В июне в Московском регионе ключевые показатели рынка новостроек снизились как в абсолютном, так и в денежном выражении. Это произошло на фоне возобновления роста цен и неоднозначного новостного фона. С одной стороны, активное обсуждение фактического банкротства второго по объему строительства застройщика Московского региона явно не добавило оптимизма покупателям. С другой стороны, агентства недвижимости и застройщики стали активнее использовать тему неизбежного грядущего повышения цен в связи с изменениями в законодательстве, пытаясь так поддержать спрос на фоне традиционного летнего снижения деловой активности.
Скромные итоги продаж в июне могут стать предостережением для участников рынка относительно возможной реакции покупателей на дальнейший рост цен, поэтому значимого изменения ценовых уровней в ближайшие месяцы мы не ожидаем. На динамике цен скажется и тот факт, что в 1 полугодии 2018 девелоперы получили разрешительную документацию на рекордное число корпусов и их вывод в реализацию по котлованным ценам оставит на рынке большой объем относительно доступного предложения.
Сделки
1. Впервые за 2018 год число сделок по отношению к предыдущему месяцу снизилось.
В июне 2018 года число сделок (регистраций ДДУ с физическими лицами на квартиры и апартаменты) в Московском регионе впервые сократилось в помесячном выражении в текущем году. В Москве в старых границах и Новой Москве было зарегистрировано 3 993 и 2 053 сделок соответственно. По отношению к предыдущему месяцу число сделок в абсолютном выражении снизилось на 4,3% и 11,4% соответственно (см. табл. 1). В предыдущие 6 месяцев число сделок в столице РФ немного увеличивалось по отношению к предыдущему или же характеризовалось околонулевой динамикой. Снижение покупательской активности в июне по отношению к маю нехарактерно. В 2016 и 2017 гг. в первый летний месяц число сделок по сравнению с майскими показателями увеличивалось (на 19% и 5% соответственно). В Московской области число сделок падает на протяжении всего полугодия. Итоги продаж в июне не стали исключением (по предварительной оценке число сделок сократилось на 12%).
2. Снижение выручки.
Сокращение числа сделок привело и к падению выручки застройщиков. В июне этого года оценочная стоимость квартир и апартаментов, по которым были зарегистрированы ДДУ составила 46,2 млрд руб. в Москве в границах 2012 года, 9,9 млрд руб. в Новой Москве и 18,6 млрд руб. в Московской области (см. табл. 2). Выручка снизилась на 1,9%, 10,0% и 9,7% соответственно. Рынок в денежном выражении сократился меньше, чем в абсолютных цифрах, что связано с повышением цен в большинстве жилых комплексов, которое было зафиксировано в конце 2 квартала.
3. Доля ипотечных сделок не меняется на протяжении 4 месяцев.
В июне 2018 года с привлечением банковских кредитов было приобретено 49% квартир в Москве в старых границах, 58% от числа сделок в Новой Москве и 61% в Московской области (см. табл. 3). Аналогичные показатели (отличающиеся не более чем на 1-2 процентных пункта) фиксируются с марта этого года. На существующих уровнях ипотечных ставок (8,5-9,5%) дальнейший рост доли таких сделок вряд ли возможен. Снижение ключевой ставки в связи с изменениями экономической и геополитической конъюнктуры приостановлено, ставки по ипотеке вряд ли будут снижаться, а требования к качеству заемщиков, напротив, повышаются. Ипотека вряд ли может стать ключевым драйвером роста спроса в среднесрочной перспективе.
Цены
4. Застройщики начали активнее повышать цены.
Этим летом динамика цен на рынке новостроек заметно отличается от привычной. В 2015-2017 гг. цены сделок в середине лета падали за счёт сезонных акций и скидок, а для поддержания спроса в период сезонного падения деловой активности застройщики часто снижали даже цены экспозиции. В июле 2017 года более чем в половине ключевых жилых комплексов Московского региона (в 36 из 70) цены по отношению к предыдущему месяцу почти не изменились, а в 20 проектах цены экспозиции и вовсе снизились (в среднем на 2,5%). В этом году в начале июля 2018 года цены выросли в 38 жилых комплексов (против 14 в июле 2017 года), только в 2 проектах было зафиксировано снижение цены, год назад таких проектов было 20.
Рост зафиксирован и по среднерыночным показателям (см. табл. 4). В Москве в старых границах цены в прайс-листах от начала июля выросли на 1,8% по отношению к июню 2018 и на 5,3% относительно аналогичного периода прошлого года. В Новой Москве показатели составили +0,9% и +5,4% соответственно. В Московской области средние цены меняются менее заметно (+1,3% и -0,8% соответственно).
