Застройщики отреагировали на законодательные изменения ростом цен в большинстве крупных проектах Московского региона, хотя в последние годы в июне-июле цены менялись слабо.
В 1-м полугодии 2018 года выросли не только средние цены предложения в ключевых жилых комплексах, но и новинки рынка стали на него выходить по более высоким ценовым уровням, чем раньше.
Аналитический центр ЦИАН проанализировал изменения цен на рынке новостроек Московского региона, произошедшие в первые дни июля 2018 года.
Методика. Усредненные цифры «по всему рынку» часто искажаются особенностями ценообразования и динамики предложения в отдельных проектах (это касается объектов из верхних ценовых сегментов, а также тех ЖК, реализация которых де-факто заморожена). По этой причине расчеты выполнялись для 70 ключевых жилых комплексов. На них приходится около 75% от объема предложения и по ним доступны детальные и регулярно обновляемые данные по параметрам цен предложения из прайс-листов как за 2017, так и за 2018 гг.
Этим летом динамика цен на рынке новостроек заметно отличается от привычной. В 2015-2017 цены сделок в середине лета были ниже за счёт сезонных акций и скидок, а для поддержания спроса в период летнего падения деловой активности застройщики часто снижали даже цены экспозиции. В июле 2017 года более чем в половине (в 36 из 70) ключевых жилых комплексов Московского региона цены по отношению к предыдущему месяцу почти не изменились, а в 20 проектах цены экспозиции и вовсе снизились (в среднем на 2,5%). В этом году в начале июля 2018 года цены выросли в 38 жилых комплексах (против 14 в июле 2017 года). Только в 2 проектах было зафиксировано снижение цены, произошедшее за счёт изменений в структуре предложения, год назад таких проектов было 20 (см. табл. 1 и разбивку по ЖК в табл. 3 в приложении).
В ближайшее время данная тенденция может укрепиться, так как некоторые девелоперы анонсировали индексацию цен не строго с 01.07.2018, а в разные даты в течение всего второго летнего месяца. Важным фактором является уже зафиксированное повышение цен практически во всех комплексах крупнейшего застройщика (ГК ПИК). На долю этого девелопера приходится 9% активного предложения и другие участники рынка учитывают его подходы к ценообразованию в выработке собственной стратегии.
Возобновление роста цен в Московском регионе началось с конца прошлого года. В помесячном выражении цены в Москве и Новой Москве росли практически в каждый месяц с ноября 2017 года. Ключевым фактором роста цен тогда было повышение строительной готовности на фоне снижения объема предложения на начальных стадиях строительства. В Новой Москве на повышение цен дополнительно повлиял эффект от градостроительных изменений (активизация строительства метро и автодорог).
Летом 2018 года на динамику цен (помимо сезонного фактора и структуры предложения по стадиям строительства) оказали влияние изменения в законодательстве. Поправки в законе о долевом строительстве, ужесточающие ряд аспектов операционной деятельности девелоперов, приняты Федеральным собранием и по состоянию на 03 июля находятся на подписи у Президента. Нововведения подтолкнули некоторых девелоперов на повышение цен в летний период.
Табл. 1: Группировка проектов по изменению цен в летние месяцы 2017 и 2018 гг.
| Цены выросли | Цены не изменились | Цены снизились | ||||
| июл.17/июн.17 | июл.18/июл18 | июл.17/июн.17 | июл.18/июл18 | июл.17/июн.17 | июл.18/июл18 | |
| Москва | 4 | 17 | 14 | 13 | 12 | 1 |
| Московская область | 6 | 16 | 18 | 15 | 8 | 1 |
| Новая Москва | 4 | 5 | 4 | 2 | 0 | 0 |
| Московский регион | 14 | 38 | 36 | 30 | 19 | 2 |
Еще одной важной
тенденцией 2018 года стало возобновление органического роста цен. В 2015-2017
гг. рост цен в отдельных корпусах, связанный с переходом на более высокие
стадии готовности, не приводил к повышению средних значений цен по всему
массиву предложения. Кроме того, средние цены по новинкам рынка, напротив,
постоянно снижались. Застройщики стремились снизить цену «входного билета» на
рынок, привлечь внимание к новым объектам неожиданно низкой ценой. В
январе-июле 2018 года средняя цена, по которой выводятся в реализацию новые
корпуса и новые жилые комплексы в массовом сегменте, стала постепенно
увеличиваться (см. табл. 2 и табл. 4 в приложении). В Москве в старых границах
в 1 квартале 2018 года средняя цена кв. м. в новинках рынка составила 168 тыс.
