Пятилетка за два года! Или индустриальное домостроение - от количества к качеству. Часть 2

Часть 1 - http://ardexpert.ru/article/2020

Утверждать, что панельное жильё в России — это исключительно суровое наследие советского прошлого, было бы ложью. Индустриальные «панельные» методы, нацеленные на массовость и доступность жилья, разрабатывались в Европе и США ещё в 10-е годы 20 века. Сегодня в Европе, как и в России, работают свои ДСК, производится соответствующее оборудование и строится панельное жильё, хотя и не в таком объеме, как у нас.

Но ментальный шлейф некоторого негатива к панельным домам у россиян всё-таки остается. Привкус второсортности, что ли. И возникает закономерный вопрос — КПД в современной России — это лишь наследие, инерция работы постсоветских ДСК или закономерно развивающаяся тенденция, обоснованная экономически и климатически? Вопрос возник не вчера, но весной 2014 года федеральные и московские власти придали ему новый революционный толчок.

8395ce58f7fe2acbc1e181d763b1a0f3.JPG

Панельное эмбарго

Весна 2014 года стала структурным рубиконом в жизни многих домостроительных комбинатов — власти Москвы и Московской области в едином градостроительном порыве объявили своё «фи», «эмбарго», «обструкцию», «не любо», «гоу хоум» и «крестовый поход» так называемым устаревшим сериям. И сроки обозначили в духе революционного времени — к середине 2016 года.

Резче всех выразился заместитель председателя Правительства Московской области Герман Елянюшкин: «Панельное домостроение, которое в начале века предполагалось использовать для строительства «городов-садов», в итоге переродилось в так называемый «интернациональный стиль» (когда оно было другим? — прим. ред.) - без роду и племени. Но в современном облике Подмосковья нет места безликости. Непозволительно при продолжающемся строительном буме плодить архитектурное убожество!" Тем не менее, чиновник понимает, что без КПД планов по вводу жилья не выполнить и делает концептуальную оговорку: «Крупнопанельное или каркасное домостроение - это по-прежнему современно. Просто пора отойти от принципа Ле Корбюзье, что дом - это машина для жилья. Дом вне зависимости от конструктивных решений должен гармонично формировать окружающую нас комфортную среду».

Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов был категоричен в другом русле: «Я вижу нашу задачу в том, чтобы преобразовать одинаковые жилые микрорайоны, которые уже становятся предметами шуток - как в легендарном фильме «Ирония судьбы». Поэтому меняться мы будем, и это не вопрос желания или нежелания ДСК, это вопрос градостроительной политики города. При правильном директивном указании "что делать", люди это будут делать. Это вопрос дисциплины. Те, кто не хочет меняться, не будет строить в Москве".

Но ситуацию с КПД в Москве, ближайшем Подмосковье и в регионах следует заметно разграничивать. Если для столицы и близлежащих городов Московской области существование КПД — это вопрос перехода от количества к качеству, то для регионов вопрос количества и доступности цены имеют абсолютный, и, практически, не обсуждаемый приоритет. Погоня властей за красивыми цифрами ввода жилья в эксплуатацию позволяют дремучим сериям КПД появляться на землях с совсем иной ценовой категорией. Тема же модернизации региональных ДСК зависит от внутренней логики и выгоды развития отдельно взятых предприятий, основанной в чем-то на субъективной чести строителя, как созидателя, или возможности наконец-то сэкономить на инновациях, а не обрезании в серии всего и вся.

Риторика федерального Минстроя не столь ультимативна относительно московской и учитывает региональные ситуации. По словам министра Михаила Меня, модернизацию панельного домостроения следует начинать с изменений в законодательстве: «Нам необходимо сделать нормативно-правовую базу таким образом, чтобы наши ДСК, которые сегодня являются основными застройщиками жилья эконом-класса, стимулировать к модернизации ЖБИ и промышленных активов».

Кстати сказать, и сказать к чести федеральной и московских властей, их обеспокоенность в целом расходится с тенденцией развития массового жилья в мировых мегаполисах. Глядя на массивы безликих плоских однотипных небоскребов того же Шанхая, Сингапура и даже ряда европейских городов, невольно чувствуешь их визуальную и духовную близость к высотным жилмассивам Химок или Мытищ, и сотням подобных столичных, околостоличных и нестоличных кварталов от Калининграда до Владивостока.

