Портал для специалистов архитектурно-строительной отрасли

+7 (495) 380-3700

info@ardexpert.ru

Роль строительного контроля при инвестициях в строительство

84d6ca177513fd2874b7a8df588102fa.jpg

Любой бизнес проект на различных стадиях его реализации требует контроля. Исключением тому не являются и возведение объектов строительства. Для них необходим строительный контроль! С целью понять, что он из себя представляет и для нужен мы обратились за комментариями к специалистам компании ООО «DMSTR».

Инвестиции в строительные проекты, как гражданского, так и промышленного назначения процесс сложный и многогранный. Инвестору приходиться продумывать и погружаться в детали всех процессов реализации проекта от выбора земельного участка до ввода в эксплуатацию строительного объекта, участвовать в выборе подрядчиков на различные работы, проводить тендеры на поставку основного оборудования, получать согласования и разрешительную документацию, подбор грамотных проектировщиков и многое другое. При таком объеме информации и ежедневных решениях требуется присутствие на объекте независимых экспертов, которые могут в оперативном порядке оценить целесообразность того или иного решения и проконтролировать выполнение текущих задач.

На любом объекте функции контроля выполняют несколько лиц или отделов, в зависимости от структуры компании. В первую очередь это Руководитель проекта, ответственный, в том числе, за контроль исполнения подрядчиками запланированных работ. В некоторых случаях инвестор организовывает свою собственную структуру выполняющие функции Заказчика, которая осуществляет общее руководство всеми этапами жизненного цикла объекта.

Под данным функционалом нужно понимать, что данные лица или структуры выполняют управленческие решения по координации подрядчиков, соблюдение сетевых графиков, но в крайне редких случаях в состав службы Заказчика входит отдел строительного контроля.

В принципе понятие «Строительный контроль» довольно обширное и имеет довольно нечеткие границы. Так в понятие строительного контроля можно сформулировать как комплекс работ, направленных на достижения соответствия фактического качества и характеристик строящегося объекта, требованиям, заложенным в проектно-сметной документации.

Специалисты строительного контроля выполняют работы, включающие в себя полный цикл контроля подготовительных работ, идущих перед началом строительства, в процессе всего строительства. А после него сотрудники контролирующий организации совместно с заказчиком выполняют работы по сдаче объекта в эксплуатацию органам государственного технического надзора.

При этом задача Строительного контроля не сводиться только к выявлению нарушений и несоответствий проекту, но и своевременные предложения по устранению или недопущению возникновения подобных ситуаций.

Содержание собственного отдела Строительного контроля для инвестора как правило не целесообразно, так как требует постоянной загрузки, а, следовательно, непрерывного строительства в течение достаточно длительного времени.

Можно привезти два достаточно красноречивых примера.

Относительно недавно выполнялся инвестиционный проект по строительству крупного бетонного завода мощностью до 32000 м3 в месяц, в г. Москва в районе ст.м. Фили. Строительство завода подразумевало подготовку довольно сложной инфраструктуры для получения инертных материалов ж.д. транспортом, выгрузку и складирование в объеме 12000 м3 инертных материалов и 1200 тн. цемента. В состав работ входило так же возведение повышенного пути, бетонирования площадки, ограждений, пандуса с внутренними помещениями, бетонирование фундамента под оборудование, силосы, системы выгрузки цемента ж.д. вагонов и многое другое.

В процессе строительных работ отсутствие строительного контроля привело к постепенному нарушению объемов и сроков выполнения, которое менеджменту Заказчика были не очевидны.

Данные нарушения были выявлены только после явного пересечения графиков выполнения подготовительных работ и поставки оборудования через 4 месяца с момента начала работ.

В процессе анализа выполненных работ были выявлены ошибки при проектировании не учитывающих особенности работы техники на площадке и складирования добавок. Имели место нарушения технологии бетонирования повышенного пути, отсутствие в бюджете специального оборудования для маневрирования подвижного состава и т.д.

Как итог: Заказчик понес дополнительные затраты на устранение нарушений, дополнительное строительство и закупку дополнительного оборудования, а нарушение сроков привело к серьезной корректировке бизнес плана и убыткам в размере 23% от общей стоимости проекта, а срок запуска производства перенесли на 3 месяца.

В данном случае независимый строительный контроль позволил бы избежать дополнительных расходов и обеспечить своевременный ввод в эксплуатацию завода, а проведение аудита проекта своевременно выявило бы недочеты. Стоимость работы независимого строительного контроля составило бы не более 1.5% общестроительных работ.

Еще один пример относиться к инвестиционной деятельности одной из Московских компаний.

Компания заключила договор на финансирование строительства жилого дома в Московской области площадью 24000 м2. Условиями контракта подразумевались ежемесячные транши Застройщику, привязанные к графику строительства. Объем финансирования составлял более 480 млн.рублей.

В процессе реализация проекта Застройщик предоставлял ежемесячную отчетность о проделанной работе в форме КС-2 и КС-3, в которых были указаны объемы выполненных работ.

По итогам 7 месяцев работы стало визуально понятно, что фактическое строительство отстает от запланированного графика как минимум на 2 месяца. Как оказалось, Застройщик предоставлял Инвестору документы, в которых объем выполненных работ был завышен. Таким образом часть поступающих денежных средств Застройщик направлял не на строительство, а на иные цели.

В итоге Инвестор вынужден был доказывать факт нарушения договора в суде, что повлекло за собой значительные финансовые потери и временные затраты на судебное разбирательство в течение года.

Данной ситуации можно было не допустить путем привлечения компании независимого строительного контроля и надлежащим образом зафиксировать в договоре условия подтверждения выполненных работ.

Передача функций Строительного контроля специализированной независимой организации решает массу вопросов, которые возникают в процессе реализации проекта, обеспечивает выполнение графика строительства, своевременно выявляет отставание от сроков, позволяет находить пути решения по корректировке графиков, существенно снижает вероятность нарушения качества строительства и обеспечивает своевременный ввод объекта в эксплуатацию.

Автор - Андрей Зубкин, руководитель отдела развития DMSTR

Комментарии