В Московской области все показатели высокие – по отдельности

Областная диспропорция на высоте

Московская область, вслед за столицей, занимает лидирующие позиции в различных рейтингах регионов Российской Федерации. Однако, несмотря на это, остаётся целый ряд нерешённых проблем. При этом каждую проблему небезосновательно можно развёрнуто разложить в отдельных материалах. Рассмотрим коротко одно из основных направлений социально-экономического развития региона – сферу строительства на основе предварительных данных Министерства экономики и финансов региона на декабрь 2022 года.

Объем работ по виду экономической деятельности «Строительство» за 11 месяцев 2022 года вырос до 602,2 млрд рублей, показав прирост 18,3% относительно аналогичного периода 2021 года.

Совокупный объём вводимого в эксплуатацию жилья составил 13,2 млн кв. метров, характеризуется ростом на 51,4% к прошлому году.

Вводимое в эксплуатацию жилье по составу включает:

1. жилые дома – относительно января-ноября 2021 г. рост в 1,6 раза, составив 9,4 млн кв. метров;
2. многоквартирные дома – рост в общем объеме введенного жилья составил 28,9%.

Из приведённых официальных данных мы видим, что объём ввода жилых домов населением составляет 2/3 от общего количества введённого жилья.

Источник - https://mosreg.ru/

Почему так происходит?

Для ответа на этот вопрос нужно проанализировать цену за квадратный метр. По состоянию на июнь 2022 года средневзвешенная цена предложения на рынке строящегося жилья Московской области составила 139 091 рубль за квадратный метр. Динамика изменения средневзвешенной цены предложений новостроек в Московской области представлена на графике.

А по данным Банка России за 4 месяца 2022 г. количество ипотечных жилищных кредитов (ИЖК), выданных жителям Московской области, составило 24 094, что на 33,2% меньше уровня 2021 г. (36 055 ИЖК), и на 2,1% меньше уровня, достигнутого в 2020 г. (24 617 ИЖК).

За 4 месяца 2022 г. количество ИЖК, выданных жителям Московской области под залог договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), составило 9 584, что на 9,4% меньше, чем в 2021 г. (10 575 ИЖК), и на 30,0% больше соответствующего значения 2020 г. (7 374 ИЖК). 

Падение объема ипотечных кредитов для долевого строительства на 52,2% в апреле 2022 года по сравнению с апрелем 2021 года сопровождалось падением объема всех видов кредитов на 54,6% (66,9 против 147,4 млрд годом ранее), а также падением всех видов ипотечных жилищных кредитов на 72,8% (13,2 против 48,6 млрд годом ранее)

По данным Росстата реальные располагаемые доходы населения в I квартале 2022 года снизились на 1,2% (квартал к кварталу прошлого года). При этом Министерство экономики и финансов в своём предварительном итоге за 2022 год отметило положительную динамику роста заработной платы, но при этом не отразило данные о сокращении объёма всех выданных кредитов больше чем на 72%.

Среднемесячная заработная плата в Московской области:

1. за период январь-октябрь 2022 года увеличилась на 10,4% до 67 937,4 руб., что при этом чуть ниже официального уровня инфляции;
2. по сравнению с концом октября 2021 года численность зарегистрированных безработных снизилась на 5,5% до 18,2 тысяч человек.

Статистика в целом позитивная, однако, для объективности стоит обратить внимание на показатель величины реальной заработной платы, которую необходимо было бы получать отдельному гражданину и/или формировать совокупный семейный доход в 2022 году для получения ипотеки.

По данным НБКИ в декабре 2022 года размер рекомендованного семейного дохода для обслуживания среднего ипотечного кредита снизился по сравнению с мартом 2022 года на 6,6%, составив 80,7 тыс. руб. (в марте – 86,4 тыс. руб.). При этом, по сравнению с аналогичным показателем 2021 года, показатель напротив немного вырос – на 3,9% (в декабре 2021 года – 77,7 тыс. руб.), и наблюдается ежегодный прирост в диапазоне от 2,5% до 3,0%. 

