Доходная Калуга или Будущее за арендным жильем

Михаил Мень порекомендовал регионам опыт Калуги в организации арендного жилья

Калужская область не перестает удивлять своими активными подходами в социально-экономическом развитии. Буквально на пустом месте, по инициативе и поддержке региональных властей, в области образовался мощный автомобильно-строительный кластер. Однако оказалось, что тему арендного жилья ("доходных домов"), вокруг да около которой ходит вся Россия, калужцы реализуют уже восемь лет.

И Минстрой России планирует использовать опыт Калужской области в данной сфере - об этом 6 августа сообщил Михаил Мень во время осмотра арендного жилья в микрорайоне «Молодежный» Калужской области.

По мнению министра, сегодня на федеральном уровне принята вся нормативная база для развития арендного жилья, но пока идет поиск механизмов поддержки реального спроса на этом рынке. «И инвестор, и региональные власти сегодня заинтересованы в поддержке, прежде всего, спроса. Если человек заключает, к примеру, трудовой договор на 5 лет, то ему совершенно не нужно покупать жилье, у него есть необходимость снять качественное жилье за разумную цену и при этом быть уверенным, что срок сдачи квартиры стабилен, и никто раньше срока его не попросит съехать», — сказал Михаил Мень, отметив, что это уже реализовано на практике в Калужской области.

«Этот опыт интересен тем, что проект не привязан к конкретному предприятию, как это сделано в некоторых регионах страны, это механизм близкий к доходным домам дореволюционной России. Проект имеет экономическую окупаемость, чистая доходность составляет 8% годовых. Это и развитие малого бизнеса, и решение проблем профессиональной мобильности населения. Здесь проработаны арендные ставки, договорные отношения», — отметил федеральный министр.

В Калужской области по такой схеме сдается около 1400 квартир. Однако, по мнению министра, калужский механизм арендного жилья не нужно копировать на все регионы России. Михаил Мень: «Здесь очень развитая система промышленных кластеров, и для субъектов РФ, где есть необходимость в привлечении специалистов, это могут взять на вооружение. Нам нужно разработать определенные меры государственной поддержки для таких регионов России. Сейчас мы над этим работаем, привлекаем новый институт жилищного развития, созданный на базе АИЖК и Фонда РЖС».

Сергей ДЬЯЧКОВ, управляющий партнёр DSO Consulting (Новосибирск) так комментирует вопрос с арендным жильем: "После многолетних дискуссий на эту тему российские власти уже официально заявили о поддержке арендного направления строительного бизнеса. В президентском указе № 600 от 7 мая 2012 г. «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильём и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» прямо сказано: «Правительству Российской Федерации совместно с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации… до января 2013 г. обеспечить формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода».

Для понимания масштабов и глубины задач, которые должны решать региональные власти и участники рынка, здесь имеет смысл показать доли арендующих жильё домохозяйств в развитых странах. Согласно Евростату в 2011 г. в Швейцарии арендовали жильё 56,2% всех домохозяйств, в Германии – 46,8%, в Австрии – 42,5%, во Франции – 36,9%, в Дании – 32,9%, в Великобритании – 32,1%, в Швеции – 30,3%.

По расчётам DSO Consulting, средние доли расходов на аренду жилья в доходах арендующих семей составляли в 2008-2009 гг.: в Японии – 24%, в Великобритании – 22%, в США – 18%, во Франции (вполне «социальном» государстве, софинансирующем расходы на аренду жилья для 17,8% всех домохозяйств страны) – 11%. Эти показатели могут стать ориентирами при определении арендной политики в том или ином регионе.

В мире на сегодня известны две базисные модели финансирования строительства и развития рынка арендного жилья.

«Английская модель» предполагает финансирование строительства арендного жилья за счёт налогоплательщиков. Так, после Второй мировой войны крупнейшим классом девелоперов жилья в Англии (и в целом в Великобритании) были местные власти (муниципалитеты). В этой модели размеры финансирования в значительной степени зависят от налоговой конъюнктуры – и именно риски снижения налогооблагаемой базы свойственны, например, действующей в подобном ключе Кемеровской области (бюджет которой критически зависим от состояния мировых рынков угля и металлов). Кстати, во времена «тэтчеризма» (с конца 1970-х гг.) местные власти Англии начали процесс решительного избавления от «доходных домов», открыв их продажу частным лендлордам.

