Как не влипнуть? или Строим в Европе

Уже давно российские компании, да и просто граждане, приобретают недвижимость в странах Европы. Причем часто приобретается только земельный участок, на котором планируется реализовать или инвестиционный проект, или свои мечты.

Кто не рисовал в своем воображении свой собственный дом на берегу Средиземного моря где-нибудь в Испании или Франции, Хорватии или Италии? В зависимости от средств конечно же. А домик где-нибудь в горах Австрии, Швейцарии?

А ведь можно совместить приятное с полезным – купить участок под застройку где-нибудь в Париже, Вене, Праге. Построить многоквартирный дом, квартиры продать с большой выгодой, а себе оставить просторный пентхауз и доход от продажи.

Можно и другой бизнес задумать – построить какой-нибудь завод, торговый центр, сеть автозаправок или автомоек. И так далее, и так далее.

Но почему же мы больше слышим о том, как подобные проекты вместо ожидаемого удовольствия и дохода принесли сплошные разочарования и убытки?

А вот почему:

Мало кто внутренне отдает себе отчет в том, что правила в другой стране кардинально отличаются от тех, что приняты у нас.

Постоянно приходится слышать – Я 20 лет генеральный директор девелоперской компании в России и все знаю лучше вас!

Видел я много таких Генеральных всезнаек, которые годами маются в надежде хоть что-нибудь вернуть из вложенного.

Риск инвестирования за рубежом – это специфический вид риска, связанный, в первую очередь, с тем, что лица, принимающие решения по инвестированию, сами имеют весьма отдаленное представление о законах и технической регламентации строительства объектов недвижимости в той или иной зарубежной стране, а рынок профессиональных консультантов по инвестированию в строительство за рубежом, пользующихся авторитетом и доверием у инвесторов, весьма узок. В этой ситуации зачастую решения инвестором принимаются по аналогии с российскими правилами и традициями, что приводит в большинстве случаев к убыткам и, как следствие, разочарованию в перспективах такого направления инвестирования. 

При этом зачастую российские инвесторы становятся жертвой откровенно непрофессиональных, а зачастую, и недобросовестных, зарубежных компаний, принадлежащих нашим соотечественникам или выходцам из стран бывшего СССР. Основной вид бизнеса таких компаний и предпринимателей - извлечение несправедливого дохода от незнания зарубежным инвестором права и традиций конкретной страны.

Рассмотрим некоторые особенности подобной деятельности в Чешской Республике. Страна эта очень популярна у российских компаний и граждан, а системы технического и правового регулирования строительства очень схожи и с австрийской, и словацкой, и венгерской, и немецкой.

Итак - никогда не слушайте, что Вам говорит продавец участка о возможностях его застройки и использования – эти слова ничего не значат и никакой ответственности этот продавец за Ваши будущие проблемы нести не будет.

Вам кажется, что на участке в 10 соток можно построить 3-х этажный особняк площадью метров в 400? Вам неправильно кажется! А точнее – ничего казаться не должно, все должно быть четко проверено и установлено. Потому как все возможности того, что можно построить, содержаться в документации на каждый земельный участок – нужно только ее получить и правильно понять.

А посему, для того чтобы точно узнать, что можно, а что нельзя на участке построить хотите или нет, но нужно сделать следующее:

• Провести анализ имеющихся технических и правоустанавливающих документов на участок строительства;
• Получить и провести анализ технических параметров и условий застройки участка, требований земельного плана и других легальных документов;
• Провести анализ правоустанавливающих документов на право собственности на участок застройки на предмет возможных обременений права собственности;
• Провести анализ возможных вариантов строительства на участке, объемно-планировочных и конструктивных решений будущего здания, стоимости строительства, возможных обременений и влияния на проект существующей и будущей застройки района строительства;
• Выяснить позиции уполномоченных организаций и государственных органов по вопросам будущей застройки рассматриваемого участка и участков, к нему прилегающих;
• Выяснить позиции собственников прилегающих участков по вопросам застройки района.
• Решающее значение здесь имеет установление параметров возможной его застройки.

