Перспективы рынка жилой недвижимости. Апокалипсиса не будет

Никита Стасишин, заместитель министра строительства и ЖКХ РФ об изменении парадигмы государственной политики в жилищном строительстве и грядущих переменах на рынке жилья.

28d7235f995da015a1b9249d7aaba2c9.jpg

По материалам конференции «Девелопмент новой волны 2020: классика или авангард?». Организатор – ИД «Коммерсантъ»

- В 2019 г. в России введено в строй 83 млн м2 жилья. Из них на долю индивидуального жилищного строительства (ИЖС) пришлось 43,6 млн м2. Напомню, что в соответствии с поручением Президента РФ к 2024 г. стройкомплекс должен обеспечить ежегодный ввод в эксплуатацию 120 млн м2 жилья. Решение этой задачи складывается из двух составляющих: строительство индивидуальных и многоквартирных домов.

Проблема ИЖС в том, что в этом секторе строительства не работает ипотека: кредитная ставка значительно выше, чем для приобретения жилья в многоквартирном доме. Следовательно, ипотека должна стать доступной вне зависимости от того, о каком жилье идет речь. Необходимо вместе с ЦБ РФ проработать новый подход к анализу платежеспособности населения, который обеспечит доступ к ипотеке в сфере ИЖС.

Далее – индустриальное домостроение. Его базовые компоненты – принципы определения границ земельных участков, методы взаимодействия с ресурсоснабжающими организациями, опережающее строительство транспортной инфраструктуры следует увязать в одну сбалансированную систему развития городов и соседних территорий. То, что в этой сфере происходит в Москве – очень хорошо, но хотелось бы остановиться на ситуации в других городах.

В течение последних 10 лет все новостройки в регионах «сажались» на старые магистральные сети. Если у ПАО «Россети», ООО «Газпром межрегионгаз» есть собственные инвестиционные программы, позволяющие снизить инфраструктурные затраты застройщиков, то с переходом на эскроу-счета даже при рентабельности проектов более 25–30%, стоимость магистральных сетей банк не всегда принимает во внимание. Данную проблему можно решить путем снижения ставки через увеличение объемов жилищного строительства и за счет повышения скорости продаж жилья.

Это очень важно, поскольку сейчас в стадии строительства находятся 102,8 млн м2 жилья в многоквартирных домах. По сути, это два годичных ввода. Необходимо к 2022 г. увеличить количество строящегося жилья как минимум на 50–60 млн м2. Если к 2022 году «в стройке» будет около 150–160 млн м2, то с учетом двухгодичного цикла проектирования и строительства дома это даст какую-то надежду, что жилье будет введено в эксплуатацию в 2023–2024 гг. в соответствии с поручением Президента РФ.

4757a004c573958e2bf35f4c75a8a076.jpg

Следует также снизить административные нагрузки на застройщиков, дать им больше свободы перед контролирующими органами, всеми структурами, которые сегодня тормозят ввод проектов в стадию строительства и объектов в эксплуатацию. К решению этой задачи следует привлечь «Росреестр».

Нужно провести нормативную работу с ресурсоснабжающими организациями, с ЦБ РФ для того, чтобы банки более эффективно и качественно оценивали проекты. Это непростая задача, особенно с учетом нового положения ЦБ РФ 590-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности» и того, что рентабельность инвестиционных проектов в регионах составляет менее 20%.

Следующее – решение проблемы обманутых дольщиков, а их немало. Раньше существовала такая практика: стройка не ведется два-три года, люди в ожидании своих квартир выплачивают ипотеку. При этом продлевается разрешение на строительство и объект не попадает в категорию «недостроя», поскольку формально работы на стройплощадке продолжаются.

Сейчас министерство подвело регионы к тому, что они признали все имеющиеся у них проблемные объекты. На их достройку в прошлом году было выделено более 30 млрд руб. В этом году на ликвидацию этой «бреши» будет направлено как минимум еще столько же денег. Это тоже вклад в развитие жилищного строительства в части спроса.

592836897e5c8500a14eef1ff25be66e.jpg

В Минстрое был проведен анализ того, на какое количество м2 жилья у нас в стране сформирован спрос с учетом нынешних доходов населения и действующей ставки по ипотеке. Сегодня спрос есть на то, что находится в стадии строительства, принимая во вниманиеи доступность ипотеки и покупки квартиры за собственные средства, а также через все действующие в стране социальные программы.

При увеличении объемов жилищного строительства нужно обеспечить повышение спроса. Для этого необходимо сделать ипотеку еще более доступной через ипотечные ценные бумаги, регуляторику. Нужно постоянно отслеживать баланс между спросом и предложением. Например, на Дальнем Востоке, где ипотечная ставка 2%, через 3–4 месяца ожидается рост цен на жилье потому, что в дальневосточных регионах предложение не успевает за спросом.

На что нацелена идеология работы Минстроя в составе нового Правительства РФ? Первое – необходимо улучшить «комфорт» застройщиков для привлечения их к реализации новых проектов через работу с ресурсноснабжающими организациями, обеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой, а потом – социальной.

Второе – повышение спроса, о чем уже говорилось. В этом деле нужно выйти на другой уровень принятия решений, особенно в части взаимодействия с МЧС, Роспотребнадзором. Это касается и санитарных зон и инсоляции и других требований застройщиков, следование которым сейчас в итоге увеличивают себестоимость строительства. Все перечисленные проблемы решаемы, состояния апокалипсиса нет. Министерство видит и понимает, что нужно сделать для повышения качества жизни людей и прежде всего в регионах. Известны все земельные участки, готовые к вовлечению этот процесс. Оценен градопотенциал этих территорий.

04d458519b015ccb6ac26339d1172405.jpg

Существует еще одна категория граждан, которая требует самого пристального внимания. Это те люди, которые даже при снижении ипотечной ставки не смогут улучшить свои жилищные условия. Есть поручение президента о разработке программы социальной аренды жилья, которое остается в государственной собственности и не подлежит приватизации.

Решение этой задачи требует денег, в том числе для прямых вложений в сети, субсидирования тех или иных социальных программ, без чего мы не сможем кратно увеличить объем строительства. Что касается его качества и комфорта жилья, то эти аспекты даже не обсуждаются, поскольку именно они прямо влияют на формирование спроса.

Следующий вопрос: как повысить спрос на жилье на не капиталоемких рынках? Здесь все определяет баланс цены 1 м2 и доступности ставки по ипотеке через средний платеж семьи из трех человек. Если в регионе можно будет исключить затраты застройщика на строительство сетей и параллельно с жильем будет идти возведение объектов социальной инфраструктуры, то цена 1 м2 с учетом средней себестоимости составит 42–45 тыс. руб. с учетом стоимости земли.

Даже при сегодняшней ипотечной ставке, не принимая во внимание всевозможные соцпрограммы, а их сейчас появится много, средний платеж семьи составит порядка 14–16 тыс. руб. за квартиру площадью 54 м2. Доход семьи при этом должен быть не меньше 60 тыс. руб. Если доходы населения не будут увеличиваться, один Минстрой, к сожалению, ничего сделать не сможет – чудес не бывает.

Комментарии