bnr

Схема мошенничества на рынке недвижимости. Как действуют злоумышленники?

Так называемые «черные риелторы» с неприкрытыми мошенническими схемами оформления сделок купли-продажи недвижимости были актуальны в 90-е годы, ведь в настоящее время государственные реестры и услуги более-менее автоматизированы, что практически свело на нет возможности их применения.

c5fb8f394460f382e709a226b748ba36.jpg

Однако буквально в конце марта 2020 года к нам обратился клиент с вопросом обоспаривании записи в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), поскольку из открытых источников ему стало известно, что без его ведома продали принадлежащую ему квартиру в новостройке в одном из районов ЦАО г. Москвы.

Из полученных из Росреестра копий документов выяснилось, что на регистрацию перехода права собственности злоумышленниками был предоставлен договор купли-продажи с поддельной подписью нашего клиента.

Как действуют злоумышленники?

Наш клиент в начале 2020 года принял решение продать квартиру и разместил объявление на соответствующих ресурсах, стали поступать звонки от потенциальных клиентов и их риелторов, просмотры и все как обычно. В конце февраля появился потенциальный покупатель и начались переговоры, запросы копий документов, даже подписали авансовый договор и внесли 150 000 рублей с условием выхода на основную сделку купли-продажи квартиры к 03 марта. Клиент настолько обрадовался такому быстрому ходу событий, что даже не стал обращаться за профессиональной юридической помощью по сопровождению сделки. 

В общем-то и зачем? Все же просто: все формы документов есть давно в интернете и ничего сложного и хитрого в продаже квартиры нет. С этим сложно поспорить, и зачатую скорее такая помощь больше требуется при покупке квартиры, поскольку в нашей практике, к сожалению, существует масса историй запросов о помощи от покупателей, когда те уже остались, и без квартиры, и без денег, но сейчас не об этом.

Итак, все бы было хорошо, если бы клиент со всеми копиями документов не отдал еще и копию собственного паспорта, и ключи, так как «семейная пара» хотела побыстрее преступить к ремонту. Снял объявление с продажи, соблюдая условия договоренностей – есть же задаток. Ко дню сделки покупатель сказал, что у него небольшие проблемы и просил перенести сделку на неделю позже, а лучше на две. 

В последующие две недели связи с ним уже не было. Собственник забрал себе аванс и продолжил продажу квартиры, обретя чувство легкого беспокойства:разместил по-новому объявление и обнаружил, что его квартира продается на 30% дешевле, а в ЕГРН наш собственник уже смен на другого (как в последствии стало известно – перерегистрация была совершена по поддельному паспорту). Более подробные обстоятельства сделки выяснит следствие, но пока совсем непонятно на что был расчет. Видимо на то, что, сделав 30% дисконта, мошенники быстро продадут квартиру и исчезнут с деньгами.

Нашим «новым собственникам» помешала ситуация с установленным практически на всей территории Российской Федерации режимом повышенной готовности и всеобщей самоизоляции граждан в качестве меры предупреждения распространения коронавирусной инфекции COVID-19, и быстро совершить ряд последующих сделок продажи этой квартиры не удалось. 

6242e76f06ab070824dd0cc87c1185f3.jpg

В настоящей статье мы расскажем о способах предупреждения подобных ситуаций и возможностях дальнейшей защиты прав на вашу недвижимость.

Итак, несмотря на то, что все МФЦ в настоящее время не осуществляют личный прием граждан, выписку из ЕГРН можно заказать на сайте rosreestr.ru, стоимость выписки зависит от способа ее получения – в виде электронного документа или на бумажном носителе (есть возможность его получения по почте), в том числе есть возможность заказа указанной выписки и без ЭЦП через «Запрос посредством доступа к ФГИС ЕГРН», необходимо только иметь подтвержденную запись на портале Госуслуг.

На рынке юридических услуг также есть компании, которые предоставляют такие выписки, стоимость такой услуги по Москве варьируется от 2000 до 5000 рублей. Кстати, информацию можно получить и бесплатно, если воспользоваться сервисом на сайте того же Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online», просто сравните дату и номер регистрации права собственности в графе «Права и ограничения» со своей.

