Город. Человек. Будущее

В Москве состоялся форум девелоперов и архитекторов, организованный издательским домом Forbes Russia. Нынешний год заставил участников строительного рынка пересмотреть инвестиционную стратегию – новая реальность диктует новые правила, хотя недвижимость по-прежнему остается востребованной. 

de9109507c58ae19e7984c294b741d06.jpg

Несмотря на первое в истории России временное закрытие строек, девелоперы вернулись к прежним объемам и активно планируют реализацию новых проектов. Неудивительно, что в центре внимания участников форума оказался обширный круг проблем, связанный с развитием рынка жилья в изменившийся ситуации.

 В каком направлении будут реализовываться девелоперских проекты в новых условиях? Где, что, когда и зачем строить? Во что вложить деньги инвестору? Сколько будут стоить квартиры в Москве? Эти и другие вопросы обсуждали представители власти и крупнейшие девелоперы страны.

На вопросы Николая Ускова, редакционного директора Forbes Russia и модератора конференции, отвечают Никита Стасишин, заместитель министра Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра банка «ДОМ.РФ», Геннадий Щербина, президент Группы «Эталон».

Никита Стасишин, заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ

– Власти решили продлить льготную ипотеку. Но цены на квартиры и их продажи растут рекордными темпами. Не грозит ли эта ситуация неким «ипотечным пузырем»?

– Во-первых, в России объем ипотеки кратно меньше в своем абсолютном выражении, чем ипотечный рынок в других странах. И в этом заключается главное отличие нашей страны, от тех, где образовался «ипотечный пузырь». И во-вторых, «ипотечный пузырь» образовался там, где первоначальный взнос стремился к нулю. У нас сегодня первоначальный взнос составляет минимум 15%, а в среднем – около 30%. Следовательно, по этому поводу переживать не нужно.

Важно, что сегодня количество просроченных выплат по ипотеке в нашей стране, в отличие от любых других кредитных продуктов, практически равно погрешности. Поэтому я бы не назвал эту ситуацию ипотечным бумом, скорее речь идет об отложенном спросе, который по некоторым признакам сегодня представляет интерес, его можно реализовать в новом жилье. У нас цена квадратного метра растет быстрее, чем инфляция. 

С учетом ставок по депозитам, уже сформировался баланс между теми людьми, которые покупают жилье для себя за счет льготной ипотеки, снижения ежемесячного платежа, возможности получения ипотечного кредита и прохождения андерайтинга в банках с их реальными доходами, и теми гражданами, которые приобретают квартиры в целях инвестиций. И первые, и вторые хорошо понимают, как обслуживаются ипотечные кредиты и долг.

Еще одна тенденция. В нашей стране весь ипотечный цикл рассчитан на 15–20 лет, в реальности люди выплачивают ипотеку в течение 8–10 лет. Кроме того, следует учитывать достаточно жесткую политику контроля Центрального банка за банковским сообществом, и деятельность банка «ДОМ. РФ» в сфере оборота ценных ипотечных бумаг и развития вторичного рынка ипотеки. Все, что сейчас делается России в сфере регулирования, точно не приведет к появлению «ипотечного пузыря».

Сегодня много говорится об ипотечном буме. Однако если обратиться к статистике, то количество отказов в выдаче ипотечных кредитов практически равно числу одобренных сделок. Это означает, что банки очень ответственно подходят к «портрету» будущего заемщика и выдают деньги в случае уверенности в его платежной дисциплинированности. Следует также учитывать ипотечные каникулы, рефинансирование.

В последние две-три недели в СМИ, в Правительстве звучит вопрос: почему на фоне льготной ипотеки цена квадратного метра увеличилась в среднем на 7–8%? В нашей стране половина всей льготной ипотеки выдается в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и еще двух-трех крупных городах. 

Цена квадратного метра увеличилась, но только там где на покупательскую способность это никак не влияет. На остальной территории нашей страны даже если стоимость квадратного метра возросла на 3–4%, то этот показатель нужно рассматривать на фоне динамики изменения себестоимости, стоимости рабочей силы в связи с ее дефицитом. Невозможно строить качественное жилье и формировать вокруг него качественную среду, если себестоимость строительства практически равна продажной цене, которая «накрыта» покупательским спросом. 

