Статьи

НЕДВИЖИМОСТЬ 12 июля 2018 17:52 / Просмотров: 186 Девелопмент, Недвижимость, Аналитика, Риэлторы, Ценообразование

Цены на рынке новостроек в Московском регионе начали уверенно расти

Застройщики отреагировали на законодательные изменения ростом цен в большинстве крупных проектах Московского региона, хотя в последние годы в июне-июле цены менялись слабо.

В 1-м полугодии 2018 года выросли не только средние цены предложения в ключевых жилых комплексах, но и новинки рынка стали на него выходить по более высоким ценовым уровням, чем раньше.

Аналитический центр ЦИАН проанализировал изменения цен на рынке новостроек Московского региона, произошедшие в первые дни июля 2018 года.

Методика. Усредненные цифры «по всему рынку» часто искажаются особенностями ценообразования и динамики предложения в отдельных проектах (это касается объектов из верхних ценовых сегментов, а также тех ЖК, реализация которых де-факто заморожена). По этой причине расчеты выполнялись для 70 ключевых жилых комплексов. На них приходится около 75% от объема предложения и по ним доступны детальные и регулярно обновляемые данные по параметрам цен предложения из прайс-листов как за 2017, так и за 2018 гг.

Этим летом динамика цен на рынке новостроек заметно отличается от привычной. В 2015-2017 цены сделок в середине лета были ниже за счёт сезонных акций и скидок, а для поддержания спроса в период летнего падения деловой активности застройщики часто снижали даже цены экспозиции. В июле 2017 года более чем в половине (в 36 из 70) ключевых жилых комплексов Московского региона цены по отношению к предыдущему месяцу почти не изменились, а в 20 проектах цены экспозиции и вовсе снизились (в среднем на 2,5%). В этом году в начале июля 2018 года цены выросли в 38 жилых комплексах (против 14 в июле 2017 года). Только в 2 проектах было зафиксировано снижение цены, произошедшее за счёт изменений в структуре предложения, год назад таких проектов было 20 (см. табл. 1 и разбивку по ЖК в табл. 3 в приложении).

В ближайшее время данная тенденция может укрепиться, так как некоторые девелоперы анонсировали индексацию цен не строго с 01.07.2018, а в разные даты в течение всего второго летнего месяца. Важным фактором является уже зафиксированное повышение цен практически во всех комплексах крупнейшего застройщика (ГК ПИК). На долю этого девелопера приходится 9% активного предложения и другие участники рынка учитывают его подходы к ценообразованию в выработке собственной стратегии.

Возобновление роста цен в Московском регионе началось с конца прошлого года. В помесячном выражении цены в Москве и Новой Москве росли практически в каждый месяц с ноября 2017 года. Ключевым фактором роста цен тогда было повышение строительной готовности на фоне снижения объема предложения на начальных стадиях строительства. В Новой Москве на повышение цен дополнительно повлиял эффект от градостроительных изменений (активизация строительства метро и автодорог).

Летом 2018 года на динамику цен (помимо сезонного фактора и структуры предложения по стадиям строительства) оказали влияние изменения в законодательстве. Поправки в законе о долевом строительстве, ужесточающие ряд аспектов операционной деятельности девелоперов, приняты Федеральным собранием и по состоянию на 03 июля находятся на подписи у Президента. Нововведения подтолкнули некоторых девелоперов на повышение цен в летний период.

Табл. 1: Группировка проектов по изменению цен в летние месяцы 2017 и 2018 гг.

	Цены выросли		Цены не изменились		Цены снизились
	июл.17/июн.17	июл.18/июл18	июл.17/июн.17	июл.18/июл18	июл.17/июн.17	июл.18/июл18
Москва	4	17	14	13	12	1
Московская область	6	16	18	15	8	1
Новая Москва	4	5	4	2	0	0
Московский регион	14	38	36	30	19	2

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН

Еще одной важной тенденцией 2018 года стало возобновление органического роста цен. В 2015-2017 гг. рост цен в отдельных корпусах, связанный с переходом на более высокие стадии готовности, не приводил к повышению средних значений цен по всему массиву предложения. Кроме того, средние цены по новинкам рынка, напротив, постоянно снижались. Застройщики стремились снизить цену «входного билета» на рынок, привлечь внимание к новым объектам неожиданно низкой ценой. В январе-июле 2018 года средняя цена, по которой выводятся в реализацию новые корпуса и новые жилые комплексы в массовом сегменте, стала постепенно увеличиваться (см. табл. 2 и табл. 4 в приложении). В Москве в старых границах в 1 квартале 2018 года средняя цена кв. м. в новинках рынка составила 168 тыс. руб., во 2 квартале она выросла до 177 тыс. руб. Аналогичный рост зафиксирован в Новой Москве (103,6 против 102.1 тыс. руб.); в Московской области отток покупателей в столицы вынуждает застройщиков аккуратнее подходить к повышению цен; здесь новинки рынка даже несколько подешевели (73 тыс. руб. в 2-м квартале против 76 тыс. руб. в 1 квартале этого года).

