Современные вызовы ИЖС в России

Содержание:

1. Первый экономический вызов в отрасли изменения в ФЗ-214,
2. Второй экономический вызов для отрасли — дачная амнистия,
3. Третий экономический вызов – коронавирус,
4. Четвёртый экономический вызов — внешнее давление.
5. Решения, принятые в строительной отрасли,
6. Совместная работа с учёными для достижения целей.
7. Ряд внутренних вызовов в ИЖС

Новые внутренние экономические вызовы строительной отрасли

В послевоенные 50–70-е годы в среднем по стране строилось и вводилось в эксплуатацию около 60 млн кв. м жилья в год, а к концу 80-х годов примерно 70 млн. На сегодняшний день в России ежегодно строится около 80 млн кв. м. жилья, но было, правда, чуть больше в некоторые годы, но в среднем всё-таки 80 млн. 

Исходя из вышеприведённых показателей в 2018 году наш Президент поставил задачу перед строительной отраслью до 2024 года довести показатели ввода в эксплуатацию жилья до 120 млн. кв/м ежегодно. Правительство Российской Федерации включило данное поручение при разработке национального проекта в сфере жилья и городской среды.

Локомотив отрасли взял курс на достижение данных показателей, но не тут-то было, только набрали скорость в 2019 году в 88 млн м/кв.

1. Первый экономический вызов в отрасли изменения в ФЗ-214

С 1 июля 2019 года в России перешли на новую систему финансирования долевого участия строительства многоквартирных домов — с использованием специальных эскроу-счетов, которые значительно уменьшают риски сделки ФЗ-214. С этого момента ни дольщик, ни продавец жилья (застройщик) не могут распоряжаться деньгами. Как только здание вводится в эксплуатацию, и покупатели начинают оформлять квартиры в собственность, банк переводит средства с эскроу-счетов застройщику. 

Таким образом, банк через эскроу-счет выполняет обеспечительную функцию по обязательствам Застройщика, а по своей сути расчет через эскроу-счет мало чем отличается от расчета через аккредитив. В целом, эскроу-счет лучше подходит для проведения расчетов по Договорам долевого участия, чем аккредитив, хотя по своей сути они очень близки. Данная мера была вынужденная, поскольку развелось много мошенников, в этой связи появилось много обманутых дольщиков.

Основная часть маленьких, среднего уровня строительных фирм просто на просто разорились, не имея собственных оборотных средств для строительства МКД, в следствии чего большинство компаний пришлось закрыть. Конечно, многие скажут, что закрылись те, не надёжные компании, но, по сути, частично это так.

Но, компании оставшиеся без оборотных средств стали закрываться, поскольку с большими монстрами, которые по сути за счёт своих оборотных средств могут строить и себестоимость строительных объектов у этих компаний существенно ниже, тягаться с такими компаниями в конечной цене за метр кв., сложно, среднячки в свою очередь пытались брать кредиты и соответственно чтобы достроить объект, он (объект) улетал в цене просто в космос, а отсюда следует закрытие компании, увольнение сотрудников, у которых кредиты ипотека, платежи по учёбе детей и тд. и тп., и наступает негативный мультипликативный эффект. Человек потерявший работу, запил, семейные ссоры, дети без контроля оказываются на улице с наркоманами, отсюда разводы, детский дом, тюрьма и убийства или суицид, и это печально.

2. Второй экономический вызов для отрасли — дачная амнистия

Поскольку, она включена в итоговые цифры статистики с строящимися за личные средства граждан ИЖС и примерно составляет 30 – 35 млн. кв/м. жилья в год это примерно 38% - 45% от общих показателей в год, и это как вы понимаете временная мера. Мы понимали, что показатели упадут по окончании регистрации и ввода в эксплуатацию уже построенного ИЖС жилья, поэтому программа развития села будущего России нашим Комитетом в данный момент разрабатывается.

