О «бедном» риелторе замолвите слово

В российском общественном сознание бизнес, основанный на сделках с недвижимостью особым почитанием не пользуется. Большинство граждан России полагает риелторов – специалистов рынка недвижимости – махровыми мошенниками или, говоря современным языком, «людьми с пониженным чувством социальной ответственности».

789d5a59321590cdf36d7f24bfd502a9.jpg

Необходимая преамбула

Ныне, в Российской Федерации риэлтерская деятельность не лицензируется. Данное обстоятельство активно используется так называемыми «черными маклерами».+

Любой человек – и мошенник и тот, кто не имеет профессиональной подготовки, может заявить, что он – риэлтор, частный риэлтор. Естественно, основной целью деятельности таких субъектов является получение максимальной выгоды и как правило для достижения этого они не руководствуются честными методами, а действуют на грани преступления. От деятельности этих псевдоспециалистов на рынке недвижимости страдает в первую очередь клиент, а во-вторых, и добросовестный опытный риэлтор, так как это вредит имиджу его профессии.+

А как это по нашему?

За четверть века английское слово realtor, произносится [riːəltɔːr]), так и не приобрело единой переводной формы. В данное время, мнения словарей и специалистов расходятся в рекомендациях, отстаивая правильность различных словоформ. Самые распространенные из них: риэлтор, риэлтер, риелтор.+

В этой публикации будем пользоваться словом «риелтор», которое обозначает индивидуального предпринимателя или юридическое лицо, профессионально занятое посредничеством при заключении сделок купли-продажи, аренды коммерческой и жилой недвижимости путём сведения партнёров по сделке и в целях получения комиссионных.+

Риелторы до сих пор не разберутся когда же праздновать «День российского риелтора». Так в 1996 году был неофициально проведен первый День риэлтора, инициатором установления которого выступила Московская профессиональная гильдия, с целью отметить вклад отечественных риелторов в формирование цивилизованного рынка недвижимости в России и достижения сотрудников в данной отрасли. Первый профессиональный праздник российских риелторов решили проводить в третью субботу декабря, в канун продолжительных новогодних и рождественских праздников и традиция сравнительно быстро распространилась.+

Однако «Национальный совет российской гильдии риелторов» в 2008 году предложил для празднования «Дня российского риелтора» другую дату – 8 февраля и День риелтора стал отмечаться значительно шире и торжественнее. Профессиональный праздник для самих риелторов – это не только повод отдохнуть и поздравить коллег с праздником, но и реальная возможность встретиться в кругу старых добрых друзей, единомышленников, в непринужденной обстановке наладить новые контакты и связи. +

Сегодня в преддверии второго профессионального праздника во многих городах страны риелторы проводят различные мероприятия и получают поздравления от коллег по строительному бизнесу. Позвольте и нам присоединится к их поздравлениям.+

Как ни странно, риелторы действуют на крайне узком правовом поле. Постановлением Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации от 14 мая 1998 г. N 2441-II ГД был принят в первом чтении проект федерального закона «О риелторской деятельности в Российской Федерации», но он уже десятый год блуждает по коридорам нашего парламента, а наши конгрессмены занимаются традиционной русской забавой «отфутболиванием социально значимых законопроектов».+

d7d5f95a6ba0a74ed5f773e70aedf7cd.jpg

Основные понятия риелторской деятельности на шатких правовых ножках

Постановлением Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации от 14 мая 1998 г. N 2441-II ГД был принят в первом чтении проект федерального закона «О риелторской деятельности в Российской Федерации», но до настоящего момента нет закона, регулирующего данный вид деятельности. Впрочем как и закона «О строительной деятельности в Российской Федерации».+

Большинство услуг, предоставляемых риелторами, имеет особое значение по причине их непосредственной связи с переходом прав на недвижимое имущество. Именно по этим соображениям в закон должны быть включены нормы об особенностях защиты прав потребителей риелторских услуг.+