5. Новые проекты выходят по более высоким ценам, чем раньше.
В 1 полугодии 2018 года окончательно закрепилась тенденция возобновления органического роста цен. В 2015-2017 гг. рост цен в отдельных корпусах, связанный с переходом на более высокие стадии готовности, не приводил к повышению средних значений цен по всему массиву предложения. Кроме того, средние цены по новинкам рынка, напротив, постоянно снижались. Застройщики стремились снизить цену «входного билета» на рынок, привлечь внимание к новым объектам неожиданно низкой ценой. В январе-июле 2018 года средняя цена, по которой выводятся в реализацию новые корпуса и новые жилые комплексы в массовом сегменте, стала постепенно увеличиваться (см. табл. 8). В Москве в старых границах в 1 квартале 2018 года средняя цена кв. м. в новинках рынка составила 168 тыс. руб., во 2 квартале она выросла до 177 тыс. руб. Аналогичный рост зафиксирован в Новой Москве (103,6 против 102.1 тыс. руб.). В Московской области отток покупателей в столицы вынуждает застройщиков аккуратнее подходить к повышению цен; здесь новинки рынка даже несколько подешевели (73 тыс. руб. в 2-м квартале против 76 тыс. руб. в 1 квартале этого года).
Предложение
6. Новое предложение не растет.
Динамика объема нового предложения в этом году носит противоречивый характер. С одной стороны, заметно выросло число выданных разрешений на строительство (к примеру, в Москве в январе-июне были выданы разрешения почти на 200 корпусов против 116 таких документов год назад), но объем нового предложения, фактически выведенного в реализацию, по сравнению с прошлым годом практически не изменился. В январе-июне 2017 года в Московском регионе началась реализация 3,91 млн кв. м в 317 корпусах; в этом году в 1 полугодии новое предложение составило 3,93 млн кв. м в 238 корпусах (см. табл. 7.1 и 7.2). Тем не менее, предложение в корпусах, по которым выдана разрешительная документация, в ближайшем будущем станет выходить на рынок (разрешение выдается на определенный срок и «запастись» ими заранее на длительный период не так просто).
7. Общий объем предложения снижается.
Число лотов в активной реализации продолжает сокращаться (см. табл. 6). По состоянию на 1 июля 2017 года в прайс-листах застройщиков было представлено 100,7 тыс. квартир и апартаментов. Год назад аналогичный показатель составлял 133,5 тыс. лотов, в начале 2018 года 126,7 тыс. лотов. Это связано с ростом числа сделок (в 1 полугодии 2018 их было заключено на 11 тыс. больше, чем год назад), уходом с рынка предложения в замороженных проектах, корректировкой стратегии продаж. Сокращение активного предложения снижает риски затоваривания рынка.
Приложение
Табл. 1. Число сделок (регистраций ДДУ с физ. лицами) по итогам анализа выписок ЕГРН в 2018 году по субрынкам Московского региона, ед.
Июнь 2017 | Январь 2018 | Февраль 2018 | Март 2018 | Апрель 2018 | Май 2018 | Июнь 2018 | |
Москва | 3008 | 3289 | 3481 | 3912 | 4243 | 4175 | 3993 |
Новая Москва | 1217 | 1888 | 2016 | 2015 | 2173 | 2318 | 2053 |
Московская обл. | 5506 | 5548 | 5434 | 5662 | 5730 | 5531 | 4920 |
Табл.
2. Объем выручки по сделкам (регистрациям ДДУ с физ. лицами) по итогам анализа
выписок ЕГРН в 2018 году по субрынкам Московского региона, млрд руб.
Июнь 2017 | Январь 2018 | Февраль 2018 | Март 2018 | Апрель 2018 | Май 2018 | Июнь 2018 | |
Москва | 34,6 | 35,3 | 35,4 | 42,7 | 49,0 | 47,1 | 46,2 |
Новая Москва | 6,0 | 9,2 | 9,8 | 9,8 | 10,3 | 11,0 | 9,9 |
Московская обл. | 17,2 | 21,2 | 20,8 | 21,1 | 21,4 | 20,6 | 18,6 |
Табл.
3. Доля ипотечных сделок по итогам
анализа выписок ЕГРН в 2018 году по субрынкам Московского региона, млрд руб.
Июнь 2017 | Январь 2018 | Февраль 2018 | Март 2018 | Апрель 2018 | Май 2018 | Июнь 2018 | |
Москва | 42% | 52% | 51% | 48% | 45% | 48% | 49% |
Новая Москва | 46% | 56% | 55% | 55% | 58% | 58% | 58% |
Московская обл. | 57% | 63% | 65% | 65% | 65% | 63% | 61% |
Табл.
