Первичка Челябинска: итоги и прогнозы

Подводя сегодня итоги года для рынка недвижимости города, все эксперты рынка недвижимости одного из крупнейших городов Урала сходятся на том, что работать и получать прибыль удавалось вопреки, а не благодаря внешним факторам.

cfc85a59f916f990100de72651023e77.jpg

На начало 2015 года сложилась ситуация, когда банки неохотно выдавали кредиты вообще и ипотечные займы в частности. Однако уже к весне ситуация в этом плане нормализовалась и рассчитывать на получение денег вновь смог практически каждый желающий.

«Всего в 2015 году Уральский банк Сбербанка выдал 36,3 тысячи жилищных кредитов на сумму 48,6 миллиардов рублей, - подводит итоги года председатель Уральского банка Сбербанка России Владимир Черкашин. - Недвижимость в кредит от Сбербанка приобрели девять тысяч клиентов в Челябинской области. Средняя сумма ипотечного займа в 2015 году составила 1,3 миллиона рублей. Объем портфеля жилищных кредитов в Уральском банке Сбербанка к концу года достиг 190 миллиардов рублей. Количество действующих ипотечных договоров превысило 217 тысяч.

Кроме того, важно сказать, что объем предложения, в настоящий момент, значительно превышает спрос, сроки экспозиции объектов увеличились, покупателей со свободными деньгами осталось немного, т.к. большинство из них поспешило вложить свои сбережения в недвижимость ещё в конце прошлого года. Те же, кто получил в банке положительное решение о выдаче кредита, не спешат с покупкой из-за нестабильной ситуации в экономике и на своих рабочих местах.

Но радует то, что с августа мы наблюдаем некоторое оживление. На мой взгляд, это связано и с тем, что большая часть продавцов, оценив, наконец, ситуацию, пошла на снижение цен, и с тем, что часть покупателей, устав от ожидания, приступили к поиску подходящих для себя вариантов, выбирая при этом самый привлекательный, по соотношению цена/качество».

С такой оценкой итогов года согласен директор группы компаний «Компас» Владимир Мишнев:

«Год был непростым. Из-за кризиса с начала года спрос на рынке недвижимости упал более чем на 50%, а цены на первичное и вторичное жилье на 20%. Такой уровень падения спроса и цен катастрофичен для застройщиков. Существенную роль в кризисе отрасли сыграл отток инвесторов. Раньше инвесторы выкупали на старте продажи до 120 квартир, до момента ввода дома в эксплуатацию стоимость квартиры подрастала на 40-45% за 12 месяцев. Ни один банковский депозит такого обеспечить не мог. Но время роста цен закончилось. Инвесторы перестали вкладывать деньги в долевое строительство. Многие разочаровались в недвижимости как в способе инвестиций, другие предпочли более простые варианты заработать, к примеру, на разнице курсов.

Также был очень нервный период в октябре-ноябре, когда Центробанк существенно ограничил список страховых компаний, которые могут работать с застройщиками. На рынке началась паника, рынок просто оказался не готов к изменениям, хотя все об этом были предупреждены заранее».

Но значительную роль в поддержании рынка сыграла поддержка со стороны государства:

«В марте стартовала программа «Ипотека с господдержкой», - говорит Владимир Черкашин. - Общий объем выданных по программе ссуд составил 6 миллиардов рублей. Всего за время действия программы недвижимость в новостройках по сниженной ставке приобрели 4413 клиентов Сбербанка на Урале, из них 1709 ссуд - Челябинскую область. В среднем – это каждый восьмой выданный в 2015 году жилищный кредит».

«Без сохранения льготных ставок и программы материнского капитала, рынку недвижимости в 2016 году пришлось бы очень тяжело, - подтверждает директор по развитию риэлторской компании «Служба недвижимости» Денис Стукалов. – Но застройщики должны обратить внимание на новые строительные технологии и качество объектов. Сейчас подавляющее большинство новостроек, представленных на рынке – это каркасно-монолитное и панельное жилье. Строителям нужно отходить от этого и продумывать реальные преимущества своих объектов».

Владимир Мишнев, однако, считает, что существенных изменений пока ждать не стоит: 

«Этот кризис не даст нам уйти от «панелек». С ними застройщикам легче работать: это дешевле, в области есть много заводов по производству ЖБИ, и много готовых проектов. А главное – на панельное жилье есть спрос. Вместе с тем, я вижу перспективу именно за монолитным домостроением. На панельном домостроении строительным компаниям уже никак не сэкономить, можно спрогнозировать стоимость, но как бы ты не ухищрялся, дешевле сделать дом не получится. С монолитным жильем иначе. Поясню на примере жилого комплекса на Лесопарковой. Застройщик внес изменения в проектную документацию: сократил толщину перекрытий на 50 мм без ущерба безопасности. В итоге дом становится легче, стройматериалов используется меньше, трудозатрат меньше. Кроме того, еще один плюс монолитного домостроения – такие дома не имеют ограничения по высоте. Земля в центре города очень дорогая, соответственно, «монолит» строить выгоднее».

Говоря о прогнозах, эксперты не высказывали особого оптимизма, ссылаясь на сложную общеэкономическую ситуацию. Продажи упали на 40-50% и, судя по всему, падение продолжится. Скорее всего, процентов 15-20 мы потеряем. Цены тоже снизились на 10-15%. В следующем году, если рубль по отношению к доллару или евро не станет 100 к 1, цены еще будут падать, но по большей части это будет касаться старого жилого фонда, а у застройщиков не будет существенного падения, так как количество возводимого жилья существенно уменьшится».

По словам Владимира Мишнева, в 2016 году Челябинск столкнется с проблемой дефицита жилья:

«В следующем году будет построено всего 50 домов – для Челябинска этого мало. Но у застройщиков нет оборотных средств. Уже в этом году объемы строительства сильно сократились, при этом новых площадок не закладывается. Соответственно, дефицит жилья неизбежен, что естественно приведет к повышению цен. Спрос на недвижимость не упадет, но будут востребованы дешевые квартиры-студии».

Комментарии