После пиковых показателей роста среднего размера рекомендованного семейного дохода рядового гражданина в марте прошлого года, данный показатель затем начала существенно снижаться. В наибольшей степени на улучшение индикатора комфортного обслуживания ипотеки повлияли снижение ключевой ставки Банка России и рыночных ипотечных ставок, а также постепенное сокращение стоимости квадратного метра жилья...

В то же время динамика доходов населения и экономическая неопределенность пока не позволяют говорить о том, что ситуация с комфортным обслуживанием и широкой доступностью ипотеки существенно улучшилась.

Давайте посмотрим ещё на один показатель в динамике – объем требуемого времени среднестатистической семье для погашения ипотеки?

Мы видим, что по сравнению с 2018 годом в 2023 году рядовой семье необходимо платить за ипотеку на 10 лет дольше, что составляет в среднем практически 25 лет. При этом размер средней заработной платы в Московской области никак не отвечает требованиям финансовых учреждений для комфортного обслуживания ипотеки. 

Исходя из вышеприведённых показателей сделаем вывод, что население Московской области объективно экономически неспособно у гнаться за повышением цены на квадратный метр МКД, почему и сделало выбор в сторону вложения собственных средств в ИЖС. Граждане сами формируют спрос, который указывает что больше интересует покупателей на том или ином рынке. Отмечается при этом тенденция кратного снижения цен под индивидуальное жилищное строительство в крупных российских городах. Такими данными поделились специалисты федеральной базы недвижимости Restate.

Например,

в Перми за 2022 год цены на землю под индивидуальное жилищное строительство упали на 178%. В начале 2022 года сотка земли в городе стоила 717 тысяч рублей, на конец периода — 258 тысяч рублей, в то же время за год на 5% выросла цена на загородные дома: с 8,1 млн рублей до 8,5 млн рублей;

• в Новосибирске цены значительно снизились на участки под ИЖС-212%; Омске (-660%);
• в Воронеже (- 627%);
• в Сочи (-225%);
• в Тюмени (-410%);
• в Ижевске (-290);
• в Ставрополе (-198%);
• в Московской области (-19,7%) 
• Выросли цены:
• в Москве (+83%);
• в Санкт-Петербурге (+45%);
• в Казани (+66%).

Специалисты объяснили такую динамику эффектом низкой базы, поскольку в указанных города продаж земли в 2022 году было крайне мало, от чего даже несколько продаж могли значительно поменять всю статистику.

Что мешает развитию ИЖС Московской области?

Проблема. В настоящее время существует проблема наличия как закрытых к технологическому присоединению питающих центров и газораспределительных станций, так и незагруженных, что является причиной их неэффективного использования. В области эксплуатируются 200 ГРС и КРП, из них 29 ГРС области загружены более чем на 85%, для 24 из которых пиковая загрузка превышает проектное значение. Это создает препятствия для реализации крайне важных для региона инвестиционных проектов. Выполнение мероприятий по оптимизации использования мощностей электросетевого комплекса, системы газоснабжения области позволит к 2030 году увеличить среднюю загрузку всего лишь на 10%.

Решение. Необходимо учесть, что, инфраструктурные инвестиции являются важнейшим инструментом создания условий для экономического развития и создания новых рабочих мест. Для успешного привлечения инвестиций и удовлетворения перспективного спроса на электрическую энергию населения важно постоянно повышать прозрачность и доступность технологического присоединения к инженерной инфраструктуре, средний срок технологического присоединения потребителей области к 2030 году должен быть равен 80 дням. 

По данным монополиста, к 2030 году планируется строительство более 35 тыс. км электрических сетей и введено порядка 13 тысяч МВ А трансформаторной мощности, ожидается, что объемы потребления электрической энергии составят порядка 60 млрд. кВт.ч. Также к этому сроку будет построено более 4 тыс. км газовых сетей, будут газифицированы населенные пункты где проживает 99% населения области. Ожидается, что объем потребления природного газа в области составит порядка 25 млрд. м.куб /год (так говорит монополист, а как будет на самом деле, посмотрим). 