Можно обезопасить себя, подав заявление о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на принадлежащие вам объекты недвижимости без Вашего личного участия или участия Вашего законного представителя. В этом случае в ЕГРН вносится запись о таком заявлении. Такое заявление можно подать с помощью ЭЦП через личный кабинет на сайте Росреестра, а также почтой (единственное, что в случае электронной подачи Вы быстрее узнаете результат оказания услуги). К сожалению, такой способ не сработает в случае подделки ваших документов.

Важно: если право собственности уже было перерегистрировано на другое лицо, то Росреестр откажет во внесении записи, поэтому первоначально стоит убедиться, что вы все еще собственник, заказав выписку из ЕГРН.

0729cb385871730c6c556269faebb4bf.jpg

А если уже продали, собирать вещи?

Не надо паники, существует механизм судебной защиты, а также правоохранительные органы. Первое что стоит сделать - подать в Росреестр заявление о наличии возражений относительно зарегистрированного права, заявление подается бесплатно через заполнение электронной формы с ЭЦП или почтой. 

Далее стоит обратиться в полицию. Указанное действие мы рекомендуем совершить именно, во-вторых. Нет, мы полностью доверяем нашим правоохранительным органам, но срок регистрации заявления в Росреестре 8 рабочих дней, а нашей полиции для исключения ситуации с ложным доносом потребуется больше времени для проверки и возбуждения дела, а за это время может быть зарегистрирована еще одна купля-продажа этого объекта и будет еще одно пострадавшее лицо.

Поскольку настоящий вопрос касается компетенции участковых, обратиться с соответствующим заявлением по поводу незаконной продажи недвижимости сейчас можно посредством сайта регионального отделения полиции по месту нахождения проданной недвижимости в разделе «обращения граждан» либо почтой.

Важно: вопросы перерегистрации права собственности в ЕГРН не будут рассмотрены в рамках уголовного дела в случае его возбуждения. Гражданский иск действительно может быть заявлен в уголовном процессе (ст. 44 УПК РФ), но лишь с требованием о возмещении имущественного и морального вреда, при наличии полагать, что такой вред причинен именно преступлением.

Согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 г. Москва "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество, осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. 

В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. Поэтому необходимо обратиться в суд с исковым заявлением и заявлением о принятии обеспечительных мер в виде наложения запрета на осуществление регистрационных действий с недвижимостью.

В связи с угрозой распространения коронавирусной инфекции Постановлением Президиума Верховного суда Российской Федерации № о 08.04.2020 г. № 821 личный прием граждан и рассмотрение большинства дел приостановлены до 30 апреля 2020 г.,но п.3 указанного постановления судам рекомендовано, в том числе, продолжить рассматривать дела об обеспечении иска.

Таким образом, рассмотрение дела по существу будет осуществлено после нормализации санитарно-эпидемиологической обстановки, а заявление о принятии обеспечительных мер будет рассмотрено незамедлительно (в случае если дело находится в компетенции арбитражного суда - не позднее следующего дня после дня поступления заявления в суд без извещения сторон – ч. 1.1. ст. 93 АПК РФ, или в случае его рассмотрения судом общей юрисдикции - в день его поступления в суд без извещения ответчика, других лиц, участвующих в деле ст. 141 ГПК РФ). При удовлетворении ходатайства об обеспечительных мерах суд самостоятельно направит определение о наложении запрета на осуществление регистрационных действий в Росреестр.

Общаясь со следствием по вышеописанному делу нашего клиента, выяснилось, что сейчас обострились случаи с подобными схемами мошенничества. Призываем вас сохранять бдительность: внимательно проверять документы по сделке и не передавать копии своих без необходимости, обращать внимание на личность продавца недвижимости, в том числе уточнять имелась ли у него самого возможность приобретения этой недвижимости, какими объектами он еще владеет, какова причина сделки.

Помните, при заключении сделки с номинальным лицом вы рискуете своими деньгами, ведь зачастую подобные лица из социально необеспеченных слоев населения, а, следовательно, с них нечего будет взыскивать в случае неблагоприятных последствий совершенной сделки. Мы надеемся, что информация из этой статьи поможет кому-то избежать денежных потерь, а также покажет на горьком опыте нашего клиента, почему не стоит пренебрегать своевременным обращением за помощью к специалистам.

Автор: Кулешова Елена
Управляющий партнер юридической компании «Polozov Group

7eb93b3a886438f02de30bdd05b228f9.jpg

Комментарии