Источник: http://ancb.ru/publication/read/11827
Государственно-частное партнерство в России, несмотря на многолетние усилия, все еще остается определенной экономической экзотикой. Возможно ли применение этого механизма при комплексном развитии территорий на фоне закона «о всероссийской реновации»? На эти вопросы искали ответ участники конференции «Частно-государственное партнерство как драйвер комплексного развития территорий», организованной РБК Недвижимость.
На самом деле, в термин «государственно-частное партнерство» (ГЧП) каждый вкладывает свой собственный смысл: от возможности прямого финансирования части бюджета проекта за счет государства до согласованных действий государства и бизнеса в рамках одного или нескольких крупных проектов. Главное, чтобы участники этого процесса говорили на одном языке и понимали потребности и задачи друг друга – а это во многих случаях не происходит. Ну, и такие эпитеты со стороны президента и членов правительства России в адрес бизнеса как «рвачи и барыги», «они там все мошенники» и «захотели урвать у государства» явно не прибавляют предпринимателям желание с таким государством сотрудничать и принимать на себя риски, которые невозможно просчитать.
Очередной «мега-проект» России – комплексное развитие территорий (КРТ) – невозможен без подключения механизма ГЧП хотя бы еще и потому, что новые микрорайоны потребуют новой инженерной и социальной инфраструктуры, новых дорог и городского транспорта, а все это, по большей части, находится в ведении муниципалитетов и регионов, это их зона ответственности и их средства. Так что необходимо найти формы, как государство может подключиться к КРТ, помимо выделения земельных участков, которых, как выясняется, в России опять-таки нет.
Конечно, начать стоит с лидеров – и это Московская область, которая по итогам 2020 года заняла 1 место в рейтинге по уровню развития ГЧП в России. Об этом участникам конференции рассказала Екатерина Зиновьева, министр инвестиций, промышленности и науки Московской области. Подмосковье очень быстро развивается, это второй после Москвы регион по экономическим показателям и первый в России по приросту населения. Поэтому потребности в жилье, социальной инфраструктуре, дорогах, инженерных сетях и т.д. здесь колоссальные.
В настоящий момент действует 39 концессионных соглашений в различных сферах на 188 млрд. рублей. При этом правительство Московской области старается интегрировать на своей территории все государственные программы, которые могут быть интересны и бизнесу в рамках комплексного развития территорий. Так, в России активно развивается совместная программа ВЭБ и Минпосвещения России по строительству школ – она может быть задействована в рамках ГЧП.
Еще один инструмент – инфраструктурные облигации ДОМ.РФ – их также можно использовать при строительстве инфраструктуры, поскольку ставка по ним 2-5% годовых, и это существенно облегчает кредитное бремя для бизнеса. Фактически, задача проектного офиса по развитию ГЧП в Московской области состоит в том, чтобы помочь потенциальному инвестору найти максимально выгодные решения с участием государства.
КРТ – механизм для бизнеса, а не для благотворительности
Взгляд девелоперов и строителей на комплексное развитие территорий и ГЧП представил президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. По его словам, меры поддержки, которые оказывает государство строительному комплексу в последнее время, весьма позитивно сказываются на его деятельности, так что планы по строительству жилья 10 млн.кв.м. в год к 2030 году уже не кажутся недостижимыми. КРТ – это новый инструмент, который может существенно помочь для увеличения объемов строительства практически во всех российских регионах.
При этом самый предварительный анализ показывает, что только в пределах сложившихся границ муниципалитетов можно вовлечь в рамках КРТ земельные участки для строительства 800 млн кв.м. – по мнению Антона Глушкова, это обеспечит строителям долгосрочный задел на 6-7 лет и не потребует расходов на дополнительную инфраструктуру. Кроме того, механизм КРТ должен позволить подсчитать реальное количество аварийного и ветхого жилья, поскольку официальная статистика ничего не отражает.
Сейчас официально в год выбывает и признается аварийным около 0,7% жилого фонда, однако муниципалитеты не спешат признавать жилье аварийным, потому что его тут же нужно расселять – а далеко не у всех муниципалитетов есть на это деньги и желание. Ну, а понятие ветхого жилья в законе до сих пор не закреплено, и сколько такового в наличии, не знает никто.
