МАЛОэтажное МНОГОквартирное

Где кончается «мало» и начинается «много». Рынок «малоэтажного жилья» в попытках самоидентификации

Если проанализировать отраслевые информационные источники последнего времени, то оказывается, что многие девелоперы и госструктуры — инвесторы и заказчики малоэтажной застройки столкнулись с парадоксом. Доля так называемого «малоэтажного жилья» в общем объеме ввода достигла в среднем 50% (35-40 млн. кв. м), и есть намерения довести её до 70%, а что считать под этим расхожим понятием — не совсем ясно.

9a3dbe1406f10676ca4de87911e72f97.jpg

Нормативная база по данному понятию определяется по СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания», СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные» и СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства».

Последний документ определяет понятие так: «… Малоэтажная жилая застройка - жилая застройка этажностью до 4 этажей включительно с обеспечением, как правило, непосредственной связи квартир с земельным участком». А также в п. 5.2. «Типы жилых зданий»:

«… 5.2.1. В индивидуальном строительстве основной тип дома - одноквартирный. Помимо одноквартирных, применяются дома блокированные, в том числе двухквартирные, с приквартирными участками при каждой квартире.

5.2.2. Основными типами жилища для муниципального строительства следует принимать дома многоквартирные блокированные, секционного типа с приквартирными участками или двориками перед частью квартир.

5.2.3. По уровню проживания проектируемое жилище следует подразделять на две основные категории:

  • социальное жилище для муниципального строительства с нормируемыми верхними пределами площадей квартир (согласно СНиП 2.08.01);
  • жилище для индивидуального строительства с нормируемыми нижними пределами площадей квартир».

892f7bc8e43015c923c79070a388ae5c.jpg

Хитрости размещения жизненных артерий в здании определяются СНиП 2.04.03-85, СНиП 2.04.05-91, ПУЭ, СНиП 2.04.08-87 и СНиП 31-02-2001.

Но трактовка документов и понятий участниками рынка своя. Часто границы понятия «малоэтажки» определяются возможностью не иметь допуски СРО и не проходить экспертизу проектов зданий до трех этажей площадью до 1,5 тыс. квадратных метрах.

При таком раскладе можно говорить о полноценной «хрущевке» в три этажа с набором квартир до трех до 20 — это многоквартирный дом, который можно в реальности сблокировать в длину до 100, 500 и 1000 квартир. Опять же — понятие «многоквартирный» и «многоэтажный» упирается в вопрос — насколько много. Например, для иных первобытных племен есть четкое понятие — 5, всё, что больше — много.

Кстати, на красноярской строительной выставке посетителям демонстрировали юрты, с подтекстом, что они мобильны, дешевле деревянных и панельных домов, собираются за три часа, конструкция проста и позволяет жить круглогодично. А если поставить в юрту электрическую печь-камин, положить инфракрасные маты, провести водоснабжение, установить душ и сантехнику, то чем юрта — не малоэтажка.

Данный нормативно-понятийный раздрай, на самом деле, не мешает девелоперам. И проблемы с классификацией возникли в связи с реализацией в последнее пятилетие проектов двух-трех этажных многоквартирных жилых домов в рамках комплексной застройки.

6c377586e3ecdecf7412127c4124f8b3.jpg

По мнению председателя Экспертного совета по малоэтажному строительству НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» Дмитрий Данилов относит к малоэтажному типу жилья не только коттеджи и индивидуальные жилые дома, но и малоэтажные многоквартирные комплексы. Дмитрий Данилов: «…Сейчас, когда и рынок наполнился, и девелоперы прочувствовали малоэтажку, оказалось, что нет четких правил, нет четких норм, нет проработанного регулирования этого направления. Например, до сих пор в законодательстве не прописано, что же конкретно считать малоэтажным жильем, есть расхождения в определении "этажности" и "количества этажей" в различных нормативных документах".

Многие участники рынка полагают, что разработка классификации малоэтажного жилья поможет решить проблемы, например, с качеством его строительства. Так, по мнению Александра Водовозова, генерального директора компании «ТКДом», организаторы программы по обеспечению жильем за государственные деньги потерпевших от пожаров и потопов столкнулись с очень некачественным выполнением работ. После чего поняли, что нет никакой системы. Есть довольно подробные СНиПы, которые к малоэтажке мало имеют отношения. "Проблема даже не в классификации, а в критериях качества паспортизации, а также стандартизации, то есть это жилье должно быть построено по каким-то стандартам. Стандарты должны быть описаны и утверждены на уровне государства. В них должны быть прописаны требования к уровню комфортности жилья, к технологиям строительства, к размеру общественных зон. Тогда все перейдут на один язык, обсуждая продукт" — отмечает эксперт.