Табл. 2: Средняя цена кв. метра в новых корпусах при выводе в реализацию в январе-июне 2018. Расчеты по объектам эконом- комфорт- и бизнес-класса.

Локация	ЖК/корпус старт продаж в январе 2018	ЖК/корпус старт продаж в феврале 2018	ЖК/корпус старт продаж в марте 2018	ЖК/корпус старт продаж в апреле 2018	ЖК/корпус старт продаж в мае 2018	ЖК/корпус старт продаж в июне 2018
Москва	166	180	159	185	181	166
Новая Москва	99	99	107	110	93	105
Московская обл.	71	77	80	79	72	69

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН

Тем не мене, дальнейшего взрывного роста цен мы не ожидаем. Реакция участников рынка на изменение законодательства в течение ближайшего полугодия будет сдержанной. Застройщики продолжат постепенную индексацию цен по мере роста строительной готовности, правда, в рекламных кампаниях и словесных интервенциях это будет объясняться и изменениями законодательства. В апреле-июне столичные девелоперы получили рекордно большое число разрешений на строительство. Эти объекты будут постепенно выводиться в реализацию пусть и по подросшим, но все же «котлованным» ценам, что будет продолжать насыщать рынок относительно доступным предложением.

Приложение

Табл. 3. Динамика цен предложения по ключевым жилым комплексам Московского региона в летние месяцы 2017 и 2018 гг.

