Основным событием текущего года в сфере жилищного строительства станет переход от долевого строительства к проектному финансированию. С 1 июля 2019 года кредитовать российских застройщиков будут банки, а не физические лица, как раньше. В той или иной мере к этому переходу готовы все участники рынка, включая потребителя. Более того, именно к платежеспособному покупателю перетекает вся власть: он будет голосовать рублем не только за конкретный жилой комплекс, но и по большому счету – за существование той или иной компании на рынке. Такой вывод можно было сделать на конференции «Апрельские тезисы», организованной ИД «Коммерсант».
Правила игры определены
По мере приближения «часа икс» новая реальность приобретает все более четкие очертания и перестает быть пугающей для игроков этого рынка. Во многом благодаря тому, что регулятор наконец-то определился с «правилами игры». В частности, на сайтах Минстроя России и ЦБ опубликована методика, которая регламентирует правила взаимодействия застройщика и банка по рассмотрению заявки на получение проектного финансирования, рассказал заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Никита Стасишин.
Второй документ – постановление Правительства РФ №480 (подписано Главой Правительства Д. Медведевым 22 апреля 2019 г.) о критериях перехода на счета эскроу. Они подразумевают, что от обязательного перехода на счета эскроу освобождаются проекты, которые имеют строительную готовность 30% и объем проданных договоров долевого участия от 10%, однако есть и понижающие факторы. «Если у вас в рамках любых проектов комплексного освоения территории есть публичные обязательства перед муниципальной или субъектной властью – это строительная готовность в 15%; если есть принятые обязательства по достройке проблемного объекта – 6%», – уточнил Н. Стасишин. Также пониженные требования к строительной готовности установлены для системообразующих компаний отрасли, которые одномоментно работают не менее чем в четырех регионах страны и возводят не менее 4 млн кв. метров.
Множество вопросов у застройщиков вызывают критерии строительной готовности, и в частности – кто ее будет определять? «Если регион в течение месяца после этого примет документ и наделит тот или иной орган власти субъекта правом подтверждать строительную готовность, то подтверждать будет он. Если нет – это будут кадастровые инженеры, которые оформляют объект незавершенного строительства», – прокомментировал замминистра. По его данным, будет также создана специальная комиссия, на которой застройщики смогут оспорить решение контролирующих органов о переводе их проектов на счета эскроу из-за низкой оценки строительной готовности. Свое выступление Н. Стасишин завершил рекомендацией застройщикам воспользоваться проектным финансированием, даже если бизнес-модель компании позволяет обходиться без нее. Дело в том, что власти намерены провести широкую компанию среди населения в пользу эскроу-счетов. И надеются что покупатели не только оценят снижение рисков при покупке жилья, но и тем самым скорректируют рынок, доверяя деньги застройщикам, более лояльным реформе.
Рынок идет вверх
Наиболее активно осваивается в новых условиях Москва. «В столице все застройщики подали документы в уполномоченные банки. В целом мы оптимистично смотрим на 1 июля 2019 года», – прокомментировал заместитель председателя Москомстройинвест Александр Гончаров. Уже известно, что 30% проектов могут без проблем перейти на эскроу-счета, 60% останутся в старой парадигме и 10% – это пограничные ситуации, с которыми предстоит разбираться. Между тем, постоянный информационной шум и активные дискуссии подогрели рынок: по итогам 2018 года зафиксирован рост объемов продаж жилья. «Рынок жилищного строительства идет вверх, – подтвердила заместитель руководителя Росреестра по Москве Мария Макарова. – В I квартале 2019 года зарегистрировано свыше 25 тысяч ДДУ – на четверть больше, чем в январе-марте 2018 года». Она уверена, что и во втором квартале 2019 года положительная динамика сохранится.
Покупатели не только пользуются хорошей возможностью купить квартиру в условиях широкого выбора и сговорчивости самих продавцов в отношении цен. Но и предпринимают довольно активные действия в ситуации задержки сдачи домов или при выявлении различных недоделок в них. И при грамотном юридическом подходе закон на их стороне. В среднем сдачу дома по ДДУ задерживают на 3-8 месяцев. После задержки дома на полгода можно уже отсудить у застройщика 9,5% от стоимости квартиры, плюс в 4,5% ему ещё обойдутся штрафы. В общей сложности почти любой девелопер может лишиться 14% от стоимости проданных квартир. Этим стали пользоваться не только граждане, но и мелкие юристы, берущиеся за такие дела. Такое поведение председатель Московской коллегии адвокатов «Арбат» Наталья Никольская называет «потребительским экстремизмом». По ее словам, при стоимости квартиры в 10 млн руб. в среднем удается отсудить 1 млн руб. Из своей практики она рассказывает, что в одном из ЖК суд удовлетворил 48% таких исков к девелоперам.
Пока москвичи оттачивают свою потребительскую грамотность и навыки истцов, в регионах ситуация не такая радужная хотя бы потому, что там нет большого платежеспособного спроса. И если обе столицы могут выдержать анонсированное застройщиками повышение цены на 10% или больше, то регионы – вряд ли, считает партнер, руководитель группы по оказанию услуг компаниям секторов недвижимости транспорта инфраструктуры и государственным компаниям в СНГ EY Ольга Архангельская. «Вся судьба отрасли реально находится в руках платежеспособных потребителей, и этот спрос мы на самом деле до конца не понимаем», – добавляет она. Пока в регионах лишь немногие застройщики готовы работать с банками, поскольку привыкли строить «непрозрачно», что затрудняет получение банковского финансирования.
