Статьи

НЕДВИЖИМОСТЬ 7 августа 2018 18:17 / Просмотров: 5441 Строительство, Девелопмент, Недвижимость, Аналитика

Строительство жилья по регионам России. Итоги первого полугодия 2018

Объем ввода вырос за счет строительства жилья населением

В 1 полугодии 2018 года в России было введено в эксплуатацию 29,3 млн кв. м. жилой недвижимости (+ 3,7% по отношению к аналогичному периоду прошлого года).

Впервые в истории на достаточно длительном отрезке (за полгода) объем ввода жилья населением (в эту статью входит как дачное строительство, так и дома в "частном секторе" в пределах городов и в их пригородах) превысил объемы индустриального домостроения (15,3 млн кв. м. против 13,7 млн кв. м). Вывод о том, что частные дома станут в обозримом будущем наиболее популярным местом жительства россиян, пока представляются поспешным. У подобной статистической коллизии 2018 года две причины.

Во-первых, стандартный девелоперский цикл составляет 3 года, а на первое полугодие 2015 года пришелся пик последнего кризиса на рынке. Число новых корпусов, строительство и реализация которых началась тогда, заметно меньше, чем объемы строек, запущенных в 2013-2014 гг.

Во-вторых, в течение 2 квартала этого года многие застройщики занимались, прежде всего, получением разрешительной документации на новые проекты и новые корпуса, чтобы успеть запустить их до ужесточения законодательства. Для того, чтобы фактически выполненные строительные работы нашли свое отражение в статистике, нужно провести целый ряд действий уже не только на стройплощадке, а в органах исполнительной власти и этим часто занимаются ровно те же сотрудники, что и получением новых разрешений.

В сложившейся в мае-июне ситуации многие девелоперы предпочли "вложиться в свое будущее" и несколько отложить оформление бумаг по уже построенным корпусам. Эту гипотезу подтверждает тот факт, что в мае и июне этого года помесячная динамика ввода жилья была отрицательной (-18% и -13% соответственно). Обычно в эти месяцы данный показатель почти всегда растет не только в связи с рыночной конъюнктурой, но и из-за сезонных факторов.

По объему ввода в 1 полугодии 2018 года лидируют Московская область (3,9 млн кв. м), Ленинградская область (1,7 млн кв. м) и Краснодарский край (1,5 млн кв. м). По сравнению с 1 полугодием прошлого года тройка лидеров поменялась. Из нее выбыл Санкт-Петербург, где год назад в январе-июне ввели 1,63 млн кв. м, а в этом году лишь 0,96 млн кв. м (на 41% меньше). Доля 10 крупнейших регионов в объеме ввода стабильна. Год назад топ-10 субъектов Федерации ввели 13,6 млн кв. м. (на них пришлось 48% от общестранового ввода), в этом году 13,4 млн кв. (46%). В десятке лидеров произошло единственное изменение — на место Новосибирской области, занимавшей 10-е место в 1 полугодии 2017 года, вышла Тюменская область (где ввели на 65% больше жилья, чем год назад).

Максимальный прирост по объему ввода зафиксирован по Крыму и Севастополю (более, чем в 2 раза в годовом выражении (но статистика по этим регионам, по-прежнему, характеризуется нестабильной динамикой и отделить особенности статистики от реальных рыночных трендов часто затруднительно), а также в Республике Коми (там также зафиксирован более чем двукратный рост). Заметнее всего упал ввод в Брянской (-84% по отношению к 1 полугодию 2017), Кемеровской (-50%) и Амурской областях (-45%). Интересно, что четвертым в этом анти-рейтинге идет Санкт-Петербург (-41%).

Среди крупных рынков заметное падение также зафиксировано в Краснодарском крае (-31%), Башкирии (-14%) и Москве (-13%). Сильнее всего среди крупных регионов показатель объема жилищного строительства вырос в Тюменской (+65%), Московской (+33%) и Ленинградской областях (+16%). Рост объема ввода жилья в двух последних субъектах зафиксирован на фоне падения продаж в новостройках в этих регионах (так, в пригородах Москвы число ДДУ в январе-мае 2018 сократилось на 5%, а в окрестностях северной столицы на 20%).