3. Третий экономический вызов – коронавирус

После чего появилась коронавирусная инфекция и внесла свои негативные корректировки, в связи с оттоком рабочей силы, прекращение поставок материалов и многое другое…. А вовремя коронавирусной инфекции у нас появилась ПОД-проблема самозанятых, которые платят всего 6% от своего заработка, вроде на первый взгляд эффективная мера, но, самозанятых стали использовать многие организации чтобы уйти от подоходного налога. Тут ещё ряд проблем вырисовывается, каким образом будет происходить пополнение бюджета от данной категории граждан? ФСС они не платят, в ПФ они тоже не платят, нам необходимо в современных условиях дорабатывать законодательство, чтобы не было перекоса в пополнении бюджета страны.

4. Четвёртый экономический вызов — внешнее давление

В последние месяцы текущего года на нашу страну идёт сильнейшее экономическое, политическое и военное давление, тут конечно началось сами понимаете, каждодневное ручное управление, здесь надо отдать должное руководству страны и правительству российской федерации – молодцы.

5. Решения, принятые в строительной отрасли

Одним из эффективных решений стало плотное взаимодействие руководства градостроительной отрасли в регионах. В виду складывающейся негативной ситуации, с которой столкнулась строительная отрасль, решать данный вопрос пришлось в ручном режиме, и обеспечивать плавный переход к вышеуказанной системе работы. Так, курирующие вице-губернаторы в соответствии с новым требованием по ФЗ-214, который гласит так: если готовность объекта строительства 30% и более, то такая организация не попадает под действие новых требований ФЗ-214, поэтому, большая часть объектов строительства, попадающая под определённые новым законом показатели 30% и более продолжили строительство без использования проектного финансирования). Удалось осуществить плавный переход на проектное финансирование.

А что же делать всё-таки с теми компаниями, которые не могут работать по данной системе проектного финансирования?

В этой связи Комитетом по малоэтажному строительству Союза строителей России был разработан юридический инструмент (старый советский жилищный кооператив, древний как велосипед) позволяющий таким компаниям продолжить работу с постепенным переходом на проектное финансирование. Жилищно-накопительный кооператив — это один из инструментов поддержки большинства строительных организаций, является заключение инвестиционного соглашения с ЖНК «Центр безопасной покупки жилья». Что позволяет планировать, а главное строить и вводить в эксплуатацию то количество жилья, которое у вас было запланировано. 

Важнейшим приоритетом Комитета, является строительство комфортного жилья. Программа ЖНК открыла большие возможности и перспективы строительства на многие годы вперед. И главное, чтобы все категории граждан России имели возможность реализовать свои права на жилье. Комитет как раз открывает огромнейшие перспективы перед региональными подрядчиками и исполнительными органами государственной власти в выполнении планов, поставленных Главой государства.

И эта программа даёт свои плоды!

Комитетом по малоэтажному строительству выработана ещё одна, новая пилотная модель управления строительным процессом с применением модульного строительства и проектного финансирования ФЗ-214 в Ленинградской области, Ломоносовский район проект «Омакульма-Анино». Строительство домов реализуется по сборно-монолитной технологии (в каждом регионе может быть индивидуальная технология сборки и строительства), что соответствует основным требованиям программы поддержки ИЖС. Проект соответствует стандарту комплексного развития территорий ИЖС, разработанного ДОМ.РФ.

С данной отработанной технологией наш Комитет сможет обеспечить загруженность строительной отрасли в области ИЖС на многие годы вперёд в большинстве регионов России, чем обеспечит дополнительными объёмами ввода в эксплуатацию жилья ИЖС.

Нами определены 15 регионов России, в которых мы сможем дать мощный толчок строительной отрасли как минимум несколько миллионов кв./м. жилья в год, а это тысячи рабочих мест, это загруженность местных региональных производственных мощностей, это налоговые отчисления в местный бюджет, это создание единого архитектурного стиля в соответствии с пожеланиями и национальными предпочтениями стиля, это и субсидирование населения нашей страны и использования мат. капитала и тд. и тп.

В регионах с разными территориальными особенностями мы сможем организовать маленькие производственные мощности, отвечающие потребностям, требованиям и экономической целесообразности.

