В ближайшие годы в Москве вырастет количество бизнес-центров класса B. Это хорошо или плохо?

В рамках проекта генплана Москвы запланировано создание деловых районов при ТПУ и МЦК. Новые деловые зоны получат особый правовой статус, а девелоперы, реализующие проекты на территории выбранных районов – сниженные налоговые ставки. Такая государственная инициатива может привести к росту количества бизнес-центров класса В.

1111bae51dbf7abcda62345f481133f4.jpg

Проект нового генплана Москвы предполагает создание 9 деловых районов, которые будут распложены вблизи станций ТПУ и МЦК. В рамках каждой зоны планируется создание более 250 тысяч рабочих мест. Таким образом Правительство стремится разгрузить транспортные артерии города и снизить концентрацию рабочих мест в центре Москвы: на сегодняшний день на 8-9% населения, проживающего в центре мегаполиса, сконцентрировано 40% рабочих мест. Так, для стимулирования строительства бизнес-центров в новых зонах планируется присвоить всем 9 районам особый правовой статус наподобие территорий опережающего развития (ТОР). В частности девелоперы могут получить налоговые льготы.++

«Введение дополнительных налоговых льгот сократит затраты на реализацию и эксплуатацию новых объектов. Снижение затрат в свою очередь позволит девелоперам предложить потенциальным арендаторам более привлекательные коммерческие условия. Так, выгодные условия аренды и удобная транспортная доступность окажут позитивное влияние на уровень заполняемости объектов. ++

Очевидно, что в будущем новые деловые районы вблизи транспортных артерий будут представлены в основном офисными центрами класса B. Этот сегмент демонстрирует более высокий уровень кризисоустойчивости, и более привлекателен для девелопмента. А локации вблизи ТПУ – идеальное месторасположение для офисов класса В», - комментирует Игорь Кабатов, партнер, директор по развитию УК «ИТКОЛ».  ++

Для того чтобы упростить процедуру выбора офисных площадей, московские специалисты по недвижимости разработали более гибкую классификацию, в которой выделяется не четыре, а шесть типов: A+, A, A-, B+, D и C. В московских условиях эта система работает лучше, чем описанная выше типология, которая принята на большей части территории России.++

Многие офисы располагаются в зданиях, построенных или реконструированных в 1990-х годах, т. е., по сути, в прошлом веке. Девелоперы, которые работали в том десятилетии, не имели опыта строительства современных зданий, не представляли себе тенденций дальнейшего развития страны, плохо представляли себе, что такое – соответствовать международным стандартам. Поэтому сейчас на рынок выходит много зданий, которые значительно превосходят по качеству то, что было построено раньше. Следовательно, на класс офиса влияет степень его износа, а также то, в какое время он был построен.++

132156a507c18bebb918595dae1f8d72.jpg

A, B, C, D - классификация московских офисов

Владельцы офисных площадей пользуются классификацией, в которой выделяется четыре типа помещений, каждый из которых обозначается буквой латинского алфавита: A, B, C и D. Любой из типов офисов обладает определенными характеристиками, но нужно иметь в виду, что многие из них довольно условны. Поэтому границы между категориями A и B, B и C, и D могут быть размытыми++

Категория «А»

Офисы класса А – это помещения в новых деловых центрах, для которых характерны удачное расположение, хорошая транспортная доступность, оптимальные планировочные решения, высокое качество отделки, современный уровень инженерных коммуникаций, наличие автоматизированных систем жизнеобеспечения.++

В бизнес-центре, в котором располагается офис, обычно есть развернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, а также оборудованные по последнему слову техники конференц-залы. Бизнес-центр может обладать собственной охраной, иметь парковку (охраняемую), созданную из расчета: одно место на 60 кв. м офисных площадей.++

Естественно, такой деловой центр должен содержаться в идеальном порядке, он оборудуется всеми необходимыми средствами бытового обслуживания и отдыха. Внутренняя отделка офисов в таких зданиях обычно выполняется по заказу арендаторов.++

