Как снизить риски? Когда застройщик становится слабым звеном

Какие меры должны быть предприняты со стороны государства и участников отрасли, чтобы достичь показателей нацпроектов, и при этом обеспечить безопасность менеджмента строительных компаний? Можно ли сохранить привлекательность строительного бизнеса в России текущей непростой ситуации? На эти вопросы попытались найти ответы участники сессии «Обманутые» застройщики. Что мешает России строить больше?», которая прошла в рамках завершившегося в Москве IV Столыпин-форума.

e380c2510508ed268fd54fc8fae73973.jpg

Председатель Комитета по градостроительной политике, строительству и промышленности строительных материалов Московской Конфедерации промышленников и предпринимателей, сопредседатель Комитета по строительству «Деловой России» Михаил Викторов напомнил предысторию появления обманутых дольщиков, которая зародилась в результате правовой вакханалии 2000-х годов. Рост числа невыполненных обязательств со стороны застройщиков, неграмотная работа случайных компаний вынудили государство повысить ответственность строительного сектора перед покупателями. 

12da0666f8d02d1063408621c1d60f3f.jpg

В 2015-2016 годах появилась идея создания государственного компенсационного фонда, а в 2019 году – переход на проектное финансирование. В настоящее время безопасность покупателя обеспечивает стабильная работа уполномоченных банков, которые ведут проектное финансирование и сопровождают эскроу-счета. Что касается повышения ответственности перед самими застройщиками, то первым шагом стал Указ Президента РФ №600 от «О мерах по обеспечению граждан РФ доступным и комфортным жильем…». Законодательно был установлен исчерпывающий перечень административных процедур, однако системных изменений все-таки не произошло: вопросы затрат на переустройство сетей, строительство внутриквартальной и социальной инфраструктуры до сих пор не урегулированы. 

«Необходимо запустить жесткий механизм мониторинга и вмешательства в тех ситуациях, где идет нарушение интересов прав именно застройщиков», – задаёт Михаил Викторов тон всей дискуссии.

Слово – бизнесу

«Реформа рынка жилищного строительства и переход на проектное финансирование достигли цели. Сейчас мы находимся в точке, когда необходимо точечно доработать отдельные параметры и схемы финансовых и экономических моделей», – соглашается вице-президент Группы компаний «ПИК» Дмитрий Тимофеев. Он напомнил, что для успешной деятельности застройщика в текущей ситуации необходимы несколько условий. Первое – доступ к деньгам. Возможны ситуации, когда застройщики вынуждены будут приостановить вывод на рынок новых объектов, потому что они достигнут предельных возможностей по своему кредитованию и смогут закладывать новые проекты только после завершения текущих, предупреждает эксперт. Один из способов избежать этого риска – устранить существующие сейчас препятствия для функционирования механизма рефинансирования проектных кредитов. 

9872802d27fb05741d8e21fb2ea7c628.jpg

Сейчас застройщик лишен возможности улучшать условия кредитования через рефинансирование, перекидывая кредиты из банка в банк, снижая процентную ставку и, соответственно, долю проектных кредитов в себестоимости строительства. По его мнению, в ближайшее время необходимо принять соответствующие поправки в 214-ФЗ, чтобы рефинансирование заработало, но при этом средства на эскроу-счетах не попали под удар.

Второе условие – ускорение темпов строительства за счет инноваций и снижения административных и согласительных процедур. Законом №275-ФЗ, который вступил в силу 1 сентября 2021 года, определяется исчерпывающий перечень процедур в строительстве. Но для того чтобы все это заработало, необходимо принять большое количество подзаконных актов. На сегодня, по подсчетам экспертов, общее время всех процедур превышает 103 месяца. Конечно, многие процедуры выполняются параллельно, но абсолютная цифра в 10 лет все равно впечатляет. Всего застройщик должен предоставить в различные инстанции 503 документа, а в выдаче разрешений задействованы 59 органов власти разных уровней. «Если мы подредактируем набор документов и доработаем возможности цифровых сервисов, процесс станет проще», – уверен Дмитрий Тимофеев.

Еще одним важным условием является совершенствование нормативной базы. По мнению спикера, регуляторная среда в целом меняется в лучшую сторону. Так, в Градкодексе РФ теперь заложена возможность оплачивать плавное технологическое присоединение в привязке к этапам строительства. Также для застройщиков и ресурсников появилось право оговорить в договорах о технологическом присоединении, как и на каких условиях это может делать застройщик. Документами определяется порядок определения формы возмещения (натуральная или денежная), и перечень расходов, который застройщик должен будет компенсировать ресурснику, если выносом занимается ресурсоснабжающая организация. При этом эксперт подчеркивает, что эффективность дальнейшей работы по развитию нормативе и бизнес-среды в целом в большей мере зависит не от государства, а от профессионального строительного сообщества. «Регулятор нас слышит, но ему нужно приносить контент, причем не в виде проблематики, а в режиме конкретных предложений. В этом случае, результат будет достигнут», – резюмировал он.

