Недвижимость в формате "КРЫМНАШ"

Обозреватель РИА Новости анализируя рынок недвижимости Крыма в первый год в составе России отмечает уникальную ситуацию - при резко возросшем спросе со стороны россиян сделок физически не было из-за длительной перестройки всей регулирующей системы, что дополнительно подогревало спрос и, как следствие, цены.

В первой половине 2014 года рынок недвижимости Крыма находился в состоянии неопределенности, вызванной политическими процессами и полной перестройкой всей регулирующей рынок системы, прекращением работы украинских банков, нотариусов, кадастровых и оценочных организаций, закрытием реестра, отмечает партнер девелоперской компании "Химки Групп" Дмитрий Котровский.

Дополнительные проблемы возникают также из-за того, что Украина закрыла доступ к своему электронному реестру прав собственности на недвижимость. Весной 2014 года интерес российских покупателей к крымской недвижимости резко вырос – по разным оценкам, не менее чем на 150%.

В первые месяцы после референдума стоимость жилья в регионе подскочила на 20-30%, комментирует ситуацию генеральный директор Tekta Group Дмитрий Коновалов.
"Это было обусловлено как атмосферой нестабильности, так и объективными факторами – удорожанием основных составляющих строительства: материалы выросли в цене, профессиональные рабочие стали покидать объекты в поисках другой работы, инвесторы заняли выжидательную позицию", - поясняет эксперт.

Когда же начал работу Росреестр, начала стремительно реализовываться часть того пласта отложенного спроса, который сформировался весной, но цены не показали резкого роста как раз потому, что они выросли "авансом" еще весной, обращает внимание Котровский.

Впрочем, на активность покупателей в Крыму оказывала влияние и еще одна причина, более глобальная, отмечает эксперт. "Осенью 90% всех сделок на территории Крыма проходили с покупателями, не проживающими в Крыму. Рынок заработал, а цена входного билета в Крым, даже после роста цен все равно оставалось более низкой, чем во многих других регионах России.

Поэтому частично на рынке недвижимости Крыма реализовывался тот ажиотажный спрос, который был вызван желанием россиян защитить свои сбережения от девальвации национальной валюты", - объясняет собеседник агентства. По его словам, порядка 20-30% от всех покупателей на полуострове – это люди, которые еще весной 2014 планировали покупку отпускной недвижимости за рубежом, но обратили свои взгляды на Крым, так как выросший курс евро заставил отказаться от планируемой покупки.

Средняя стоимость квадратного метра в Крыму на март 2015 года составляла 1,19 тысячи долларов. Так, если весной прошлого года однокомнатную квартиру на побережье можно было купить за 35 тысяч долларов, то сейчас она стоит в районе 48-50 тысяч долларов (по данным агентства недвижимости "ЮБК"). Но обобщать все цены нельзя, поскольку в каждом городе они свои.

Самые дорогие объекты на вторичном рынке Крыма, по данным офиса компании "Миэль" "В Ялте", расположены на Южном берегу Крыма. К примеру, в Ялте однокомнатная квартира стоит от 55 тысяч долларов, двухкомнатная – от 70 тысяч долларов, аналогичная "однушка" в Феодосии обойдется в 35 тысяч долларов, а "двушка" – в 50 тысяч долларов.

Стоимость квадратного метра на первичном рынке в городах и поселках Южного берега, по данным ялтинского офиса "Миэль", начинается от 1,2 тысячи долларов, а в новостройках Симферополя и Севастополя – от 800 долларов. При этом, жителей других регионов России в Крыму интересуют именно новостройки, а крымчан и украинцев – "вторичка", потому как такое жилье всегда ближе к морю.

Рынок недвижимости в Крыму имеет свои особенности. Одна из них – это невысокое качество жилья: жилой фонд республики представлен домами старой постройки, зачастую объекты имеют большой багаж проблем с коммуникациями и водоснабжением, констатирует генеральный директор Tekta Group Дмитрий Коновалов. Поэтому большая часть программ, так или иначе связанных с рынком недвижимости Крыма, была направлена на материальную поддержку региона и его жителей: прямые денежные вливания от властей РФ, а также из бюджетов отдельных субъектов.

В частности, серьезные государственные инвестиции, которые уже начали поступать, а проекты – реализовываться, касаются транспортной инфраструктуры Крыма. Помимо этого, в рамках федеральной целевой программы развития полуострова предусматривается строительство новых водоводов и водохранилищ, которое, по заявлению директора департамента государственной политики и регулирования в области водных ресурсов Минприроды России Дмитрия Кириллова, начнется в этом году.

Государство также оказывает поддержку региону в строительстве жилья эконом-класса. Как минувшей осенью заявляла директор департамента жилищной политики Минстроя России Гаянэ Кизарьянц, Минстрой, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию и представители администраций Крыма и Севастополя подписали соглашение, по которому в Крыму до конца 2017 года будет построено 50 тысяч, а в Севастополе – 130 тысяч квадратных метров жилья эконом-класса в рамках программы "Жилье для российской семьи".

"Скорее всего, строительство жилья эконом-класса станет одним из главных направлений развития стройотрасли в Крыму на ближайшие годы", – полагает Коновалов. В противном случае будет наблюдаться отток граждан из республики в другие регионы, считает он.
В настоящий момент рынок коммерческой и жилой недвижимости Крыма проходит стадию становления, утверждает Ахмеджанов-Петрушов из "Агентство.net".

Основная проблема, по его словам, заключается в том, что сейчас не до конца понятно, как именно будут развиваться ключевые направления полуострова, - туризм, производство и сельское хозяйство. Обсуждается вопрос с "игорной зоной" и, видимо, еще долго будет продолжаться его решение. "На сегодняшний день мы не знаем, где в Крыму будет сформирована элитная зона или сосредоточен деловой центр, а где зона жилья эконом-класса, например, для тех, кто хочет просто переехать из крупного мегаполиса, но не в прибрежную зону, а в стандартный панельный дом", - признается эксперт.

Не совсем понятно, как будет развиваться ситуация с объектами коммерческой недвижимости. "Крупным ретейлерам интересен спальный массив и траффик с хорошей покупательской способностью. А туризм носит сугубо сезонный характер. И ситуация может сложиться таким образом, что ведение бизнеса без крупного жилого сектора будет нерентабельно, ввиду низкой покупательской способности", - предполагает Ахмеджанов-Петрушов.

Ситуацию, конечно же, осложняет и политическая обстановка. Как замечает заместитель генерального директора компании RRG Эвелина Ишметова, срыв курортного сезона, юридическая изоляция объектов (большинство из них зарегистрированы на украинские компании), экономический кризис в России, а также неприятие нового административного статуса Крыма большинством развитых государств – все это пока не способствует активизации инвесторов в новом российском регионе. Большинство компаний заняли выжидательную позицию и по сей день "держат паузу", добавляет она.

По материалам РИА-недвижимость