Счета эскроу: понятие, принципы, прогнозы

Яна Орлова, юрист юридической компании Polozov Group

b33a45813577bb023cef12e1068331d4.jpg

1 июля 2019 г. завершился этап мероприятий по переходу на эскроу-счета. Через несколько лет счета эскроу должны стать единственным способом привлечения средств на строительство жилья.

Эскроу — счет, на котором покупатель размещает денежные средства, а продавец получает их, но после выполнения определенных условий. В нашем случае по завершению строительства дома, застройщик получает денежные средства, а дольщик вправе вернуть деньги, если обстоятельства не позволяют застройщику закончить строительство обещанного дома в оговоренный договором срок.

Разница между прошлым механизмом сотрудничества и текущим очевидна, ранее дольщик напрямую взаимодействовал с застройщиком, а теперь между ними банк.

Основные принципы работы

В соответствии со ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ, право выбора уполномоченного банка принадлежит застройщику. Список банков, получивших аккредитацию состоит примерно из 90 организаций и размещен на сайте Центрального Банка РФ.

  • Девелопер доводит до участников долевого строительства сведения об уполномоченном банке, путем указания в договоре долевого участия и в проектной декларации, размещаемой в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС).
  • После регистрации договора долевого участия, стороны заключают трехсторонний договор об открытии эскроу-счета. Поступившие средства банк блокирует.

А на что строить?

Возникает вопрос - если Застройщик, не получает денег дольщиков, то на какие средства он будет возводить дом?

Теперь деньги ему предоставляет тот банк, в котором открыты счета эскроу. Только предоставляет уже в виде кредита, под проценты.

Процентная ставка и тарифы зависит от того, в каком банке берется кредит и устанавливается индивидуально. В зависимости от размера средств, размещенных на эскроу-счетах, будет снижаться процент по проектному финансированию. Таким образом, застройщикам будет выгодно реализовывать часть квартир на начальной стадии строительства.

4dfda4655d11e5a9ebdef273fa9a79a2.jpg

Плюсы и минусы

Тем не менее, есть все-таки плюсы нового механизма сотрудничества в том, что:

  • застройщики получили пусть дорогое, но стабильное финансирование.
  • нет больше необходимости в дополнительных формах обеспечения, соответственно и в дополнительных затратах.
  • застройщики, работающие с проектным финансированием, выглядят более надежными в глазах инвестора.

Несомненным достоинством является и то, что банкротство дольщика – физического лица, не влияет на исполнение обязательства банка по передаче денежных средств застройщику, а конкурсный управляющий не вправе распоряжаться этим имуществом. Таким образом, В случае наличия долгов у одной из сторон, обращение взыскания по счетам эскроу не допускается.

В случае банкротства банка, рискуют покупатели, чье жилье стоит больше 10 млн. рублей. Агентство по страхованию вкладов (АСВ) гарантированно страхует лишь тех, кто приобретает квартиру не дороже этой суммы.

Если обанкротиться застройщик - это особенно печально для ипотечников, так как банк вернет только основную сумму кредита, но не проценты.

824bdc9ca84a747243489103f9157f1b.jpg

Также дольщик может получить деньги, совершив переуступку прав требования по договору долевого участия.

Таким образом, обманутых дольщиков действительно не будет, но перечисленные нюансы необходимо учитывать.

  • К минусам нововведения можно отнести один недостаток, актуальный как для застройщиков, так и для дольщиков. Эмиссия средств, находящихся на эскроу-счетах не предусмотрена, то есть нет никакой защиты от инфляции. А как известно, деньги в нашей стране имеют свойство обесцениваться. И вряд ли дольщик сможет на возвращенные деньги, спустя пару лет купить ту же квартиру того же метража и в той же локации.

Конечно, в самом выгодном положении во всей этой истории, оказывается банк.

Сначала банк выдает ипотечный кредит покупателю новостройки, затем возвращает себе эти же деньги на счет эскроу и после кредитует застройщика на строительство. Банкиры ликуют.

Прогнозы

Тем не менее, проектное финансирование, именно тот путь, по которому пойдет весь рынок первичного жилья в России. Правительство ясно обозначило постепенный отказ от прошлого опыта долевого строительства, что подтверждают и недавние заявления премьер-министра России Дмитрия Медведева, о необходимости полного отказа в будущем от механизма долевого строительства в России.

"По-хорошему - собственно, в этом смысл изменений в законодательстве - нам нужно отказываться от долевого строительства на будущее, чтобы вообще ничего таким образом не строилось. И это будет лучшая гарантия того, что подобные случаи не будут появляться", - заявил Дмитрий Медведев, чьи слова приводят РИА Новости.

В следующей статье, рассмотрим кто из застройщиков работает по старой схеме и есть ли варианты обойти новые требования закона.

Комментарии