Банкротство застройщика при долевом строительстве

В последние годы справляться с обязательствами по строительству жилой недвижимости застройщикам становится все сложнее. Так, в 2019 году в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве была размещена информация о банкротстве более полутысячи компаний-застройщиков. Основные причины банкротства застройщиков – ошибки в бизнес-планах, задержки с вводом объектов, некачественные маркетинговые расчеты, кассовые разрывы и сложности при переходе на проектное финансирование.

8baf2a6b86f12d3b22717568d54146e1.jpg

В чем специфика банкротства для компаний-застройщиков? Как назначается и кем выбирается конкурсный управляющий? Как формируется список очередности кредиторов для получения ими задолженности? Обо всем этом читайте ниже.

Кто может начать банкротство?

Банкротство – зачастую единственная возможность для застройщиков избавиться от долгов и претензий кредиторов, не выходя за рамки закона. Регулируется данная процедура ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)», который устанавливает особенный порядок банкротства организаций-застройщиков. По общему правилу подать в суд заявление об инициации процедуры банкротства имеют право:

компания-должник из-за невозможности производить выплаты кредиторам налоговая инспекция или другие контролирующие структуры, в случае длительного неисполнения компанией обязательных бюджетных платежей любой кредитор, перед которым организация не выполняет обязательства более 3-х месяцев, а сумма долга составляет не менее 300 тысяч рублей.

С недавнего времени инициировать банкротство проблемных застройщиков имеет право и Фонд защиты прав граждан—участников долевого строительства.

Инициаторы банкротства застройщиков

Любой кредитор застройщика может подать заявление в суд на общих основаниях. На практике банкротство инициируют при суммах, значительно выше 300 тысяч рублей. Дольщики и поставщики, как правило, не желают запускать долгий и сложный процесс. Например, процедура от подачи первого заявления до начала банкротства крупного застройщика СУ-155 продолжалась 9 лет. Обычно инициаторами являются банки, при наличии исполнительных производств на десятки миллионов рублей.

Кто именно будет инициатором банкротства компании-застройщика, по большому счету не важно: интересы дольщиков в любом случае будут в приоритете.

Так, конкурсный управляющий, утверждаемый судом на время процедуры банкротства, по факту берет на себя функции директора банкротящейся компании-застройщика и по закону он должен соблюдать права всех кредиторов должника, в том числе приоритетное право дольщиков.

Кроме того, с 1 января 2018 года банкротство застройщиков производится по особым правилам. В частности, при банкротстве компании-застройщика закон фиксирует переход сразу к конкурсному производству, минуя этап наблюдения. Это очень важно для дольщиков, так как сокращает сроки процесса банкротства и соответственно ускоряет достройку проблемного жилья.

Процессы банкротства компаний-застройщиков проводятся при обязательном участии органов власти, наделенных соответствующими полномочиями (в столице, например, это Москомстройинвест). Именно они контролируют, соблюдение прав дольщиков, однако на практике этого часто недостаточно.

Этапы процесса банкротства

Проводимая арбитражным судом процедура может длиться несколько лет. Начинается процесс с реабилитационных процедур:

  1. наблюдение (проверяется финансовое состояние компании, созывается первое собрание кредиторов – проводится в течение 6 месяцев);
  2. внешнее управление (длится 1,5 года, может быть продлено еще на 6 месяцев, внешний управляющий становится руководителем предприятия, объявляется мораторий на выплату долгов);
  3. финансовое оздоровление (может длиться до 2-х лет, включает реструктуризацию долгов, восстановление платежей кредиторам).

Если «реанимировать» организацию не удалось, начинается этап ликвидации юрлица. Называется данная процедура конкурсным производством. Продолжительность этапа 6 месяцев, возможно продление еще на такой же срок. За это время управляющий распродает имущество и выплачивает долги. При банкротстве застройщиков на практике чаще всего применяются только наблюдение и конкурсное производство.

Контроль и распределение конкурсной массы ликвидируемой компании находится в руках назначенного судом управляющего. От его умения и беспристрастности зависит справедливое погашение долгов. Кандидатуру управляющего предлагает кредитор-инициатор. Если в арбитражный суд не представлена кандидатура, то суд выбирает специалиста на должность управляющего самостоятельно. Список претендентов подает в суд самоуправляющая организация арбитражных управляющих.

Очередность выплаты долгов

Через два месяца после публикации объявления о банкротстве компании-застройщика реестр требований закрывается. Законом установлена следующая очередность денежных выплат:

  1. компенсации вреда здоровью;
  2. выходные пособия, зарплаты, вознаграждения;
  3. по денежным требованиям граждан – участников строительства и по требованиям Фонда, перешедшим к нему в результате осуществления выплаты возмещения гражданам;
  4. расчеты с другими кредиторами.

После расчетов с первой очередью, начинаются расчеты со второй и так далее по порядку. Исключение составляют залоговые кредиторы, которым выплачивается вне очереди 70% полученных средств от реализации заложенного имущества.

При банкротстве застройщика составной частью общих требований является дополнительный реестр граждан, участвующих в долевом строительстве. В этом списке указываются требования дольщиков о передаче жилых помещений.

Граждане-участники строительства имеют право получить денежные средства или квартиру в недостроенном доме. Погашение требований данной категории кредиторов осуществляется в третью, а не в четвертую очередь. Льгот отдельным категориям граждан в процедуре банкротства юридических лиц не предусмотрено.

Как итог стоит отметить, что при инициации процедуры банкротства многое зависит от того, кто станет конкурсным управляющим. Часто именно от него зависит в чьих интересах будет развиваться процесс банкротства и появится ли в ходе банкротства компании-застройщика новый приобретатель, который будет достраивать проблемный объект. При этом право предлагать кандидатуру конкурсного управляющего есть лишь у того, кто инициирует процесс банкротства.

Дмитрий Смородинов,
Руководитель отдела развития юридической компании Polozov Group

Комментарии