руб., во 2 квартале она выросла до 177 тыс. руб. Аналогичный рост зафиксирован
в Новой Москве (103,6 против 102.1 тыс. руб.); в Московской области отток
покупателей в столицы вынуждает застройщиков аккуратнее подходить к повышению
цен; здесь новинки рынка даже несколько подешевели (73 тыс. руб. в 2-м квартале
против 76 тыс. руб. в 1 квартале этого года).
Табл. 2: Средняя цена кв. метра в новых корпусах при выводе в реализацию в январе-июне 2018. Расчеты по объектам эконом- комфорт- и бизнес-класса.
| Локация | ЖК/корпус старт продаж в январе 2018 | ЖК/корпус старт продаж в феврале 2018 | ЖК/корпус старт продаж в марте 2018 | ЖК/корпус старт продаж в апреле 2018 | ЖК/корпус старт продаж в мае 2018 | ЖК/корпус старт продаж в июне 2018 |
| Москва | 166 | 180 | 159 | 185 | 181 | 166 |
| Новая Москва | 99 | 99 | 107 | 110 | 93 | 105 |
| Московская обл. | 71 | 77 | 80 | 79 | 72 | 69 |
Тем не мене,
дальнейшего взрывного роста цен мы не ожидаем. Реакция участников рынка на
изменение законодательства в течение ближайшего полугодия будет сдержанной. Застройщики
продолжат постепенную индексацию цен по мере роста строительной готовности, правда,
в рекламных кампаниях и словесных интервенциях это будет объясняться и изменениями
законодательства. В апреле-июне столичные девелоперы получили рекордно большое
число разрешений на строительство. Эти объекты будут постепенно выводиться в
реализацию пусть и по подросшим, но все же «котлованным» ценам, что будет
продолжать насыщать рынок относительно доступным предложением.
Приложение
Табл. 3. Динамика цен предложения по ключевым жилым комплексам Московского региона в летние месяцы 2017 и 2018 гг.
| Локация | Жилой комплекс | июнь 2017, ср. цена кв. м | июль 2017, ср. цена кв. м | июл.17/июн.17 | июнь 2018, ср. цена кв. м | июль 2018, ср. цена кв. м | июл.18/июн.18 |
| Москва | Сердце Столицы | 292,2 | 292,1 | 0,0% | 295,3 | 287,3 | -2,7% |
| Москва | Ясный | 147,8 | 147,6 | -0,2% | 154,8 | 154,3 | -0,4% |
| Москва | Велтон Парк | 209,1 | 208,3 | -0,4% | 227,1 | 226,3 | -0,3% |
| Москва | Домашний | 137,8 | 138,7 | 0,6% | 141,1 | 140,8 | -0,2% |
| Москва | Нормандия | 151,6 | 150,4 | -0,8% | 148,9 | 148,7 | -0,2% |
| Москва | Лайф Ботанический сад | 244,3 | 235,9 | -3,4% | 241,6 | 241,2 | -0,1% |
| Москва | Крылатский | 166,9 | 167,0 | 0,1% | 168,3 | 168,1 | -0,1% |
| Москва | Среда | 167,8 | 168,8 | 0,6% | 174,2 | 174,2 | 0,0% |
| Москва | Маяковский (Москва) | 171,9 | 164,9 | -4,1% | 183,8 | 183,9 | 0,0% |
| Москва | Сити Микc | 123,6 | 123,6 | 0,0% | 131,5 | 131,6 | 0,1% |