Что касается закона о комплексном развитии территорий, то это скорее рамочный документ, который защищает права граждан при расселении, а также устанавливает рамки отношений между инвестором и муниципалитетом. При этом большинство отношений должно регулироваться региональными нормативными актами, а регионы их выпускать как-то не торопятся.
При этом у бизнес-сообщества уже при первых же шагах внедрения КРТ возник ряд вопросов:
- как правильно отражать проекты КРТ в градостроительной документации?
- как учитывать объекты в рамках КРТ?
- как выстроить баланс интересов обладателей собственности и инвесторов?
- как сделать данный инструмент привлекательным для строителей и девелоперов?
Нужно сказать, что инвесторы и девелоперы понимают, что под механизм КРТ попадают очень привлекательные территории, как правило, в центре городов, однако не торопятся пользоваться этим предложением, поскольку очень многие вопросы не урегулированы. Так, законом предусмотрено внесение изменений в правила землепользования и застройки за 90 дней для целей КРТ, но при этом не регламентирована длительность внесения изменений в генеральный план города. А чиновники, как известно, склонны к проволочкам.
Еще одно требование, которое не учитывает реалии средних и малых городов, - наличие на территории, предназначенной для КРТ, хотя бы одного многоквартирного дома. Это требование ставит крест на расселении индивидуальных ветхих домов, а во многих городах – это огромные территории рядом с центром города. Эту норму закона также необходимо менять.
Кроме того, необходимо урегулировать предоставление собственником земельного участка в рамках КРТ не только для строительства жилья, но и социальной инфраструктуры. А для равенства прав всех участников процесса необходимо предусмотреть расторжение договора о КРТ только в судебном порядке, независимо от того, кто инициатор этого действия.
И самое главное - нужно, чтобы эти проекты были выгодны не только муниципалитету, но и бизнесу, а сейчас довольно часто такие договоры походят на благотворительные акции для местных властей.
«Не нужно бояться инициативы со стороны девелоперов. Очень часто ГЧП – это фактически проекты негласного спонсорства со стороны бизнес-сообщества органам исполнительной власти. Поэтому очень важно, чтобы этот инструмент был выгоден обеим сторонам, самодостаточен финансово и принес максимальную пользу всем участникам процесса», - подытожил президент НОСТРОЙ.
Однако депутат Мосгордумы, президент НАМИКС Елена Николаева поспорила с утверждением насчет благотворительности в адрес властей, поскольку такие действия уже попахивают коррупцией. По ее мнению, частно-государственное партнерство – это реальный выход для всех сторон при реализации комплексных проектов застройки. Любой большой микрорайон требует насыщения социальными объектами, которые обязано строить государство, и нужно правильно отработать заложенные возможности в рамках механизма ГЧП: например, регион заказывает строительство больницы или школы и выплачивает за это часть средств инвестору, который строит микрорайон. Очевидно, что при этом нужна гармонизация федерального, муниципального и регионального бюджетов и их взаимодействие для комплексного финансирования крупных проектов.
И еще одна сфера, где может хорошо отработать механизм ГЧП – это развитие малоэтажного строительства в пригородах. Большинство россиян хотят жить в частных домах, но рост цен для многих сделал это желание несбыточным. Выход – в реализации крупных проектов строительства индивидуального жилья, когда государство выделяет земельные участки, финансирует строительство транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры, учебных заведений, кампусов, а инвестор – строительство жилья и создание качественно новых рабочих мест. То есть, «спальные» поселки должны уйти в прошлое – граждане должны иметь возможность учиться и работать там, где живут. Это исключит маятниковую миграцию из пригорода в город на работу и обратно.
Существенным подспорьем для развития ИЖС станет ипотека, которая с 2021 года теперь распространяется и на частное жилье. И, конечно, очень нужны современные заводы модульного домостроения, когда на участке производится только сборка домокомплекта. Для этого по всей России нужно поставить 10-12 современных, мощных заводов, и тогда можно говорить об индустриализации индивидуального жилищного строительства и его будущем развитии.
