Комплексное развитие территорий: механизмы, господдержка, проблемы

Успехи и проблемы реализации закона о комплексном развитии территорий (КРТ) обсудили участники VIII Байкальского саммита Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), который прошел в конце июля в Иркутске.

ed002e40582ad94042921183793546a1.jpg

Эксперты поставили перед собой задачу, с одной стороны, рассмотреть, какие возможности предоставляет власть и общественные институты строителям, занимающимся КРТ, с другой, изучить реальные кейсы, которые реализуются сегодня в регионах. Как выяснилось, закону пока далеко до совершенства, и многие проблемы застройщики пока решают в ручном режиме.

Механизмы и господдержка

По словам заместителя директора департамента КРТ Минстроя России Максима Галя, на сегодняшний день регионы сформировали 738 территорий под реализацию КРТ. Их градостроительный потенциал составляет 140 млн кв. м, из которых 120 млн отводится строительству жилья. Плановые значения сформированы в отношении 80 млн кв. м, которые будут построены до 2030 года.

«Подготовлено 185 проектных решений о КРТ, которые находятся либо на стадии согласования, либо опубликованы, при этом по 128 проектам уже в принято решение, - подчеркнул Максим Галь. - Заключено 90 договоров, из них 40 на торгах. Большую их часть инвесторы заключили по начальной цене, но на отдельных площадках начальная цена по итогам проведения торгов была существенно увеличена».

Интересно, что по некоторым проектам цена была увеличена на 7-8 тыс. процентов. В целом начальная цена была сформирована на 600 млн руб., но по итогам торгов в бюджет поступили 4,5 млрд руб. В отношении таких договоров утверждено 30 документаций по планировке территорий, еще 43 утвердят в этом году. Выдано 60 разрешений на строительство, площадь развиваемых территорий составляет почти 30 тыс. га.

Также Максим Галь остановился на мерах поддержки, доступных застройщику при КРТ. «В конце июля вступил в силу федеральный закон, который дал право привлекать к исполнению решений о КРТ не только юридические лица, с полным госучастием, но и муниципальные компании, - отметил чиновник. – При этом доля участия государства и муниципального образования понижена до 50%, поэтому коммерческие предприятия, которые имеют частичное участие субъекта или муниципалитета также могут быть включены без торгов к реализации таких решений».

Кроме того, все меры поддержки, принятые ранее, могут применяться в отношении КРТ. Это, в частности, касается проектов, соответствующих критериям низкой маржинальности, также может быть использована субсидия Минстроя России по поддержке строительства социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры.

e1a46312c6fcbbaca5c8a9fb5e5357ec.jpg

У застройщика появилась возможность получить субсидию на расселение граждан из аварийного и ветхого жилья в размере до 25% от нормативной стоимости расселения. Но можно получить и 100-процентную субсидию, если в рамках реализации решения КРТ на одну часть аварийного жилья расселяется три части неаварийного. В планах Минстроя вынести на осеннюю сессию Госдумы поправки, которые позволят застройщику получать субсидии не по факту расселения, а авансом.

Застройщики могут воспользоваться и мерами поддержки, которые предоставляет ДОМ.РФ. В основном это касается строительства на неэффективно используемых федеральных землях. Таких по стране выявлено 6,5 тыс. га, их градостроительный потенциал составляет 172,5 млн кв. м недвижимости. За два года состоялось 9 аукционов на право заключения договоров КРТ, площадь предоставленных территорий составляет 113 га, а градпотенциал – 1,16 млн кв. м. О доступных застройщикам мерах поддержки рассказал заместитель генерального директора Фонда «ДОМ.РФ» Антон Финогенов.

«Мы занимаем второе место в стране по предоставлению проектного финансирования, - заявил он. – Нами уже одобрено 380 кредитов на общую сумму 2,1 трлн руб. Кредитование проводится по всей стране, им воспользовались 244 застройщика из 39 субъектов».

Еще один механизм поддержки, предоставляемый фондом, – инфраструктурные облигации, по которым можно брать займы на строительство социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры на срок до 15 лет. Выплаты по ним производятся уже после расчётов по проектному финансированию.

«Мы предоставляем проектное финансирование и инфраструктурные облигации в едином пакете. Масштабы – от 300 млн руб. до многомиллиардных сумм, - подчеркнул Антон Финогенов. – Но в этом процессе должен обязательно участвовать регион».

Также представитель ДОМ.РФ рассказал о косвенных механизмах поддержки. Например, при реализации строительства арендного жилья фонд совместно с регионом может компенсировать 50% стоимости аренды для льготных категорий граждан. ДОМ.РФ также предоставляет проектное финансирование под строительство ИЖС.

«Здесь мы фактически выступаем первопроходцами, - заявил заместитель гендиректора фонда. - Совместно с Правительством РФ принято решение, что ДОМ.РФ будет выступать кредитором такого инструмента как ИЖС хозспособом. В пилотном формате в этом году мы выделили серьёзные средства, чтобы гражданину можно было взять кредит для строительства без крупного подрядчика. Мы входим в массовый рынок и рассчитываем, что за счет этого инструмента удастся максимизировать такое строительство».

Кроме того, в фонд создал суперсервис по типу ЦИАН для рынка ИЖС, который позволяет на одном сайте и подрядчика выбрать, и получить ипотеку. Сервисом уже воспользовались 30 тыс. человек. Также ДОМ.РФ помогает застройщикам оценить, соответствуют ли их проекты существующим стандартам, и создает бесплатные проекты развития общественных пространств.

