Стратегии выживания застройщиков. Краснодарские рецепты

Краснодарские застройщики довольно уверенно чувствуют себя на первичном рынке, оставляя регион в лидерах по вводу жилья на душу населения. Стратегий, как удержаться на плаву, у них достаточно много: разновидности ипотеки, участие в государственных программах, схемы финансирования, альтернативные ипотеке, диверсификация бизнеса в смежные отрасли. 

3eebd1dc8eed871e5aa0d9a0a7edfa75.jpg

Например в 2014 году по социальным ипотечным программам в новостройках продавалось до 20% квартир. Лидер в этом секторе - «Военная ипотека» — накопительная ипотечная система для военнослужащих.

Еще пять лет назад на Юге было всего два девелопера, которые видели в этой категории потенциальных покупателей и вели с ними работу: «ОБД-Инвест» и «Патриот». Сегодня многие застройщики благодаря участию в программе «Военная ипотека» имеют гарантированный спрос. Кредиты по программе выдаются по ставкам 10,75%. «Мы ориентируемся на увеличение количества сделок по военной ипотеке, планируем использовать возможность реализации квартир по военным сертификатам», — делится планами генеральный директор ЗАО «ЮИТ Дон» Андрей Шумеев.

Минстрой РФ рассматривает возможность расширения такого рода программ и их распространения на другие категории граждан. Субсидируемая Правительством РФ ипотека по ставке 12% годовых уже выдается банками и позволит, по оценкам аналитиков, приобрести более 230 тыс. квартир в новостройках.

Другой новый продукт, запущенный Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, — «Жилье в рассрочку». По сути это еще одна альтернатива ипотеке - аренда с возможностью выкупа: гражданин выбирает квартиру, которая ему интересна, и обращается в сервисную компанию «Межрегиональная жилищная корпорация», которая сначала выкупает ее (в собственность фонда), а затем продает в рассрочку гражданину. Выкупная часть составляет около 45% от стоимости недвижимости, арендная плата — 55%. Рассрочка доступна под 17% лет, процентная ставка и цена квартиры не меняются в течение всего периода действия договора. Уже определились застройщики, которые работают по новому продукту, например в Краснодаре это «РенКапСтрой».

823537e7ee50ead32c3cd7a33a637827.jpg

«Программа, рассчитанная на 15 лет, не требует первоначального взноса и позволяет жить в квартире, постепенно выкупая ее в собственность», — пояснил директор компании «Магистрат-Дон» Павел Корчуганов. Впрочем, многие южнороссийские застройщики предоставляют беспроцентные рассрочки с фиксированными ставками и без госпрограмм. Условия оговариваются индивидуально с клиентом, однако период внесения платежей строительные компании стараются ограничить интервалом, не превышающим 1,5-2 года.

В связи с кризисными явлениями многие застройщики приостанавливают, переформатируют проекты под экономкласс. По мнению директора ООО «Строймастер» Дмитрия Латкина, чтобы увеличить предложение доступного жилья, застройщикам придется искать различные способы для снижения издержек строительного процесса, внедрять современные стройматериалы и технологии, позволяющие увеличить темпы строительных работ и снизить себестоимость жилья. Это в лучшем случае. В худшем - начать строить откровенную дешевку, убогую по качеству и духу.

b8f84aca5998353cea36825b1fa57efe.jpg

Некоторые застройщики формируют пож своей компанией ЖСК. Учитывая, что нормативная база по данным кооперативам по-прежнему слаба, и есть риск получить откровенную "пирамиду", то вариант ЖСК под контролем компании с хорошей репутацией делает кооперативное движение на первичном рынке более надежным.

Небольшие застройщики оперативно смогли диверсифицировать свой бизнес, включившись в государственные программы по модернизации жилых домов. Также практикуется следующая система - компания за свой счет проводит бесплатный капитальный ремонт жилого дома, в обмен за право надстроить мансардные этажи и получить прибыль, реализовав квадратные метры. Схема морально тяжелая, так как требует необходимости общения с жильцами, долгой просветительской работы. А ведь по статистике до 5% жителей многоквартирных домов являются психически неадекватными людьми. Нет, не буйными, но себе на уме. И таких бывает проще убить, чем уговорить. Правда, до насилия пока дело не доходило.

Также крупные строительные компании обречены сталкиваться с темой ЖКХ. И многие становятся инвесторами строительства коммунальной инфраструктуры, с последующей её эксплуатацией. Так, например, ГК «Мортон» имеет опыт развития систем жизнеобеспечения микрорайонов, в области транспорта и ЖКХ. По словам генерального директора Morton Capital Владимира Павлова, сейчас рисков в ЖКХ ни больше ни меньше, чем в какой-то другой инвестиционной отрасли.

3e2af76b5abffb8b51895829c4d08ac9.jpg

Комментарии