Из жилого в нежилое. Комментарии к изменениям в жилищном кодексе

При проектировании реконструкции здания, его перепланировки, при переводе жилых помещений в нежилые проектировщик сталкивается с необходимостью решения различных проблем. 

3b5f40c7a575d4df89dba8a816442ec7.jpgПроектировщик должен продумать вопросы подключения к коммуникациям, к энергоносителям, обустройства отдельного входа, выполнить требования пожарной безопасности и санитарно-гигиенические нормы. Так как работа проектировщика осуществляется в рамках правового поля, то для их решения либо предотвращения необходимо разбираться в действующем законодательстве и его изменениях.

Генеральный директор Проектного бюро ГК КТБ Александр Луценко комментирует законодательные нововведения в этой области.

1. Перевод жилого помещения в нежилое может понадобиться для осуществления в нем какой-либо хозяйственной, предпринимательской или иной деятельности. 

Согласно законодательству Российской Федерации, не допускается размещение в жилом помещении предприятий, учреждений и организаций без осуществления перевода жилого помещения в нежилое. 

Эта норма прописана в статье 288 Гражданского кодекса, а процедура такого перевода подробно описывается в Жилищном кодексе. Ввиду размытости некоторых формулировок, законодательная база по этому вопросу пополняется новыми нормативными актами.

Президент РФ Владимир Путин подписал Федеральный закон от 29 мая 2019 г. № 116-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации". Закон уточняет порядок перевода жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме.

Согласно поправкам, теперь для перевода жилого помещения в нежилое потребуется представить в орган, осуществляющий перевод помещений:

  • протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
  • согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое.

Под примыкающими планируется понимать помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену, а также помещения, расположенные непосредственно над или под ним. Предполагается, что такие согласия будут оформляться в письменной, но произвольной форме, с указанием ФИО собственника примыкающего помещения, а также номера этого помещения и реквизитов документов, подтверждающих право собственности на него.

Значит ли это, что любое жилое помещение можно будет перевести в нежилое, если вышеизложенные условия будут соблюдены? Или есть исключения из правил?

Такое помещение должно функционировать автономно. То есть, после перевода должна быть исключена возможность доступа в нежилое помещение с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. Также нежилое помещение должно быть обеспечено самостоятельными инженерными коммуникациями.

Отразятся ли изменения в законе на проектировочной деятельности?

Могут появиться заказы на перепланировку и организацию самостоятельных входов. На проектировании новых зданий это никак не отразится.

Почему эти изменения необходимы?

Квартиры на первых этажах в старом фонде сейчас зачастую не соответствуют нормам комфорта, так как люди фактически вынуждены жить с окнами на уровне глаз прохожих. Такие квартиры могут быть достаточно легко переведены в нежилые. Особых проблем с коммуникациями при этом нет, так как они расположены непосредственно над подвалом, и самостоятельный выход организовать легко. Продажа таких квартир без перевода в нежилое помещение затруднена.

Может ли возникнуть ситуация, при которой помещение первого этажа по объективной причине необходимо перевести в нежилой фонд, а общее собрание жильцов по субъективным причинам не дает согласия?

Да, может.

Есть ли способы урегулирования таких проблем? Или собрание жильцов - это высшая инстанция?

Для урегулирования подобных проблем можно попытаться провести разъяснительную работу. Дело в том, что незаселённые, неэксплуатируемые помещения – а в большинстве случаев это сложно реализуемые квартиры на первых этажах – быстро ветшают и становятся источником антисанитарии. Если подобная аргументация не поможет, можно предложить также провести ремонт подъезда, подвала, замену коммуникаций. И самым серьёзным шагом (но и самым нежелательным) может стать начало судебного разбирательства.

2. Правительство РФ подготовило поправки к законопроекту об ответственности за самовольное строительство.

Речь идет о законодательной инициативе, направленной на совершенствование механизма пресечения самовольного строительства. Она принята Госдумой в первом чтении 23 мая.

Напомним, документом предлагается ввести административные санкции за строительство и реконструкцию, которые приводят к нарушению установленных предельных параметров.

Также предусмотрено введение ответственности за неисполнение решения о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями. Именно это положение предлагается убрать из законопроекта. "Предлагаемое изменение исключает возможность при одном нарушении, связанном с неисполнением решения о сносе самовольной постройки, применить к нарушителю несколько мер ответственности" – отмечают авторы поправок.

Поправки кабинета министров касаются и сроков вступления в силу соответствующего закона – его предполагается ввести в действие с 1 июля текущего года.

Почему эта проблема существует? Как появились самовольно построенные объекты и что они собой представляют?

К таким объектам, в частности, можно отнести хозяйственные постройки на ведомственных территориях (заводы, складские зоны, вокзалы и т.д.), которые не были легализованы в момент постройки, но, при смене собственника, потребовалось их узаконить. Эти постройки были как при СССР, так и сейчас есть. Иногда случались совсем внештатные ситуации, когда, при обмерах БТИ чердака, доступ в часть помещения был затруднён, и они его проигнорировали. По прошествии нескольких десятилетий новый собственник при перестройке здания с удивлением узнал, что половина чердака 20х годов постройки официально является самостроем.

Что проще или выгодней для собственника: привести здание в соответствие нормам или снести? Какие нормативы чаще всего нарушаются при самострое?

Это зависит от многих факторов: количество и серьёзность нарушений, ветхость здания, стоимость переделок. Чаще всего при самострое нарушаются пожарные нормы. Также могут выявиться серьёзные нарушения в части конструктива, когда постройка осуществляется за короткие сроки силами строителей, без привлечения конструкторов. Поскольку ни один конструктор не начнёт работу без инженерных изысканий, а это время и деньги, которые в ряде случаев решают сэкономить.

Комментарии