Операция «Кооперация»: казнить нельзя помиловать

Непрозрачность деятельности жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) недавно опять стала предметом спора между столичными, региональными и федеральными властями. Несмотря на то, что ЖСК продолжают привлекать средства граждан в обход закона № 214-ФЗ, федеральное правительство продолжает настаивать на самоконтроле данной формы решения жилищной проблемы, вваливая миллиарды средств налогоплательщиков в поддержку ипотечной, то есть банковской системы.

5ac5dfc4b689a0bf72bb32842c9945e7.jpg

Тогда как после глобального финансово-экономического кризиса 2008-2009 годов слово «ипотека» надолго приобрело устойчивую ассоциацию с «экономическим кризисом». Именно падение рынка ипотечных облигаций выступило тогда спусковым механизмом глобальной депрессии. И способна ли сегодня ипотека решить насущный вопрос?

По мнению Андрея Дёгтева, эксперта Центра научной политической мысли и идеологии, понижение процентных ставок по ипотеке до 12%, безусловно, является положительным моментом. Но действительно ли такой кредит является посильным для клиентов?

При покупке недвижимости стоимостью 8 миллионов рублей в ипотеку под 12% заёмщик будет вынужден выплатить в течение 30 лет 25 миллионов рублей. То есть - тройную стоимость жилья. «Приобретать одну квартиру по цене трёх столь же абсурдно, как и покупать ребёнку игрушечную машинку по цене настоящего автомобиля» - отмечает эксперт.

Сравнение процентных ставок в России и на Западе говорит явно не в пользу нашей страны. В США и ЕС ещё недавно ипотечные ставки составляли 3-4%, а теперь упали ещё ниже. В итоге, если в России переплата по процентам вдвое превышает сумму основного долга, то в США не достигает и половины.

Ипотека являет собой яркий пример неспособности российской денежно-кредитной системы производить доступный для населения и бизнеса кредит.

Смена модели денежно-кредитного регулирования могла бы помочь России не только преодолеть трудности на рынке ипотечных услуг, но и решить задачу обеспечения доступного кредитования в целом.

Одной из форм решения жилищного вопроса нерыночного образца, то есть когда в цену продукта не закладывается прибыль и не ставится цель её получения, является ЖСК.

Но данная форма продолжает существовать в нормативном вакууме, кроме общих положений ЖК РФ в части ЖСК, где основная мысль — если граждане самообъединились, то весь контроль и судьба их лежит на них самих. Особенности по-детски доверительного отношения россиян к полуголовной реальности своей страны и малая компетентность граждан в вопросах строительства в учет не принимается.

И аферы с ЖСК возобновляются постоянно. Поэтому столичные власти в лице Москомстройинвеста направили очередное обращение в адрес премьер-министра Дмитрия Медведева с просьбой рассмотреть возможность распространить действие 214-го федерального закона на жилищно-строительные кооперативы.

По данным комитета, на сегодняшний день в Москве действует 33 ЖСК, однако лишь 11 из них имеют оформленные земельно-правовые отношения: договор аренды земельного участка и разрешение на строительство. Остальные ЖСК, как подчеркнули в ведомстве, привлекают денежные средства граждан в обход 214-ФЗ.

В Москомстройинвесте напомнили, что в 2011 году были приняты поправки, согласно которым ЖСК для привлечения денежных средств должны выступать застройщиками. Однако эта норма не распространяется на кооперативы, созданные до 2011 года. На деле это обернулось перепродажей друг у друга ЖСК, созданных до принятия поправок, чтобы через них заключать договоры паенакопления с гражданами.

Тем не менее, правительство отклонило законопроект, направленный на усиление контроля за деятельностью ЖСК. Несмотря на многократные случаи злоупотреблений со стороны руководителей кооперативов, в правительстве посчитали, что отношения, связанные с привлечением ЖСК денежных средств граждан, уже урегулированы статьей 110 Жилищного кодекса.

Эта статья предполагает, что граждане должны сами контролировать расход денежных средств посредством своих ревизионных комиссий. «В результате, застройщики пользуются оболочкой ЖСК и в обход 214-ФЗ заключают с гражданами договоры паенакопления», -констатировали в Москомстройинвесте.

Специалисты стройнадзора в свою очередь отмечают, что в свою очередь у ведомства нет функций и полномочий с точки зрения контроля привлечения денежных средств граждан, 214-й закон здесь не работает. Работа стройнадзора складывается только исходя из заявлений граждан, и по итогам проверок материалы передаются в прокуратуру. Причем, в основном, факты недобросовестности касаются труднодоказумой статьи № 159 УК РФ о мошенничестве.

Законодательство в сфере прав потребителей здесь тоже не работает - договор паевого взноса не попадает в сферу внимания закона о правах потребителей, и Роспотребнадзор не может проверить работу ЖСК, но по своей части может помочь пострадавшим хотя бы грамотно подготовить исковое заявление о завершении строительства и взыскании процента за пользование денежными средствами.

Специалисты рекомендуют пайщикам более внимательно относиться к документации ЖСК. Во всяком случае проверять наличие разрешения на строительство, договора аренды, зарегистирированного в Росреестре, свидетельства о госрегистрации ЖСК, Устава ЖСК, саму площадку под строительство. Например, обременение площадки любым типом сооружений, имеющих собственника, фактически ставит под большое сомнение освоение такой территории в формате ЖСК.

Олег Сухов, адвокат «Первого Столичного Юридического Центра», член Адвокатской палаты Москвы считает, что ЖСК сегодня остается самым опасным способом покупки квартиры в новостройке.

Если договоры долевого участия с застройщиками фиксируют окончательную стоимость приобретаемой дольщиком квартиры, и последний может быть спокоен, что ему не придется доплачивать в ходе строительства дополнительные средства, то в отношениях с ЖСК такая фиксация окончательных сумм невозможна. Более того, даже если в договоре она прописана, кооператив в одностороннем порядке вправе ее изменить, что законом допускается.