Только благодаря механизмам улучшения жилищных условий, и в первую очередь это ипотека, можно заложить какую-то маленькую долю инвестиционной себестоимости, которая пойдет не в карман застройщика, не на распределение дивидендов, а на создание нового качества жилья.

В наше время крупные застройщики вкладывают средства в новое качество продукта, потому что цена уже не является способом конкуренции. Сейчас наблюдается самая жесткая конкуренция в массовом сегменте доступного, но комфортного и качественного жилья.

– Обострившаяся конкуренция привела к тому, что сегодня 80% мелких застройщиков ушли с рынка из-за того, что они не могут взять кредиты в банках. Тем не менее, существует программа субсидирования кредитной ставки для застройщиков. Как она действует и каков объем этого субсидирования?

Субсидирование кредитной ставки – вторая мера поддержки, действующая с мая 2020 г., которой воспользовался 171 застройщик, а это 225 договоров. Ежемесячный объем компенсаций составляет около 800 млн руб., общая сумма до конца 2021 г. – 12 млрд руб. Субсидируются кредиты, взятые в целях жилищного строительства, в том числе и с использованием эскроу-счетов, хотя таких единицы. Причина – эффективная ставка меньше ключевой в проектах, где идут хорошие продажи. Это связано с возможностью взять ипотеку как раз по льготной ставке.

Что дала программа субсидирования кредитной ставки? В сложившейся сложной ситуации застройщики меньше тратят денег на обслуживание кредитов. Это позволило банкам не ухудшать финансовое состояние застройщиков, тем самым не изменять параметры кредитования, процентов, залогов, собственного резервирования. Все это сегодня придает застройщикам уверенность в неизменных параметрах их банковского кредита. Банки получают гарантию в том, что застройщик вовремя передаст ключи покупателям жилья.

Хотелось бы выразить благодарность банкам, которые с проявили полное понимание ситуации. Это «ДОМ.РФ», «Сбербанк», «ВТБ», «Россельхоз», «Промсвязь», «Банк Санкт-Петербург», «АльфаБанк».

О том, что сделано в части цифровизации. Благодаря банку «ДОМ.РФ» и созданным за внебюджетные деньги программам по единой информационной системе жилищного строительства в режиме онлайн можно отслеживать строительство каждого дома. Все происходит оперативно, и самое главное прозрачно для банков, застройщиков и нашей межведомственной комиссии.

06ad740eeea23598bcd5ae35e9e6181e.jpg

– Эксперты оценивают отток трудовых мигрантов со строек страны в 50%. Готовы ли их заменить россияне или Правительство видит какие-то особые способы создания рабочих мест в строительной отрасли?

Есть отдельный механизм по приему из-за рубежа высококвалифицированных кадров, и он работает как часы. От времени обращения компании до выдачи пропуска на пункте пограничной службы ФСБ и согласования с Федеральной миграционной службой, проходит 6 дней.

Что касается граждан Таджикистана и Узбекистана, то попробуем вместе с Роспотребнадзором и ФМС проработать следующую схему. Если в отношении больших инфраструктурных компаний, либо групп компаний наблюдается отток рабочей силы и это влияет на сроки строительства, то мы будем обращаться с просьбой на уровне отдельных решений, по спискам ввозить определенное количество трудовых мигрантов. При этом строительные компании, от которых будет исходить такая инициатива, должны будут полностью гарантировать выполнение всех своих обязательств. 

Это касается принятия решения на въезд, транспортировки, обеспечения жильем с полным подтверждением безопасности здоровью этих людей и наших граждан, которые работают либо на тех же площадках, либо находятся недалеко от них. Такие компании должны гарантировать отсутствие проблем с мигрантами в тех регионах, куда они будут пребывать.

Далее, в отношении россиян, которые сегодня числятся на бирже труда. С нашей стороны было сделано предложение большими строительным компаниями обратиться на биржу с запросами по вакансиям, чтобы сохранить приоритет для наших безработных сограждан. На стройках нужны разнорабочие, водители, специалисты во многих областях. Однако, и это мое личное наблюдение, граждане, проживающие в Москве, не готовы идти работать на стройку. При том, что сегодня зарплаты на строительных площадках не ниже, а подчас и выше чем у клерка в офисе.

Мы считаем, что работать на стройке совсем не зазорно, а с учетом проводимой государством политики в жилищном строительстве даже престижно. Россияне, желающие работать в стройкомплексе, чрезвычайно востребованы строительными компаниями. Поверьте, тем условиям труда и быта, которые компании сегодня готовы предоставить нашим гражданам, могут позавидовать строители в любых других странах.

Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра банка «ДОМ.РФ»

– Какие механизмы помогут реализовать амбициозные планы национального проекта «Жилье и городская среда»? Что нужно предпринять, чтобы ежегодно вводить в стране 120 млн м2 жилья к 2024 г.?

– Сейчас в год сдается примерно 80 млн м2, и мы должны увеличить этот показатель в полтора раза. Нацпроект «Жилье и городская среда» стал первой инициативой, объединившей темы качества и количества квадратных метров. Если раньше все документы предписывали непрерывное увеличение вводимого в строй жилья, то данным нацпроектом впервые предусмотрено, что мы должны повысить качество вводимого жилья и жилой среды в целом в полтора раза.

Этот год выдался непростым. Мы видели, что в апреле объемы продаж жилья снизились наполовину. Количество выдаваемых ипотечных кредитов сократились примерно на 30%. В этих условиях была оперативно запущена программа субсидирования по ставке 6,5%. 

Сейчас сумма выдаваемой ипотеки на жилье на первичном рынке примерно в два раза превышает норму аналогичных периодов прошлого года. Но когда говорят про «ипотечный пузырь», рост цен и т.д., все забывают о том, что даже в условиях двукратного увеличения выдаваемой ипотеки, общее количество сделок с жильем в новостройках практически не выросло. В том случае, если бы программы субсидирования не было, потенциальный спад продаж у застройщиков составил минимум 20–30% в годовом выражении. 

Напомню, что с середины прошлого года реализация всех новых проектов перешла на счета эскроу. При этом до сих пор по новой схеме строится только половина жилья. Остальное строится с прямым привлечением средств граждан. В случае существенного замедления продаж это означало бы просто приостановку реализации таких проектов, а это около 45 млн м2 стройки. К тому же появятся новые обманутые дольщики. Поэтому все введенные сейчас меры оказались своевременными.

Почему действие программы было продлено? Если рассмотреть все макроэкономические прогнозы, то видно, что восстановление доходов населения или других макроэкономических показателей, предполагается только во второй половине 2021–начале 2022 г. Поэтому, повторяю, решение о продлении действия программы абсолютно правильное. Вопрос в том, как не допустить роста цен для того, чтобы по-прежнему граждане получали выгоду от реализации программы. Для этого банк «ДОМ. РФ» предлагает целый перечень мер. 

Во-первых, это комплексное освоение территории, работа в этом направлении ведется с регионами. Развитие ЖСК – тоже достаточно перспективное дело, которым банк занимается, потому что этот процесс качественно повышает доступность жилья для граждан. При участии людей в ЖСК скидка к рыночной цене жилья получается около 30–50%.

Чрезвычайно актуальна тема обеспечения таких больших объемов стройки необходимой инфраструктурой. Для этого банк приступил к реализации инфраструктурных облигаций. Это важно, поскольку сейчас застройщики, особенно при комплексном освоении территорий, большие деньги тратят на строительство магистральной инфраструктуры. 

Подвести трубы большого диаметра для всех коммуникаций – очень дорого. Банк предлагает механизм инфраструктурных облигаций с гарантиями, что он позволит в значительной степени снизить такие затраты и это будет стимулировать рост предложений на рынке жилья. Стройка – это абсолютно рыночное явление. Если спрос превышает предложение, цены начинают расти. Чтобы этого не допустить, нужно предпринимать меры, нацеленные на увеличение объемов строительства.

2df54ab8aa63a7b6c22dedd4edf2203a.jpg

– Хотелось бы задать вопрос об индивидуальном жилищном строительстве. Опыт США, занимающих территорию, сопоставимую по площади с Россией свидетельствует о том, что строительство индивидуального дома может стать национальной мечтой. В США после окончания Второй мировой войны на волне бума индивидуального жилищного строительства родилась совершенно новая потребительская экономика. ИЖС стимулировало развитие самых разных отраслей – производство гвоздей, красок, мебели, выращивание саженцев и т.д. В России индивидуальное строительство развивается, но это происходит как-то самостийно, на страх и риск потенциальных обладателей такого жилья. Есть ли шансы, что в нашей стране изменится отношение к индивидуальному строительству?