В разрезе федеральных округов наиболее заметный рост зафиксирован в Уральском и Северо-Кавказском ФО (+17% и +16% соответственно). Сильнее всего сократился ввод в Южном ФО (на 7%). Достижение целевых ориентиров по вводу жилья на этот год (88 млн рублей) представляется вполне возможным. 4%-й рост ввода в 1 полугодии (несмотря на неблагоприятную конъюнктуру), обусловленный цикличностью рынка, позволяет с оптимизмом смотреть на перспективы достижения общего роста по итогам года на 10% (по итогам 2017 года построили 80 млн кв. м жилья).

По показателю ввода жилья на одного жителя среди регионов РФ лидируют Ленинградская и Московская области. В них на душу населения за последние 12 месяцев (с июля 2017 по июнь 2018) было введено 1,60 и 1,33 кв. м. Также среди регионов-лидеров по относительным показателям строительной активности присутствуют Тюменская (1,16 кв. м), Калининградская (1,03 кв. м), Липецкая (0,86 кв. м), Белгородская (0,84 кв. м), Калужская (0,83 кв. м), Тамбовская (0,81 кв. м) области, а также Чечня (0,83 кв. м). Лишь в указанных выше 9 регионах сейчас строится больше 0,8 кв. м на 1 жителя (т.е., объемы строительства в них соответствуют упомянутому в "майских указах" ориентиру в 120 млн кв м годового ввода жилья). Достижение цели "строить 0,8 кв. м на 1 жителя в год" – не такая простая задача еще и по причине очень заметных межрегиональных диспропорций. В целом ряде регионов, среди которых субъекты Федерации, столицами которых являются города-миллионники, душевой показатель ввода ниже 0,5 кв. м на 1 жителя (к примеру, в Пермском крае душевой ввод составляет 0,47 кв. м., в Волгоградской области (0,29 кв. м), а меньше, чем Омской области (0,21 кв м) строят только в Мурманской и Магаданской областях.

Приложение

Табл. 1. Ключевые показатели по строительству жилья по регионам РФ в 2017-2018 гг.