И в связи с этим, главной концептуальной идеей при разработке данного закона должна быть выбрана идея регулирования отношений, возникающих в связи с предоставлением риелторских услуг, с позиции их потребителей.+

Вольно или не вольно российские законодатели саботируют унификацию подходов к законодательному регулированию риелторской деятельности на всей территории РФ, сбалансированного развития первичного и вторичного рынков недвижимости и вставляют палки в механизм оптимального взаимодействия всех профессиональных участников рынка и обеспечения наиболее эффективное управление объектами недвижимости.+

В вышеупомянутом проекте закона предложено более широкое определение риелторской деятельности, включается в него не только оказание брокерских, агентских, дилерских и посреднических услуг, но также и деятельность риелтора по созданию отдельных объектов недвижимого имущества, по доверительному управлению, по организации торговли недвижимым имуществом.+

К сожалению данные определения используются партизанскими методами, но тем не менее применяются. Остановимся на основных понятиях более подробно:+

  1. Риелторская деятельность – осуществляемая на постоянной основе профессиональная деятельность по оказанию для других лиц за вознаграждение услуг при совершении операций с объектами недвижимости, а также иная коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимости в соответствии с российским законодательством;
  2. Профессиональный риелтор – физическое лицо, зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, осуществляющее риелторскую деятельность;
  3. Рынок недвижимости – совокупность объектов недвижимого имущества, а также гражданско-правовых сделок и иных операций с недвижимым имуществом, осуществляемых собственно профессиональными участниками рынка недвижимости и при их посредничестве;
  4. Потребители риелторских услуг – физические и юридические лица, заключившие с риелтором (риелторской фирмой) договор на оказание риелторских услуг.
  5. Риелтор – физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами риелторской фирмы или индивидуального предпринимателя и осуществляющее всю подготовительную работу для заключения брокером риелторской фирмы или индивидуальным предпринимателем договора с клиентом по осуществлению гражданских сделок с недвижимым имуществом.
  6. Дилер по недвижимости – предприниматель на рынке недвижимости, деятельность которого состоит в покупке, преобразовании или владении недвижимостью с целью продажи или получения прибыли от ее использования.
  7. Брокер по недвижимости – физическое лицо, возглавляющее риелторскую фирму или являющееся заместителем руководителя или начальником отдела операций с недвижимостью риелторской фирмы, или индивидуальный предприниматель, имеющий специальное образование и осуществляющий следующие операции с объектами недвижимости:
  • все операции, которые совершает агент по недвижимости;
  • объяснение заказчику юридических особенностей заключаемых договоров;
  • ведение переговоров и подписание договоров по листингу, продаже, покупке, аренде, обмену или лизингу объектов недвижимости;
  • получение аванса, задатка, комиссионных или гонорара по условиям договора по операциям с объектом недвижимости;
  • осуществление рекламы своей деятельности;
  • хранение и несение ответственности за сохранность документов, подтверждающих права собственности владельца недвижимости, при заключении эксклюзивных договоров продажи объектов недвижимости.

Это человек, непосредственно работающий с клиентами и заключающий с ними от имени юридического лица или в качестве индивидуального предпринимателя договора по осуществлению гражданских сделок с недвижимым имуществом.+

2b7935a93187fb8074b84c22a7d4bdb2.jpg

Краткий экскурс в историю риелторской деятельности

Во времена СССР зарегистрированных риелторов не существовало. Функцию посредника могло выполнять государственное «Бюро по обмену жилой площади». В Москве единственное подобное бюро находилось в Банном переулке, возле которого в 1970-е и 1980-е годы паслись нелегальные маклеры, предлагавших услуги в решении вопросов с недвижимостью.+

Первые частные фирмы в России, предлагающие услуги в сфере недвижимости, стали появляться в начале 1990-х годов. С 1996 по 2002 год риелторы обязаны были лицензировать свою деятельность с обязательным страхованием профессиональной ответственности участников. В 1997 году стоимость лицензии для фирмы, занимающейся недвижимостью, составляла от 5000 до 10 000 долларов США, фирмам нужно было потратить по 500 долларов на обучение двух своих сотрудников на специальных курсах.+