– ИЖС в России – это хотя и стихийная, но огромная часть стройки. Мы видим, что сейчас, в условиях пандемии, люди стали все чаще отдавать предпочтение жизни в своем индивидуальном доме. Этому во многом способствует развитие дистанционных каналов с возможностью работать в режиме онлайн. Данный процесс охватил не только сельскую местность, удаленные районы, но и жителей городов-миллионников, пригороды которых имеют огромные резервы для ИЖС или других видов малоэтажного строительства. Для этого есть все возможности, и главное, имеется спрос на такое жилье.

Почему ИЖС сейчас недостаточно развито? Мы видим, что в многоквартирных домах количество продаж с ипотекой в условиях действия льготной программы составляет 80–90% всех сделок, раньше было около 50–60%. На ИЖС приходится в лучшем случае 5% сделок с ипотекой. Почему так? Потому что люди строят сами. Жилье совершенно не стандартизировано. Каждый видит свой будущий дом, исходя из собственного представления о прекрасном. Один считает, что площадь дома должна быть 400–500 м2, другому достаточно 50 м2

Зачастую строят там, где нет ни работы, ни инфраструктуры. Именно поэтому ставки по кредитам на ИЖС у банков на 2–3% выше и не пользуются спросом у людей. Что нужно сделать для того, чтобы снизить эти ставки? В первую очередь следует обеспечить привлечение в сферу ИЖС профессиональных участников рынка. Возможно, есть смысл подумать о том, чтобы по аналогии с 214-ФЗ разработать договор долевого участия. В «ДОМ. РФ» это делается через аккредитив и ставки удалось довести до 8,5–9%, что в целом соответствует рыночному уровню. 

Конечно, такие новшества должны появляться не в рамках пилотных проектов, а вводиться в качестве системных мер, нужно вносить изменения в действующую нормативно-правовую базу и т.д. «ДОМ. РФ» совместно с Минстроем в прошлом году подготовил такую программу. Она сейчас рассматривается в правительстве. Рассчитываем на то, что в ближайшее время ситуация изменится к лучшему, тем более мы видим неослабевающее внимание руководства страны к теме индивидуального жилья. Полагаем, что в ближайшее время эта работа будет доведена до конца.

Кроме того, на рынке жилья будет нарастать конкуренция. Примерно через год не должно остаться проектов, реализуемых по старой схеме. В жилищном строительстве все будет происходить с привлечением счетов эскроу. Таким образом, не будет новых обманутых дольщиков, повысится их защищенность. Люди перестанут бояться потерять свои деньги, что тоже повысит спрос на жилье в новостройках. Совокупность перечисленных факторов будет определять границы нового рынка.

– Что делать со спальными районами, например, с Новой Москвой? Очевидно, что это огромный район грозит превратиться в спальное место, откуда будут потом устремляться новые москвичи на работу в Москву. Как не допустить появления новых спальных районов такого масштаба?

– Видимо застройку этой территории следует проводить с учетом стандарта, который мы разработали в прошлом году с Минстроем. Это стандарт качества городской среды, он должен применяться, прежде всего, при комплексном освоении больших территорий. Стандарт предписывает, в том числе, и организацию полифункциональной среды – с жильем, рабочими местами, социальной инфраструктурой. 

Другими словами, новь осваиваемая территория не должна превращаться в гетто. Все эти меры позволят снизить маятниковую миграцию, уменьшить нагрузку на транспортную инфраструктуру, сделать так, чтобы люди в этих районах воспринимали свое место жительства, как дом, где они могут не только спать, но и проводить время вне квартиры в течение всего дня.

Геннадий Щербина, президент Группы «Эталон»

Геннадий Щербина, президент Группы «Эталон», согласился с М. Гольдбергом в том, что новые городские территории нельзя застраивать без создания функциональных условий для развития бизнеса, и ответил на ряд вопросов.

– Какие мероприятия помогли Группе «Эталон» справиться с ситуацией, в которой застройщики оказались из-за пандемии?

– В этот трудный период мы в очередной раз убедились, что при наличии сильной управленческой команды можно справиться с любыми задачами. Наша компания благодаря крепкому руководящему звену успешно преодолела уже три кризиса. Поэтому на управление компанией пандемия не оказала особого влияния.

Кроме того, наличие диверсифицированного портфеля проектов, работа в различных классах недвижимости: «комфорт», «бизнес», «премиум», позволяет нам достаточно эффективно управлять продажами.

