Недвижимое имущество традиционно относится к одному из наиболее консервативных и одновременно, наиболее надежных видов активов. В современном деловом обиходе Недвижимость принято разделять на коммерческую и, что называется, для личного пользования.
К коммерческой недвижимости относятся нежилые здания, строения, помещения, сооружения. К недвижимости для личного пользования традиционно относят жилые дома, квартиры, подсобные и технические сооружения, то есть то, что используется собственниками для удовлетворения личных потребностей в жилье и способствует этому.
Коммерческая недвижимость, по самому смыслу своего наименования, предназначена и используется их собственниками и иными владельцами для ведения предпринимательской и иной экономической деятельности. И в этом смысле, жилые многоквартирные дома, принадлежащие одному домовладельцу и квартиры в которых сдаются в коммерческий найм физическим лицам, тоже можно отнести к коммерческой недвижимости.
Строительная отрасль относится к одной из наиболее важных и капиталоемких отраслей экономики и Россия здесь не является исключением.
Сегодня в России недвижимость представлена исторической застройкой (здания построенные в дореволюционный и советский периоды), недвижимостью, которая была построена и введена в эксплуатацию в новейший период, то есть, после введения в действие части первой Гражданского кодекса РФ и абсолютно новыми объектами, которые строятся и вводятся в эксплуатацию в текущем периоде.
Как известно, в последние годы в России ужесточилась борьба с самовольным строительством, включая самовольные реконструкции. Пионером и лидером в этом вопросе является Москва, достаточно вспомнить «ночь длинных ковшей», когда одномоментно, в течение одной ночи в Москве были снесены десятки объектов недвижимости. При этом, права на многие из них были зарегистрированы в установленном законом порядке, в том числе и на основании судебных актов. Для мониторинга, выявления и пресечения фактов самовольного строительства в Москве была создана специализированная система органов государственной власти Москвы и соответствующая правовая база.
Понятие и правовой режим самовольной постройки
Как известно, понятие «самовольная постройка закреплено в статье 222 ГК РФ, в соответствии с которой, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований разрешений, или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Таким образом, для признания объекта самовольной постройкой достаточно наличия одного из указанных признаков.
При этом, постройка, возведенная собственником, который не знал и не должен был знать об установленных ограничениях пользования соответствующим земельным участком имеет иммунитет против признания ее самовольной.
По общему правилу, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки, не допускается какое-либо использование самовольной постройки.
Законом предусмотрены жесткие последствия самовольного строительства в виде сноса или приведения в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет.
Однако, при определенных условиях, возможна судебная легализация самовольной пристройки через признание на нее права собственности за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка. Причем, при определенных условиях, данной опцией может воспользоваться как лицо, осуществившее строительство, так и собственник или иной владелец земли, на котором совершило строительство третье лицо.
В частности, собственником самовольной постройки может стать арендатор земли, но только в том случае, если земля предоставлялась ему для строительства именно данного объекта, но строительство было произведено без получения соответствующих согласований и разрешений и при наличии доказательств того, что лицо предпринимало меры к их получению. В случае, если владелец земли и лицо, осуществившее самовольную постройку совпадают, лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Решение о признании построек самовольными и о их сносе, или приведении в соответствие с установленными требованиями принимаются в судебном порядке, а в случаях установленных частью 4 статьи 222 ГК РФ, в административном порядке органами местного самоуправления. Автор является убежденным противником подобной двойственности и в принципе противником закрепления правовой возможности административного признания строений самовольными и их сноса.
В такой экономически чувствительной сфере, как недвижимость это порождает гигантское поле для административного усмотрения и злоупотреблений. В случае же наличия необходимости оперативной реакции властей на наличие у объектов признаков небезопасности для жизни и здоровья людей, в арсенале у них имеется правовой механизм административного приостановления деятельности. Автор полагает, что единственный приоритет в решении вопроса о признания объекта недвижимости самовольной постройкой и его сносе должен принадлежать органам судебной системы, поскольку только таким образом может быть обеспечен подлинный баланс защиты прав и интересов всех участников данных правоотношений.
