Дешево и мило?! Реализация программы «Жилье для российской семьи»

Текст и фото: Денис Банников

Заместитель министра Минстроя РФ Александр Плутник собрал в Омске строительных чиновников Сибирского округа обсудить реализацию программы «Жилье для российской семьи»

9 декабря статс-секретарь заместитель министра Минстроя РФ Александр Плутник с целой плеядой федеральных руководителей различного ранга (генеральный директор Фонда РЖС Александр Браверман, заместитель генерального директора «АИЖК» Дмитрий Качалин и др.), вместе с руководителями отраслевых министерств СибФО ознакомились с ходом реализации федеральной программы «Жилье для российской семьи» в Омской области. Участники встречи осмотрели в городе Омске площадки комплексной жилищной застройки эконом-класса «Амурский-2», «Чередовый» и «Прибрежный», побывали на Омском комбинате строительных конструкций, провели рабочее совещание в Правительстве Омской области.

Несмотря на мажорную ноту итоговых комментариев общие результаты поездки заставили задуматься всех участников мероприятия: вопросов возникло больше, чем ответов.

В ходе обсуждения реализации программы, которая призвана обеспечить социальные категории граждан полноценным жильем эконом-класса по антирыночной цене, Александр Плутник напомнил, что для регионов-участников программы строительства жилья стоимостью до 30 тыс. за кв. метр предусмотрена федеральная поддержка. Через АИЖК застройщикам будет возвращено до 4 тыс. руб \ кв. м. при строительстве коммунальной инфраструктуры.

К реализации федеральной программы «Жилье для российской семьи» приступили практически все регионы СибФО. Приняты нормативные правовые акты, утверждающие порядок отбора земельных участков, застройщиков и проектов жилищного строительства, определены категории граждан, имеющих право приобретать жилье в рамках программы. Завершается отбор земельных участков, застройщиков и проектов.

Но ситуация, на самом деле, складывается очень непростая. Часть регионов просто не имеет строительных ресурсов и транспортную инфраструктуру, чтобы уложится в 30 тыс. за квадратный метр. Региональные власти сталкиваются с существенным сопротивлением застройщиков, не желающих участвовать в программе. Хотя Александр Плутник отметил, что это сопротивление - результат плохой работы отраслевых ведомств с застройщиками. И вообще, эту программу никак нельзя сопоставлять и измерять рыночными оценками и подходами, потому что она направленна на помощь социально уязвимых категорий граждан. И всё же для участников программы — застройщиков она сильно смахивает на благотворительность в рамках политических обещаний руководства страны - рыночная цена эконом-класса в Сибири ниже 38 тысяч не опускается давно.

Сибирские регионы заметно отличаются по желанию и потенциальным возможностям в рамках предложенной программы. Например Омская область смогла предъявить под застройку (включая согласие застройщиков) лишь 50 Га — меньше только Тыва, Хакасия и респ. Алтай (по 25 на регион), Новосибирская — 145 Га, активнее всех оказалась Иркутская — 700 Га. Некоторые заявленные показатели явно смутили Александра Плутника, и он напомнил, что заявленные цифры должны быть адекватными и по ним придется держать спрос, вплоть до администрации Президента.

Напомним, что по программе «Жилье для российской семьи» в России до конца 2017 года предстоит построить 25 млн. кв. метров жилья эконом-класса. Механизм реализации программы предполагает оказание поддержки застройщикам в обеспечении земельных участков инженерной инфраструктурой. Такое жилье будет продаваться по зафиксированной на аукционах цене: не выше 30 тыс. руб. за кв. м.

На совещании у регионов возник вопрос — как совместить согласие застройщика и необходимостью выставлять земельные участки на аукцион, при котором нет гарантии, что участок достанется выбранному застройщику. Пока не очень понятно.

Но самый главный вопрос — вопрос цены. Как отметил министр строительства Омской области Станислав Гребенщиков, достичь установленных 404 Постановлением показателей стоимости строительства жилья 34 тыс. рублей за 1 кв. метр и реализации гражданам по цене 30 тыс. рублей застройщикам достаточно сложно. Например, в Омской области практически все строительство осуществляется на привозных материальных ресурсах, кроме стеновых и песка. На похожие проблемы пожаловались и некоторые другие регионы — у кого-то нет полезных ископаемых, где-то неразвита стройиндустрия, как в Омской области, и нет производства массовых серий, и даже популярной нынче комплексной застройки, и застройщики ничего, кроме убытков, не понесут.