Включение программ бесплатной газификации, электроснабжения, водопровода, канализирования к новым участкам строительства ИЖС.

6. Совместная работа с учёными и экспертами для достижения целей

Комитет совместно с учёными сможет подготовить методологические пособия для развития регионов в данном направлении, что позволит выработать единые критерии, правила и нормы строительства ИЖС, что упростит работу местным чиновникам и загрузит производственные мощности на местах, нами уже подготовлен ряд законодательных инициатив (поправки к ФЗ, нормативно-правовым актам и ГК.), которые в Минстрое приняты во внимание, проходят экспертную оценку и позволят на достойном уровне продолжать работу системно и наращивать темпы строительства в соответствии с поставленными задачами Президентом страны.

7. Ряд внутренних вызовов в ИЖС

• Градостроительное проектирование

Необходимо пересмотреть нормативы и требования к проектированию малоэтажных жилых комплексов и выработать единые стандарты в части проектирования ИЖС, а именно;

Отсутствие требований к центральным зонам, сетям, дорогам, к архитектурному облику, малым архитектурным формам, общественным территориям и долевому имуществу.

В данный момент для ИЖС используется нормативно-правовая база МКД.

• Банковское финансирование

В ФЗ-214 определено, что такое малоэтажный комплекс, общее долевое имущество, площадь домов, разработка проекта планировки территории, но этого недостаточно, поскольку банк не имеет ни справочников, ни возможности рассчитать банковский продукт для полноценного финансирования на данный момент НЕТ. С банком ДОМ-РФ работаем в данном направлении. Совместно с СБЕРом работаем над дорожной картой по финансированию малоэтажных жилых комплексов

• Субсидирование инфраструктуры

Омакульма - Анино – 35 тыс. м/кв.
Затратная часть на инфраструктуру 52,9% на м./кв.
Газопровод, водопровод, электроснабжение, слаботочные системы, канализирование, общественные территории, детские площадки асфальтированные дороги и тд.

В данный момент всё рассчитано для МКД. 30 соток, Дом свечка, одна труба подключения газа, водопровода, канализирования, провод и всё.

В ИЖС, это километры труб и проводов.

Необходимо государственное субсидирование для комплексной застройки ИЖС. Качественное и комфортное жильё должно быть доступно всем категориям граждан. Мы уверены, результат будет положительный в данном вопросе.

• Инфраструктурные облигации ДОМ-РФ

Из 26 в 13 регионах сформированы рабочие группы в ИОГВ по комплексному развитию ИЖС в рамках ФЗ-214

Некоторые руководители администраций отказываются применять инфраструктурные облигации, не будем выступать гарантами (поручителями), в связи с уровнем долга региона перед федеральным бюджетом, который превышает 69% при нормативе не выше 50%. Таким образом, данный инструмент, являющийся пока что единственным инструментом субсидирования, не может быть применим к отдельно взятому региону. Возможность включения вышеупомянутых программ бесплатной газификации и тд. стартовавшей по инициативе «Единая Россия». Комитет выдвинул инициативу для продления и самое главное расширения данной программы за счёт государства.

Для реализации малоэтажного жилого комплекса необходимо пройти 22 процедуры.

Опыта работы по данному направлению в регионах России нет. Все хотят работать, но не знают, как подойти к реализации данной задачи.

Необходимо развивать компетенции работы, мы готовы сопровождать от начала подбора участка, локации, выбора архитектурного стиля, ценовой категории жилья до получения финансирования. Как показала практика после одобрения финансирования, компания – застройщик уже разговаривает по-другому, не так дружелюбно, как в начале нашего совместного пути. Мы будем рады помочь регионам, заинтересованным в строительстве доступного и комфортного жилья. 

Наша страна столкнулась с целым рядом внутренних и внешних вызовов, с которыми нам с вами совместно приходится бороться. Уверен, мы справимся, поскольку сплочённость наша тому есть подтверждение. А теперь по порядку по своей, строительной тематике. Тема следующей статьи по КРТ МЖК в Московской области.

Продолжение следует…