Есть стимул развиваться
Под новые требования рынка перестраивается и банковское сообщество. «На данный момент объем финансирования стройотрасли банками оценивается в 600 млрд рублей, при том что гражданами в долевое строительство вложено около 3,7 трлн рублей. Этот объем нужно заместить в горизонте нескольких лет», – рассказала вице-президент банка ДОМ.РФ Анна Авдокушина. Для этого банковское финансирование должно вырасти в несколько раз до 6 трлн рублей. Для плавного замещения средств дольщиков банковским финансированием создан механизм поручительства, разработанный Дом.рф. «Он облегчит нагрузку на капитал банка. Так банк может выдать втрое больше кредитов, чем без него», – отметила она. По ее словам, уже есть примеры таких сделок в глубокой стадии проработки, и они будут озвучены в ближайшее время.
В целом готовность банковского сектора к новым условиям оценить сложно, отмечает начальник управления недвижимости и девелопмента банка «Открытие» Олег Шишкин. Рынок так сложился, что в России не так много финансовых организаций, которые кредитовали стройку. Они – точно готовы. Ведь сколь-нибудь значительных изменений в их работе не будет: те же самые показатели работы застройщика банки анализировали всегда. Просто раньше бизнес вынужден был брать банковские кредиты на покрытие кассовых разрывов, а сейчас – для основной деятельности. Некоторые сложности О. Шишкин предрекает только таким банкам, которые прежде не работали с производственниками. Им придется найти партнеров или создать собственные внутренние службы, которые будут заниматься отраслевыми направлениями, такими как оценкой проекта, инжинирингом, контролем финансирования и т.д. Выиграют те банки, которые предоставят наиболее хорошие условия для конечного покупателя, которого застройщик будет вынужден к ним отправлять.
«Проектное финансирование – не новость в отрасли. Нет девелоперов, которые не использовали бы его в той или иной форме, – подтверждает директор инвестиционного департамента ГК «Интеко» Людмила Корнева. – Именно благодаря банковским кредитам Интеко удалось запустить проекты новые и реанимировать старые, на которые у компании не было собственных средств. Девелоперы быстро адаптируются к новому механизму, потому что опыт есть у каждого». По ее мнению, застройщики в сфере жилья привыкли получать дополнительную маржинальность, используя условно бесплатные деньги граждан. В отличие от девелоперов, работающих с коммерческой недвижимостью (офисы, торговые центры, склады). Однако сейчас они будут уравнены в условиях. Очевидно, что первым предстоит снижение доходности проектов. Но застройщик может снизить финансовую нагрузку: при существенном профиците денежных средств на эскроу-счетах ставка за пользование кредитами в рамках проектного финансирования снижается и может быть нулевой. «Мы считаем, что это хороший стимул эффективно реализовывать проекты», – резюмирует Л. Корнева.
«Застройщик должен быть визионером»
Все участники рынка понимают, что переход на проектное финансирование добавит к стоимости проектов плюс-минус 10%. Рост себестоимости строительства обеспечит хотя бы увеличение НДС, подорожание ГСМ и ряда импортных комплектующих (лифты и др). «Но это не значит, что застройщик сразу переложит это на плечи покупателей. Большую часть из этой себестоимости застройщики возьмут на себя», – говорит управляющий партнер GRProjectGroupГасан Архулаев. «Мы тщательно подходим к моделированию всех затрат в период строительства, переходим к быстро возводимым технологиям, включаем в проекты подземные паркинги и зоны отдыха, чтобы привлечь покупателя. Уже на этапе мастер-плана на стадии получения исходно-разрешительной документации начинается вовлечение в проект субоператоров и субинвесторов, которые готовы взять часть затрат. Например, мобильные операторы осуществляют свою технологическую часть работ и впоследствии остается в проекте операторами связи», – продолжает Г. Архулаев.
Чтобы выжить в новых условиях, застройщики будут вынуждены не просто изменить схему финансирования, но и зачастую пересмотреть состав и структуру проектов. Так, в новых жилых районах только половина объектов – это жилье, вторая половина – объекты социального обеспечения и инфраструктуры, которые могут быть привязаны к городским, муниципальным или федеральным программам. При правильной координации с властями до четверти затрат застройщика на инфраструктуру может быть компенсировано из бюджета.
Руководитель Московского территориального управления Группа «Эталон» президент «Лидер-Инвест» Максим Берлович соглашается с коллегой. «Застройщик сегодня должен быть визионером и понимать, как проект будет выглядеть через 10 лет. Ведь крупные объекты строятся долго. Будет ли он соответствовать возрастающим стандартам самого города? Высокая плотность строительства и другие ошибки девелопера позволяют выжать экономику сегодня, но умножают его клиентскую базу на ноль в долгосрочной перспективе», – объясняет он.
В целом после отказа от ДДУ объемы строительства существенно сократится в течение ближайших двух-трех лет, прогнозирует заместитель генерального директора Группа ЛСР Иван Романов: «Это будет другой рынок». Новые проекты будут выводиться на продажу более осторожно и взвешенно. При этом делать это будут профессиональные специализированные компании, а тем, кто не способен выполнить возросшие требования законодательства, предстоит уйти. Потребитель получит большую безопасность при покупке жилья, но при этом лишатся возможности купить квадратные метры дешевле на ранней стадии. Застройщикам предстоит развивать новые компетенции, диверсифицировать источники финансирования, ускорить процесс строительства и найти новые модели продаж. Однако даже этого окажется недостаточно для работы отрасли без прямой или косвенной поддержки государства, отмечает эксперт. Как вариант – это по-прежнему поддержка покупательского спроса через сниженние ипотечных ставок.
Людмила Изъюрова,
Москва
Комментарии (0)