Правовые аспекты взаимодействия арендодателя и арендатора в условиях пандемии коронавируса

В условиях кризиса малого и среднего бизнеса, обострившегося из-за пандемии коронавируса (Covid-19), и приостановлении деятельности как частных компаний, так и муниципальных и государственных учреждений, важно уметь взаимодействовать с контрагентами в рамках правового поля, а также, находить компромисс, путем проведения переговоров.

50bae8f9c552ec5abe399bc14be56d60.jpg

В рамках осуществления мер по предотвращению распространения коронавируса на территории Российской Федерации, была введена самоизоляция граждан, ограничен перечень предприятий, которые могут осуществлять свою деятельность в период карантина, большинство же компаний перешло на удаленную работу в режиме онлайн. Таким образом, большая часть офисов пустует, а у компаний малого и среднего бизнеса, ввиду снижения оборота, отсутствуют денежные средства для оплаты аренды.

В рамках поддержки предпринимателей 01.04.2020 был подписан и вступил в законную силу Федеральный закон № 98-ФЗ, обязавший арендодателя недвижимого имущества, в течение 30-ти дней с момента обращения арендатора, предоставлять отсрочку по оплате арендных платежей.

Кроме того, у арендатора теперь есть возможность не только получить отсрочку, но и потребовать уменьшения арендной платы, в связи с отсутствием возможности использования недвижимого имущества.

Условия получения отсрочки оплаты арендных платежей:

  • Компания арендатор работает в отрасли, относящейся к наиболее пострадавшим от коронавируса. Такой перечень утвержден Правительством Российской Федерации (Постановление Правительства Москвы от 24.03.2020 № 212-ПП), а также размещен на сайте nalog.ru
  • Договор аренды недвижимого имущества заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера»; решения о введении режима повышенной готовности при чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В чьей собственности должна находиться арендованная недвижимость для получения отсрочки?

Отсрочку по арендным платежам арендодатель обязан предоставить вне зависимости от его права собственности на объект недвижимости, будь то частная, государственная или муниципальная собственность.

Кроме того, если компания арендует недвижимость у государства, но не попала в список наиболее пострадавших отраслей, она также имеет право на получение отсрочки, обратившись с таким требованием к арендодателю в лице соответствующего государственного органа.

Как сообщить о намерении получить отсрочку или изменить размер арендного платежа?

Самым удобным и верным способом сообщить о намерении получить отсрочку или уменьшить арендный платеж, является направление уведомления, путем вручения арендодателю лично под роспись или отправка его почтовым отправлением.

0a26a0e92b3326ae789d9eb5d758c5cb.jpg

Как оформить отсрочку или изменение размера арендных платежей?

Правильным способом оформления предоставления отсрочки по арендным платежам или изменения суммы платежа, является заключение дополнительного соглашения с арендодателем. Оно заключается посредством подписания документаобеими сторонами договора в бумажном или электронном виде с использованием ЭЦП.

Что такое обстоятельства непреодолимой силы? И как действовать арендодателю в случае отсутствия у арендатора возможности использования объекта недвижимости в период самоизоляции?

Почти каждый договор, заключенный между бизнес-партнерами, содержит условие об обстоятельствах непреодолимой силы и форс-мажоре.

По общему правилу, это такие чрезвычайные объективно непреодолимые обстоятельства, которые исключают ответственность сторон за неисполнение обязательств, закрепленных в договоре.

В сложившейся ситуации, принимая во внимание государственные меры, направленные на предотвращение распространения коронавирусной инфекции на территории Российской Федерации, у арендодателей большинства объектов недвижимости отсутствует объективная возможность предоставления их в пользование арендаторам. Так, в данный момент на территории Российской Федерации не функционируют торговые центры, фитнес-клубы, развлекательные и досуговые учреждения, а также бизнес-центры, где арендуют помещения большое количество компаний.

Так как помещения нельзя использовать из-за прямого запрета госоргана, арендодатель в силу обстоятельств непреодолимой силы не несет ответственности за невозможность использовать помещения, то есть не платит неустойку, не возмещает убытки. В свою очередь, арендатор имеет право на получение отсрочки или изменения размера платежа.

Большинством из субъектов России (в том числе Москвой, Московской областью, Брянской и Ивановской областями, а также иными субъектами РФ) распространение коронавирусной инфекции признано обстоятельством непреодолимой силы.

Если арендатор не имеет права на получение отсрочки по закону, то всегда есть возможность получения ее, путем ведения переговоров и нахождения компромисса с арендодателем. В условия кризиса никому из сторон невыгодно терять бизнес-партнера, с которым сложились долгосрочные партнерские отношения.

В таком случае арендатору необходимо направить уведомление контрагенту со ссылкой на региональный нормативный акт, признавший пандемию обстоятельством непреодолимой силы, что в последующим исключит возможность начисления пени и штрафов за неисполнение арендатором договора. Необходимо отметить, что наступление такого обстоятельства не освобождает сторону от внесения оплаты по договору аренды недвижимого имущества.

Построение крепких партнерских отношений и долгосрочное сотрудничество между сторонами договора аренды недвижимого имущества, не только в период кризиса, но и в более благоприятное время для бизнеса невозможно без нахождения компромисса бизнес-партнерами.

Автор: адвокат Инна Белякова

201b603f31447f4af482a32375159138.jpg

https://advokat-belyakova.ru/

Комментарии