Где и как найти «стройное место» для частного дома?

Каждому потенциальному домостроителю необходимо решить три основные задачи: собрать деньги на строительство, выбрать проект индивидуального дома «по плечу» материальных возможностей и главное ­- найти правильную, экологически чистую и удобную площадку для застройки.

Две первые задачи практически решаемы. А вот найти земельный участок, который соответствовал всем требования «стройного места» очень непросто.

Понятие «стройное место» определяет градостроительные, климатические, ландшафтные и экологические критерии выбора местности и места для застройки.

Родилось оно в глубокую старину и означает выбор жизненно необходимого, удобного, красивого и гармоничного с природой земельного участка. Понятие «Стройное место» в российском градостроительстве было законодательно закреплено при Петре Великом.

Император лично указал, где можно строить, а где нельзя. Место для строительства должно быть сухое, обеспечено водой, роза ветров должна быть хорошая, рядом должны располагаться источники природных ресурсов для строительства (песок, щебень, камень, лес). Предусматривались удобные транспортные связи, возможность защитить место от «супостата».

Хотя, при обустройстве Северной столицы все и вся было против: климат ужасный, сплошные болота, кругом враждебное чухонское население, пропитания не достать, а привозное дорого стоит, питьевой воды нет или она плохая. По всему получалось - нельзя было строить на этом месте. Но были интересы и другого, геополитического порядка.

На фоне привлекательных и удобных для жизни поселений староверов по российско - монгольской границе, город Кяхта выглядит ужасно. Чего стоит его прозвище: «Песчаная Венеция». Но выбор этого бойкого места чайной торговли исходил из того что он не стоял на реке текущей из Монголии. И, следовательно, воду было отравить нельзя.

Достижение технического прогресс сегодня позволяет успешно преодолевать неблагоприятные природные, климатические и технические условия при выборе места строительства. И, как говорится, на прогресс надейся, но на Закон оглядывайся!

Нельзя шутить с Законом

Помимо общих особенностей местности, которые влияют на процесс и технологию возведения дома, существует несколько запретов и законов, одинаково важных на всей территории РФ.

Нельзя строится на землях, не относящихся к жилым. По всей территории РФ расположено много разнопрофильных земель и на многих из них запрещено строительство в связи с их узкой специализацией.

Следует знать, что возводить жилье допускается исключительно на землях населенных пунктов и иногда на землях сельскохозяйственного назначения (ИЖС или ЛПХ). Уточнить характеристику земли, на которой расположен ваш участок, можно в его кадастровом паспорте.

Также необходимо озаботиться получением выписки из Единого реестра прав, которую могут предоставить в Федеральной регистрационной службе.

Запрещены постройки у самой кромки воды. На прибрежной полосе полностью запрещено не только какое-либо строительство, но и возведение чего-либо, что сможет препятствовать гражданам в доступе к водоему. Также по закону невозможна аренда этой земли. Запрет распространяется на первые 20 метров побережья.

Касается это и питьевых источников. Здесь, как правило, запрещено абсолютно любое строительство в пределах первых 100 метров. Далее следует прибрежная полоса водоемов. Индивидуально, она определяется местными органами власти и начинается, как правило, сразу после первых 20 метров, и может достигать 500 метров.

Землю на этой территории можно арендовать или купить, но по-прежнему не допускается возведение каких-либо капитальных построек.

Законодательством определены санитарные зоны. Размер каждой санитарной зоны может быть разным, но не более 2 км.

Как правило, подобные зоны обязательно находятся вблизи железных и автомобильных дорог, кладбищ, автозаправочных станций, газопроводов, очистных сооружений, электростанций, промышленных предприятий и прочее.

В том случае, если вы сомневаетесь в том, верно ли расположен ваш участок и не пересекается ли он с какой-либо зоной, вы можете уточнить все нюансы в местном Комитете по архитектуре и градостроительству.

В водоохранных зонах запретные меры более мягкие. В пределах водоохранной зоны допустимо строительство домов, однако вам придется предварительно заверить проект у множества специальных органов.

Ваш дом должен отвечать самым строгим санитарным нормам. Четкую характеристику водоохранных зон, а также все правила их использования дает Статья 65 Водного кодекса РФ.

Затруднено строительство на объектах, признанные культурным наследием нации. Подобная территория определяется индивидуально для каждого объекта.

В том же случае, если удастся получить разрешение на строительство здания в пределах подобной зоны, вам придется в обязательном порядке согласовать проект застройки с Органами по охране памятников истории и культуре.

