«Плюс-минус ноль». Что происходит на рынке жилой недвижимости России?

Несмотря на огромный объём предложения на рынке жилой недвижимости эксперты не верят в падение цен на жильё. Более того, уже в трехлетней перспективе начнётся их рост вследствие меняющихся схем финансирования строительства. Почему так происходит? Как может воспользоваться этой ситуацией покупатель? К чему должны быть готовы сами застройщики? Об этом шла речь на круглом столе «Честный разговор: что происходит на рынке недвижимости?», который состоялся в рамках российского форума лидеров рынка недвижимости RREF.

ff65bf800b92f23c5716c82e51368f25.jpg

Умное потребление и квартиры «на вырост»

Время бездумного потребления на рынке недвижимости в России прошло. Сегодня покупатель долго и тщательно выбирает наилучшее предложение по соотношению цена-качество, торгуется до последнего, а в случае проблем у застройщика предпринимает активные действия вплоть до потребительского терроризма. На этом фоне застройщикам приходится улучшать качество продукта и уровень обслуживания, учитывая пожелания будущих собственников. А они сегодня заточены на «смарт-потребление», рассказал руководитель комплекса продаж и маркетинга АО «Лидер Инвест» Алексей Болдин.

Одним из трендов он назвал снижение доли инвестиционных сделок. Это значит, всё большее число квартир покупается не с целью последующей перепродажи, а для себя (или для детей). Кстати, квартиры «на вырост» — это ещё одна новая тенденция: родители приобретают отдельное жильё своим детям, которые на этот момент находятся ещё в подростковом возрасте. Основными критериями покупки, по словам А. Болдина, остаются цена (и гибкие схемы оплаты), расположение объекта, функциональность планировок, а также наличие инфраструктуры. Причём это не абстрактное понятие, а вполне конкретный набор услуг, который нужен покупателю (фитнес-центр, магазин, парк в пешей доступности и т. п).

Уникальность момента в том, что сейчас в Москве представлен такой огромный выбор, какого не было за всю историю рынка недвижимости России, а цена при этом остаётся сравнительно невысокой. Так что если кому-то нужно купить жильё, то сейчас самое время, уверена председатель правления НО «Ассоциации инвесторов Москвы» Любовь Цветкова. Потому что через два-три года существующий объём предложения будет исчерпан, а недвижимость новой волны, безусловно, подорожает по причине изменения правил игры на рынке. В частности, речь идёт о переходе на проектное финансирование, когда в дуэт «застройщик — покупатель» добавляется третий участник — банк. «На данном этапе такие реформы ничем не грозят конечному покупателю, — заверила Л.Цветкова. — Властям не нравится, когда по долгам частных компаний отвечает государство, а обманутые дольщики выходят на митинги». Смысл реформы в том, что застройщик сможет получить деньги участников долевого строительства только после того, как полностью выполнит свои обязательства перед ними. «Застройщики становятся все надежнее, но цены будет дорожать», — делает она лаконичный вывод.

ea26797f6c5d56607b4476bb61c0f92f.jpg

Конец «веселых картинок»

Более подробно на смысле происходящих изменений в области финансирования строительства жилья остановился коммерческий директор компании «Эталон-Инвест» (входит в Группу «Эталон») Василий Фетисов. Он напомнил, что главной целью федерального закона N214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» было упорядочить хаос на рынке продаж, когда на стадии котлована продавались даже не сами дома, а «веселые картинки» — то есть реклама и обещание девелопера их построить. За 14 лет законодательство существенно усовершенстовалось: появилась законодательно закреплённая ответственность застройщика, повысились требования к размеру основного капитала компаний. Однако это не решило проблему обманутых дольщиков. Точку в решении этой задачи должен поставить переход от долевого строительства к банковскому финансированию, то есть, фактически, вторичному рынку продаж. «Он будет будет делиться на вторичный рынок физических лиц и вторичный рынок застройщиков, когда клиент сможет купить готовое жильё со свидетельством [о собственности],либо по предварительному договору купли-продажи», — пояснил В. Фетисов.