Куда более обширна и сложна «западно-германская модель», применённая в лежавшей после той же войны в руинах ФРГ в 1949-1959 гг. Правительство Аденауэра-Эрхарда использовало в государственном софинансировании жилищного строительства следующие системные меры (ниже использована информация С. Сумленного):

• Создание класса частных лендлордов. Компенсация (в виде прямых платежей и налоговых списаний) части арендной ставки лендлордам при предоставлении ими аренды малоимущим домохозяйствам. Сроки окупаемости объектов для расчётов их окупаемости устанавливались законодательно.
• Стимулирование частного кредитования жилищного строительства. Любые юридические или физические лица, выдававшие беспроцентный кредит на любой вид жилищного строительства, могли уже в текущем году списать сумму выданного кредита со своих налогов.
• Принуждение банков к льготному кредитованию жилищного строительства. Под угрозой штрафов кредитные учреждения страны были обязаны выдавать не менее половины объёма кредитов исключительно под жилищное строительство, причём по ставке, не превышающей 4,5% годовых.
• Принуждение страховых компаний к инвестированию в жилищное строительство. Страховым компаниям предписывалось инвестировать в жилищное строительство не менее 40% от взносов, полученных в рамках программ страхования жизни.
• Софинансирование целевых строительных банковских вкладов, деньги с которых могли использоваться только на инвестиции в строительство жилья (создание системы строительно-сберегательных касс). В зависимости от размера семьи вкладчика к объёму вклада государством приплюсовывалось дополнительно 25-35%.
• Прямая бюджетная поддержка (компенсация удорожания цен на строительные материалы, списание невозвратных кредитов населения, взятых у государства и др.).

В результате применения этих (по-немецки жёстких) мер ежегодные объёмы жилищного строительства в Западной Германии выросли втрое – примерно с 200 тыс. квартир в год в конце 1940-х гг. до в среднем около 600 тыс. квартир в год во второй половине 1950-х гг. Ясно, что такая модель требует значительного напряжения сил государства и в современных российских условиях её применение может «наткнуться» на всем известные специфические отечественные риски.

Предлагаемая нами модель финансирования и развития рынка арендного жилья в России содержит в себе ряд лучших черт обеих применявшихся в мире основных моделей.

Ключевые тезисы нашей программы таковы:

Главной задачей Российского государства в части развития жилищного строительства предлагается установить стимулирование роста объёмов ввода арендного жилья через обеспечение снижения сроков окупаемости частных инвестиций в строительство такого жилья, как минимум, на 30%, то есть максимум до 10-14 лет. Подобные сроки окупаемости характерны сегодня для основных видов коммерческих объектов недвижимости (новых торговых и бизнес-центров).

Таким образом, предлагается создать для частных инвесторов рыночные возможности в новом для них классе недвижимости, фактически создав новый инвестиционно-ёмкий рынок.

Эта задача решаема, её решение способно даже в условиях строительного кризиса наращивать объёмы инвестиций в жилищное строительство и создавать новые комфортные для российских семей стандарты уровня жизни.

Для решения этой задачи предлагается реализация следующих мер:

• Установление юридического понятия «арендное жильё», поскольку существует высокая вероятность возникновения в будущем судебных тяжб (в том числе с участием государства) на создаваемом новом рынке.
• Предоставление участков перспективной комплексной застройки в бесплатную аренду девелоперам арендного жилья (с бесплатным же оформлением собственности на землю после ввода построенного объекта в эксплуатацию и запретом на перепродажу строящихся объектов).
• Введение запрета на любые обременения девелопера арендного жилья муниципалитетами и властями субъектов Федерации (в том числе на обременения в виде передачи части построенных квартир властям). Введение в Уголовный кодекс России норм уголовного наказания за воспрепятствование строительству арендного жилья.
• Принуждение коммунальных монополистов под угрозой значимого оборотного штрафа к бесплатному оборудованию участков, застраиваемых арендным жильём, сетями и коммуникациями.
• Введение Центральным Банком России нормативов финансирования банками с участием государства строительства арендного жилья, то есть установление нормативных ставок и нормы выделяемых на кредитование такого строительства ресурсов.
• Прямое софинансирование государством строительства арендного жилья в размерах не менее 30% сметной стоимости (посредством денежных компенсаций лендлордам после ввода построенных объектов в эксплуатацию).
• Установление для лендлордов арендного жилья пониженной ставки налога на прибыль либо специального режима налогообложения (с одновременным принятием лендлордами обязательств по размерам предельных ставок аренды и установлением федерального механизма индексации ставок);
• Возмещение лендлордам недополученной части стоимости аренды при сдаче квартир в аренду малоимущим семьям (с одновременным принятием лендлордами обязательств по минимальному количеству сдаваемых таким семьям квартир и предельным размерам взимаемой с них стоимости аренды)".