Земли природоохранного назначения - к этим землям относят парки, заповедники, земли лечебно-оздоровительного характера и так далее. Все участки и постройки, расположенные в пределах этих зон, должны использоваться в строгом соответствии с местным правовым режимом.

Также следует помнить, что независимо от того, каким образом участок перешел вам в собственность, для того, чтобы построить на нем жилой дом, вам в обязательном порядке потребуется получить разрешение на индивидуальное жилищное строительство. Оно выдается сроком до 10 лет и прикрепляется не к владельцу, а к земельному участку. Так что если вы, до истечения этого срока продадите кому-нибудь землю, разрешение перейдет ему. Вам же потребуется получать его заново на новом участке.

Если же вы возвели здание без разрешения, то оно признается самостроем, и может быть узаконено только в том случае, если не противоречит никаким законам или нормам застройки РФ, а также при полной оплате санкций. В противном случае здание будет снесено.

Привлекайте к выбору стройного места специалистов

Достаточно часто встречаются такие случаи, когда при постройке учитывается все, кроме особенностей земли, на которой расположен участок. Подобная проблема может возникнуть в том случае, если вы решили избежать анализа геодезиста и совсем не прислушивались к советам архитектора, продолжая настаивать лишь на своем варианте.

Прежде чем начать строительство дома, вам в обязательном порядке нужно определиться с правильным фундаментом. Он же напрямую зависит от грунта, на котором расположился ваш участок.

Очень важно верно определить пучинистость грунта, глубину промерзания и пролегание грунтовых вод.

Гораздо проще возводить дома в земле с пониженным содержанием глины и суглинков. В противном же случае вам придется использовать столбчатый фундамент, углубленный в соответствии с нормативами промерзания по вашему региону.

Тонкости и детали устройства фундамента в зависимости от типа грунта вы можете посмотреть в ГОСТе 24847-81 или СНиПе 2.02.01-83.

Очень важное влияние на проектировку вашего будущего дома оказывает его расположение относительно рельефа местности. Само собой, дома находящиеся на равнине или в поле, не отличаются особой сложностью проектирования. Достаточно выполнить лишь классические требования и предосторожности.

В том случае, если ваш дом расположен вблизи возвышенности, то это может вызвать определенные затраты.

Если вы находитесь на вершине, то приготовьте побольше средств и времени на борьбу с осыпающимся грунтом и ползущими небольшими постройками.

Крыше из-за сильного ветра потребуется дополнительное укрепление и более точный расчет допустимого градуса наклона. Также не забудьте про дополнительное утепление, так как в прохладное время года ваше тепло будет в прямом смысле «выдуваться» из всех комнат.

Однако же, помимо недостатков, есть явные преимущества. Вам не придется тратится на постройку дренажной системы, вся влага будет натуральным образом стекать вниз.

Один из самых неудачных вариантов расположения — это низменность, расположенная у подножья холма. Вся дождевые воды будут стекаться именно к вам, так что придется дополнительно проработать сложную дренажную систему. Из-за постоянного высокого уровня грунтовых вод канализационные и водопроводные трубы придется дополнительно утеплять и герметизировать, а фундамент делать более сложный и основательный.

Но также есть и плюсы. Вам не страшны сильные северные ветры, и значительно падает шанс быть ударенным молнией.

Не менее важен при проектировании и расположении дома температурный режим вашего региона.

Из-за того, что территория нашей страны достаточно велика, на ней можно обнаружить самые разные среднегодовые температуры, нормы осадков и количество солнца.

В южных регионах дома обойдутся значительно дешевле, так как не будет необходимости делать дополнительное утепление, гидроизоляцию и закладывать сложный фундамент. В северных регионах возводятся самые дорогие и крепкие дома, применяются самые сложные технологии и стройка часто может занять пару-тройку лет.

Обращайтесь к урокам народной мудрости

В частности, народная мудрость гласит: где собака легла - строй дом, где сорока села – рой колодец. Современные учёные на многочисленных примерах убедились, что эти наблюдения верны.

Ведь собака – очень чувствительное млекопитающее, а все млекопитающие, в том числе и человек, реагируют на плохую зону ухудшением самочувствия. Даже в дикую стужу собака ни за что не будет лежать в конуре, если эта конура стоит над разломом.

С сорокой тоже всё легко объясняется: она ищет насекомых, а они предпочитают геопатогенные зоны, как правило, влажные. Так что наблюдения наших предков помогали им точно определить, где человеку будет жить легко и безопасно.

А вот и другие установленные наукой факты. Коровы, живущие в стойлах, расположенных над геопатогенными зонами, чаще других заболевают лейкозом, у них находили злокачественные опухоли, они страдали нарушением работы внутренних органов и рождали нежизнеспособных телят.