Помощь в реализации проектов КРТ оказывает и компания «ИнфраВЭБ». Компании более 25 лет, она специализируется на сложных, нетиповых и масштабных проектах. По словам старшего управляющего директора блока инвестиционной деятельности «ИнфраВЭБ» Елены Степановой, основной спектр деятельности компании заключается в подготовке и доведение проектов до финансового закрытия, в том числе и КРТ.

«Наш опыт показывает, что основными критериями успеха проекта КРТ являются несколько факторов, - заявила она. – Во-первых, это маркетинг внутри территорий. Ни одного проекта в ВЭБ еще не пришло с проработанными услугами, а ведь мы создаём условия, среду, а, значит, наша задача не просто построить объект, а обеспечить услугу населению. Также важна бизнес-модель, где просчитан баланс рисков и ответственности между публичным и частным партнером».

Кроме того, по ее мнению, успех проекта зависит от наличия комплексного плана развития территории с учетом социальных и экологических факторов, наличия обеспечивающей инфраструктуры и использование мер государственной поддержки, таких как, прямое субсидирование, соглашение о защите и поощрение капиталовложений, инфраструктурные облигации и проектное финансирование.

«У нас действует «Фабрика проектного финансирования ВЭБ. РФ», которая позволяет хеджировать ключевую ставку, когда мы горим о проектах на 10 лет и больше, - подчеркнула Елена Степанова. - Это особенно актуально при тенденциях, которые мы видели на рынке в этом году».

По ее словам, «ИнфраВЭБ» может помочь застройщику составить организационно-правовую схему реализации проекта на условиях КРТ со всеми возможными мерами государственной поддержки, а также использовать потенциал государственно-частного партнёрства в таких проектах.

806c9ed5c222e5c7e49e270210f5d3f1.jpg

Проблемы и их решения

Вторая часть обсуждения была посвящена конкретным кейсам реализации КРТ и сложностям, с которыми сталкиваются региональные власти и застройщики. Например, министр строительства Иркутской области Александр Галкин считает, что КРТ, как механизм «должен полететь», просто закон нужно дорабатывать и видеть, что каждый регион индивидуален. В честности, по его мнению, к механизму изъятия земель нужно «привязать финансы»: часть средств, которые выделяются по программе «Стимул», направить исключительно на КРТ.

Директор ГБУ «Управление инвестиций» Санкт-Петербург Анна Исакова уверена, что нужно очень тщательно составлять договоры, которые город заключает с инвестором для того, чтобы качественно урегулировать проблематику по строительству социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры.

«Из-за этой неурегулированности каждый раз в новом квартале Питера инвестор сталкивается с тем, что необходимо решать вопросы, кто строит школу, садик, дорогу, - говорит она. - Вторая проблема – отсутствие площадок для реализации стартового дома первого проекта. Этот вопрос всегда решается достаточно долго, дорого и больно».

Александр Зырянов, генеральный директор Агентства Инвестиционного развития Новосибирской области представил реализуемые в регионе проекты на основе кластерного подхода. По его мнению, для того чтобы они успешно реализовывались, требуются инструменты оценки в формате единого планирования, где будут учитываться особенности территории, проживающие там люди, имеющиеся объекты. Такая оценка позволит объединить существующее положение вещей с экономическими возможностями территории.

Очень подробно на сложностях, с которыми сталкивается КРТ, остановился руководитель направления комплексного развития территорий группы компаний Glorax (Санкт-Петербург) Станислав Шульженко. По его мнению, главная проблема – необходимость минимизации бюрократических процедур и согласований, и отсутствие взаимоувязанности действий различных государственных органов, прежде всего, органов градостроительства и архитектуры и органов по управлению публичным имуществом.

«Ключевой вопрос, можно ли нормативно решить вопрос по социальным обязательствам, или эти вопросы должны решаться в индивидуальном порядке, - сетует он. - Жизнь показывает, что нормативная база, которая спускается на уровне федерального и регионального законодательства, является неким шаблоном. А конкретные решения реализуются и согласовываются в рамках индивидуальных договорённостей».

7115812a1226bdbd3bea7ce2ccfa433c.jpg

Для повышения эффектности КРТ, помимо решения проблем с бюрократическими проволочками эксперт предлагает внести изменения в Градостроительный кодекс в части возможности выкупа земельных участков после их формирования, но до реализации проекта о КРТ. По его мнению, существующее положение дел препятствует привлечению проектного финансирования. Также мешает реализации таких проектов отсутствие льгот по арендной плате при предоставлении земельных участков под КРТ. Кроме того, большие сложности могут возникнуть, если на территории есть федеральный объект.

«До принятия решения о КРТ мы должны согласовать включение либо не включение этого объекта в границы территории, - говорит Станислав Шульженко. – И, если вам откажут в согласовании, то вы получите серую лакуну, когда у вас вокруг будет шоколад, а внутри - отрицание самого принципа КРТ».

Итоги обсуждения подвела модератор дискуссии исполнительный директор РГУД Елена Бодрова. Она подчеркнула, что гильдия совместно с ДОМ.РФ и другими институтами, занимающимися проблемами КРТ, собирают кейсы, где есть сложности с реализацией проектов. Решения по этим проблемам войдут в стандарт КРТ, который в ближайшее время должен стать нормативно-правовым актом.

«Я верю в то, что Glorax в столь сложной пространственно-юридической ткани Санкт-Петербурга сможет реализовать проект КРТ, - резюмировала Елена Бодрова. - Тогда принятые там решения можно будет масштабировать в Новосибирске, попробовать на окраине Иркутска, посмотреть в Красноярске. Сначала надо войти в проекты, а потом мы упремся, разберёмся и будем возникающие проблемы решать с тем, чтобы КРТ реализовывалось значительно проще».

Евгений Горчаков

Комментарии