В то время возобладало мнение полагать лицензирование процедурой, представляющей собой лишь формальную регистрацию при одной из общественных организаций, не гарантирующей качества предоставляемых услуг.+

После отмены лицензирования часть риелторов начала работать в частном порядке, другие начали трудиться в агентствах недвижимости, получая процент в случае успешного проведения сделок. +

Привело ли это к развитию и добропорядочности профессиональной деятельности риелторов – судить любознательному читателю.+

Теоритический аспект риелторской деятельности

В теоритическом плане риелторская деятельность – это предпринимательская деятельность на рынке недвижимости, осуществляемая самостоятельными субъектами, по организации сделок (продажа, покупка, мена, аренда, ипотека, лизинг) с недвижимым имуществом (зданиями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями, земельными участками) и правами на него. Цель этой деятельности – получение прибыли.+

К риелторской деятельности также может быть отнесена брокерская и агентская деятельность, управление недвижимостью, привлечение инвестиций частных лиц в создание и развитие недвижимости, перевод жилых помещений в нежилые, перестройка и перепланировка помещений.+

Главный показатель профессионализма риелтора и его надежности – возвращение клиента к нему. Если агент по недвижимости помог грамотно, выгодно и в короткие сроки решить человеку «квартирный» (или иной, связанный с недвижимостью) вопрос, вероятность, что клиент обратится к нему вновь при возникновении подобной ситуации, очень высока. Как и в любой другой сфере, профессионализм определяется соответствием ожиданий клиента полученному результату.+

3644e3878984ff7a326679686e219884.jpg

Практический аспект риелторской деятельности

В современных условиях работы рынка недвижимости все больше людей приходят к осознанию того, что каждый должен заниматься своим делом – чтобы не волноваться, не думать, не стать жертвой какой-нибудь аферы. +

Все довольно просто: заплатил деньги – тебе и покупателя/продавца подберут и «чистоту» сделки проверят и ответственность на себя возьмут (посредством страхования рисков страховой компанией).+

Вот поэтому многие молодые люди, а также те, кому надоела прежняя специальность, выбирают профессию риелтора. Немаловажным фактором, делающим занятие привлекательным, является размер денежного вознаграждения, которая зависит от количества и сумм совершенных сделок. При этом следует учесть, что в сфере недвижимости речь всегда идет об очень внушительных деньгах, а потому можно вполне прилично зарабатывать.+

Беглый взгляд на зарубежный опыт

Рынок недвижимости в нашей стране активно растет и развивается. Число сделок, заключаемых на нем, постоянно увеличивается. Однако многие люди в нашей стране все еще опасаются обращаться к риелторам. В то же время иностранные граждане в ситуациях, когда необходимо продать или купить жилье, предпочитают обращаться к специалистам, поскольку рассчитывают получить услугу быстро, качественно и надежно. +

Так как же работают риелторы за рубежом? Сам термин «риелтор» появился в 1916 году в США и был зарегистрирован как специальный знак ассоциации.+

Риелторы отличались от других торговцев недвижимым имуществом, поскольку оказывали только посреднические услуги, не участвуя в сделках лично. +

В настоящее время за рубежом риелторы занимаются в основном посредничеством при купле-продаже недвижимости (как правило, жилого фонда). Доля других сделок с недвижимым имуществом, которые они помогают заключать, невелика.+

В экономически развитых странах риелтор – одна из наиболее престижных профессий на сегодняшний день. Деятельность риелторов регламентируется государственными законами, а также профессиональными сообществами. Эти организации оказывают большое влияние и на рынок недвижимости, и на развитие экономики стран в целом.+