Практика КРТ

Ответственный секретарь Экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства Комитета Госдумы по транспорту и строительству Светлана Бачурина призывает обратиться к ситуации в регионах и ответить на вопрос: для кого и что необходимо сегодня строить? Особое значение, по ее мнению, приобретает планирование и качество градостроительной документации, которая гарантирует в дальнейшем законность всего инвестиционно-строительного цикла. Наличие грамотного с перспективой социально-экономического развития функционального зонирования территорий в генеральных планах позволяет осуществлять эффективную градостроительную политику и инвестиционно-строительную деятельность, условия которой регулятор может и должен гарантировать. В этом случае и сетевые ресурсные компании на территории становятся участниками формируемых проектов. Именно такой комплексный подход сегодня определен федеральными законами 494-ФЗ, №275-ФЗ списком обязательных мероприятий строительного проекта и 276-ФЗ.

28a851b9f4dbf8e8ab781c5f11a06cc6.jpg

В начале текущего года вступил в действие федеральный закон №494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ в целях обеспечения комплексного развития территорий», который ввел в Градкодекс РФ понятие комплексного развития территорий (КРТ), а также новый механизм реализации инвестиционных проектов, которые в том числе предполагают расселение ветхого, аварийного фонда. Он принят неслучайно: в соответствии с целями нацпроектов в России предстоит увеличить жилищную обеспеченность граждан на 10 кв. м. относительно сегодняшних цифр. Фактически это означает строительство к 2030 году дополнительно 1,4 млрд кв. м, для чего придется вовлечь в оборот земель под жилищное строительство дополнительно 140 000 га, отметил председатель Комитета РСС по улучшению инвестиционного климата и КРТ, президент Союза строителей Новосибирской области Максим Федорченко.

Он подчеркивает, что наиболее эффективным вариантом остается редевелопмент уже застроенных зон, а также расселение ветхого аварийного жилья. На текущем этапе все регионы должны разработать и принять значительный объем региональных документов по КРТ. Все субъекты РФ самостоятельно занимаются разработкой документов, но не все умеют качественно это делать. Часть из них тщательно подходят к разработке, копируют лучшие практики, другие выпускают такую документацию, что работать по ней практически нельзя. «В числе наших предложений – четко расписать возможность участия государства в экономике проектов, формализовать порядок изъятия тех разнокалиберных объектов, которые оказываются на территориях комплексного развития, – подчеркивает Максим Федорченко. – Важно максимально защитить инвестора на протяжении длительного проекта комплексного развития, который подразумевает появление рисков, начиная от изменений в правилах землепользования и застройки, заканчивая рисками изменения самого законодательства».

СЗПК

Максим Федорченко также остановился на важности для девелоперского сообщества федерального закона «О защите и поощрении капиталовложений», в рамках которого заключаются соглашения о защите и поощрении капиталовложений (СЗПК). Закон описывает механизм, гарантирующий неизменность условий реализации крупных инвестпроектов, а также условия получения инвестором компенсаций. Есть практика, когда инвесторы вкладывают деньги в расселение, создание проекта планировки территории, а потом выясняется, что торги недействительны или проведены с нарушениями, разрешения и финансовые средства в лучшем случае замораживаются, в худшем – теряются. 

«К сожалению, СЗПК временно не заключаются, но эту практику необходимо возродить, потому что в рамках КРТ без такого закона никто из участников девелоперской деятельности не застрахован», – подчеркнул эксперт.

«Инвестор может получить все необходимые разрешительные документы, пройти все процедуры и инстанции, довел объект строительства до 90%-ной готовности. И затем надзорные органы вдруг накладывают вето на ранее принятые решения, разрешение на строительство, на землеотвод, на другие процедуры, – подтверждает сопредседатель Краснодарского краевого отделения «Опоры России» Мурат Дударев. – Начинается подача исковых заявлений о признании сделок недействительными. В итоге судебные тяжбы затягиваются на месяцы, а то и годы, и вся экономика проекта рушится». Эксперт предлагает расширить сферу применения упомянутого федерального закона «О защите и поощрении капиталовложений» и прописать в нем не только необходимость налоговой стабильности, но еще и «надзорной стабильности» для того, чтобы надзорные органы вовремя осуществляли все контрольные мероприятия, и не возникало ситуации, когда после уже факта строительства начинают вскрывать те или иные факты.

Нет – потребительскому экстремизму

Управляющий партнер ГК «ДА! Девелопмент» Денис Грось остановился на особенности деятельности застройщиков на Дальнем Востоке. Этот регион занимает 40% территории страны, при этом население составляет порядка 7 млн человек. Темпы строительства жилья в регионе оставались невысокими до введения в 2019 году Дальневосточной ипотеки – госпрограммы льготного ипотечного кредитования на приобретение или строительство жилого помещения на территории Дальневосточного федерального округа. 