Развитие газификации области обеспечит потребителей области (населения и хозяйствующих субъектов) источниками газоснабжения - газопроводами высокого и низкого давления и позволит области оставаться лидером по обеспечению надежности и бесперебойности газовой артерии в любое время года, включая пиковые режимы.

Проблема. В регионе продолжается процесс концентрации экономической активности в пределах ближнего «экономического пояса» Московской области, локализованного вокруг МКАД. Вместе с тем, Московская область отличается сложной полицентричной структурой, при которой ряд крупных городов области выступает для окружающих их территорий экономическими центрами. Большое количество крупных, средних и малых населенных пунктов, их рассредоточенность по территории Московской области обуславливает необходимость повышенных затрат на развитие и оснащение их инженерной и социальной инфраструктурой. Для выравнивания территориальной неравномерности в уровнях социального и экономического развития муниципальных образований Московской области необходима реализация скоординированной политики комплексного развития муниципалитетов и городских округов.

Решение. Одним из приоритетов экономической политики области должно являться развитие опорных «точек роста», которые придадут импульс экономическому развитию территорий. Важно обеспечить концентрацию части ограниченных бюджетных и управленческих ресурсов на создании территорий роста в наиболее перспективных районах. Каждый муниципалитет должен рассматриваться комплексно. Должен проводиться отбор эффективных проектов с одной или несколькими экономическими специализациями. Проекты должны быть ранжированы по сроку реализации, бюджетной эффективности, количеству создаваемых высокопроизводительных рабочих мест и другим экономическим показателям. Здесь, предлагаю создавать и укрупнять муниципалитеты за счёт развития МЖК с применением модульного производства.

Проблема. Увеличение спроса на жилье в Подмосковье среди работающих в Москве усилило диспропорции в уровне развития территорий, в том числе:

1. избыточное повышение плотности застройки прилегающих к МКАД территорий и снижение качества среды проживания населения в данных районах;
2. перегрузка транспортных коммуникаций, которые создают дополнительные экономические издержки и требуют больших финансовых вложений (свыше 40% объема инвестиций, планируемых на развитие московского транспортного узла, направлены на проекты, обеспечивающие транспортные связи Москвы и прилегающих к ней территорий Московской области);
3. сохраняется предельная нагрузка на инфраструктуру и её неравномерное распределение по территории региона;
4. предельная нагрузка на инфраструктуру, наличие промышленных производств, высокая концентрация населения в совокупности влияют на экологическую ситуацию в регионе. Транспортная ситуация в Московской области остается предельно напряженной;
5. основные усилия в рамках решения транспортной проблемы области сосредоточены на строительстве инфраструктуры федерального и регионального значения, обеспечении нормативного содержания и ремонта транспортной инфраструктуры на текущем уровне, устранении «узких мест» и заторов.

Пассажирооборот автобусов составил:

1. пассажиро-километров – 7 663,1 млн, продемонстрировав рост на 1,6%;
2. число перевезённых пассажиров выросло по сравнению с 2021 г на 7,8%;

За 11 месяцев 2022 года было перевезено 498,6 млн человек.

Решение. Для сокращения трудовой миграции в Москву области требуется создание значительного числа новых рабочих мест с конкурентоспособным уровнем оплаты труда и условиями труда. Политика «центров экономического роста» позволит уменьшить различия в уровне социально экономического развития всех территорий области, преодолеть центростремительные тенденции, разумно управлять градостроительной активностью, влиять на негативные изменения в пространственной организации мест жительства и мест приложения труда, уменьшить объем и корректировать направления трудовой миграции.

Основной целью развития Московской области должно быть:

1. ускорение роста экономики и обеспечение устойчивого развития территорий муниципалитетов через создание центров экономического притяжения с четко сфокусированной специализацией развития, комфортной средой для жизни и ведения бизнеса;
2. переход к полицентричной модели экономического развития области;
3. развитие территорий МЖК вокруг логистических ХАБов снимет транспортную нагрузку в целом по региону.