Ситуация довольно странная, потому что СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства» довольно подробно в количественных показателях, с указанием на муниципальные органы, дает понятия высоты, ширины и глубины постройки. А пункт 5.2.2., по сути вводит малоэтажные многоквартирные здания в понятие «малоэтажки». Тем более, оговорка «как правило» в определении, указанном выше, юридически дает возможность маневра, то есть «это может быть», «а может и не быть».

275b80356b51297da3404a10f094d658.jpg

Нормативные трудности здесь скорее связаны с критериями – сколько и кому давать или компенсировать, в случае муниципального или госзаказа.

Тем не менее, как утверждают специалисты, до кризиса 2008 года в понятие «малоэтажки» преимущественно входили таунхаусы и коттеджи — сегмент до трех этажей и 500 метров общей площади для проживания одной ячейки общества (от одного человека до семьи всех поколений). Однако сегодня в это понятие стали активно входить новые, многоквартирные форматы - это трех-пятиэтажные дома с однокомнатными, двухкомнатными и трехкомнатными (реже - четырехкомнатными) квартирами, на небольшом удалении от областных центров.

Как считают эксперты компании «Метриум Групп», в этот сегмент сместился целый пласт потребителей самых разных категорий: семейные пары с маленькими детьми, одинокие мужчины и женщины в возрасте от 40-45 лет, экономически активные молодые люди 25-35 лет. Наибольшей популярностью в малоэтажных комплексах пользуются однокомнатные квартиры площадью 35-40 кв. м и двухкомнатные площадью 55-60 кв.м.

Между прочим, девелоперы данным форматом Россию не удивили. Именно в этом ключе мастерская братьев Весниных ещё в 30-50-е годы 20 века формировала и реализовывала на практике рабочие городки при градообразующих предприятиях — 2-3-этажные дома по 8-10 маломерных квартир. А первые прообразы появились ещё до революции. Указанные выше нормативные акты фактически закрепили и подтвердили советский опыт в данном направлении.

Сегодня в массовом порядке новая волна «малоэтажного многоквартирного» процесса пока затрагивает московские и питерские пригороды. По данным «ИРН-Консалтинг» к весне 2015 года на рынке первичного жилья Новой Москвы и Подмосковья предлагалось 118 проектов, где предусмотрены малоэтажные квартирные дома.

За последние полгода больше всего новых проектов с малоэтажными квартирными домами появилось между 10 и 50 км от МКАД – 80% от общего числа пополнивших рынок комплексов. Разбег цены в комплексах составляет от 2 до 8 млн. рублей.

c94836fa77beca213daec532b376c77d.jpg

Среди различных преимуществ таких проектов специалисты отмечают более низкую себестоимость строительства относительно многоэтажных зданий, при более высокой скорости возведения конструктива. Инженерное оснащение таких домов также проще. "За счет невысокой этажности сроки возведения в малоэтажных многоквартирных проектах с монолитным или кирпичным конструктивом сопоставимы с панельными, а именно сроки строительства были долгое время одним из основных преимуществ "панели", - говорит Денис Бобков руководитель аналитического центра компании "ОПИН". - Инвестиционная привлекательность таких квартир высока - на этапе строительства объект дорожает в среднем на 25% в год, а после сдачи дома ГК на 10-12% в год".

Александр Водовозов видит и другие плюсы этого сегмента: "Малоэтажку экономнее строить, гораздо меньше согласований нужно, до трех этажей нет экспертизы, можно быстро переходить к строительству, параллельно реализовывать! Большой дом пока весь не построишь, в часть квартир не заедешь, а в коттеджи - пожалуйста, можно сдавать очередями... И таких нюансов немало".

Диапазон цен на самые дешевые квартиры в Подмосковье начинается от 1,4 млн рублей. В среднем стоимость «квадрата» в малоэтажке варьируется от 70 до 90 тыс. рублей, что на 20-30% ниже рыночных цен на аналогичные квартиры в многоэтажных комплексах.

Риэлторы отмечают и более уютную и комфортную среду, которая избавляет новоселов от ощущения жизни в «муравейнике». Здесь складывается особенная уникальная клубная атмосфера. Здесь все соседи знают друг друга в лицо и бережно относятся к окружающему их пространству. За счет большего количества проживающих и общих дворов нет чувства одиночества и обособленности, присущих коттеджным поселкам. Не будем забывать: человек – существо социальное. 

Комментарии