Люди, которые поселились в нехороших местах, тоже реагировали на зоны негативно: у них находили сердечно-сосудистые заболевания, рак, психические расстройства, врождённые пороки.

При обследовании больных в стационарах, расположенных над злосчастными участками земли, обнаруживали, что смертность в палатах, которые находятся над разломами, гораздо выше, чем в тех, где электромагнитное излучение имеет стабильную величину.

Конечно, наши предки понятия не имели о каверзах магнитного излучения Земли. Не знали, но видели, как отражается нечто (то есть наличие зоны) на жизни животных, человека. Объясняли они это злыми духами, сглазом, проявлением тёмных сил.

Однако, как ни назови явление, какую причину ни придумай, факты остаются фактами. А они как раз и показывали, что энергетика в местах разломов нарушена, жить там нельзя. Вот почему домов там и не строили.

Наш предок, затевавший строительство нового дома, внимательно осматривал местность: не водятся ли в большом количестве змеи, муравьи, шмели, нет ли на участке застойных вод с лягушками и пиявками, много ли стрекоз, насекомоядных птиц.

Насекомые и пресмыкающиеся великолепно переносят импульсное излучение, там они выбирают зоны для размножения и зимовок, муравьи строят муравейники.

Зачастую проверяли место для будущего дома очень простым способом: переносили на него муравейник и смотрели, как поведут себя муравьи: если начнётся массовый исход – замечательно, если останутся – лучше жилища не возводить.

Практически всегда ставили улей с пчёлами. Те тоже чутко реагируют на зоны: если пчёлы почувствовали себя хорошо, то дома там не ставили. Заметьте, что все пасеки расположены в стороне от жилых построек, обычно они находятся вне села, а всё потому, что пчёлы тоже очень любят зоны, и в нормальной деревне им не нравится жить.

Также приглядывались, какие травы, цветы, деревья растут на участке. Липа, клён, сосна – хорошо. Дуб, ива, ольха – плохо.

В старину выводы делались на основе долголетних наблюдений, опыта нескольких поколений, только потом учёные объяснили, почему одним растениям благодатно жить в зоне, а другие в ней себя чувствуют плохо.

Дело в степени мощности корневой системы. Растениям для нормальной жизни нужна вода, одни из них влаголюбивы, другие – засухоустойчивы. Влаголюбивым породам для жизни необходимо, чтобы обязательно существовал мощный подземный водоносный слой.

Такой слой образуется в местах разломов или трещин, когда подземные пустоты заполняются грунтовыми водами. Вот над дурными местами и растут влаголюбивые деревья – ива, осина, ольха, дуб, вяз, ясень. Хвойные деревья, липа и берёза зоны избегают, либо они там быстро хиреют.

Точно так же определяли зону и по травам: в старину люди знали, какие травы растут на сухих землях, а какие стремятся к влаге. Все болотные травы предпочитают плохие для человека места. Осока, багульник, зверобой, полынь, например, избегают сухих почв.

Все лекарственные растения стремятся уйти в нехорошую зону. Вот, кстати, почему так трудно приживить их на своих участках садоводам-огородникам!

Если наш предок-крестьянин видел болотные травы на своей земле, он там дома не строил. Ещё он пристальное внимание обращал на то, нет ли больших камней на участке, по-нашему, выходов магматических пород – гранитов, базальтов.

Это теперь мы знаем, что выход материковых плит свидетельствует о разломах, а люди благодаря вековому опыту установили, что на такой земле всё плохо растёт и людям жить тяжело. Объясняли они нелюбовь к таким местам просто: нет глубины для лемеха, то есть очень тонок почвенный слой. Глыбы, пересекающие участок, мешали обработке земли, в таком месте трудно строить фундамент и т.п.

Также у крестьян считалось дурным знаком поселиться в лощине, логе, урочище, то есть на местности, расположенной гораздо ниже других участком земли. Они связывали это с поверьями, что в таких местах живёт нечистая сила.

Крестьяне старались выбрать для дома лес светлый, солнечный, а не болотную трясину и хмурый осинник.

Каковы же выводы?

Во все времена с негативными природными явлениями было сложно бороться и приходилось искать точки гармоничного взаимодействия в поисках «стройного места».

Сейчас, к глубокому сожалению, человек стал побеждать и насиловать природу, руководствоваться меркантильными соображениями при выборе места строительства своего родного дома.

Пойдет ли это на пользу частным застройщикам, их детям и внукам?

Валерий Бордюженко