Также, вступая в ЖСК, дольщик не полномочен требовать фиксирования и внесения в договор точных сроков, определяющих окончательную дату завершения строительства дома. Соответственно, кооператив вправе устанавливать и переносить такие сроки по своему усмотрению, в своих собственных интересах. Дольщикам остается лишь ждать, когда кооператив сможет завершить строительство дома.

На дольщиков в ЖСК не распространяются те нормы, что защищают покупателей, в том числе дольщиков, приобретающих квартиры в соответствии с договором и законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».Дольщики ЖСК не вправе претендовать на возмещение убытков, не вправе требовать взыскание неустойки, а также не вправе просить об устранении дефектов по результатам строительства и передачи квартиры. Кроме того, дольщики не имеют права претендовать на компенсацию морального вреда.

Столичный юрист отмечает, что дольщики, вступающие в ЖСК, не наделены законным правом претендовать на одномоментное, срочное, единоразовое получение (возврат) внесенных денежных средств при выходе из ЖСК и расторжении договора. В случае не исполнения ЖСК своих обязательств только сам кооператив (и это следует не только из действующего законодательства, но и из судебной практики Пресненского, Нагатинского, Перовского, многих других районных судов города Москвы и Московского городского суда) определяет, когда и на каких условиях он возвратит полученные от дольщика денежные средства

Договоры, заключаемые между ЖСК и дольщиками, не подлежат обязательной государственной регистрации, что всегда являлось причиной возникновения двойных продаж, исключить которые можно лишь при регистрации договоров в государственных органах– Росреестрах. Такую обязательную регистрацию предусматривает Закон 214-ФЗ для договоров «Об участии в долевом строительстве».

Собственно решить эти проблемы (недостатки) и призвали столичные власти, потому что сама по себе форма ЖСК привлекательная и эффективная форма решения жилищного вопроса, при которой деньги не уходят в бездонный мешок банковского сектора, а максимально вкладываются в создание реального продукта, реальный сектор.

На самом деле, все эти проблемы ЖСК государство решало, но своеобразным способом, локально — в рамках Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонд «РЖС»). В принципе, развитие ЖСК в государственном формате, точнее, под контролем государства, могло бы стать великолепным методом массового решения жилищного вопроса в обход банковской ипотеки. Это лишило бы ЖСК всех его недостатков и без формирования дополнительной нормативной базы.

В чем заключался опыт РЖС? (С надеждой, что созданная система, плавно перетечет в новое «жилищное» ведомство, объединившее АИЖК и РЖС).

Одна из проблем ЖСК — получение земельного участка. Согласно требованиям статей 301 и 302 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются юридическим лицам для жилищного строительства исключительно на аукционах.

Однако были приняты законы, наделяющие Фонд «РЖС» полномочиями по безвозмездной передаче земельных участков вновь образованным ЖСК. Но определенных условиях — ЖСК должны иметь отраслевой признак, поэтому в ЖСК РЖС вошли работники государственных академий наук, молодые учёные, молодые и многодетные семьи, военнослужащие, преподаватели высших учебных заведений, работники учреждений здравоохранения, культуры, работники организаций ОПК и других.

Постановлением Правительства РФ от 9 февраля 2012 г. № 108 утверждены перечень отдельных категорий граждан, которые могут быть приняты в члены кооперативов, и основания их включения в списки участников кооператива:

– Работники федеральных государственных унитарных предприятий – научных организаций.

– Работники федеральных государственных учреждений.

– Военнослужащие, проходящие военную службу по контракту и не являющиеся участниками накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.

– Молодые ученые.

– Научные работники со стажем не менее 5 лет или инженерно-технические работники со стажем не менее 7 лет государственных академий наук (или подведомственных им организаций)

и научных центров.

– Научно-педагогические работники высших учебных заведений со стажем не менее 5 лет.

– Граждане, имеющие трёх и более детей (независимо от места их работы).

– Молодые семьи.

– Работники государственных и муниципальных общеобразовательных учреждений, учреждений высшего профессионального образования, учреждений здравоохранения, учреждений культуры.

– Федеральные государственные гражданские служащие.

– Работники организаций оборонно-промышленного комплекса, включённых в сводный реестр организаций оборонно-промышленного комплекса.

В 2014 году в РЖС в разной степени готовности находилось 80 проектов создания кооперативов в 39 субъектах Федерации.

Общее количество граждан, претендующих на вступление в кооперативы или уже вступивших в члены кооперативов, по этим проектам составляло более 10 900 человек. Общая площадь земельных участков Фонда «РЖС», предназначенных для передачи кооперативам, составляла более 740 га.

Одной из мер поддержки Фонда «РЖС», влияющей на снижение стоимости строительства, стала безвозмездная передача кооперативам архитектурных проектов и проектной документации повторного применения (права их использования).

Следует отметить, что ЖСК – самостоятельное юридическое лицо. Но Фонд осуществлял постоянный мониторинг освоения земельного участка, переданного кооперативу, как это делалось в отношении всех проектов Фонда, а также оказывал методическую помощь.

Участие в кооперативе с государственной поддержкой позволяет сделать строящееся жильё более доступным. В результате осуществления кооперативами жилищного строительства, с учётом передачи в безвозмездное срочное пользование таким кооперативам земельных участков Фонда «РЖС», оказания Фондом содействия в обеспечении переданных земельных участков инфраструктурой, а также передачи типовой проектной документации объектов жилищного строительства, предусматривающей использование при строительстве современных и энергоэффективных материалов и технологий, экономия средств граждан может составить до 25-30% его рыночной стоимости. 

Комментарии