По мнению ряда экспертов, которые также выступили на круглом столе, необходимо менять саму идеологию ГЧП при комплексном развитии территорий. Нужно, наконец, проанализировать ситуацию с земельными ресурсами – земли под строительство у нас, традиционно, нет: она либо в гослесфонде, либо под сельхозугодьями, либо в частной собственности. Причем, где, какая и сколько, точно не знает никто.
В проектах нужно устанавливать только нижние показатели к эффективности зданий и сооружений: например, при строительстве аэропорта нужно задать только минимально эффективный показатель пропускной способности сооружения, а максимальный инвестор рассчитает сам, с учетом будущего развития этого бизнес-проекта. Не нужно бить инвестора по рукам, ограничивая его будущие возможности.
И, к сожалению, власть и бизнес по-прежнему говорят на разных языках: власть решает политические задачи, ее объекты страдают гигантоманией, а внутри проектов управление бизнес-процессами находится на самом низком уровне. А бизнесу при реализации любого проекта важно прибыль, иначе его не стоит и начинать. И пока государство не перестанет смотреть на прибыль в проектах ГЧП, как на преступление, массово бизнес в эту сторону не пойдет.
ГЧП пойдет и в «цифру»?
Цифровизация строительной отрасли у всех на слуху, о внедрении ТИМ-технологий сейчас не говорит только ленивый, однако мало кто понимает, как увязать эти модные ныне процессы со всей остальной экономикой строительной отрасли. Где здесь место государства, и в чем его прогрессивная роль? И в чем состоит главный эффект от внедрения «цифры» в стройку?
Свой взгляд на цифровизацию строительства и место в ней ГЧП представил президент НОТИМ, председатель комиссии Общественного совета Минстроя России по цифровизации Михаил Викторов. По его мнению, «цифра» - это объективная реальность, и инженер на стройке – это современный специалист со смартфоном с набором цифровых приложений. Да, далеко не везде компании готовы перейти на ТИМ, но 1 января 2022 года никто не отменял, и проекты госзаказа придется разрабатывать в информационно модели.
Конечно, переход на ТИМ увеличит стоимость проектирования, но этот рост будет скомпенсирован сокращением коллизий, ошибок, рисков на этапе строительства. В итоге время запуска объекта тоже сокращается, а это реальная экономия средств. Крупные застройщики это давно поняли и поэтому работают на своих технологических платформах, вложив в их разработку сотни миллионов рублей. А вот на массовом уровне сделать это будет гораздо сложнее, потому что придется изменить бизнес-процессы и производственные процессы, обучить сотрудников, купить необходимое программное обеспечение.
И при этом в России отсутствует комплексное программное обеспечение всех процессов создания информационной модели – никто из российских вендеров пока не в состоянии соперничать с таким лидером рынка как Автодеск. Однако скорейшая разработка отечественного софта – это не только вопрос его цены, но и решение проблемы информационной безопасности. Использование зарубежных программных продуктов не позволяет говорить о том, что информация о содержании ТИМ-модели, скажем, станции метрополитена, не уйдет на иностранные серверы – и кто знает, как будет использована такая информация?
Так что механизм государственно-частного партнерства в этой области можно запустить для создания унифицированных технологических платформ на базе отечественного софта, на формирование среды общих данных, которыми компании могли бы пользоваться и дорабатывать под себя. Прибыльность вендоров, работающих в области строительства, весьма высока – 20-25% в год, но российские разработки пока не могут конкурировать с зарубежными, поскольку те удобны в применении и позволяют решать комплексные задачи. Этот перекос за 3-4 года нужно преодолеть, вкладывая средства, в том числе, и государственные, в развитие отечественного софта.
Что же мы все хотим получить в итоге? Прежде всего, информационное моделирование сделает прозрачными не только процессы строительства, но и финансирование объектов. А это - эффективное расходование денег налогоплательщиков, оптимизация бизнес-процессов, правильное ценообразование и, в конечном итоге, комплексное управление денежными потоками в отрасли, в том числе, и в рамках ГЧП.
Комментарии (0)