7d4a0036f75e9ce4a1e87230e6c1f52d.jpg

Это стимулировало резкий рост спроса на первичном рынке жилья, который местные девелоперы не смогли удовлетворить из-за дефицита площадок с необходимой инфраструктурой. Постепенно федеральные земли стали вовлекаться в оборот, а проектное финансирование благодаря «ДОМ.РФ» стало гораздо доступнее. Но следом бизнес столкнулся с существенным дефицитом на строительные машины, механизмы, материалы, а также профессиональные кадры как в части инженерного состава, так и линейного звена. На этом фоне наблюдается существенный рост себестоимости жилья. 

Решением может стать создание Дальневосточного кластера производителей строительных материалов в рамках реализации поручения президента России, которое он озвучил на Восточном Экономическом Форуме. Однако эффект, скорее всего, проявится через несколько лет.

Но есть перекос в законодательстве по защите прав потребителей. Зачастую судебная система, руководствуясь действующими законами, неадекватно решает возникающие споры. К примеру, дольщик может потребовать уменьшить цену договора по причине неких недоделок и декларирует, что будет самостоятельно их устранять после того, как застройщик передаст покупателю квартиру. «Но по закону передать ее можно только после того, как стоимость этих недостатков будет выплачена деньгами, с которыми мы, естественно, не согласны, потому что она кратно превышает реальную стоимость устранения этих недостатков, – объясняет Денис Грось. – И то время, пока продолжаются судебные споры, потом засчитывается в период просрочки передачи». 

Таким образом, хоть покупатель и традиционно считается слабой стороной, но при этом они защищены хотя бы тем, что не теряют свои средства. Более того, сегодня для покупателя по сути легализована возможность заработка. Ведь для застройщика каждый день просрочки стоит 1/150 ключевой учетной ставки, а это примерно 16% годовых. Естественной реакцией бизнес-сообщества стало формирование неофициальных «черных списков» таких недобросовестных покупателей, но это не дает системного эффекта. «На наш взгляд, необходимо корректировать федеральный закон 214-ФЗ закон «Об участии в долевом строительстве…» в части исключения возможности злоупотребления правом, – резюмирует Денис Грось.

Риски под контролем

Эксперт Центра общественных процедур «Бизнес против коррупции», практикующий адвокат Ольга Чумакова продолжила тему рисков уголовного преследования для менеджмента и бенефициаров застройщика. По ее словам, у бизнес-сообщества есть возможность избежать неприятных последствий потребительского экстремизма, однако сами инвесторы не в полной мере пользуются таким шансом. «Нас удручает тот факт, что зачастую застройщики обращаются за поддержкой уже поздно из-за страха разглашения информации, а также недостаточная правовая грамотность в уголовно-правовой тематике», – отметила она. Она призывает представителей рынка, которые попали в такую ситуацию, обращаться к профессионалам на самой ранней стадии.

Еще более остро эта проблема стоит для субъектов малого и среднего предпринимательства (МСП) при исполнении крупных государственных контрактов на строительство, добавляет учредитель группы компаний АИР, член Генсовета «Деловой России» Алексей Кучмин. «Крупные компании организуют стройку, а основные объемы работ по подводке коммуникаций, строительству социальной и транспортной инфраструктуры производят небольшие компании, и сегодня это самая незащищенная категория после обманутых дольщиков», – объясняет эксперт. – Представители МСП работают на свой страх и риск, потому что у них нет запаса прочности, как у крупных компаний. Регулятор начинает прессовать этих участников рынка вместо того, чтобы поддерживать». 

Алексей Кучмин предлагает предусмотреть для субъектов МСП факторинг, или другие механизмы, которые позволяют гарантировать им оплату за выполнение работы. Например, предусмотреть заморозки необходимой суммы в банках в момент заключения договора с МСП, потому что есть ситуации, когда контракт заключен, а он деньгами не обеспечен, добавляет он.

Если же необходимость обращения к судебной системе неминуема, то председатель комитета по медиации «Опоры России» Елена Ксенофонтова напоминает о возможности использования медиации при разрешении споров и конфликтов в сфере строительства. «Многие предприниматели не знают, что можно примиряться с государством на законных основаниях, – говорит она. – Причем медиация приравнивается к силе исполнительного листа. Госзаказчик готов примеряться, но его сдерживает страх, поскольку пока не существует соответствующих регламентов». 

Она добавляет, что досудебный и внесудебный порядок предусмотрен Постановлением Правительства РФ от 16 мая 2011 г. №373 «О разработке и утверждении административных регламентов осуществления государственного контроля (надзора) и административных регламентов предоставления государственных услуг», однако там нет никаких деталей. Поэтому «Опора России» выступает с инициативой прописать возможность досудебного порядка урегулирования споров в инвестиционных соглашениях. «Давайте защищать инвесторов на этапе, пока будем сопровождать инвестпроект. Таким образом, мы разгрузим и судебную систему, и сохраним баланс интересов», – резюмирует эксперт.

Людмила Изъюрова

1684770b958d5e68bc63f62944770c23.jpg

Комментарии