Как уже ранее упоминал автор, мы имеем перед глазами недавние яркие примеры такой «административной деятельности» со стороны органов государственной власти Москвы, когда сначала, невзирая на наличие государственной регистрации права, объекты были оперативно снесены, а потом собственники данных объектов годами пытались в судах восстановить и защитить свои права.
Способы защиты прав на самовольную постройку. Теория и практика
И сегодня, специализированные органы государственной власти Москвы продолжают вести планомерную компанию по борьбе с любыми проявлениями самовольного строительства и, как при любой кампанейщине, без злоупотреблений и перегибов здесь не обходится.
При сложившемся правовом порядке, у собственника или иного владельца объекта недвижимости, попавшего в поле зрения контролирующих органов как «самострой», есть два пути решения проблемы: административный и судебный. Первый путь это, так называемая, процедура административной легализации, при которой владелец объекта сам подает заявление в уполномоченный орган Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК), признавая факт «самостроя» и просит власти признать объект «имеющим потенциал к сохранению».
Комиссия, к состав которой входят представители различных профильных органов власти Москвы принимает свое решение исходя из характера допущенных нарушений и результатов технического обследования (техническое заключение) о безопасности объекта.
Полномочия ГЗК по решению вопроса о сохранении самовольных построек вытекают из пункта 2.2.11. Положения о ГЗК, утвержденного Постановлением Правительства Москвы № 1019-ПП от 16.11.2010 года. В соответствии с данным пунктом, ГЗК рассматривает вопросы о нарушении условий использования земельного участка и/или нарушении условий договора аренды земельного участка при возведении на этом участке объекта капитального строительства, в отношении которого зарегистрировано право частной собственности, имеются положительное заключение экспертизы проектной документации, согласование об утверждении архитектурно-градостроительного решения и техническое заключение об удовлетворительном состоянии несущих конструкций объекта и возможности его дальнейшей эксплуатации без угрозы жизни и здоровью граждан.
Необходимо отметить, что указанные полномочия ГЗК получила лишь в 2016 году с принятием постановления Правительства Москвы от 28.06.2016 года №363-ПП.
Право ГЗК применять штрафные санкции к нарушителям обязательств, содержащихся в договорах аренды земельных участков и связанных со строительством и реконструкцией объектов капитального строительства установлено пунктом 2.2.4 Положения.
В случае удовлетворения заявления, собственнику предписывается уплатить в бюджет Москвы определенную денежную сумму, штраф, из расчета площади объекта и ставки годовой арендной платы за аренду соответствующего земельного участка. Если же, комиссия принимает отрицательное решение, то Москва, в лице ДГИ Москвы подает соответствующий иск к собственнику о сносе самовольной постройки. Исходя из нашего опыта, при всей своей внешней привлекательности, способ административного решения проблемы обладает рядом существенных недостатков.
Во первых, подавая такое заявление, собственник заранее признает факты имеющие существенное значение и в значительной степени лишается возможности в будущем эффективно отстаивать свою позицию в суде. Во-вторых, работа комиссии и механизм принятия решений на деле не отличается «прозрачностью», не имеет четких критериев и потому, несет значительные риски получения отрицательного для владельца объекта результата.
С учетом сказанного, наиболее предпочтительным, по мнению автора, является судебный путь решения проблемы. Во-первых, при всем уважении, но уровень юридической квалификации у судей объективно значительно выше, чем у членов ГЗК и ее рабочих групп.
Во-вторых, арбитражный суд более независим и объективен при рассмотрении дела, поскольку не входит в систему органов власти Москвы и лишен государственно-корпоративного интереса.
В-третьих, у собственника «проблемного» объекта есть весь юридический инструментарий в отстаивании своих прав и представлении доказательств. Все это значительно повышает шансы собственника к сохранению своего объекта и защите своих инвестиций, прав и законных интересов. Кроме того, ситуации связанные с самовольным строительством и реконструкцией редко бывают однозначными и идентичными, как непохожи друг на друга бизнес-ситуации, а также сами объекты недвижимости.
В одном случае, мы можем столкнуться с явным и грубым нарушением градостроительных и строительных норм и правил, возведением небезопасных объектов и это совершенно оправдано вызывает негативную правовую оценку и реакцию со стороны государства и впоследствии со стороны суда. В другом случае, нарушение может носить неявный, незначительный и даже вынужденный характер и в таком случае, права владельца самовольной постройки или объекта самовольной реконструкции должны подлежать безусловной судебной защите.