Федеральный округ	Регион	Динамика объема ввода в 1 полугодии 2018 года по отношению к 1 полугодию 2017	Ввод жилья в 1 полугодии 2017, тыс. кв. м	Ввод жилья в 1 полугодии 2018, тыс. кв. м	Доля жилья, построенного населением, от общего объема ввода (по итогам 1 полугодия 2018), %	Объем жилья на душу населения, введенного в эксплуатацию в 2 полугодии 2017 - 1 полугодии 2018, кв. м на 1 жителя
Центральный ФО	Московская область	33%	2950	3929	52%	1,33
Северо-Западный ФО	Ленинградская область	16%	1465	1703	32%	1,60
Южный ФО	Краснодарский край	-31%	2182	1501	46%	0,74
Приволжский ФО	Республика Татарстан	12%	1093	1223	45%	0,65
Южный ФО	Ростовская область	1%	1062	1077	61%	0,56
Северо-Западный ФО	Санкт-Петербург	-41%	1636	961	13%	0,54
Приволжский ФО	Республика Башкортостан	-14%	1016	870	73%	0,57
Уральский ФО	Свердловская область	7%	712	764	62%	0,50
Центральный ФО	Москва	-13%	828	723	21%	0,27
Уральский ФО	Тюменская область	65%	425	702	54%	1,16
Сибирский ФО	Новосибирская область	1%	617	625	55%	0,63
Приволжский ФО	Самарская область	3%	545	564	71%	0,55
Уральский ФО	Челябинская область	4%	533	553	59%	0,41
Приволжский ФО	Нижегородская область	-2%	552	542	56%	0,40
Центральный ФО	Белгородская область	1%	450	453	94%	0,84
Сибирский ФО	Красноярский край	10%	408	449	44%	0,38
Северо-Кавказский ФО	Ставропольский край	50%	281	420	48%	0,36
Северо-Западный ФО	Калининградская область	34%	309	416	36%	1,03
Приволжский ФО	Оренбургская область	26%	320	402	64%	0,49
Южный ФО	Республика Крым и Севастополь	227%	122	399	48%	0,55
Приволжский ФО	Саратовская область	2%	386	395	58%	0,49
Сибирский ФО	Алтайский край	68%	236	395	38%	0,33
Приволжский ФО	Пермский край	45%	267	387	58%	0,46
Центральный ФО	Липецкая область	-19%	473	385	78%	0,86
Северо-Кавказский ФО	Республика Дагестан	-18%	457	376	65%	0,61
Центральный ФО	Рязанская область	4%	352	367	41%	0,65
Центральный ФО	Воронежская область	-10%	400	360	56%	0,71
Центральный ФО	Ярославская область	15%	299	344	63%	0,63
Центральный ФО	Калужская область	-7%	357	332	39%	0,83
Приволжский ФО	Удмуртская Республика	-16%	369	311	45%	0,40
Сибирский ФО	Иркутская область	-2%	314	308	71%	0,40
Приволжский ФО	Ульяновская область	-8%	322	297	80%	0,76
Центральный ФО	Тульская область	63%	181	296	60%	0,54
Южный ФО	Волгоградская область	7%	248	266	61%	0,29
Центральный ФО	Тамбовская область	1%	253	256	85%	0,81
Северо-Западный ФО	Вологодская область	17%	214	251	61%	0,49
Приволжский ФО	Кировская область	23%	205	251	57%	0,46
Сибирский ФО	Томская область	35%	182	246	36%	0,51
Приволжский ФО	Пензенская область	-15%	286	242	62%	0,63
Центральный ФО	Владимирская область	3%	230	238	73%	0,51
Дальневосточный ФО	Приморский край	84%	129	237	44%	0,27
Дальневосточный ФО	Республика Саха (Якутия)	16%	193	224	29%	0,69
Центральный ФО	Курская область	6%	209	221	60%	0,53
Приволжский ФО	Чувашская Республика - Чувашия	36%	158	215	21%	0,54
Северо-Кавказский ФО	Чеченская Республика	167%	79	211	94%	0,83
Южный ФО	Астраханская область	10%	187	205	78%	0,48
Сибирский ФО	Кемеровская область	-50%	386	193	69%	0,29
Центральный ФО	Смоленская область	-13%	219	191	68%	0,48
Сибирский ФО	Омская область	-16%	207	173	39%	0,21
Уральский ФО	Ханты-Мансийский АО	-10%	189	171	31%	0,48
Северо-Западный ФО	Архангельская область и Ненецкий АО	28%	121	155	50%	0,38
Центральный ФО	Ивановская область	37%	113	155	54%	0,33
Приволжский ФО	Республика Мордовия	80%	79	143	47%	0,49
Приволжский ФО	Республика Марий Эл	-26%	191	141	38%	0,61
Северо-Западный ФО	Республика Коми	225%	42	137	47%	0,32
Центральный ФО	Тверская область	-3%	134	130	42%	0,45
Северо-Кавказский ФО	Республика Северная Осетия - Алания	41%	87	123	17%	0,32
Северо-Кавказский ФО	Кабардино-Балкарская Республика	6%	113	120	74%	0,50
Дальневосточный ФО	Хабаровский край	24%	96	119	51%	0,22
Северо-Западный ФО	Новгородская область	151%	47	118	73%	0,49
Центральный ФО	Орловская область	0%	113	113	37%	0,36
Сибирский ФО	Республика Бурятия	42%	76	108	59%	0,30
Уральский ФО	Курганская область	23%	85	104	76%	0,34
Северо-Западный ФО	Псковская область	91%	52	99	75%	0,38
Дальневосточный ФО	Сахалинская область	-38%	158	98	64%	0,58
Южный ФО	Республика Адыгея	168%	35	94	45%	0,67
Центральный ФО	Костромская область	-21%	114	90	73%	0,44
Сибирский ФО	Республика Хакасия	80%	49	89	74%	0,51
Северо-Западный ФО	Республика Карелия	-7%	85	79	54%	0,31
Сибирский ФО	Республика Алтай	46%	53	78	90%	0,71
Северо-Кавказский ФО	Республика Ингушетия	-26%	79	59	95%	0,48
Сибирский ФО	Забайкальский край	-26%	68	50	82%	0,22
Северо-Кавказский ФО	Карачаево-Черкесская Республика	-34%	70	47	100%	0,39
Южный ФО	Республика Калмыкия	48%	28	41	71%	0,38
Уральский ФО	Ямало-Ненецкий АО	-12%	46	41	47%	0,43
Центральный ФО	Брянская область	-84%	213	35	67%	0,31
Сибирский ФО	Республика Тыва	-20%	32	26	97%	0,30
Дальневосточный ФО	Амурская область	-43%	43	25	51%	0,20
Дальневосточный ФО	Камчатский край	22%	17	21	96%	0,22
Северо-Западный ФО	Мурманская область	-1%	17	17	100%	0,08
Дальневосточный ФО	Еврейская АО	-16%	15	12	100%	0,29
Дальневосточный ФО	Магаданская область и Чукотский АО	12%	3	3	100%	0,06