Портал для специалистов архитектурно-строительной отрасли

+7 (495) 380-3700

info@ardexpert.ru

Цены на рынке новостроек в Московском регионе начали уверенно расти

cda3443347c14b0f8b8991962be7972b.jpg

Застройщики отреагировали на законодательные изменения ростом цен в большинстве крупных проектах Московского региона, хотя в последние годы в июне-июле цены менялись слабо.

В 1-м полугодии 2018 года выросли не только средние цены предложения в ключевых жилых комплексах, но и новинки рынка стали на него выходить по более высоким ценовым уровням, чем раньше.

Аналитический центр ЦИАН проанализировал изменения цен на рынке новостроек Московского региона, произошедшие в первые дни июля 2018 года.

Методика. Усредненные цифры «по всему рынку» часто искажаются особенностями ценообразования и динамики предложения в отдельных проектах (это касается объектов из верхних ценовых сегментов, а также тех ЖК, реализация которых де-факто заморожена). По этой причине расчеты выполнялись для 70 ключевых жилых комплексов. На них приходится около 75% от объема предложения и по ним доступны детальные и регулярно обновляемые данные по параметрам цен предложения из прайс-листов как за 2017, так и за 2018 гг.

Этим летом динамика цен на рынке новостроек заметно отличается от привычной. В 2015-2017 цены сделок в середине лета были ниже за счёт сезонных акций и скидок, а для поддержания спроса в период летнего падения деловой активности застройщики часто снижали даже цены экспозиции. В июле 2017 года более чем в половине (в 36 из 70) ключевых жилых комплексов Московского региона цены по отношению к предыдущему месяцу почти не изменились, а в 20 проектах цены экспозиции и вовсе снизились (в среднем на 2,5%). В этом году в начале июля 2018 года цены выросли в 38 жилых комплексах (против 14 в июле 2017 года). Только в 2 проектах было зафиксировано снижение цены, произошедшее за счёт изменений в структуре предложения, год назад таких проектов было 20 (см. табл. 1 и разбивку по ЖК в табл. 3 в приложении).

В ближайшее время данная тенденция может укрепиться, так как некоторые девелоперы анонсировали индексацию цен не строго с 01.07.2018, а в разные даты в течение всего второго летнего месяца. Важным фактором является уже зафиксированное повышение цен практически во всех комплексах крупнейшего застройщика (ГК ПИК). На долю этого девелопера приходится 9% активного предложения и другие участники рынка учитывают его подходы к ценообразованию в выработке собственной стратегии.

Возобновление роста цен в Московском регионе началось с конца прошлого года. В помесячном выражении цены в Москве и Новой Москве росли практически в каждый месяц с ноября 2017 года. Ключевым фактором роста цен тогда было повышение строительной готовности на фоне снижения объема предложения на начальных стадиях строительства. В Новой Москве на повышение цен дополнительно повлиял эффект от градостроительных изменений (активизация строительства метро и автодорог).

Летом 2018 года на динамику цен (помимо сезонного фактора и структуры предложения по стадиям строительства) оказали влияние изменения в законодательстве. Поправки в законе о долевом строительстве, ужесточающие ряд аспектов операционной деятельности девелоперов, приняты Федеральным собранием и по состоянию на 03 июля находятся на подписи у Президента. Нововведения подтолкнули некоторых девелоперов на повышение цен в летний период.

Табл. 1: Группировка проектов по изменению цен в летние месяцы 2017 и 2018 гг.

Цены выросли Цены не изменились Цены снизились
июл.17/июн.17 июл.18/июл18 июл.17/июн.17 июл.18/июл18 июл.17/июн.17 июл.18/июл18
Москва 4 17 14 13 12 1
Московская область 6 16 18 15 8 1
Новая Москва 4 5 4 2 0 0
Московский регион 14 38 36 30 19 2
Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН


Еще одной важной тенденцией 2018 года стало возобновление органического роста цен. В 2015-2017 гг. рост цен в отдельных корпусах, связанный с переходом на более высокие стадии готовности, не приводил к повышению средних значений цен по всему массиву предложения. Кроме того, средние цены по новинкам рынка, напротив, постоянно снижались. Застройщики стремились снизить цену «входного билета» на рынок, привлечь внимание к новым объектам неожиданно низкой ценой. В январе-июле 2018 года средняя цена, по которой выводятся в реализацию новые корпуса и новые жилые комплексы в массовом сегменте, стала постепенно увеличиваться (см. табл. 2 и табл. 4 в приложении). В Москве в старых границах в 1 квартале 2018 года средняя цена кв. м. в новинках рынка составила 168 тыс. руб., во 2 квартале она выросла до 177 тыс. руб. Аналогичный рост зафиксирован в Новой Москве (103,6 против 102.1 тыс. руб.); в Московской области отток покупателей в столицы вынуждает застройщиков аккуратнее подходить к повышению цен; здесь новинки рынка даже несколько подешевели (73 тыс. руб. в 2-м квартале против 76 тыс. руб. в 1 квартале этого года).

