Статьи

17 июля 2018 12:15 / Просмотров: 1088 Градостроительство, Девелопмент, Недвижимость, Аналитика, Новостройки, Риэлторы

Новостройки Московского региона. Итоги июня 2018. Рост цен привел к падению числа сделок

В июне в Московском регионе ключевые показатели рынка новостроек снизились как в абсолютном, так и в денежном выражении. Это произошло на фоне возобновления роста цен и неоднозначного новостного фона. С одной стороны, активное обсуждение фактического банкротства второго по объему строительства застройщика Московского региона явно не добавило оптимизма покупателям. С другой стороны, агентства недвижимости и застройщики стали активнее использовать тему неизбежного грядущего повышения цен в связи с изменениями в законодательстве, пытаясь так поддержать спрос на фоне традиционного летнего снижения деловой активности.

Скромные итоги продаж в июне могут стать предостережением для участников рынка относительно возможной реакции покупателей на дальнейший рост цен, поэтому значимого изменения ценовых уровней в ближайшие месяцы мы не ожидаем. На динамике цен скажется и тот факт, что в 1 полугодии 2018 девелоперы получили разрешительную документацию на рекордное число корпусов и их вывод в реализацию по котлованным ценам оставит на рынке большой объем относительно доступного предложения.

Сделки

1. Впервые за 2018 год число сделок по отношению к предыдущему месяцу снизилось.

В июне 2018 года число сделок (регистраций ДДУ с физическими лицами на квартиры и апартаменты) в Московском регионе впервые сократилось в помесячном выражении в текущем году. В Москве в старых границах и Новой Москве было зарегистрировано 3 993 и 2 053 сделок соответственно. По отношению к предыдущему месяцу число сделок в абсолютном выражении снизилось на 4,3% и 11,4% соответственно (см. табл. 1). В предыдущие 6 месяцев число сделок в столице РФ немного увеличивалось по отношению к предыдущему или же характеризовалось околонулевой динамикой. Снижение покупательской активности в июне по отношению к маю нехарактерно. В 2016 и 2017 гг. в первый летний месяц число сделок по сравнению с майскими показателями увеличивалось (на 19% и 5% соответственно). В Московской области число сделок падает на протяжении всего полугодия. Итоги продаж в июне не стали исключением (по предварительной оценке число сделок сократилось на 12%).

2. Снижение выручки.

Сокращение числа сделок привело и к падению выручки застройщиков. В июне этого года оценочная стоимость квартир и апартаментов, по которым были зарегистрированы ДДУ составила 46,2 млрд руб. в Москве в границах 2012 года, 9,9 млрд руб. в Новой Москве и 18,6 млрд руб. в Московской области (см. табл. 2). Выручка снизилась на 1,9%, 10,0% и 9,7% соответственно. Рынок в денежном выражении сократился меньше, чем в абсолютных цифрах, что связано с повышением цен в большинстве жилых комплексов, которое было зафиксировано в конце 2 квартала.

3. Доля ипотечных сделок не меняется на протяжении 4 месяцев.

В июне 2018 года с привлечением банковских кредитов было приобретено 49% квартир в Москве в старых границах, 58% от числа сделок в Новой Москве и 61% в Московской области (см. табл. 3). Аналогичные показатели (отличающиеся не более чем на 1-2 процентных пункта) фиксируются с марта этого года. На существующих уровнях ипотечных ставок (8,5-9,5%) дальнейший рост доли таких сделок вряд ли возможен. Снижение ключевой ставки в связи с изменениями экономической и геополитической конъюнктуры приостановлено, ставки по ипотеке вряд ли будут снижаться, а требования к качеству заемщиков, напротив, повышаются. Ипотека вряд ли может стать ключевым драйвером роста спроса в среднесрочной перспективе.

Цены

4. Застройщики начали активнее повышать цены.

