Портал для специалистов архитектурно-строительной отрасли

+7 (495) 380-3700

info@ardexpert.ru

​В новостройках Москвы 7 из 10 квартир продаются в жилых комплексах на месте промышленных зон

e7f47fd4ab7d8caa8ad3adbd9cc11c5d.jpg

Аналитики компании ЦИАН проанализировали продажи на рынке новостроек Москвы с 2013 по 2017 гг. и выяснили, как менялась структура продаж по типам застраиваемых участков.

Больше всего покупок на первичном рынке Москвы в «старых» границах продолжает проходить в проектах, расположенных на месте реконструируемых промышленных и коммунальных зон.

В середине 2010-х промзоны из объектов негативного соседства превратились в одну из ключевых точек роста Москвы и тот факт, что их на востоке города больше, чем на западе, парадоксальным образом стал конкурентным преимуществом этих территорий. Это способствовало постепенному размыванию традиционного представления о престижном западе и непрестижном востоке Москвы. Объем предложения новостроек в восточных районах столицы очень велик, кроме того, цены там на 20-25% ниже, что является дополнительным драйвером спроса в этих жилых комплексах, и, как следствие, будет способствовать изменению социального состава в этих секторах. В 2013 г. на продажи в проектах, расположенных на месте реконструируемых промышленных и коммунальных зон, приходилось 45% покупок, в 2017 г. значительно больше – 68%.

Табл. 1. Изменение структуры продаж на рынке новостроек Москвы в 2013-2017 гг. по типам застраиваемых участков.

Год Свободные участки

(green field)

Застройка промзон Застройка градостроительных резервов Застройка на месте сносимого жилья Точечная застройка
«Старые» границы Москвы
2013 20% 45% 13% 11% 11%
2014 23% 50% 7% 11% 10%
2015 11% 68% 4% 6% 11%
2016 12% 71% 5% 5% 7%
2017 13% 68% 4% 6% 9%
Новая Москва
2013 80% 0% 10% 4% 6%
2014 91% 0% 4% 1% 3%
2015 94% 1% 1% 2% 3%
2016 96% 0% 0,5% 1% 2%
2017 96% 0% 0,5% 1% 3%

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН

Стоит ожидать дальнейший рост доли сделок. Столичные власти заявили, что в 2018 году на территории бывших промзон планируется построить около 1,2 млн кв. м. жилья. Крупнейшими проектами 2018 года, реализуемыми в рамках редевелопмента промышленных территорий, будут жилые комплексы на месте Первого авторемонтного завода на Вольной улице (ВАО), южной части ЗИЛа (ЮАО), автокомбината на Береговой улице в Филях (ЗАО).

a18c86c9d17e955aadccd99bb4c98094.jpg

В Новой Москве основной объем покупок на первичном рынке приходится на проекты, строящиеся на свободных участках (96%). Эти комплексы строятся на бывших землях сельскохозяйственного назначения. Их важным преимуществом для застройщиков является более простая (по сравнению с участками в рамках промышленных зон) структура собственности этих активов и отработанная технология по изменению функционального назначения. Количество свободных участков в «старых» границах Москвы с годами сокращается. Доля сделок в проектах, расположенных на них, с 2013 года снизилась с 20 до 13%.

Около 4% сделок в «старых» границах Москвы приходится на жилые комплексы, возводимые на месте резервных территорий (земельных участков, освоение которых планировалось в соответствии с градостроительными планами советского периода). Их доля снижается (за 4 года – с 13% до 4%). В Новой Москве данный показатель стремится к нулю. Такая динамика свидетельствует об исчерпании этого ресурса для развития нового жилищного строительства.

Продажи в рамках жилых комплексов, строящихся на месте сносимых домов, составили 6 и 1% в «границах» старой Москвы и в Новой Москве соответственно. Такая маленькая доля связана с тем, что в Москве значимую долю в новом строительстве на месте пятиэтажек первой волны сноса составляют безденежные сделки. Стартовавшая в 2017 г. программа реновации, в рамках которой планируется снести более 5 000 существующих домов, может существенно увеличить роль этих проектов в общем объеме продаж, так как часть квартир в домах на месте сносимых будет попадать в свободную реализацию.

Доля продаж в жилых комплексах, строящихся в рамках точечной застройки на протяжении 2014-2017 гг сократилась с 11 до 9% в «старых» границах Москвы и с 6 до 3% в Новой Москве. Ключевые причины подобной динамики – административные ограничения. В Москве в начале 2010-х гг. в рамках смены общей парадигмы развития городской среды декларировался едва ли не полный отказ от реализации проектов нового строительства жилья в рамках точечной застройки. Реализовать на практике это не вполне удалось. Основной вклад в строительство в рамках сложившихся кварталов вносят собственники участков под нежилыми строениями (офисными зданиями, небольшими торговыми объектами), которые на сегодняшнем рынке оказывается выгоднее снести для последующего строительства жилья. К примеру, в середине 2010-х были снесены практически все здания автоматических телефонных станций (необходимости в них сейчас нет), а на их месте возводятся жилые дома.

Методика — расчеты выполнены по итогам обработки выписок ЕГРН Росреестра (только регистрации ДДУ в строящихся корпусах); только сделки в домах с этажностью >=3; только сделки с квартирами и апартаментами; только сделки с датой регистраций ДДУ с 01.01.2013 по 31.12.2017; только розничные сделки (не более 10 лотов разного типа внутри ЖК); только сделки с физическими лицами.

________________________________________________

Справка о компании

ЦИАН – лидер российского рынка онлайн-недвижимости. В состав группы входят сайты CIAN.RU, EMLS.RU.

По данным LiveInternet совокупная ежемесячная аудитория проектов составляет 10 млн уникальных пользователей.

Комментарии