Уже давно российские компании, да и просто граждане, приобретают недвижимость в странах Европы. Причем часто приобретается только земельный участок, на котором планируется реализовать или инвестиционный проект, или свои мечты.
Кто не рисовал в своем воображении свой собственный дом на берегу Средиземного моря где-нибудь в Испании или Франции, Хорватии или Италии? В зависимости от средств конечно же. А домик где-нибудь в горах Австрии, Швейцарии?
А ведь можно совместить приятное с полезным – купить участок под застройку где-нибудь в Париже, Вене, Праге. Построить многоквартирный дом, квартиры продать с большой выгодой, а себе оставить просторный пентхауз и доход от продажи.
Можно и другой бизнес задумать – построить какой-нибудь завод, торговый центр, сеть автозаправок или автомоек. И так далее, и так далее.
Но почему же мы больше слышим о том, как подобные проекты вместо ожидаемого удовольствия и дохода принесли сплошные разочарования и убытки?
А вот почему:
Мало кто внутренне отдает себе отчет в том, что правила в другой стране кардинально отличаются от тех, что приняты у нас.
Постоянно приходится слышать – Я 20 лет генеральный директор девелоперской компании в России и все знаю лучше вас!
Видел я много таких Генеральных всезнаек, которые годами маются в надежде хоть что-нибудь вернуть из вложенного.
Риск инвестирования за рубежом – это специфический вид риска, связанный, в первую очередь, с тем, что лица, принимающие решения по инвестированию, сами имеют весьма отдаленное представление о законах и технической регламентации строительства объектов недвижимости в той или иной зарубежной стране, а рынок профессиональных консультантов по инвестированию в строительство за рубежом, пользующихся авторитетом и доверием у инвесторов, весьма узок. В этой ситуации зачастую решения инвестором принимаются по аналогии с российскими правилами и традициями, что приводит в большинстве случаев к убыткам и, как следствие, разочарованию в перспективах такого направления инвестирования.
При этом зачастую российские инвесторы становятся жертвой откровенно непрофессиональных, а зачастую, и недобросовестных, зарубежных компаний, принадлежащих нашим соотечественникам или выходцам из стран бывшего СССР. Основной вид бизнеса таких компаний и предпринимателей - извлечение несправедливого дохода от незнания зарубежным инвестором права и традиций конкретной страны.
Рассмотрим некоторые особенности подобной деятельности в Чешской Республике. Страна эта очень популярна у российских компаний и граждан, а системы технического и правового регулирования строительства очень схожи и с австрийской, и словацкой, и венгерской, и немецкой.
Итак - никогда не слушайте, что Вам говорит продавец участка о возможностях его застройки и использования – эти слова ничего не значат и никакой ответственности этот продавец за Ваши будущие проблемы нести не будет.
Вам кажется, что на участке в 10 соток можно построить 3-х этажный особняк площадью метров в 400? Вам неправильно кажется! А точнее – ничего казаться не должно, все должно быть четко проверено и установлено. Потому как все возможности того, что можно построить, содержаться в документации на каждый земельный участок – нужно только ее получить и правильно понять.
А посему, для того чтобы точно узнать, что можно, а что нельзя на участке построить хотите или нет, но нужно сделать следующее:
- Провести анализ имеющихся технических и правоустанавливающих документов на участок строительства;
- Получить и провести анализ технических параметров и условий застройки участка, требований земельного плана и других легальных документов;
- Провести анализ правоустанавливающих документов на право собственности на участок застройки на предмет возможных обременений права собственности;
- Провести анализ возможных вариантов строительства на участке, объемно-планировочных и конструктивных решений будущего здания, стоимости строительства, возможных обременений и влияния на проект существующей и будущей застройки района строительства;
- Выяснить позиции уполномоченных организаций и государственных органов по вопросам будущей застройки рассматриваемого участка и участков, к нему прилегающих;
- Выяснить позиции собственников прилегающих участков по вопросам застройки района.
- Решающее значение здесь имеет установление параметров возможной его застройки.
В отличие от России, в Чешской Республике существует достаточно стройная система земельного планирования, которая заключается в том, что каждая территория имеет свой земельный план, на котором отражены все существующие земельные участки и определена возможность их застройки.
Каждый земельный участок имеет свой код, который определяет возможности использования данного участка. Этот код состоит из 3-х частей. 1-я часть – буквенная – определяет функциональное назначение данного участка. 2-я часть – буквенная от А до К – определяет степень возможного использования участка в части коэффициента застройки, этажности и других показателей. 3-я часть – цифровая от 0 до 9 – определяет минимальную долю жилой площади.
В общем виде (в качестве примера) код выглядит так: ОС-А9,
- где ОС – код функционального назначения земельного участка, в данном случае только жилье;
- А – код степени использования площади земельного участка;
- 9 – означает, что доля площади, предназначенная для жилья, не может быть меньше 90%.
Земельные участки подразделяются на многофункциональные и монофункциональные.
Многофункциональные участки делятся на следующие категории по видам застройки: жилая застройка, смешанная застройка, производственная застройка, застройка объектами спорта и отдыха и особая застройка.