Для иллюстрации, можно привести такой пример из практики: Здание, построенное и введенное в эксплуатацию в 1918 году и принадлежащее на праве долевой собственности нескольким предпринимателям получило значительные повреждения при пожаре. Собственники произвели капитальный восстановительный ремонт стен, фасадов и кровли с использованием современных технологичных материалов с незначительным увеличением общей площади здания, за счет увеличения площади антресоли (внутреннее перекрытие первого этажа).
При этом, разрешение на проведение самих ремонтных работ и соответствующий ордер были получены. Право собственности на увеличенную площадь было зарегистрировано в установленном порядке, пятно застройки и иные основные характеристики остались неизменными.
Еще в процессе производства ремонтно-строительных работ объект проверялся ГИН Москвы и был включен в перечень 2 Постановления Правительства Москвы №819-ПП, как имеющий признаки самовольного строительства. Собственники здания обратились в ГЗК с заявлением о признании объекта имеющим потенциал к сохранению, то есть пошли по пути административной легализации. Однако, при наличии заключения о соответствии проекта градостроительным нормам и СНИП, при наличии заключения о безопасности объекта, тем не менее, в «сохранении объекта» было отказано, и к собственникам был предъявлен иск о его сносе.
В ходе судебного разбирательства, путем представления доказательств, использования результатов двух строительно-технических экспертиз удалось доказать, что собственники объекта действовали разумно и добросовестно, производя ремонтно-восстановительные работы.
Несмотря на то, что в ходе ремонта были произведены внутренние реконструктивные работы, за счет которых произошло увеличение площади объекта, это не привело к созданию нового объекта недвижимости. Здание было восстановлено в прежних границах и является безопасным для жизни и здоровья. Указанные доказательства позволили добиться вынесения арбитражным судом решения о полном отказе в иске о сносе объекта, как самовольной постройки.
Другой крайностью, которую допускают контролирующие органы по отношению к объектам недвижимости и их владельцам является квалификация объекта как самовольного на том основании, что его границы выходят за границы улично-дорожной сети (так называемые красные линии УДС). Совершенно очевидно, что в случае с объектами исторической застройки и объектами«новейшей истории», но построенными до принятия соответствующего генплана применять подобный подход недопустимо, поскольку объекты возникли раньше чем, возникли утвержденные границы УДС.
Зачастую, причиной этого являются неточности, допущенные кадастровыми инженерами при измерениях, и внесении данных в документы и реестры кадастрового учета. Но, поскольку границы УДС являются частью генплана и утверждаются, в данном случае на уровне субъекта федерации, то исправление данных ошибок является сложным бюрократическим процессом и влечет репутационные риски для конкретных ответственных чиновников. Поэтому, при таких обстоятельствах на практике, при решении вопроса об административной легализации, ГЗК предпочитает отказывать заявителям в признании их объектов имеющими потенциал к сохранению.
Департамент городского имущества и Правительство Москвы, вместо исправления очевидных ошибок, предъявляют к собственникам объектов предъявляются иск о признании объекта самовольной постройкой и его сносе, либо о приведении в первоначальное положение. И итоги судебного разбирательства, в подобных случаях, зависят от того, насколько собственники объекта смогут выстроить эффективную правовую позицию, представить относимые и допустимые доказательства и добиться вынесения законного и обоснованного решения по делу, защитив свои законные права и интересы.
Заключение:
Несмотря на то, что понятию «самовольная постройка» и ее правовому регулированию в ГК РФ посвящена только одна статья, объем реальных судебных кейсов с различными нюансами и особенностями очень велик и автор в данной статье постарался осветить лишь некоторые, по его мнению, наиболее важные аспекты анализа правовых норм и личной судебной практики. Вывод, который хотелось бы предложить в финале статьи, заключается в том, что даже при наличии очевидных правовых проблем, связанных с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, со статусом того или иного объекта недвижимости как самовольного, вполне реально с использованием правовых инструментов эффективно защитить свои права и сохранить объект.
Автор: Евгений Левин, управляющий партнер Коллегии адвокатов «Левин, Миряха и партнеры»
Комментарии (0)