Издержки обновления. Качество объектов и среды в районах реновации

В Московской городской думе обсудили качество объектов и среды в районах реновации. На мероприятие были приглашены чиновники, депутаты и представители общественных организаций, представляющих интересы переселенцев. Такие встречи на площадке МГД собираются сделать постоянными. 

189265fb47ec2e459008a43384f0b01c.png

По словам модератора мероприятия, председателя комиссии МГД по градостроительству, государственной собственности и землепользованию Елены Николаевой, множество проблем решается в ходе прямого общения, например, на участках строительства, которые периодически проводит МГД.

По данным Николаевой, программа набирает обороты. В нее включены 5 173 дома – это примерно 350 тыс. квартир общей площадью 16,4 млн кв. метров, в которых проживают порядка 1 млн жителей. Первая волна переселения была запущена еще в 2018 году. С момента старта программы введено 49 жилых домов, из них 47 передано под заселение.

В 2020 году планируется ввести в эксплуатацию 65 жилых домов общей площадью 703 тыс. кв. метров. По состоянию на начало января 2020 года строится 149 зданий общей площадью 2 млн кв. метров и 64 проектируются.

Однако даже при таких темпах идеальной картину назвать сложно. Возникшие проблемы, как считают депутаты, связаны с отсутствием на первоначальном этапе стартовых площадок и специально построенных домов, соответствующих стандартам реновации. У москвичей возникают вопросы, касающиеся качества среды обитания, компонентами которой являются высотность и плотность застройки, наличие и уровень нагрузки на социальную инфраструктуру, улично-дорожную сеть, обеспеченность машино-местами. 

Собственно это подтверждают и итоги публичных слушаний. За прошедшее время их было проведено 59. Власти пошли на беспрецедентное по своей активности общение с населением, но вынуждены были выслушать огромное число замечаний и предложений. Позитивным можно считать то, что само качество строительства не вызывает серьезных нареканий, что еще недавно было бы трудно себе представить. Как мы помним, самыми сомнительными всегда были объекты, которые поставлялись на рынок по госпрограммам.

2d548793b310fa4c6e07e6530decea6a.png

Присутствовавшие на встрече представители чиновники Департамента градостроительной политики, Департамента строительства и Фонда реновации поделились своими данными на этот счет. По их оценкам, претензии поступают примерно по 20% строящимся объектам. Но в основном, это касается мелких недоделок – не до конца прикрученным ручкам или розеткам, реже – по оконным блокам. Полностью утвержденная процедура устранения недоделок, которую соблюдают все безукоснительно, позволяет устранять недостатки быстро и эффективно. Причем, в дальнейшем процесс повышения качества будет нарастать. 

Конкурсная процедура по отбору генподрядчиков позволяет уже сейчас выбирать лучших, но в дальнейшем будет проводиться отсев тех, кто не справился со сроками или требованиям по качеству строительства. В целом же, отметил первый заместитель генерального директора Фонда реновации Владимир Дворецкий, контроль качества проводится на всех стадиях строительства – проектирования, экспертизы, надзора за производимыми работами. Дома – не адаптированные, а уже спроектированные по программе реновации – станут еще более усовершенствованными. 

Чиновники не рассказывают всех подробностей, но утверждают, например, что кухни в таких квартирах, будут не менее 9 кв.м. Первым таким объектом станет трехсекционный дом на улице Константина Федина. Сейчас он переживает завершающий период строительства.

И все-таки наибольшее число претензий вызывают проекты планировок районов и нехватка тех или иных социальных объектов, запроектированных архитекторами. По отзывам жителей, есть случаи, когда власти хотят построить детский сад или сквер – вроде бы сделать благое дело, но при этом убрать сквер. Или – расширить школьное учреждение, но за счет сноса волейбольной площадки. 

Много недовольств высказывается высотностью объектов. Есть даже претензии к толщине стен: старые пятиэтажки выглядели надежными, а новые объекты тонкостенными и какими-то неубедительными. В одном из домов предлагается панорамное остекление. Но если все квартиры в таком доме понравились своими планировками, то в трешках обнаружилось, что окна открыть нельзя, а форточек в панорамных окнах попросту не бывает. Самая острая ситуация фиксируется в Северном Тушино. 

4c8dd811bba2bf92ff13e64502bf8c2d.jpg

По мнению местных активистов нормы плотности там превышены многократно. И пока проблема не решается. Причем, жители обосновывают свои претензии со знанием дела, так как лидер их движения имеет архитектурное образование. Не встречает понимания у тушинцев и идея властей сделать обширный подземный паркинг, так как это исключает возможности высадки полноценных крупномеров. 

Довольствоваться можно будет только кустарниками. Хотя, по всей видимости, наиболее острой будет ситуация с переселением в новой Москве. Если во всех округах жителям предоставляются дома в тех же районах, то на новых территориях предлагается сменить район. Многие воспринимают это как невозможный для себя сценарий. Ситуацию обостряет еще и дефицит детских садов в новой Москве.

Главным экспертным мнением, высказанным в отношении планировок, было мнение чиновников Москомархитектуры. По их данным, две трети строящихся по программе реновации домов не превышают 14 этажей. (Что примечательно: переселенцы из пятиэтажек, получающие равнозначные квартиры, предпочитают жилье на средних этажах. Те, кто расширяют свои жилые площади с помощью докупки, предпочитают этажи выше восьмого).

Планировки районов не предполагают скученности и уплотнения, говорят в Москомархитектуре. Если сравнивать московский подход с европейским, то разница заключается в повышении этажности, и при этом наличии более широких участков, прилегающих к социальным объектам, рассказал главный архитектор города Сергей Кузнецов. Таковы отечественные нормы проектирования. 

Планировка районов ведется по принципу зональности, то есть функционального разделения площадок. Он заверил, что снижения числа машино-мест не будет. Условия выделения их жильцам – вполне возможно, на условиях аренды – сейчас обсуждаются. Основным подходом к планированию дворов будет стремление освободить их от стоящих автомобилей, что в современных условиях уже общепринято.

Что касается толщины внешних стен новых объектов, то по оценкам чиновников, тревоги в отношении их ненадежности безосновательны. Проектирование объектов сейчас идет по принципу максимального эффективного высвобождения жилых пространств, так что возводить стены, как в древних палатах, было бы неоправданно. Однако прочность стен в современном строительстве от этого не страдает, они рассчитаны на 30-процентное превышение нагрузок.

Чиновники признают, что процесс поиска площадок является наиболее сложным на сегодняшний момент. По данным заместителя руководителя Департамента градостроительной политики города Москвы Андрея Валуя, от этого зависит темп развития программы. 

Главными критериями при отборе стартовых площадок являются их расположение в границах кварталов, включенных в программу реновации, и мнение местных жителей. Учитывается градостроительный потенциал площадок, то есть возможность переселить максимальное число жителей, не нарушив требования к соблюдению разумной этажности и плотности застройки, обеспеченность различными коммуникациями, маршрутами общественного транспорта и другой инфраструктурой. На данный момент подобраны и утверждены стартовые площадки объемом 6,8 млн кв. метров. 

Примечательно, что в процессе принимают участие и сами жители. Не все обнаруженные ими площадки, как отмечает депутат Мосгордумы Елена Николаева, подходят по техническим характеристикам, но некоторые уж вошли в список для размещения стартовых домов.

Наталья Крол

Комментарии