При этом государство оставляет возможность по-прежнему привлекать средства физических лиц — с помощью эскору-счетов. Схема проста: покупатель и продавец договариваются о сделке и всех условиях, при которых она будет считаться выполненной. В банке открывается счёт-эскроу, куда покупатель кладет оговоренную с продавцом сумму, равную стоимости покупаемой недвижимости. Забрать средства застройщик сможет только после выполнения определённых обязательств перед покупателем. Такая возможность появилась в законодательстве с 1 июля 2017 года, однако до сих пор по этой схеме не было реализовано ни одного проекта. «Дольщики с удовольствием воспользовались бы ею, однако ни банки, ни девелоперы пока не предлагают, — добавил В. Фетисов. — Надеемся, что к 1 июля 2018 года (со вступлением в силу поправок к федеральному закону N214) предложения от банков будут сформированы, и часть рынка будет работать через эскроу-счета».

В результате такого перехода эксперты ожидают консолидацию рынка и укрупнение девелоперских структур. В 2017 году на долю топ-10 застройщиков пришлось 56% всех сделок в Московском регионе, в 2018 году, по прогнозам, будет уже 65%, в 2020 году — ещё больше. Понятно, что следствием такой монополизации может стать то, что цены будут зафиксированы и не будут снижаться. Более того, эксперты прогнозируют рост цен в 2019-2020 годах, когда на рынок выйдут первые проекты, которые были начаты в условиях проектного финансирования. Пока же девелоперы в срочном порядке, насколько позволяет законодательство, стараются создать задел для будущих проектов, покупая участки для застройки и получая необходимые разрешения. Только в одной Москве, по данным В. Фетисова, во втором квартале текущего года ожидается вывод 1,4 млн кв метров жилой недвижимости. Это пик, после которого рынку потребуется время, чтобы научиться работать в условиях новых требований законодательства.

639039dd37aa0713e5025b18bb91a7f8.jpg

Драйверы рынка

Оптимизма регулятору придаёт тот факт, что экономика страны выходит из рецессии, если верить официальным источникам. Конечно, доходы населения продолжают снижаться; лишь в январе 2018 года был зафиксирован небольшой рост по этому показателю за последние четыре года, но затем он снова скатился в «серую» зону. В то же время продолжается рост объёма депозитов населения в банках страны. На сегодня этот показатель достиг 27 трлн рублей, в том числе в валюте. «Это колоссальный объём, который может быть направлен, в том числе, в сектор недвижимости», — размышляет В. Фетисов. Еще одним драйвером развития рынка жилой недвижимости является ипотека. Если Центробанк продолжит таргетировать инфляцию, то ключевая ставка может снизиться до 6,5%, в итоге даже в текущем году ставки по ипотеке упадут до рекордных для России 7-8%. Такое подогревание рынка приводит к тому, что объём выданных кредитов в сфере жилищного строительства достиг в 2017 году 2 трлн рублей, а по итогам 2018 года может ещё увеличиться до 2,5 трлн рублей.

Для конечного покупателя самым актуальным вопросом является цена квадратного метра. Стоит ли ждать его дальнейшего удешевления, или это уже «дно»? Все выступавшие на круглом столе эксперты были единодушны: цены останутся стабильными до конца текущего года. «Плюс-минус ноль», — выразил коллективный экспертный прогноз А. Болдин. Более того, часть застройщиков даже закладывают в своих проектах двузначный рост цен. Так, коммерческий директор компании «Самолет Девелопмент» Дмитрий Волков отмечает, что продажи компании растут, и поэтому «в каждом проекте у нас заложен рост 10% в год», при этом есть проекты, которые будут дорожать ещё больше.