4. Динамика цен на первичном рынке (по лотам в активной реализации) в 2018 году
по субрынкам Московского региона, тыс. руб. за кв. м.
Июль 2017 | Январь 2018 | Февраль 2018 | Март 2018 | Апрель 2018 | Май 2018 | Июнь 2018 | Июль 2018 | |
Москва | 185,8 | 185,1 | 186,5 | 188,9 | 189,1 | 191,3 | 190,8 | 194,2 |
Новая Москва | 98,5 | 101,4 | 101,4 | 100,3 | 102,0 | 103,4 | 102,9 | 103,8 |
Моск. обл. | 77,9 | 79,3 | 80,3 | 79,7 | 78,2 | 79,2 | 79,2 | 78,9 |
Табл.
5. Динамика оценочных цен сделок на первичном рынке в 2018 году по субрынкам Московского региона,
тыс. руб. за кв. м.
Июнь 2017 | Январь 2018 | Февраль 2018 | Март 2018 | Апрель 2018 | Май 2018 | Июнь 2018 | |
Москва | 201 | 184 | 179 | 186 | 194 | 194 | 197 |
Новая Москва | 102 | 102 | 102 | 101 | 100 | 100 | 101 |
Московская обл. | 87 | 86 | 86 | 84 | 85 | 85 | 86 |
Табл.
6. Динамика объема активного предложения (лоты в активной реализации) по
субрынкам Московского региона, ед.
Июль 2017 | Январь 2018 | Февраль 2018 | Март 2018 | Апрель 2018 | Май 2018 | Июнь 2018 | Июль 2018 | |
Москва | 48,8 | 50,9 | 49,1 | 49,5 | 50,2 | 45,6 | 44,6 | 41,6 |
Новая Москва | 11,6 | 8,8 | 8,0 | 8,8 | 10,5 | 9,7 | 9,1 | 8,3 |
Моск, обл, | 68,7 | 66,3 | 61,0 | 60,8 | 60,5 | 54,6 | 52,9 | 50,8 |
Весь регион | 129,1 | 126,0 | 118,1 | 119,1 | 121,2 | 109,9 | 106,6 | 100,7 |
Табл. 7.1
Динамика вывода нового предложения (суммарная площадь квартир и апартаментов) в
2017-2018 гг, (поквартально) по субрынкам Московского региона, тыс, кв, м,
1 кв. 2017 | 2 кв. 2017 | 3 кв. 2017 | 4 кв. 2017 | 1 кв. 2018 | 2 кв. 2018 | |
Москва | 882 | 722 | 799 | 934 | 687 | 571 |
Новая Москва | 179 | 298 | 256 | 311 | 436 | 187 |
Моск, обл, | 755 | 966 | 918 | 608 | 1324 | 705 |
Весь регион | 1816 | 1986 | 1973 | 1853 | 2447 | 1463 |
Табл. 7,2 Динамика вывода нового предложения (суммарная площадь квартир и апартаментов) в 2018 гг, (помесячно) по субрынкам Московского региона, тыс. кв. м.
Январь 2018 | Февраль 2018 | Март 2018 | Апрель 2018 | Май 2018 | Июнь 2018 | |
Москва | 515 | 299 | 521 | 120 | 217 | 234 |
Новая Москва | 36 | 145 | 267 | 116 | 21 | 50 |
Моск. обл. | 158 | 292 | 239 | 358 | 191 | 160 |
Весь регион | 709 | 736 | 1027 | 594 | 429 | 440 |
Методика — расчеты
выполнены по итогам обработки выписок ЕГРН Росреестра (регистрации ДДУ в
строящихся корпусах в Москве и Московской области; только сделки в домах с
этажностью >=3;только сделки с квартирами и апартаментами; только розничные
сделки (не более 10 лотов разного типа внутри ЖК); только сделки с физическими
лицами; Оценка цены рассчитана по средней стоимости квадратного метра на месяц
регистрации ДДУ в соответствующем ЖК и корпусе (по заявленным ценам без учета
скидок); группировка проектов по застройщикам выполнена по принципу "1 ЖК
— 1 застройщик"; выполнена группировка по брендовому названию с учетом
слияний и поглощений).
________________________________________________
Справка о компании
ЦИАН – лидер российского рынка онлайн-недвижимости. В состав группы входят сайты CIAN.RU, EMLS.RU.
По данным LiveInternet совокупная ежемесячная аудитория проектов составляет 10,5 млн. уникальных пользователей.
Комментарии (0)