Проблема. Демографический дисбаланс, который, в первую очередь, проявляется в изменении возрастной структуры населения. Население Московской области, так же, как и население Российской Федерации, в настоящее время является демографически старым:

1. удельный вес численности населения в возрасте 60 лет и старше превысил пороговое значение в 12% и составил в Московской области 20,8% (в Российской Федерации – 21,3%.);
2. изменения в возрастной структуре ведут к сокращению предложения рабочей силы на рынке труда. Углубление процесса старения населения требует соответствующих изменений в социальной сфере, а также в сфере создания новых рабочих мест.

Решение. Трансформация Московской области в территорию высокого уровня и качества жизни, обладающую эффективной экономикой, развитой социальной сферой и чистой экологической средой – пространство для всестороннего развития и самореализации каждого жителя региона.

Целевые показатели:

• рост ВРП на душу населения составит 108,7% в 2024 году и на 110,3% в 2030 году;
• увеличение ожидаемой продолжительности жизни до 78,2 года в 2024 году, до 80,2 года в 2030 году;

Промежуточные итоги. От Строительства к Демографии

Демографическая политика и система образования всех уровней формируют самый ценный ресурс в современной экономике - человеческий капитал. Здравоохранение, спорт, культура, рынок труда, политика занятости и социальная защита – создают условия для накопления человеческого капитала в регионе. Человеческий капитал воспроизводится социальной сферой в целом, а его качество зависит от уровня развития данной сферы. 

Задача улучшения демографической ситуации обусловила необходимость проведения политики по стимулированию семей к рождению третьих и последующих детей. Увеличение детей в семьях, как следствие, увеличение уровня рождаемости, должно стать основным источником прироста численности населения Московской области. Помимо повышения доступности жилья важным направлением деятельности в данной сфере является создание в Московской области комфортной среды для жизни, благоприятной для семей с детьми, включая установление соответствующих требований к градостроительным решениям, а также к социальной и транспортной инфраструктуре. 

Развитие ипотечного кредитования для индивидуального жилого дома, внедрение новых кредитных инструментов, в том числе увеличение количества активно вовлеченных российских кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты (займы) гражданам, имеющим детей, по ставке 3% годовых, на данный момент, к сожалению, не наблюдается. Отсюда очевидна задача развитие ряда механизмов строительства доступного индивидуального жилого дома с участком, отвечающего современным потребностям всех категорий семей, с одновременным строительством объектов социальной инфраструктуры.

Необходимо сформировать комплекс фискальных, административных и косвенных монетарных мер стимулирования, включающих налоговые льготы, субсидирование процентных ставок, арендной платы, капитальных затрат, возмещение затрат на инженерную инфраструктуру, исключение административных барьеров; создание современных инфраструктурно-подготовленных площадок для комплексной застройки МЖК. Совершенствование механизма предоставления земельных участков под застройку МЖК на льготных условиях для представителей бизнеса строительной отрасли.

Тем самым мы решим ещё целый ряд задач:

1. улучшение инвестиционной привлекательности территорий, удалённых от МКАД, через создание точек экономического роста;
2. увеличение рождаемости;
3. создание условий для активного долголетия и качественной жизни граждан пожилого возраста;
4. повышение уровня образования;
5. создание новых рабочих мест;
6. снижение уровня транспортной нагрузки вокруг крупных мегаполисов области;
7. загруженность местных производственных мощностей;
8. увеличение объёмов отчислений в местный, региональный и федеральный бюджеты Российской Федерации.

Представленные тенденции указывают на то, что для улучшения комфортной среды граждан Московской области, и (что важно) всей нашей страны, необходимо не просто поддержание, но и активное стимулирование развития сектора ИЖС. Это, безусловно, потребует приложения обширного ряда усилий, закладывающих долгосрочные позитивные экономические импульсы не только в строительстве, но и во многих других секторах экономики России.

Будущее за новым Российским селом!

Автор: Михаил Иванович Куцин

_____________________________________________________

МЖК – Малоэтажный Жилой Комплекс

ИЖС – Индивидуальное Жилое Строение

МКД – Многоквартирный Жилой Дом