А, собственно, из чего весь это панельный «сыр-бор»? Проще говоря — в чем мотивация московских властей? Ещё проще — а что считать устаревшим и почему?

Ответ, по сути, сформулирован властями в общих рекомендациях к серийным маркодержателям.

По мнению градостроительных начальников к числу базовых принципов формирования комфортной жилой застройки в панельном исполнении относятся: квартальность, предполагающая разделение частного (внутренний двор) и общественного (улица) пространств, наличие полноценной угловой секции, размещение социальных объектов на первых этажах зданий (на этом особо настаивает московский градоначальник Сергей Собянин), а также разнообразие фасадов. Кроме того, ДСК должны будут выпускать серии жилых домов переменной этажности - от 6 до 17 этажей, а также предусмотреть возможность свободной планировки квартир. Проблема качества опалубки и стыков должна решаться ДСК априори.

Пользуясь случаем, к требованиям стоило бы добавить обязательность установки вентиляционных клапанов в ограждающих конструкциях, ибо современные оконные конструкции превращают любую квартиру в душегубку, о чем уже уже не раз напоминалось ведущими исследователями в сфере существующих на рынке светопрозрачных конструкций (А. Спиридонов, АПРОК, А. Кривошеин, НИЦ ИСИ СибАДИ).

Не остались без царева ока и «выжившие» в градостроительном секвестре серии. Власти настаивают, чтобы застройщики внесли изменения в их фасадные решения. Например, чтобы ДСК применяли технологии навесных вентилируемых фасадов с облицовкой из керамических плиток, композитных фасадных панелей и других подобных материалов. В части архитектурных инноваций также названы новые требования: концептуальное ограждение лоджий и балконов, оконных и наружных дверных блоков, входных групп. Но подобная группа «рекомендаций» уже напоминает откровенные придирки, чиновничий раж — в части фасадных решений они уничтожают сам смысл и преимущества индустриального домостроения, за исключением, пожалуй, серии «Евро’Па», изначально рассчитанной на отдельный монтаж лицевого слоя.

c8ac0a9c8dcad7e35872ac46d00f8044.jpeg

«... Им бы понедельники взять и отменить»

Формально власти не могут взять и запретить застройщику применять какую-либо серию. Но, по словам начальника управления Архитектурного совета Москомархитектуры Евгении Муринец: "...Москомархитектура может не согласовывать проектную документацию, работая в соответствии с постановлением правительства Москвы №284-ПП, которое описывает порядок утверждения архитектурно-градостроительных решений капитальных объектов. У нас есть эта возможность, и мы ей пользуемся".

Поэтому в целом требования властей имеют хоть и настоятельный, но рекомендательный характер. Но все участники игры понимают, что в России рекомендации власти по традиции приравнены к закону, даже если они устные...

В общем, в список устаревших серий, по версии Московской области, в частности, вошли: П-111М (ГВСУ "Центр"), И-155 и ИП-46С ("СУ-155"), П-3М, "КОПЭ-Башня" (ГК ПИК) и т.д. - это более 40 % панельного домостроения региона.

Структурно доля П-111М в реализуемых новостройках региона достигает 19%. Модификации материнской серии И-155 занимают примерно 10%, П-3М – 7%, ИП-46С – 4%, "КОПЭ-Башня" – около 3%.

"По другим сериям в "черном списке" отсутствие статистики свидетельствует о том, что их доля на рынке новостроек либо меньше 1%, либо 0% – то есть они действительно, скорее всего, устарели и не используются в современном строительстве " – отмечает в своем комментарии генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Софья Лебедева. По её мнению, наиболее популярной серией в Подмосковье в настоящее время является П-44 и ее модификации "Т" и "К", чья совокупная доля в Подмосковье (до 30 километров от МКАД) составляет около 25%.

Для общей информации - среди других лидеров рынка панелей эксперты "Миэль" указали серию "Евро'па" "Группы ЛСР" (11% рынка новостроек Московской области) и "КОПЭ Парус" ГК ПИК (5%).

1bdb4839eb181238e5af934538dd138c.jpg

Пятилетку за два года!