Табл. 2: Средняя цена кв. метра в новых корпусах при выводе в реализацию в январе-июне 2018. Расчеты по объектам эконом- комфорт- и бизнес-класса.

Локация ЖК/корпус старт продаж в январе 2018 ЖК/корпус старт продаж в феврале 2018 ЖК/корпус старт продаж в марте 2018 ЖК/корпус старт продаж в апреле 2018 ЖК/корпус старт продаж в мае 2018 ЖК/корпус старт продаж в июне 2018
Москва 166 180 159 185 181 166
Новая Москва 99 99 107 110 93 105
Московская обл. 71 77 80 79 72 69
Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН


Тем не мене, дальнейшего взрывного роста цен мы не ожидаем. Реакция участников рынка на изменение законодательства в течение ближайшего полугодия будет сдержанной. Застройщики продолжат постепенную индексацию цен по мере роста строительной готовности, правда, в рекламных кампаниях и словесных интервенциях это будет объясняться и изменениями законодательства. В апреле-июне столичные девелоперы получили рекордно большое число разрешений на строительство. Эти объекты будут постепенно выводиться в реализацию пусть и по подросшим, но все же «котлованным» ценам, что будет продолжать насыщать рынок относительно доступным предложением.

Приложение

Табл. 3. Динамика цен предложения по ключевым жилым комплексам Московского региона в летние месяцы 2017 и 2018 гг.