Монофункциональные участки делятся на следующие категории по видам застройки: земельные участки для общественных зданий и сооружений, транспортные сооружения, инженерные сети и сооружения, зеленые насаждения, водоемы, сельскохозяйственные земли, земли специального назначения.
МНОГОфункциональные участки:
Жилая застройка: OC – только жилая; OV – в основном жилая; OMS– жилая малых населенных пунктов.
Застройка смешанного типа: SVM – смешанная городского типа; SVO – смешанная для объектов торговли и обслуживания населения; SMJ – смешанная для центра города; SMS – смешанная малых населенных пунктов.
Производственная застройка: VN – объекты обслуживания и непрерывного производства; VP – производственные предприятия; SK – складское хозяйство.
Застройка для спорта и отдыха: SP – объекты спорта; SO – объекты для отдыха;
Особая застройка: ZOB – крупные торговые комплексы; ZUB – крупные комплексы для временного проживания; ZVK – ярмарки, выставки и конгрессовые центры; ZSP – крупные спортивные комплексы; ZVS – высшие учебные заведения и их общежития; ZKC – культура и церковь; ZSS – управление; ZAD – административные учреждения; ZOS – остальные.
МОНОфункциональные участки:
Общественные здания и сооружения: VVS – детские сады, начальные и средние школы; VVZ – объекты здравоохранения и социального обеспечения; VVM – объекты городского управления; VVA – армия и службы безопасности; VVO - остальные; VVX – общественные здания и сооружения без точного назначения.
Транспорт: SD, S1, S2, S4 – дорожная сеть; DZ1 – железнодорожные сети и объекты; DZ2 – аэродромы, транспортные и военные аэродромы, спортивные аэродромы; DG - гаражи; DPZ – общественные стоянки для индивидуального транспорта в системе P+R; DPO – остальные объекты парковки; DB – заправочные станции горючих материалов; DM – объекты и участки для общественного транспорта
Порты и пристани: DPK – водные пространства шлюзов; DDN – перевалочные базы, контейнерные терминалы, товарные станции; DCE – грузовые таможни
Трассы VRT (высокоскоростные трассы)
Трассы и станции метро
Канатные дороги
Инженерные сети: TV – водоснабжение; TK – канализация; TO – оборудование по переработке коммунальных отходов; TOR – оборудование по переработке растительных отходов; TR – объекты переработки отходов; TS – свалки; TT – центральные тепловые узлы; TP – газовые узлы; TE – электро-энергетическое снабжение; TI – оборудование и сети для доставки информации.
Водоемы: VOP – реки, протоки, рыбники, водохранилища, каналы.
Природа, зеленые насаждения: LR – леса.
Исторические парки: PP – парки, Кладбища: ZN – поля; NL – луга, пастбища; IZ– защитные зеленые насаждения; PSZ – сады и огороды, виноградники, огороды и огородные насаждения; PZA – садоводство и огородничество, ценные зеленые насаждения, имеющие специальный режим охраны.
Земледелие: ZV – здания и сооружения для ведения сельского хозяйства; OP – пашни, земли для выращивания овощей.
Специальные земли: SUP – зеленые насаждения; DVP – общественные участки; S3 – мостовые сооружения и виадуки; DNA – намывные дамбы, плотины, низкие набережныеTEP – земли для добычи природных ископаемых
Каждый участок имеет свой код степени его использования и нужно понимать, что он означает.
Коды степени использования земельных участков
Директивная часть | Информационная часть | ||||
Код степени использования земельного участка | КРР | КZ | Этажность | KZP | Тип застройки |
A | 0,2 | 0,65 | 1 | 0,2 | одноквартирные дома |
0,80 | 2+ | 0,1 | одноквартирные дома, расположенные на земельных участках, отличающихся повышенными потребительскими свойствами. | ||
B | 0,3 | 0,50 | 1 | 0,3 | одноэтажные жилые дома, нежилые здания |
0,65 | 2 | 0,15 | одноквартирные дома свободного расположения, нежилые здания | ||
0,75 | 3+ | 0,1 | одноквартирные и многоквартирные дома | ||
C | 0,5 | 0,30 | 1 | 0,5 | нежилые здания |
0,45 | 2 | 0,25 | группы одноквартирных домов, нежилые здания | ||
0,55 | 3+ | 0,17 | группы одноквартирных домов, малоэтажные жилые дома, нежилые здания | ||
D | 0,8 | 0,35 | ≤2 | 0,4 | сплошная застройка одноквартирными домами, нежилые здания |
0,50 | 3 | 0,27 | малоэтажные жилые дома, нежилые здания | ||
0,55 | 4 | 0,2 | малоэтажные жилые дома, свободная застройка городского типа | ||
0,55 | 5+ | 0,16 | |||
E | 1,1 | 0,15 | ≤2 | 0,55 | нежилые здания |
0,35 | 3 | 0,37 | малоэтажные жилые дома | ||
0,45 | 4 | 0,28 | малоэтажные жилые дома, свободная застройка городского типа | ||
0,50 | 5+ | 0,22 | |||
F | 1,4 | 0,25 | ≤3 | 0,47 | многоэтажные вилла, многоэтажные дома, нежилые здания |
0,40 | 4 | 0,35 | застройка городского типа | ||
0,45 | 5 | 0,28 | свободная застройка городского типа | ||
0,45 | 6+ | 0,23 |
G | 1,8 | 0,25 | ≤4 | 0,45 | компактная застройка городского типа |