Естественно, что многие офисные помещения, построенные в 1990-е годы и до сих пор относящиеся к категории «А», на самом деле давно не соответствуют перечисленным выше требованиям. При этом на рынке появляются современные интеллектуальные здания, характерной чертой которых является наличие максимально оптимизированных и автоматизированных систем жизнеобеспечения. Поэтому западные арендаторы постепенно перемещаются из более старых офисов в новые, которые лучше соответствуют их представлениям о том, как должно выглядеть деловое помещение. Также в бизнес-центрах категории «А» арендуют офисы крупные российские компании.++

Еще одна их отличительная черта – высокая престижность, которая дополнительно подкрепляется тем, что в таких зданиях инженерные коммуникации действительно соответствуют международным стандартам, для отделки используются высококачественные материалы, а в архитектуре реализуются оригинальные авторские решения.++

Для того чтобы офис мог претендовать на категорию «А+», он должен соответствовать всем перечисленным ниже требованиям. Категория «А» означает, что какие-то из приведенных ниже требований не выполнены. Офисы класса «А–», как правило, уступают классу «А» по нескольким незначительным параметрам.++

fd87241402896df441eb6398d37b31c7.jpg

Отличительные черты офиса «А+»:

  • расположен в пределах кольцевой линии московского метрополитена, к нему есть удобный подъезд на наземном транспорте; 
  • находится в новом здании; - к нему имеется вся необходимая юридическая документация (это касается как права собственности, так и правил эксплуатации здания); 
  • управление зданием производится профессионалами и соответствует международным стандартам; 
  • здание спланировано по принципу открытой рациональной планировки, шаг колонн – не менее 6 м; 
  • фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не превышает 12%; 
  • расстояние от окна до окна на каждом этаже – не более 20 м; 
  • сами окна – современные, высококачественные, обеспечивают высокую степень естественной освещенности; 
  • высота между перекрытиями – минимум 3,3 м; 
  • предусмотрена возможность установки фальш-полов и подвесных потолков; 
  • расстояние между полом и подвесным потолком – минимум 2,75 м; - допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия – не менее 400-450 кг на квадратный метр; 
  • для внутренней отделки использованы высококачественные материалы; 
  • наличествует охраняемая наземная и подземная парковка из расчета минимум одно место на 100 квадратных метров офисных площадей; 
  • здания оборудовано современными инженерными системами; 
  • в здании имеются современные системы климат-контроля, 4-х или 2-хтрубная система вентиляции; 
  • в нем есть оптико-волоконные телекоммуникации; 
  • здание охраняется круглосуточной охраной, оборудовано современными системами безопасности; 
  • перемещение между этажами осуществляется с помощью современных скоростных лифтов; 
  • электроснабжение производится с помощью двух независимых источников, имеется источник бесперебойного питания; 
  • наличествует широко развитая инфраструктура, включающая в себя центральную рецепцию на первом этаже, кафетерий, ресторан, банкомат, полиграфический салон и т. д.

Категория «B»

Офисы категории B по многим характеристикам близки к помещениям класса А, но обычно они не настолько престижны, не так удачно расположены, и спектр предлагаемых услуг не настолько широк. Случается и так, что в этот разряд переходят офисы категории А после нескольких лет интенсивной эксплуатации, тем более, что стандарты качества постоянно растут, и то, что 5-10 лет назад казалось идеалом, сегодня уже так не воспринимается.++

Часто деловые помещения категории В находятся не в специализированных офисных центрах, а в реконструируемых особняках в самых разных уголках Москвы. Их арендуют представительства западных фирм, российские банки, издательские компании. Сейчас в Москве наблюдается следующая тенденция. Более соответствующие международным стандартам офисы класса А используются как представительские, там располагается топ-менеджмент компаний, а в помещениях класса В ведется работа (тем более, что арендная плата в помещениях этой категории заметно ниже).++

Характерными особенностями офисов класса В являются качественная недорогая отделка, небольшой набор предоставляемых услуг. По отношению к ним могут использоваться такие слова, как «эконом-класс» или «бюджетный офис». Различия между «В+» и «В» обычно сводятся к разнице в качестве отделки и инженерных систем зданий.++

3f4049a6811bd837dccad84fc58decd0.jpg

Отличительные черты офиса категории «В+»:

  • расположен в пределах Третьего Транспортного Кольца Москвы, до него можно добраться по одной из основных транспортных магистралей; 
  • находится в новом или полностью реконструированном здании; 
  • имеется вся документация, касающаяся права собственности и эксплуатации зданий, нет никаких проблем с ее оформлением; 
  • управление производится профессионалами; 
  • этаж может быть спланирован по-разному; 
  • высота между перекрытиями – не меньше 3,3 м; 
  • в здании есть возможность установки подвесных потолков и фальш-полов; 
  • расстояние между полом и подвесным потолком не меньше 2,75 м; 
  • установлены современные окна, обеспечивающие большую степень естественной освещенности; 
  • допускаются разные значения нагрузки на межэтажные перекрытия; 
  • для внутренней отделки используются недорогие качественные материалы; 
  • имеется охраняемая парковка (чаще всего – наземная) из расчета минимум 1 место на 100 квадратных метров арендуемых площадей; 
  • допускаются разные значения обеспеченности инженерными коммуникациями; 
  • наличествует система вентиляции с предварительным охлаждением воздуха, может быть установлена сплит-система кондиционирования; 
  • в здании предоставляются качественные услуги надежного телекоммуникационного провайдера; 
  • охрана ведется круглосуточно, здание оборудовано современными системами безопасности; 
  • в здании наличествуют хорошо работающие лифты; 
  • имеется инфраструктура: центральная рецепция в холле 1-го этажа, кафетерий для сотрудников и т. д.

Категория «С»

По своим характеристикам офисы класса С, в целом, соответствуют помещениям категории В, но у них имеются какие-либо недостатки. Это могут быть проблемы с расположением (удаленность от транспортных магистралей, неудобный подъезд), оборудованием (слабо развитая инфраструктура обслуживания, слишком маленькая парковка) и т. д. Поэтому здания, которые хотя бы по одному серьезному критерию не соответствуют категории В, включаются в этот класс. Часто офисы категории «С» находятся в зданиях бывших заводоуправлений, НИИ и т. д., т. е. переоборудованы из помещений, слабо приспособленных к тому, чтобы быть современными офисами. Обычно они имеют непрезентабельный вид, отличаются невысоким уровнем предоставляемых услуг, относятся к непрестижной категории.++

310a9fbf59db8f1f3d12a8d5625cdc2e.jpg

Отличительные черты офисов класса С:

  • могут быть расположены практически где угодно; 
  • находятся в нереконструированных зданиях, максимум – с фасадом, подвергшимся косметическому ремонту; 
  • в здании могут быть проблемы с правильным оформлением некоторых юридических документов; 
  • здание эксплуатируется силами владельца; 
  • для здания характерна коридорно-кабинетная планировка; 
  • допускаются разные значения таких показателей, как глубина и ширина этажа, расстояние между перекрытиями, между полом и подвесным потолком; 
  • внутренний ремонт, как правило, выполняется силами самих арендаторов; 
  • наличествует охраняемая наземная парковка, размеры которой могут быть самыми разными; 
  • наличествует система вентиляции, может быть установлена сплит-система кондиционирования; 
  • коммуникации осуществляется с помощью телефонных линий МГТС или коммерческих телефонных провайдеров; 
  • имеется круглосуточная охрана; 
  • инфраструктура, как правило, имеется, но степень ее развитости зависит от конкретного здания и его владельца.

60dde4f8b0a4817be209d60d2b0bb69c.jpg

Категория «D»

Существуют офисы класса D, которые обычно располагаются в административных зданиях, в которых сохранились устаревшие инженерные системы, отсутствуют современные автоматизированные системы жизнеобеспечения. Обычно их происхождение связано с 1990-ми годами, когда офисы создавались на базе нежилых помещений в НИИ, административных зданиях и т. д. Предварительно, как правило, в них проводился ремонт, но с тех пор прошло уже много лет.++

Такие здания иногда могут довольно презентабельно выглядеть, в них есть библиотека, типография, телефонная линия. За последние несколько лет ряд НИИ вкладывал суммы, полученные от арендаторов, в реконструкцию и переоснащение помещений, поэтому некоторые из них можно было бы даже отнести к категории С. Эти офисы совершенно не отвечают современным международным стандартам, зато сдаются в аренду по более чем доступной цене, что и делает их привлекательными для мелких фирм.++

Источник - https://realty.mail.ru/articles/12521/a_b_c_d__kla...

Комментарии