В отличие от России, в Чешской Республике существует достаточно стройная система земельного планирования, которая заключается в том, что каждая территория имеет свой земельный план, на котором отражены все существующие земельные участки и определена возможность их застройки.

Каждый земельный участок имеет свой код, который определяет возможности использования данного участка. Этот код состоит из 3-х частей. 1-я часть – буквенная – определяет функциональное назначение данного участка. 2-я часть – буквенная от А до К – определяет степень возможного использования участка в части коэффициента застройки, этажности и других показателей. 3-я часть – цифровая от 0 до 9 – определяет минимальную долю жилой площади.

В общем виде (в качестве примера) код выглядит так: ОС-А9, 

• где ОС – код функционального назначения земельного участка, в данном случае только жилье;
• А – код степени использования площади земельного участка;
• 9 – означает, что доля площади, предназначенная для жилья, не может быть меньше 90%.

Земельные участки подразделяются на многофункциональные и монофункциональные.

Многофункциональные участки делятся на следующие категории по видам застройки: жилая застройка, смешанная застройка, производственная застройка, застройка объектами спорта и отдыха и особая застройка.

Монофункциональные участки делятся на следующие категории по видам застройки: земельные участки для общественных зданий и сооружений, транспортные сооружения, инженерные сети и сооружения, зеленые насаждения, водоемы, сельскохозяйственные земли, земли специального назначения.

МНОГОфункциональные участки:

Жилая застройка: OC – только жилая; OV – в основном жилая; OMS– жилая малых населенных пунктов.

Застройка смешанного типа: SVM – смешанная городского типа; SVO – смешанная для объектов торговли и обслуживания населения; SMJ – смешанная для центра города; SMS – смешанная малых населенных пунктов.

Производственная застройка: VN – объекты обслуживания и непрерывного производства; VP – производственные предприятия; SK – складское хозяйство.

Застройка для спорта и отдыха: SP – объекты спорта; SO – объекты для отдыха; 

Особая застройка: ZOB – крупные торговые комплексы; ZUB – крупные комплексы для временного проживания; ZVK – ярмарки, выставки и конгрессовые центры; ZSP – крупные спортивные комплексы; ZVS – высшие учебные заведения и их общежития; ZKC – культура и церковь; ZSS – управление; ZAD – административные учреждения; ZOS – остальные.

МОНОфункциональные участки:

Общественные здания и сооружения: VVS – детские сады, начальные и средние школы; VVZ – объекты здравоохранения и социального обеспечения; VVM – объекты городского управления; VVA – армия и службы безопасности; VVO - остальные; VVX – общественные здания и сооружения без точного назначения.

Транспорт: SD, S1, S2, S4 – дорожная сеть; DZ1 – железнодорожные сети и объекты; DZ2 – аэродромы, транспортные и военные аэродромы, спортивные аэродромы; DG - гаражи; DPZ – общественные стоянки для индивидуального транспорта в системе P+R; DPO – остальные объекты парковки; DB – заправочные станции горючих материалов; DM – объекты и участки для общественного транспорта

Порты и пристани: DPK – водные пространства шлюзов; DDN – перевалочные базы, контейнерные терминалы, товарные станции; DCE – грузовые таможни

Трассы VRT (высокоскоростные трассы)

Трассы и станции метро

Канатные дороги

Инженерные сети: TV – водоснабжение; TK – канализация; TO – оборудование по переработке коммунальных отходов; TOR – оборудование по переработке растительных отходов; TR – объекты переработки отходов; TS – свалки; TT – центральные тепловые узлы; TP – газовые узлы; TE – электро-энергетическое снабжение; TI – оборудование и сети для доставки информации.

Водоемы: VOP – реки, протоки, рыбники, водохранилища, каналы.

Природа, зеленые насаждения: LR – леса.