В США, в отличие от Европы, система получения обязательного государственного разрешения на риелторскую деятельность отсутствует. Однако законодательство регулирует ее на уровне штатов, где установлены общие требования. Согласно этим требованиям роль обязательной сертификации отводится профессиональным сообществам риелторов, что и является аналогом лицензирования.+

Во всех штатах существуют единые правила подготовки риелторов. Тем, кто хочет приобрести право на риелторскую деятельность, для начала необходимо окончить школу подготовки риелторов.+

Сдав экзамен успешно, необходимо найти риелторскую компанию, которая выдаст будущему агенту письменное подтверждение того, что готова принять его в свои ряды. Предоставив такую бумагу в управление по лицензированию штата, агент сможет получить лицензию, которую должен передать для хранения брокеру компании. Отработать в данной компании агент должен три года. Только после этого он получает собственную лицензию и может начать самостоятельную деятельность.+

624a4d8dcbd367056c8239bfcd17b659.jpg

Лицензия позволяет заниматься брокерской деятельностью только в том штате, где был сдан экзамен. Причина этого – различие законов в разных штатах. Для ведения брокерской деятельности в другом штате необходимо пересдать экзамен в части законов, касающихся данного штата. Получив брокерскую лицензию, агент обязан зарегистрироваться и заплатить денежный взнос. Это исключает возможность появления черного маклерства.+

Обязательные условия для желающих стать риелторами – возраст старше 18 лет и отсутствие криминального прошлого. Однако большинство американских риелторов – люди пожилого возраста. Это вызвано тем, что для американцев риелтор – это в первую очередь человек, которому можно не опасаться доверять операции с недвижимостью.+

Каждые два года в США агент обязан проходить переподготовку и получать свидетельство о повышении своей квалификации. В противном случае его статус станет пассивным и оказывать риелторские услуги он не сможет. При переезде в другой штат лицензию необходимо получить заново. Для повышения квалификации необходимо прослушать не менее 4 курсов: два из них посвящены изменениям в законодательстве штата, два других касаются различных аспектов риелторской деятельности.+

В большинстве европейских стран специального высшего образования у риелторов нет. Эта профессия считается практической и теоретической информации при обучении дается немного.+

Стать риелтором может любой гражданин, достигший совершеннолетнего возраста, независимо от наличия иного образования или профессии. Для этого необходимо пройти годичные курсы, а затем стажировку в риелторской компании в течение года. После сдачи экзамена человек получает лицензию.+

В Германии работа маклера, специализирующегося на сделках купли-продажи жилой недвижимости, жестко регламентирована. Перед началом работы необходимо пройти специальные курсы, сдать экзамен и получить лицензию. Если в процессе оформления документов были допущены серьезные нарушения, лицензии можно лишиться. Потеря лицензии также возможна и за введение клиента в заблуждение.+

Заключение

Механизм государственной регистрации прав на объекты недвижимости и существенное обновление жилищного законодательства способствует повышению спроса на риелторские услуги.+

В рамках риелторской деятельности осуществляются следующие основные виды сделок с недвижимостью:+

  • купля-продажа - переход права собственности от продавца к покупателю по договорной цене;
  • обмен собственностью между двумя и более сторонами на договорных условиях;
  • дарение - добровольная безвозмездная передача прав собственности юридическому или физическому лицу;
  • наследование - переход собственности наследнику после смерти собственника;
  • приватизация недвижимости - передача в собственность юридических или физических лиц недвижимости, находящейся в их пользовании или владении;
  • аренда - передача собственности (жилья, офиса, склада и т.п.) в пользование физическому или юридическому лицу по договорной цене и на определенный срок.

Участниками риелторской деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие риелторскую деятельность (риелторские фирмы, риелторы), а с другой – потребители их услуг (клиенты).+

Безусловно риелторская деятельность социально значима для граждан России, но осознают ли это наши законодатели и чиновники? Не факт.+

1e1c6682501ba06b2530d11e25a237eb.jpg

Борис Скупов

Комментарии (0)

Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь для комментирования!