| Москва | Флотилия | 163,8 | 163,9 | 0,0% | 140,5 | 140,7 | 0,1% |
| Москва | Гринада | 132,4 | 130,4 | -1,5% | 142,0 | 142,2 | 0,1% |
| Москва | Зиларт | 219,4 | 218,3 | -0,5% | 213,2 | 214,1 | 0,4% |
| Москва | Кварталы 21/19 | 139,4 | 139,1 | -0,2% | 155,6 | 156,3 | 0,5% |
| Москва | Широкая Грин Парк | 170,6 | 159,1 | -6,8% | 163,4 | 164,3 | 0,5% |
| Москва | Селигер Сити | 146,9 | 146,9 | 0,0% | 175,0 | 176,0 | 0,6% |
| Москва | Мир Митино | 126,0 | 126,7 | 0,6% | 137,0 | 137,9 | 0,6% |
| Москва | Поколение | 158,8 | 157,9 | -0,6% | 164,4 | 165,6 | 0,7% |
| Москва | Эталон-Сити | 120,0 | 119,5 | -0,4% | 129,3 | 130,4 | 0,9% |
| Москва | Савеловский Сити | 180,4 | 181,5 | 0,6% | 197,2 | 199,1 | 1,0% |
| Москва | Петра Алексеева | 163,6 | 163,3 | -0,2% | 173,3 | 176,0 | 1,5% |
| Москва | Лучи | 115,2 | 115,4 | 0,1% | 123,0 | 124,9 | 1,6% |
| Москва | Резиденции кинематографистов | 161,0 | 146,3 | -9,1% | 155,6 | 158,7 | 2,0% |
| Москва | Символ | 188,4 | 189,1 | 0,4% | 221,3 | 225,9 | 2,1% |
| Москва | Центр-Сити | 219,6 | 212,5 | -3,3% | 237,7 | 242,7 | 2,1% |
| Москва | Царская Площадь | 213,5 | 212,0 | -0,7% | 220,3 | 225,4 | 2,3% |
| Москва | Жемчужина Зеленограда | 89,4 | 87,7 | -1,9% | 98,4 | 100,8 | 2,5% |
| Москва | Римского-Корсакова 11 | 129,9 | 129,7 | -0,1% | 148,3 | 154,0 | 3,9% |
| Москва | Грин Парк | 164,8 | 165,0 | 0,1% | 171,7 | 179,5 | 4,6% |
| Москва | Лефортово парк | 183,3 | 174,6 | -4,7% | 173,8 | 181,9 | 4,7% |
| Московская обл. | Эко-Видное 2.0 | 73,4 | 73,4 | 0,1% | 76,3 | 73,2 | -4,0% |
| Московская обл. | Май | 75,7 | 75,7 | 0,0% | 84,3 | 83,9 | -0,4% |
| Московская обл. | Юбилейный | 87,5 | 88,0 | 0,6% | 84,1 | 83,8 | -0,4% |
| Московская обл. | Домодедово Парк | 61,1 | 60,6 | -0,9% | 60,3 | 60,0 | -0,4% |
| Московская обл. | Лукино-Варино | 49,4 | 47,0 | -5,0% | 51,0 | 50,9 | -0,3% |
| Московская обл. | Путилково | 88,7 | 88,5 | -0,2% | 92,2 | 92,0 | -0,3% |
| Московская обл. | Новое Измайлово | 82,7 | 82,1 | -0,6% | 84,4 | 84,2 | -0,2% |
| Московская обл. | Союзный | 91,0 | 90,8 | -0,3% | 103,8 | 103,6 | -0,1% |
| Московская обл. | Две Столицы | 123,6 | 123,6 | 0,0% | 91,7 | 91,6 | -0,1% |
| Московская обл. | Сколковский | 99,6 | 97,5 | -2,1% | 95,5 | 95,5 | 0,0% |
| Московская обл. | Видный Берег | 85,9 | 85,9 | 0,0% | 90,7 | 90,7 | 0,0% |
| Московская обл. | Восточное Бутово | 80,4 | 79,9 | -0,5% | 83,7 | 83,9 | 0,1% |
| Московская обл. | Центр Плюс | 80,2 | 80,0 | -0,2% | 80,3 | 80,4 | 0,2% |
| Московская обл. | Новоград Павлино | 69,1 | 69,7 | 0,8% | 72,1 | 72,2 | 0,2% |