Этим летом динамика цен на рынке новостроек заметно отличается от привычной. В 2015-2017 гг. цены сделок в середине лета падали за счёт сезонных акций и скидок, а для поддержания спроса в период сезонного падения деловой активности застройщики часто снижали даже цены экспозиции. В июле 2017 года более чем в половине ключевых жилых комплексов Московского региона (в 36 из 70) цены по отношению к предыдущему месяцу почти не изменились, а в 20 проектах цены экспозиции и вовсе снизились (в среднем на 2,5%). В этом году в начале июля 2018 года цены выросли в 38 жилых комплексов (против 14 в июле 2017 года), только в 2 проектах было зафиксировано снижение цены, год назад таких проектов было 20.

Рост зафиксирован и по среднерыночным показателям (см. табл. 4). В Москве в старых границах цены в прайс-листах от начала июля выросли на 1,8% по отношению к июню 2018 и на 5,3% относительно аналогичного периода прошлого года. В Новой Москве показатели составили +0,9% и +5,4% соответственно. В Московской области средние цены меняются менее заметно (+1,3% и -0,8% соответственно).

5. Новые проекты выходят по более высоким ценам, чем раньше.

В 1 полугодии 2018 года окончательно закрепилась тенденция возобновления органического роста цен. В 2015-2017 гг. рост цен в отдельных корпусах, связанный с переходом на более высокие стадии готовности, не приводил к повышению средних значений цен по всему массиву предложения. Кроме того, средние цены по новинкам рынка, напротив, постоянно снижались. Застройщики стремились снизить цену «входного билета» на рынок, привлечь внимание к новым объектам неожиданно низкой ценой. В январе-июле 2018 года средняя цена, по которой выводятся в реализацию новые корпуса и новые жилые комплексы в массовом сегменте, стала постепенно увеличиваться (см. табл. 8). В Москве в старых границах в 1 квартале 2018 года средняя цена кв. м. в новинках рынка составила 168 тыс. руб., во 2 квартале она выросла до 177 тыс. руб. Аналогичный рост зафиксирован в Новой Москве (103,6 против 102.1 тыс. руб.). В Московской области отток покупателей в столицы вынуждает застройщиков аккуратнее подходить к повышению цен; здесь новинки рынка даже несколько подешевели (73 тыс. руб. в 2-м квартале против 76 тыс. руб. в 1 квартале этого года).

Предложение

6. Новое предложение не растет.

Динамика объема нового предложения в этом году носит противоречивый характер. С одной стороны, заметно выросло число выданных разрешений на строительство (к примеру, в Москве в январе-июне были выданы разрешения почти на 200 корпусов против 116 таких документов год назад), но объем нового предложения, фактически выведенного в реализацию, по сравнению с прошлым годом практически не изменился. В январе-июне 2017 года в Московском регионе началась реализация 3,91 млн кв. м в 317 корпусах; в этом году в 1 полугодии новое предложение составило 3,93 млн кв. м в 238 корпусах (см. табл. 7.1 и 7.2). Тем не менее, предложение в корпусах, по которым выдана разрешительная документация, в ближайшем будущем станет выходить на рынок (разрешение выдается на определенный срок и «запастись» ими заранее на длительный период не так просто).

7. Общий объем предложения снижается.

Число лотов в активной реализации продолжает сокращаться (см. табл. 6). По состоянию на 1 июля 2017 года в прайс-листах застройщиков было представлено 100,7 тыс. квартир и апартаментов. Год назад аналогичный показатель составлял 133,5 тыс. лотов, в начале 2018 года 126,7 тыс. лотов. Это связано с ростом числа сделок (в 1 полугодии 2018 их было заключено на 11 тыс. больше, чем год назад), уходом с рынка предложения в замороженных проектах, корректировкой стратегии продаж. Сокращение активного предложения снижает риски затоваривания рынка.

Приложение

Табл. 1. Число сделок (регистраций ДДУ с физ. лицами) по итогам анализа выписок ЕГРН в 2018 году по субрынкам Московского региона, ед.

	Июнь 2017	Январь 2018	Февраль 2018	Март 2018	Апрель 2018	Май 2018	Июнь 2018
Москва	3008	3289	3481	3912	4243	4175	3993
Новая Москва	1217	1888	2016	2015	2173	2318	2053
Московская обл.	5506	5548	5434	5662	5730	5531	4920