крол

Комментарии