На успех бизнеса также влияет наличие разветвленной сети офисов продаж. Региональная сеть продаж нашей компании охватывает 57 городов России. В период пандемии продажи в Москве «просели», а в других регионах, наоборот выросли, там люди воспользовались возможностью купить жилье на выгодных условиях.

Сильной стороной строительного холдинга является также вертикальная интеграция, и практика это доказала. Например, в нашей компании имеется полный перечень функциональных подразделений, начиная от проектного института и заканчивая управляющей компанией, эксплуатирующей построенное жилье. Считаю, что такая структура помогла нашей компании достаточно успешно, с минимальными потерями выстоять в условиях пандемии. Кроме того, в наших мыслях о будущем – скорейшая цифровизация бизнеса. Без этого не будет никакой перспективы.

Сейчас мы начинаем реализацию проекта комплексной застройки на территории бывшего автозавода ЗИЛ. Это крупнейший в Москве проект, включающий более 1 млн кв. м недвижимости. Была достигнута договоренность с городскими властями о строительстве там уникального парка. Он разместится в излучине Москвы-реки и с этого объекта начнется возведение нашего комплекса. Московские власти чрезвычайно активно участвуют в реализации этого масштабного замысла: город уже заранее строит переправу через реку, продуманы все транспортные связи, спроектированы сады. 

fbf83c31102d9bfcc115dae6aa35b708.jpg

– В период пандемии заметно меняется отношение к жилью. Люди опасаются жить в больших домах, стремятся быть ближе к природе, тем более, что работа в удаленном режиме не требует постоянного присутствия в большом городе. Как при этом, на Ваш взгляд, должны выстраиваться взаимоотношения стройкомплекса с государством?

– Согласен с высокой оценкой указа Президента РФ по развитию малоэтажного домостроения. При этом комплексное освоение территорий под малоэтажную застройку требует создания мощной сопутствующей инфраструктуры. Необходимо продумать, как распределить затраты на ее создание. Если государство поможет девелоперу, то это актуально. К примеру, есть инструмент «нулевых» кредитов, которые позволят продвинуть идею развития малоэтажного строительства.

– Как, на Ваш взгляд, будет развиваться рынок жилья в ближайшие 5 лет?

– Одним из драйверов роста будет профессиональный подход крупных банков к оценке проектов. В условиях полного перехода на эскроу-счета банки заинтересованы предоставить кредит только надежному застройщику, который не допустит появления новых обманутых дольщиков. Поэтому на рынке останутся только самые сильные компании, и это тоже будет двигателем роста.

Уверен, что стройка не остановится и будет оставаться локомотивом экономики. Хочется, чтобы в стране возродилась школа профессиональной подготовки строительных кадров, и здесь многое зависит от государства. Необходимо закрыть образовавшуюся в строительстве кадровую брешь, вернуть престиж строительным профессиям среди россиян. Здесь большой фронт работы как у государства, так и у девелоперов. 

Подводя итоги прошедшего форума, следует отметить редкое единодушие его участников в оценке перспективных направлений развития рынка. Очевидно, что среди факторов, прямо воздействующих на рост любого сектора экономики и строительной отрасли, в том числе, следует выделить уровень доходов населения. Именно он формирует спрос на жилье.

В части решения кадровых задач, необходимо делать ставку на собственные силы, развивать в стране систему профессиональной подготовки строителей, руководителей среднего и высшего звена.

При освоении новых территорий следует принимать и реализовывать системные решения, нацеленные на создание комплексной среды обитания людей, соответствующей новейшим представлениям о комфорте проживания, доступности рабочих мест, объектов социальной инфраструктуры и личной безопасности.

Огромное значение имеет также вектор взаимодействия застройщиков с регуляторами отрасли и прежде всего – Минстроем РФ, Роспотребнадзором, местными органами власти. Правильно выстроенные взаимоотношения между девелоперами и представителями руководящих структур позволили за прошедшие месяцы в условиях пандемии сделать больше, чем за такой же период в предшествующие годы. 

Это подтвердило жизнеспособность отрасли даже в такой трудный период, который переживает страна и вселило обоснованную надежду на эффективное развитие отечественного стройкомплекса в будущем.

*Фотографии предоставлены оргкомитетом Forbes Congress

*Материал подготовлен ИД "Строительный Эксперт"

Комментарии