0,35 | 5 | 0,36 | застройка городского типа | ||
0,40 | 6 | 0,3 | |||
0,45 | 7 | 0,26 | свободная застройка городского типа | ||
0,45 | 8+ | 0,23 | |||
H | 2,2 | 0,25 | ≤4 | 0,55 | компактная застройка городского типа |
0,30 | 5 | 0,44 | |||
0,35 | 6 | 0,36 | застройка городского типа | ||
0,40 | 7 | 0,31 | |||
0,40 | 8+ | 0,28 | свободная застройка городского типа | ||
I | 2,6 | 0,10 | ≤4 | 0,65 | очень компактная застройка городского типа |
0,25 | 5 | 0,52 | компактная застройка городского типа | ||
0,3 | 6 | 0,43 | |||
0,3 | 7 | 0,37 | застройка городского типа | ||
0,35 | 8+ | 0,33 | |||
J | 2,6 | 0,30 | ≤8 | 0,33 | высотные дома |
0,35 | 10 | 0,26 | |||
0,40 | 12 | 0,22 | |||
0,40 | 13+ | --- | |||
K | 3,2 | 0,10 | ≤5 | 0,64 | очень компактная застройка городского типа |
0,20 | 6 | 0,53 | компактная застройка городского типа | ||
0,25 | 7 | 0,46 | |||
0,25 | 8 | 0,4 | |||
0,35 | 9 | 0,36 | застройка городского типа, высотные дома | ||
0,35 | 10+ | 0,32 |
KPP – данный коэффициент устанавливает возможную максимальную степень использования земельного участка под застройку и рассчитывается как отношение общей надземной площади здания к общей площади земельного участка.
KZ – это коэффициент озеленения участка, который рассчитывается как отношение площади зеленых насаждений на участке к общей площади участка.
KZP – коэффициент застройки, который рассчитывается по формуле KZP=KPP/количество надземных этажей.
Минимальная доля жилой площади – это соотношение общей площади здания, предназначенной для жилых целей, к общей площади здания. Определяется числовым кодом от 0 до 9, что соответствует 0%–90%.
После того, как участок приобретен необходимо осуществить процедуру получения разрешения на строительство, которая также отличается от российской и сводится к следующим этапам:
1. Организация и проведение предпроектных работ.
- получение исходных данных для проектирования;
- подготовка предпроектных материалов (включая возможную легализацию) для направления в уполномоченные государственные органы для получения их мнения о возможных параметрах будущего объекта;
- обсуждение с уполномоченными государственными органами направленных им материалов;
- внесение изменений и дополнений в предпроектные материалы на основании требований уполномоченных государственных органов;
- подготовка и направление письменных материалов и обращений в уполномоченные органы в связи с рассмотрением предпроектных материалов;
- получение заключений уполномоченных органов на предпроектные материалы;
2. Организация и проведение работ по получению земельного разрешения (uzemní rozhodnutí):
- получение технических условий на присоединение инженерных коммуникаций;
- подготовка проектных материалов (включая возможную легализацию) для получения земельного разрешения;
- получение согласований уполномоченных организаций на проектные материалы для земельного разрешения;
- проведение переговоров с участниками процедуры рассмотрения и принятия земельного решения;
- подготовка письменных мнений на возможные возражения участников процедуры рассмотрения и принятия земельного разрешения;
- подготовка и направление письменных материалов и обращений в уполномоченные органы в связи с рассмотрением материалов по выдаче земельного разрешения;
- осуществление процедуры рассмотрения и получения земельного разрешения, включая участие на заседаниях комиссии по принятию земельного разрешения;
- внесение изменений и дополнений в проектные материалы при реализации процедуры получения земельного разрешения;
3. Организация и проведение работ по получению строительного разрешения (stavební povolení):
- подготовка проектных материалов (включая возможную легализацию) для получения строительного разрешения;
- получение согласований уполномоченных организаций на проектные материалы для строительного разрешения;
- проведение переговоров с участниками процедуры рассмотрения и выдачи разрешения на строительство;
- подготовка письменных мнений на возможные возражения участников процедуры выдачи разрешения на строительство;
- подготовка и направление письменных материалов и обращений в уполномоченные органы в связи с рассмотрением материалов по выдаче строительного разрешения;
- осуществление процедуры рассмотрения и получения разрешения на строительство, включая участие на заседаниях комиссии по выдаче разрешения на строительство;
- внесение изменений и дополнений в проектные материалы при реализации процедуры получения строительного разрешения;
- осуществление представительства при возможном обжаловании выданного разрешения на строительство.
Как видите, задача не совсем тривиальная, а регулирование сильно отличается от российского. И других особенностей и тонкостей хватает – все не перечислишь.
Комментарии (0)