Советский лозунг как никогда сегодня характеризует положение с временными рамками модернизации московских ДСК. Ситуация в чем-то схожа с нынешним состоянием нефтеперерабатывающей промышленности России, для которой правительство поставило жесткие временные рамки по переходу на выпуск топлив более высокого класса. Нефтяники по началу устроили «плач Ярославны». Но черные маслянистые слезы быстро перетекли в сотни миллиардов рублей инвестиций в модернизацию российских НПЗ, необходимость которой прекрасно давно осознавалась всеми участниками рынка.

Поэтому реакцию руководителей ДСК на выпад государства можно обозначить как сдержанную. Крики 2014 года: «панель уходит с рынка» - скорее характеризовали журналисткую прыть и склонность к преувеличениям бойкого пера. Во-первых, корпорации и без окриков власти давно ведут модернизацию серий и своих мощностей. Во-вторых, рано или поздно они бы и сами сделали это под давлением рынка и конкуренции.

С какими же достижениями в модернизации серий подошли к моменту Х, например, московские ДСК?

В сериях П-3М и П-3МК «Флагман» есть широкий выбор вариантов планировок и эркеры, придающие фасаду приятную пластику, в угловых многокомнатных квартирах есть помещения под кладовую.Помимо этого у П-3М довольно толстые наружные стены - 350 мм. В П-3МК «Флагман» даже есть возможность эффективно связывать помещения между собой (например, кухню можно соединить с гостиной). Для тепло- и шумоизоляции в отделке наружных стен используются новые энергосберегающие панели. Для снижения уровня шума в квартирах шахты лифта отделены от них лифтовым холлом. Также в серии «Флагман» все помещения входной зоны размещены на одном уровне: на пути от крыльца до лифта.

К существенным преимуществам семейства И-155 специалисты относят использование трехслойных стеновых панелей толщиной до 400 мм. (толщина угловых панелей может достигать 540 мм.). А перекрытия с шагом до 7,2 м. в ряде домов позволяют говорить о возможности свободной планировки. Высота жилых помещений может достигать 3-х метров.

Достоинства серии «Евро’Па" давно очевидны. И принципиально серия отличается от остальных архитектурными возможностями фасада — наружная панель рассчитана на размещение любой фасадной системы с утеплителем или без оного. Впрочем «Евро’Па" и не числится в списке изгнанных из московского девелоперского рая.

Но надо сказать, что подавляющая часть панельных новостроек последних 10-15 лет выглядит хоть и однотипно, но достаточно эффектно … но только издалека. В масштабе человека большинство из них — это довольно брутальное зрелище: переломанные грани, неряшливые стыки и т. д. В общем, потрудиться всё-таки есть над чем.

48cfffaf8b899701eb2ed861815b45c9.jpg

На пути к новой жизни

Анкетный опрос, проводимый ЦНИИЭП жилища, и анализ статистических данных показывает, что в Российской Федерации действует более 200 домостроительных предприятий, чья фактическая мощность находится на уровне 50 млн.кв.м. в год, что в среднем говорит об использования производственных мощностей в среднем на уровне 25-30%.

По информации, приведенной на IV Международной научно-практической конференции «Развитие крупнопанельного домостроения в России – InterConPan» (Санкт-Петербург) - в стране ежегодно за последние два-три года вводится в строй и модернизируется 35-40 заводов ЖБИ, ЖБК и ДСК.

Конференция проходит ежегодно, но выкладки её экспертов по затратам на модернизацию с осени 2014 года требуют кардинального перерасчета, т.к. по прежним критериям на обновление ДСК было бы необходимо не более 5 тыс. рублей из расчета на 1 м2 производственной мощности, при 100% закупке зарубежного оборудования, форм (паллет) и оснастки. Эксперты говорят, что данные расходы можно и снизить до 3,5–4 тыс. р. на 1 м2 мощности за счет частичного изготовления оборудования на отечественных машиностроительных предприятиях, но это имеет свои сложности — довольно сложный проектный и технологический процесс надо налаживать практически с нуля. По словам творческого руководителя МНИИТЭПа Юрия Григорьева: «Организации, занимавшиеся на ДСК разработкой новых технологий, давно развалились...» И на этот вариант ДСК даже не ориентируются, о чем московские предприятия заявили на московском Объединенном научно-техническом совете в 2014 году.