Локация Жилой комплекс июнь 2017, ср. цена кв. м июль 2017, ср. цена кв. м июл.17/июн.17 июнь 2018, ср. цена кв. м июль 2018, ср. цена кв. м июл.18/июн.18
Москва Сердце Столицы 292,2 292,1 0,0% 295,3 287,3 -2,7%
Москва Ясный 147,8 147,6 -0,2% 154,8 154,3 -0,4%
Москва Велтон Парк 209,1 208,3 -0,4% 227,1 226,3 -0,3%
Москва Домашний 137,8 138,7 0,6% 141,1 140,8 -0,2%
Москва Нормандия 151,6 150,4 -0,8% 148,9 148,7 -0,2%
Москва Лайф Ботанический сад 244,3 235,9 -3,4% 241,6 241,2 -0,1%
Москва Крылатский 166,9 167,0 0,1% 168,3 168,1 -0,1%
Москва Среда 167,8 168,8 0,6% 174,2 174,2 0,0%
Москва Маяковский (Москва) 171,9 164,9 -4,1% 183,8 183,9 0,0%
Москва Сити Микc 123,6 123,6 0,0% 131,5 131,6 0,1%
Москва Флотилия 163,8 163,9 0,0% 140,5 140,7 0,1%
Москва Гринада 132,4 130,4 -1,5% 142,0 142,2 0,1%
Москва Зиларт 219,4 218,3 -0,5% 213,2 214,1 0,4%
Москва Кварталы 21/19 139,4 139,1 -0,2% 155,6 156,3 0,5%
Москва Широкая Грин Парк 170,6 159,1 -6,8% 163,4 164,3 0,5%
Москва Селигер Сити 146,9 146,9 0,0% 175,0 176,0 0,6%
Москва Мир Митино 126,0 126,7 0,6% 137,0 137,9 0,6%
Москва Поколение 158,8 157,9 -0,6% 164,4 165,6 0,7%
Москва Эталон-Сити 120,0 119,5 -0,4% 129,3 130,4 0,9%
Москва Савеловский Сити 180,4 181,5 0,6% 197,2 199,1 1,0%
Москва Петра Алексеева 163,6 163,3 -0,2% 173,3 176,0 1,5%
Москва Лучи 115,2 115,4 0,1% 123,0 124,9 1,6%
Москва Резиденции кинематографистов 161,0 146,3 -9,1% 155,6 158,7 2,0%
Москва Символ 188,4 189,1 0,4% 221,3 225,9 2,1%
Москва Центр-Сити 219,6 212,5 -3,3% 237,7 242,7 2,1%
Москва Царская Площадь 213,5 212,0 -0,7% 220,3 225,4 2,3%
Москва Жемчужина Зеленограда 89,4 87,7 -1,9% 98,4 100,8 2,5%
Москва Римского-Корсакова 11 129,9 129,7 -0,1% 148,3 154,0 3,9%
Москва Грин Парк 164,8 165,0 0,1% 171,7 179,5 4,6%
Москва Лефортово парк 183,3 174,6 -4,7% 173,8 181,9 4,7%
Московская обл. Эко-Видное 2.0 73,4 73,4 0,1% 76,3 73,2 -4,0%
Московская обл. Май 75,7 75,7 0,0% 84,3 83,9 -0,4%
Московская обл. Юбилейный 87,5 88,0 0,6% 84,1 83,8 -0,4%
Московская обл. Домодедово Парк 61,1 60,6 -0,9% 60,3 60,0 -0,4%
Московская обл. Лукино-Варино 49,4 47,0 -5,0% 51,0 50,9 -0,3%
Московская обл. Путилково 88,7 88,5 -0,2% 92,2 92,0 -0,3%
Московская обл. Новое Измайлово 82,7 82,1 -0,6% 84,4 84,2 -0,2%
Московская обл. Союзный 91,0 90,8 -0,3% 103,8 103,6 -0,1%
Московская обл. Две Столицы 123,6 123,6 0,0% 91,7 91,6 -0,1%
Московская обл. Сколковский 99,6 97,5 -2,1% 95,5 95,5 0,0%
Московская обл. Видный Берег 85,9 85,9 0,0% 90,7 90,7 0,0%
Московская обл. Восточное Бутово 80,4 79,9 -0,5% 83,7 83,9 0,1%
Московская обл. Центр Плюс 80,2 80,0 -0,2% 80,3 80,4 0,2%
Московская обл. Новоград Павлино 69,1 69,7 0,8% 72,1 72,2 0,2%
Московская обл. Центр-2 73,0 72,4 -0,9% 72,0 72,1 0,3%
Московская обл. Южный (Домодедово) 53,7 53,6 -0,2% 59,2 59,4 0,4%
Московская обл. Зеленый город 60,1 59,8 -0,4% 60,2 60,5 0,5%
Московская обл. Новые Котельники 79,3 79,4 0,1% 88,7 89,2 0,6%
Московская обл. Скандинавский 86,4 86,2 -0,2% 86,8 87,3 0,6%
Московская обл. Пригород Лесное 75,3 75,0 -0,5% 78,3 78,8 0,7%
Московская обл. Государев дом 73,3 73,6 0,4% 71,5 72,3 1,0%
Московская обл. Шолохово 65,5 64,2 -1,9% 66,6 67,3 1,1%
Московская обл. Красногорский 68,7 70,0 1,9% 64,7 65,4 1,1%
Московская обл. Немчиновка 103,2 103,1 -0,1% 102,3 103,7 1,3%
Московская обл. Одинбург 94,1 95,0 1,0% 97,6 99,1 1,6%
Московская обл. Одинцово-1 76,8 86,1 12,1% 88,1 89,6 1,7%
Московская обл. Ярославский 84,2 84,1 -0,1% 93,2 95,8 2,8%
Московская обл. Люберецкий 88,2 87,5 -0,8% 92,1 95,1 3,2%
Московская обл. Рациональ 106,9 106,4 -0,5% 86,6 89,7 3,6%
Московская обл. Спутник 85,6 86,2 0,7% 110,8 114,8 3,6%
Московская обл. Оранж парк 106,9 106,7 -0,2% 112,9 117,3 3,9%
Московская обл. Измайловский леc 79,0 78,9 -0,1% 88,4 91,9 4,0%
Новая Москва Борисоглебское-2 61,9 61,8 -0,3% 66,9 66,9 0,0%
Новая Москва Скандинавия 95,1 96,5 1,5% 106,0 106,1 0,1%
Новая Москва Борисоглебское 51,7 58,2 12,5% 60,7 60,9 0,3%
Новая Москва Москвичка 93,9 94,0 0,1% 101,7 102,5 0,9%
Новая Москва Новые Ватутинки 91,7 91,4 -0,3% 92,6 93,8 1,3%
Новая Москва Позитив 108,0 107,7 -0,3% 109,3 111,6 2,0%
Новая Москва Бунинские луга 97,9 98,6 0,6% 105,5 108,9 3,3%
Новая Москва Саларьево парк 109,0 110,4 1,2% 116,8 124,9 6,9%
Москва все ЖК из выборки 166,6 164,5 -1% 173,6 175,1 1%
Московская обл. все ЖК из выборки 81,5 81,6 0% 83,5 84,2 1%
Новая Москва все ЖК из выборки 88,7 89,8 1% 94,9 96,9 2%
Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН
______________________________________________________________________________

Справка о компании

ЦИАН – лидер российского рынка онлайн-недвижимости. В состав группы входят сайты CIAN.RU, EMLS.RU.

По данным LiveInternet совокупная ежемесячная аудитория проектов составляет 10,5 млн. уникальных пользователей.

Комментарии