Исторические парки: PP – парки, Кладбища: ZN – поля; NL – луга, пастбища; IZ– защитные зеленые насаждения; PSZ – сады и огороды, виноградники, огороды и огородные насаждения; PZA – садоводство и огородничество, ценные зеленые насаждения, имеющие специальный режим охраны.

Земледелие: ZV – здания и сооружения для ведения сельского хозяйства; OP – пашни, земли для выращивания овощей.

Специальные земли: SUP – зеленые насаждения; DVP – общественные участки; S3 – мостовые сооружения и виадуки; DNA – намывные дамбы, плотины, низкие набережныеTEP – земли для добычи природных ископаемых

Каждый участок имеет свой код степени его использования и нужно понимать, что он означает.

Коды степени использования земельных участков

KPP – данный коэффициент устанавливает возможную максимальную степень использования земельного участка под застройку и рассчитывается как отношение общей надземной площади здания к общей площади земельного участка.

KZ – это коэффициент озеленения участка, который рассчитывается как отношение площади зеленых насаждений на участке к общей площади участка.

KZP – коэффициент застройки, который рассчитывается по формуле KZP=KPP/количество надземных этажей.

Минимальная доля жилой площади – это соотношение общей площади здания, предназначенной для жилых целей, к общей площади здания. Определяется числовым кодом от 0 до 9, что соответствует 0%–90%.

После того, как участок приобретен необходимо осуществить процедуру получения разрешения на строительство, которая также отличается от российской и сводится к следующим этапам:

1. Организация и проведение предпроектных работ.

• получение исходных данных для проектирования;
• подготовка предпроектных материалов (включая возможную легализацию) для направления в уполномоченные государственные органы для получения их мнения о возможных параметрах будущего объекта;
• обсуждение с уполномоченными государственными органами направленных им материалов;
• внесение изменений и дополнений в предпроектные материалы на основании требований уполномоченных государственных органов;
• подготовка и направление письменных материалов и обращений в уполномоченные органы в связи с рассмотрением предпроектных материалов;
• получение заключений уполномоченных органов на предпроектные материалы;

2. Организация и проведение работ по получению земельного разрешения (uzemní rozhodnutí):

• получение технических условий на присоединение инженерных коммуникаций;
• подготовка проектных материалов (включая возможную легализацию) для получения земельного разрешения;
• получение согласований уполномоченных организаций на проектные материалы для земельного разрешения;
• проведение переговоров с участниками процедуры рассмотрения и принятия земельного решения;
• подготовка письменных мнений на возможные возражения участников процедуры рассмотрения и принятия земельного разрешения;
• подготовка и направление письменных материалов и обращений в уполномоченные органы в связи с рассмотрением материалов по выдаче земельного разрешения;
• осуществление процедуры рассмотрения и получения земельного разрешения, включая участие на заседаниях комиссии по принятию земельного разрешения;
• внесение изменений и дополнений в проектные материалы при реализации процедуры получения земельного разрешения;

3. Организация и проведение работ по получению строительного разрешения (stavební povolení):

• подготовка проектных материалов (включая возможную легализацию) для получения строительного разрешения;
• получение согласований уполномоченных организаций на проектные материалы для строительного разрешения;
• проведение переговоров с участниками процедуры рассмотрения и выдачи разрешения на строительство;
• подготовка письменных мнений на возможные возражения участников процедуры выдачи разрешения на строительство;
• подготовка и направление письменных материалов и обращений в уполномоченные органы в связи с рассмотрением материалов по выдаче строительного разрешения;
• осуществление процедуры рассмотрения и получения разрешения на строительство, включая участие на заседаниях комиссии по выдаче разрешения на строительство;
• внесение изменений и дополнений в проектные материалы при реализации процедуры получения строительного разрешения;
• осуществление представительства при возможном обжаловании выданного разрешения на строительство.

Как видите, задача не совсем тривиальная, а регулирование сильно отличается от российского. И других особенностей и тонкостей хватает – все не перечислишь.