Кстати, на том же совещании застройщики настаивали, что предлагаемые сроки модернизации практически невыполнимы, и строителям никто не дает гарантии, что созданный ими наспех товар в итоге окажется востребованным. Если раньше по заказу Москвы строилось до 2 млн кв. метров жилья, то сейчас только около 700 тыс. кв. метров. Главный инженер ДСК-1 Роман Шурер отметил, что от разработки концепции серии до ее внедрения проходит от 3 до 5 лет, а сейчас стоит задача за 1,5 года подготовить проекты и освоить их индустриально. «Это не то что утопия, но очень сложная задача. К тому же всегда было такое понятие, как экспериментальное строительство. Оно необходимо, чтобы узнать, отвечает ли продукция требованиям, а также будет ли на нее спрос. От нас же сейчас требуют действовать на свой страх и риск» - резюмировал главный инженер.

«Тема перевооружения комбинатов прежде всего денежная, - считает глава департамента градостроительной политики Сергей Лёвкин. - Поменять парк опалубки - значит закрыться на 1,5 года и вложить 5 млрд рублей». И строительные компании не готовы идти на такие затраты без четких гарантий, что их продукция найдет применение как в городском заказе, так и на рынке. Но перспектива есть - по оценкам Лёвкина, только на первом этапе реновации старого жилья в Москве замене подлежат 25 млн кв. метров физически и морально устаревшего жилья, а общий объем реконструкции превышает 52 млн кв. метров.

«Если вести реконструкцию с коэффициентом 2, то это 100 млн кв. метров нового строительства. Работы хватит всем как минимум на 20 - 30 лет» - приободрил застройщиков глава департамента.

Честно говоря, жалобы застройщиков, как в случае с нефтяниками, выглядят немного лукаво, ибо часть из них модернизацию уже начала, а другая часть концептуально понимает - как и куда двигаться дальше, для некоторых же все санкции ограничиваются некритичным отказом от одной из серий.

В 2014 году Архитектурный совет Москвы одобрил пять концепций новых серий жилых домов повторного применения. Заказчиками проектов выступили ГК «Интеко», «Главмосстрой», «ДСК-1», ДСК «Град» и ГК «Мортон»; проектировщиками - «БРТ РУС», «Терра Аури», Ricardo Bofill taller de arqutectura, ГК «Мортон» и ГВСУ «Центр». Также предпроектные архитектурные концепции новых серий панельных домов столичным властям представили «ПИК-Индустрия» и концерн «Крост».

730a27e2fa7f7ad7f60ad9c5fe8f35a3.JPG

Началось!

Революционные сводки московской модернизации:

  • ГК «Интеко» привлекла в Сбербанке более 3,9 млрд рублей на реконструкцию домостроительного комбината №7 в Москве. Завершение масштабной модернизации планируется на конец 2016 года.
  • «СУ-155» запустил в Одинцово линию по производству панелей нового поколения, чье основное преимущество - возможность быстрой смены формы выпускаемого изделия без остановки и переналадки линии. Высокая точность автоматики позволяет строить конструкции, где ширина швов между плитами не превышает четыре миллиметра. Ярким, в прямом смысле слова, примером новой панельной застройки стал квартал на Базовской улице.
  • Модернизация производственных мощностей компании «ПИК-Индустрия» идет совместно с архитекторами BuroMoscow. За основу концепции взята секция П-3М с единым шагом несущих стен. Единый модуль увеличивает степень индустриальности системы, хотя и ограничивает число внутренних планировок квартир. На базе типовых секций авторы концепции разработали универсальную основу для различных типов застройки - квартальной и смешанной. На этот базовый остов могут «навешиваться» разнообразные фасадные решения, т.к. разработчики концепции фасадную часть намерено решили весьма схематически, так как, по их мнению, у каждого, даже типового дома, должен быть свой архитектор, который придаст ему индивидуальный облик.
  • Компания «Терра-Аури» разрабатывает концепцию полносборной панельно-каркасной серии жилых домов ТА-714-001 по заказу «Главмосстроя». В настоящее время уже создано 12 типов секций, среди которых есть широтные и угловые. В целом ожидается 20 вариантов планировок на единой конструктивной схеме, в том числе и с квартирами-студиями. Компактная планировка общественных зон, например, совмещение лифтового узла с входами в квартиры (т.е. отказ от дополнительных тамбуров) дала значительный экономический эффект. В концепции применяются фасадные панели из окрашенного в массе бетона, фактурированные, с рисунком, витражи и проч. Под серию готовится новая производственная площадка.
  • ДСК-1 привлек к работе над своей новой серией известного испанского архитектора Рикардо Бофилла. С российской стороны проектом занимается Московский НИИ типового и экспериментального проектирования (МНИИТЭП). На сегодняшний день создано 5 вариантов типовых секций: прямая широтная, меридиональная, две угловых и поворотная. На основе набора секций Бофилл предложил три варианта организации зданий в жилой застройке: квартальную, меридиональную и циркульную. Испанский мастер также разработал базовый фасад дома и 3 основных инструмента (цвет, форма окон и горизонтальные линии), которые позволяют получать различные вариации фасада. Блокировка разных секций между собой обеспечивает дополнительную вариативность. Отделка фасадов выполняется окрашенной в массе цементно-песчаной плиткой под кирпич производства ДСК-1. Также ДСК-1 рассматривает возможность производства фасадных панелей в мягкой опалубке. Второе направление, в котором работает тандем ДСК-1 – МНИИТЭП: новый тип полносборных домов на основе серии П44Т-1/17.
  • Собственное производство компании «КРОСТ» оснащенно западными технологиями, в частности, финской технологией мягкой опалубки, позволяет комбинировать даже на одной панели различные виды отделки: фактуру, цвет, облицовочную плитку, архитектурный бетон. В фасадных решениях активно используются разнообразные пластические инструменты: архитектура окон, варианты компоновки балконных блоков, смещение плоскостей фасада и др. Применяемая компанией технология каркаса из сборных железобетонных колонн высотой в 3 этажа, предварительно напряженных ригелей и пустотных плит обеспечивает большую гибкость планировочных решений в рамках жилых секций.
  • В ДСК «Град» (ГК «Мортон») удалось объединить каркасное и крупнопанельное домостроение, а также производство цветного и фактурного бетона. Благодаря современному оборудованию комбинат выпускает изделия, не привязываясь к конкретной серии, а гибко подстраиваясь под любой архитектурно-планировочный проект. Также конструкторским отделом компании была разработана трехслойная панель с эффективным утеплителем.

Региональная панель

Общероссийская палитра КПД крайне смешана и контрастна. Буквально соседние регионы могут относиться к индустриальным системам домостроения от неприкрытого раздражения до маниакального покровительства. Всё зависит от того, насколько и какая база ДСК сохранилась в регионе, какова степень модернизации серий и самих предприятий, какие на этот счет имеет соображения власть.

Например на Южном Урале с КПД расправляются по-челябински сурово. Как отметил заместитель министра строительства региона Сергей Сихарулидзе: «... в Челябинской области доля панельных домов в общем объеме ввода жилья снизилась почти в два раза. В прошлые годы, когда решение отказаться от возведения многоэтажек 97 и 121-ой серий еще не было принято, их количество составляло порядка 70%. Теперь меньше 40%. Решение планомерно снижать объемы вводимого жилья крупнопанельного, я считаю, было принято правильно, потому что поменялись запросы покупателей и эстетические запросы жителей. Серость и убогость панелек никому не нравилась».

На этом фоне рекомендации московских властей просто детский лепет...

А вот некоторые южные районы нашей Родины наоборот рассчитывают на усиление позиций КПД, хотя его преимущество — всесезонность, для них не так и принципиальна в силу климатических условий.

Так, серебряный призер по вводу жилья за 9 месяцев 2014 года — Краснодарский край в своей программе развития стройиндустрии целенаправленно прописал увеличение доли индустриальных систем, которые сегодня в структуре ввода составляют лишь 10 % в лучшем случае.