Локация	Жилой комплекс	июнь 2017, ср. цена кв. м	июль 2017, ср. цена кв. м	июл.17/июн.17	июнь 2018, ср. цена кв. м	июль 2018, ср. цена кв. м	июл.18/июн.18
Москва	Сердце Столицы	292,2	292,1	0,0%	295,3	287,3	-2,7%
Москва	Ясный	147,8	147,6	-0,2%	154,8	154,3	-0,4%
Москва	Велтон Парк	209,1	208,3	-0,4%	227,1	226,3	-0,3%
Москва	Домашний	137,8	138,7	0,6%	141,1	140,8	-0,2%
Москва	Нормандия	151,6	150,4	-0,8%	148,9	148,7	-0,2%
Москва	Лайф Ботанический сад	244,3	235,9	-3,4%	241,6	241,2	-0,1%
Москва	Крылатский	166,9	167,0	0,1%	168,3	168,1	-0,1%
Москва	Среда	167,8	168,8	0,6%	174,2	174,2	0,0%
Москва	Маяковский (Москва)	171,9	164,9	-4,1%	183,8	183,9	0,0%
Москва	Сити Микc	123,6	123,6	0,0%	131,5	131,6	0,1%
Москва	Флотилия	163,8	163,9	0,0%	140,5	140,7	0,1%
Москва	Гринада	132,4	130,4	-1,5%	142,0	142,2	0,1%
Москва	Зиларт	219,4	218,3	-0,5%	213,2	214,1	0,4%
Москва	Кварталы 21/19	139,4	139,1	-0,2%	155,6	156,3	0,5%
Москва	Широкая Грин Парк	170,6	159,1	-6,8%	163,4	164,3	0,5%
Москва	Селигер Сити	146,9	146,9	0,0%	175,0	176,0	0,6%
Москва	Мир Митино	126,0	126,7	0,6%	137,0	137,9	0,6%
Москва	Поколение	158,8	157,9	-0,6%	164,4	165,6	0,7%
Москва	Эталон-Сити	120,0	119,5	-0,4%	129,3	130,4	0,9%
Москва	Савеловский Сити	180,4	181,5	0,6%	197,2	199,1	1,0%
Москва	Петра Алексеева	163,6	163,3	-0,2%	173,3	176,0	1,5%
Москва	Лучи	115,2	115,4	0,1%	123,0	124,9	1,6%
Москва	Резиденции кинематографистов	161,0	146,3	-9,1%	155,6	158,7	2,0%
Москва	Символ	188,4	189,1	0,4%	221,3	225,9	2,1%
Москва	Центр-Сити	219,6	212,5	-3,3%	237,7	242,7	2,1%
Москва	Царская Площадь	213,5	212,0	-0,7%	220,3	225,4	2,3%
Москва	Жемчужина Зеленограда	89,4	87,7	-1,9%	98,4	100,8	2,5%
Москва	Римского-Корсакова 11	129,9	129,7	-0,1%	148,3	154,0	3,9%
Москва	Грин Парк	164,8	165,0	0,1%	171,7	179,5	4,6%
Москва	Лефортово парк	183,3	174,6	-4,7%	173,8	181,9	4,7%
Московская обл.	Эко-Видное 2.0	73,4	73,4	0,1%	76,3	73,2	-4,0%
Московская обл.	Май	75,7	75,7	0,0%	84,3	83,9	-0,4%
Московская обл.	Юбилейный	87,5	88,0	0,6%	84,1	83,8	-0,4%
Московская обл.	Домодедово Парк	61,1	60,6	-0,9%	60,3	60,0	-0,4%
Московская обл.	Лукино-Варино	49,4	47,0	-5,0%	51,0	50,9	-0,3%
Московская обл.	Путилково	88,7	88,5	-0,2%	92,2	92,0	-0,3%
Московская обл.	Новое Измайлово	82,7	82,1	-0,6%	84,4	84,2	-0,2%
Московская обл.	Союзный	91,0	90,8	-0,3%	103,8	103,6	-0,1%
Московская обл.	Две Столицы	123,6	123,6	0,0%	91,7	91,6	-0,1%
Московская обл.	Сколковский	99,6	97,5	-2,1%	95,5	95,5	0,0%
Московская обл.	Видный Берег	85,9	85,9	0,0%	90,7	90,7	0,0%
Московская обл.	Восточное Бутово	80,4	79,9	-0,5%	83,7	83,9	0,1%
Московская обл.	Центр Плюс	80,2	80,0	-0,2%	80,3	80,4	0,2%
Московская обл.	Новоград Павлино	69,1	69,7	0,8%	72,1	72,2	0,2%
Московская обл.	Центр-2	73,0	72,4	-0,9%	72,0	72,1	0,3%
Московская обл.	Южный (Домодедово)	53,7	53,6	-0,2%	59,2	59,4	0,4%
Московская обл.	Зеленый город	60,1	59,8	-0,4%	60,2	60,5	0,5%
Московская обл.	Новые Котельники	79,3	79,4	0,1%	88,7	89,2	0,6%
Московская обл.	Скандинавский	86,4	86,2	-0,2%	86,8	87,3	0,6%
Московская обл.	Пригород Лесное	75,3	75,0	-0,5%	78,3	78,8	0,7%
Московская обл.	Государев дом	73,3	73,6	0,4%	71,5	72,3	1,0%
Московская обл.	Шолохово	65,5	64,2	-1,9%	66,6	67,3	1,1%
Московская обл.	Красногорский	68,7	70,0	1,9%	64,7	65,4	1,1%
Московская обл.	Немчиновка	103,2	103,1	-0,1%	102,3	103,7	1,3%
Московская обл.	Одинбург	94,1	95,0	1,0%	97,6	99,1	1,6%
Московская обл.	Одинцово-1	76,8	86,1	12,1%	88,1	89,6	1,7%
Московская обл.	Ярославский	84,2	84,1	-0,1%	93,2	95,8	2,8%
Московская обл.	Люберецкий	88,2	87,5	-0,8%	92,1	95,1	3,2%
Московская обл.	Рациональ	106,9	106,4	-0,5%	86,6	89,7	3,6%
Московская обл.	Спутник	85,6	86,2	0,7%	110,8	114,8	3,6%
Московская обл.	Оранж парк	106,9	106,7	-0,2%	112,9	117,3	3,9%
Московская обл.	Измайловский леc	79,0	78,9	-0,1%	88,4	91,9	4,0%
Новая Москва	Борисоглебское-2	61,9	61,8	-0,3%	66,9	66,9	0,0%
Новая Москва	Скандинавия	95,1	96,5	1,5%	106,0	106,1	0,1%
Новая Москва	Борисоглебское	51,7	58,2	12,5%	60,7	60,9	0,3%
Новая Москва	Москвичка	93,9	94,0	0,1%	101,7	102,5	0,9%
Новая Москва	Новые Ватутинки	91,7	91,4	-0,3%	92,6	93,8	1,3%
Новая Москва	Позитив	108,0	107,7	-0,3%	109,3	111,6	2,0%
Новая Москва	Бунинские луга	97,9	98,6	0,6%	105,5	108,9	3,3%
Новая Москва	Саларьево парк	109,0	110,4	1,2%	116,8	124,9	6,9%

Москва	все ЖК из выборки	166,6	164,5	-1%	173,6	175,1	1%
Московская обл.	все ЖК из выборки	81,5	81,6	0%	83,5	84,2	1%
Новая Москва	все ЖК из выборки	88,7	89,8	1%	94,9	96,9	2%