Эксперт отмечает три основных фактора роста продажной цены жилья. Во-первых, строительная готовность объекта: по-прежнему, квартиры продаются дешевле на ранних стадиях. Во-вторых, развитие самого района: современные подходы в благоустройстве, красивые общественные пространства, наличие объектов инфраструктуры или повышение транспортной доступности (например, строительство станции метро рядом с домом) закономерно поднимают цену. Сами застройщики говорят, что вторая и третья очереди жилых комплексов всегда продаются дороже первой на 2-10%. Наконец, ещё один драйвер — это эволюция самого жилья. Дома и квартиры действительно становится комфортнее, и то, что раньше было характерно для жилья бизнес- и комфорт-класса, сейчас становится обыденностью и в «стандарте», например, большие входные группы, высокие потолки и т. п. «Сегодня снижают цены только те застройщики, у кого есть проблемы, — предупреждает Д.Волков. — Так что если вам нужна квартира, то ее надо покупать сейчас и не ждать дальнейшего снижения цены».

e0bb73322860d25620933d1bb8b33240.jpg

Прогнозы: распродаж не будет

Если говорить о ценах в среднесрочной перспективе, то эксперты прогнозируют некий ценовой паритет. Да, объективно объём предложения на рынке сейчас достаточно большой, однако спрос также растёт год от года. «Так что рынок сможет поглотить существующие и вводимые объемы в понятые сроки, — прогнозирует А. Болдин из «Лидер Инвеста». — И через два-три года мы столкнёмся с удорожанием, связанным с изменением законодательства».

С коллегой согласен Д. Волков из «Самолет Девелопмент»: по его мнению, рынок избежит перенасыщения хотя бы потому, что девелоперы не сразу будут реализовывать и выставлять на продажу все заявленные объёмы. «На рынке нет переизбытка, зато есть проекты, которые отстали от времени и из-за этого плохо продаются, — прокомментировал он. — Найти хорошую квартиру по-прежнему сложно». Эксперт напомнил, что главный признак затоваривания — это снижение цены. На первичном рынке этого нет, в то же время вторичка заметно дешевеет. Так что сейчас при покупке жилья на вторичном рынке можно смело торговаться, однако дисконт, скорее всего, возможен на квартиры в старом жилом фонде, морально и физически устаревшем. Либо же в отдельно взятых не слишком удачных локациях Московской области. Для сравнения: на жилье в Новой Москве таких скидок просто нет. Да и сама столица ещё в состоянии поглотить целый ряд объектов — вопрос в концепции и качестве самого продукта.

Одной из тенденций в ближайшее время станет уход с рынка малых компаний. «Таким образом государство пытается избавиться от них как от опасных игроков, — пояснила Л. Цветкова. — Банкротства продолжаются давно и они завершатся; просто те или иные застройщики не начнут новых проектов». При этом она не ожидает появления новой волны обманутых дольщиков, учитывая все ужесточающийся контроль регулятора за действиями девелоперов и долевым строительством. С ней солидарен А. Болдин, который уверен, что и в будущем долгостроев удастся избежать — именно по причине «катастрофического» уровня контроля со стороны государства. Наиболее вероятным трендами обозримого будущего на рынке строительства жилья он называет «консолидацию, объединение, поглощение, коллаборацию и укрупнение».

В течение 2-3 лет доля небольших застройщиков будет снижаться, а доля системных компаний наоборот, расти. Уменьшение числа участников рынка неизбежно приведёт к снижению конкуренции, и это ещё один тренд. Как следствие — ориентация на комплексное освоение больших территорий, в том числе промышленных. Небольшие камерные объекты и точечная застройка скоро уйдут в прошлое. При этом самим девелоперам нужно быть готовыми к работе с невысокой маржинальностью. На сегодня маржа по чистой прибыли для подрядных организаций составляет 5-10%, для девелопера — 10-15% в зависимости от стоимости входного билета на рынок. Это в несколько раз меньше, чем в «тучные» 2010-е годы. Наконец, ещё один тренд, который пока только зарождается, но имеет все шансы стать мейнстримом, это выход на рынок недвижимости самого государства — не только в роли регулятора, но и в качестве непосредственно застройщика, продавца, эксплуатирующих структур. Такой застройщик уж точно все достроит, другой вопрос, что это уже не будет являться рынком.

Людмила Изъюрова,
Москва

Комментарии