| Московская обл. | Центр-2 | 73,0 | 72,4 | -0,9% | 72,0 | 72,1 | 0,3% |
| Московская обл. | Южный (Домодедово) | 53,7 | 53,6 | -0,2% | 59,2 | 59,4 | 0,4% |
| Московская обл. | Зеленый город | 60,1 | 59,8 | -0,4% | 60,2 | 60,5 | 0,5% |
| Московская обл. | Новые Котельники | 79,3 | 79,4 | 0,1% | 88,7 | 89,2 | 0,6% |
| Московская обл. | Скандинавский | 86,4 | 86,2 | -0,2% | 86,8 | 87,3 | 0,6% |
| Московская обл. | Пригород Лесное | 75,3 | 75,0 | -0,5% | 78,3 | 78,8 | 0,7% |
| Московская обл. | Государев дом | 73,3 | 73,6 | 0,4% | 71,5 | 72,3 | 1,0% |
| Московская обл. | Шолохово | 65,5 | 64,2 | -1,9% | 66,6 | 67,3 | 1,1% |
| Московская обл. | Красногорский | 68,7 | 70,0 | 1,9% | 64,7 | 65,4 | 1,1% |
| Московская обл. | Немчиновка | 103,2 | 103,1 | -0,1% | 102,3 | 103,7 | 1,3% |
| Московская обл. | Одинбург | 94,1 | 95,0 | 1,0% | 97,6 | 99,1 | 1,6% |
| Московская обл. | Одинцово-1 | 76,8 | 86,1 | 12,1% | 88,1 | 89,6 | 1,7% |
| Московская обл. | Ярославский | 84,2 | 84,1 | -0,1% | 93,2 | 95,8 | 2,8% |
| Московская обл. | Люберецкий | 88,2 | 87,5 | -0,8% | 92,1 | 95,1 | 3,2% |
| Московская обл. | Рациональ | 106,9 | 106,4 | -0,5% | 86,6 | 89,7 | 3,6% |
| Московская обл. | Спутник | 85,6 | 86,2 | 0,7% | 110,8 | 114,8 | 3,6% |
| Московская обл. | Оранж парк | 106,9 | 106,7 | -0,2% | 112,9 | 117,3 | 3,9% |
| Московская обл. | Измайловский леc | 79,0 | 78,9 | -0,1% | 88,4 | 91,9 | 4,0% |
| Новая Москва | Борисоглебское-2 | 61,9 | 61,8 | -0,3% | 66,9 | 66,9 | 0,0% |
| Новая Москва | Скандинавия | 95,1 | 96,5 | 1,5% | 106,0 | 106,1 | 0,1% |
| Новая Москва | Борисоглебское | 51,7 | 58,2 | 12,5% | 60,7 | 60,9 | 0,3% |
| Новая Москва | Москвичка | 93,9 | 94,0 | 0,1% | 101,7 | 102,5 | 0,9% |
| Новая Москва | Новые Ватутинки | 91,7 | 91,4 | -0,3% | 92,6 | 93,8 | 1,3% |
| Новая Москва | Позитив | 108,0 | 107,7 | -0,3% | 109,3 | 111,6 | 2,0% |
| Новая Москва | Бунинские луга | 97,9 | 98,6 | 0,6% | 105,5 | 108,9 | 3,3% |
| Новая Москва | Саларьево парк | 109,0 | 110,4 | 1,2% | 116,8 | 124,9 | 6,9% |
| Москва | все ЖК из выборки | 166,6 | 164,5 | -1% | 173,6 | 175,1 | 1% |
| Московская обл. | все ЖК из выборки | 81,5 | 81,6 | 0% | 83,5 | 84,2 | 1% |
| Новая Москва | все ЖК из выборки | 88,7 | 89,8 | 1% | 94,9 | 96,9 | 2% |
______________________________________________________________________________
Справка о компании
ЦИАН – лидер российского рынка онлайн-недвижимости. В состав группы входят сайты CIAN.RU, EMLS.RU.
По данным LiveInternet совокупная ежемесячная аудитория проектов составляет 10,5 млн. уникальных пользователей.
Комментарии