На основании данных Сибирского центра ценообразования в строительстве, промышленности и энергетике стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилья многоквартирных домов с учетом НДС в III квартале составляла 34321 рубль, на IV квартал прогнозная цена составляет 34527 рублей. Цена реализации на первичном рынке квартир массовых серий на первичном рынке на основании данных Омскстата составила в III квартале 38636 тысяч рублей. Причем эта стоимость одна из самых низких по субъектам СибФО. Ниже Омской области цена реализации только в Кемеровской области – 38108 рублей. "То есть застройщики - участники программы строительства жилья эконом-класса будут работать с минимальной рентабельностью, в лучшем случае» - заметил министр.

При мониторинге отдельные застройщики высказали предложение о целесообразности участия в программе земельных участков и проектов, начатых освоением в текущем году и заключивших с гражданами незначительное количество договоров долевого участия в строительстве в соответствии с 214 ФЗ. При существующих правилах в соответствии с условиями 404 Постановления для участия в программе застройщику нужно на отведенной территории отмежевать новый участок, чтобы начать строительство домов без участия дольщиков на этапе вхождения в программу.

Омичи обратили внимание федеральных ведомств, что может быть стоило бы в 404-ом Постановлении учесть возможность участия новых площадок, освоение которых начато в текущем году и заключено небольшое количество договоров долевого участия?

Также возникают некоторые вопросы по реализации предварительного договора купли-продажи, аренды и эксплуатации будущего объекта инженерно-технического обеспечения в рамках программы «Жилье для российской семьи». Например - согласно проекту предварительного договора после ввода в эксплуатацию установленного объема жилья и объекта инженерной инфраструктуры у застройщика выкупается объект инженерной инфраструктуры, созданным специализированным обществом проектного финансирования (СОПФ) и данный объект передается в аренду сетевой организации, которая осуществляет его эксплуатацию и рассчитывается за предоставленный объект арендной платой. (Срок расчета может быть установлен до 30 лет). Понятно, когда это объект, построенный застройщиком, а если это расходы застройщика в виде платы за технологическое присоединение, которая может составлять 100 и более миллиона рублей, если требуется строительство отдельной подстанции или большой протяженности подводящих сетей водоснабжения?

Как в этом случае, возможно компенсировать расходы застройщику, который оплатил ресурсоснабжающей организации плату за технологическое присоединение, утвержденную РЭКом?

Или возможно ли предъявить для продажи магистральные-внутриквартальные сети по площадке, проложенные в коммуникационных коридорах, от которых осуществляется тепло, водоснабжение, в том числе и коммерческого жилья, или котельную, которая будет обеспечивать теплом все многоквартирные дома, построенные в рамках проекта, прошедшего отбор.

Также не ясна заинтересованность ресурсоснабжающих организаций от реализации механизма выкупа с последующей передачей ей в аренду (лизинг) объектов инженерно-технического обеспечения.

"Учитывая, что включение дополнительных расходов на аренду (лизинг) объектов инженерно-технического обеспечения, рассчитанных с применением удельного показателя инвестиционной составляющей в необходимую валовую выручку, приведет к увеличению тарифов, видимо необходимо внести в тарифное законодательство изменения предотвращающие риски по повышению тарифов" – отметил региональный министр.

В ходе совещания заместитель федерального министра всё же обозначил — Минстрой будет менять цену квадратного метра, как впрочем, и всю жилищную политику. А средства будут перераспределяться на регионы-лидеры.

Коснулся Александр Плутник и качества. Не всё увиденное в Омске удовлетворило федерального чиновника с точки зрения отделки и создания безбарьерной среды — застраиваемый микрорайон «Амурский» серией КПД-90, по мнению чиновника, технологически ничем не отличается от домов 50-летней давности. «Как красили плинтуса масляной краской, так и красят до сих! Домам год, а ощущение, будто 10 лет стоят уже»! - возмущенно прокомментировал Александр Плутник. Застройщики в ответ лишь пожали плечами — их жилье самое дешевое в регионе, разлетается, как пирожки, и вообще — что вы хотели за такую цену.... Им объективно сложно совместить высокое качество и предложенную цену.

Ложкой меда на этом дегтярном фоне стал экскурс по технологическим мощностям Омской области, которые за последние пять лет несомненно лидируют в округе в части модернизации массовых серий.