В Омской области, наиболее развитом с точки зрения КПД сибирском регионе, удалось сохранить и в разной степени модернизировать большинство советских серий, и даже возродить из металлолома (в прямом смысле слова) наиболее консервативные вариации, например абсолютно невариативную серию «90». Лояльность местных властей к ряду ДСК позволяет строить сомнительного качества дома на территориях к совсем иной ликвидностью и потенциально иной архитектурой, чем крашенные панели с условно ровной геометрией и стыками толщиной в человеческую руку. Но именно здесь же в ДСК за пару последних лет запущенны производства, с использованием немецкого и финского оборудования, аналогов которым ещё нет ни на Урале, ни в Сибири, а также запатентованы и реализуются комбинированные каркасно-панельные технологии, в новом качестве возрождена и востребована серия 1-335 («хрущевка») с набором маломерных квартир. Продолжаются эксперименты с архитектурным обликом «панелек».

fe1e4e78fe4f09c48b0ee3258a7980e0.JPG

Панельные перспективы

Итак, КПД в современной России — это лишь лоббирование своих интересов ДСК или закономерное развитие строительного комплекса? Куда идет КПД?

По мнению С.В. Николаева, д.т.н., генерального директора Центрального научно-исследовательского и проектного института жилых и общественных зданий (ЦНИИЭП жилища), строительство достаточного количества жилья без возрождения индустриального домостроения тщетно. По данным Фонда реформирования ЖКХ объем ветхого и аварийного жилья в многоквартирных домах, имеющих износ более 66%, составляет 56,9 миллиона квадратных метров, в том числе ветхого – 38,4 миллиона квадратных метров, аварийного – 18,6 миллиона квадратных метров.

Отметим, что это нуждаемость в новом жилье не самых ликвидных групп населения, то есть групп, рассчитывающих вместе с государством на массовость застройки и предельно низкую цену квадратного метра и способных закрыть глаза на относительное качество, отсутствие архитектурных изысков и особенности генплана застройки. Добавим сюда более ликвидный средний класс, которого тоже интересует предельно низкая цена, но уже есть требования к качеству конструкций и архитектурной среды. И здесь у ДСК уже есть решения, ведущий КПД в комфорт-класс. Таким образом, позиции монолита (у которого тоже есть важные для России недостатки) и КПД начинают стремительно сближаться.

И не будем забывать об объективном факторе — 70 % территории страны находится находится в поясах, где от шести и более месяцев царят отрицательные температуры. И чем ближе к северу, тем короче сроки строительства.

Но настоящий прорыв, как считает руководитель ЦНИИЭП жилища, заложен в панельно-каркасном домостроении. По данным института в российском домостроении началось более активное использование сборных железобетонных конструкций. Например уже в 2011 году увеличение выпуска этих конструкций составило 13,9%. Особенно большой рост выпуска конструкций произошел по плитам, панелям и настилам перекрытий и покрытий – 34,2%; конструкций каркаса зданий и сооружений – 39,4%. При этом сократился выпуск конструкций стен и перегородок - на 22,4%. Наметившаяся тенденция говорит о том, что крупнопанельное домостроение в чистом виде перестает удовлетворять рынок жилья.

За счет усилий некоторых компаний, прежде всего иностранных, стала увеличиваться доля и других комбинированных технологий: перекрытия выполняются из монолитной плиты, а стены собирают из готовых железобетонных изделий.

Здесь же можно привести цитату из решения III Международной научно-практической конференции «Развитие крупнопанельного домостроения в России»: «.... В основе модернизации домостроительных предприятий должны быть заложены два основополагающих принципа – гибкая технология производства и гибкая конструктивная схема строящихся зданий. Гибкость планировочных решений зданий должна быть обеспечена созданием пролётов с шагом шесть и более метров. Для перекрытия таких пролётов наиболее экономичным решением является применение многопустотных плит безопалубочного формования …. и элементов каркаса в виде рам, балок, колонн, пилонов позволяет на основе гибкой технологии производства придать новый импульс процессу модернизации домостроительных предприятий». С.В. Николаев в свою очередь дополняет: «В монолите без промежуточных опор и резкого удорожания нельзя перекрыть пролет больше 7,2 м, тогда как в панельно-каркасной системе пролеты в зданиях могут достигать 9 -12 м и более при использовании многопустотных плит перекрытий».

Одним словом, индустриальные методы и объемы объективно никуда не уйдут. Их количество неизбежно перерастет в качество. Но дальнейшая перспектива лежит уже не в методах строительства, а концептуальном понимании жилой среды — что считать за расчетную единицу в жилой застройке — секцию, дом, квартал? Являются ли дома в 9-30 этажей и соответствующие кварталы сомасштабными человеку и его пониманию уюта среды?  

Комментарии