МАЛОЭТАЖНЫЕ тренды

О малоэтажной России в стране заговорили практически с 1991 года, когда рухнул советский строй и начался поиск нового пути развития, в том числе при решении жилищного вопроса. Много ссылались на пример малоэтажной и преуспевающей Америки (США), огромные территории от Калининграда до Владивостока и желание самих россиян жить на земле, в своем доме.

619c1422845879cf4913414766867196.jpg

Что изменилось с тех пор? Почти ничего. Разве что США опустилась в пучину ипотечного кризиса, а территория России стала чуть больше. В поисках нового пути нового появилось мало - советское наследие домостроительных комбинатов и ориентация девелоперов на массовую многоэтажную застройку по-прежнему напоминают ситуацию, когда в угольное ушко потребительских предпочтений пытаются протащить раскормленного верблюда девелоперских выгод и желаний.

Тяга к земле
В прошлом году по заказу Минстроя России компания Open Village провела социологический опрос населения о жилищных предпочтениях россиян. Эти данные приведены на ресурсе Restate.ru.

Говорить о всех россиян тут сложно - опрос проводился преимущественно среди посетителей выставок по строительству и недвижимости, то есть экономически активной и относительно платежеспособной группы населения. Тем не менее - большинство опрошенных хотят иметь свой дом и планируют заняться его строительством в ближайшие два года. Иметь собственный дом хотят 93% респондентов. Причем, большинство опрошенных – 56% – готовы приступить к строительству собственного дома уже в 2017 году. Примерно 11% уже начали строительные работы, 19% сообщили, что отложили начало строительства на 2018 год. О еще более отдаленной перспективе думают 14%. 25% опрошенных готовы воспользоваться кредитом для строительства дома, остальные рассчитывают только на собственные средства.

Отметим, что речь шла о доме, расположенном за городом. 80% опрошенных хотели бы иметь такой дом для постоянного проживания, 20% - использовать как дачу. 40% респондентов готовы жить в удалении от города, 60% - вблизи.

Дом площадью до 100 кв. метров интересен только для 19% опрошенных – для сезонного проживания. Большинству – 38% – интересен дом от 100 до 150 «квадратов». 29% опрошенных выбрали 150–200 кв. м, и дом от 200 кв. м хотят иметь 14% респондентов.

Опрос также показал, что большинство посетителей выставок готовы детально разобраться в проектировании, строительстве и дизайне загородного дома. При этом дерево в качестве стенового материала вне конкуренции: его предпочел 51% опрошенных, остальные варианты – кирпич, каркас и блоки – набрали 16%, 17% и 16% соответственно.

А вот результаты Росстата показывают в целом по России другую ситуацию - по структуре стеновых материалов индивидуальные застройщики предпочитают кирпичные дома (более 38% застройки), на деревянные конструкции приходится чуть более 24% и на блочные технологии – более 20 %.

5486204046d70a2280c5736320beaf73.jpg

Здесь стоит учесть, что предпочтения и возможности – это две большие разницы.

Желание есть, а документа - нет

Власть тоже постоянно говорит о малоэтажных предпочтениях. Министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень прошлой осенью заявил, что видит особый потенциал в малоэтажном строительстве: «У нас огромная страна, нам нет нужды уходить куда-то вверх, малоэтажное строительство должно быть коньком нашей страны».

В своё время строительство многоэтажных панельных домов обеспечило необходимые объемы по вводу квадратных метров, однако в связи с изменениями в предпочтениях покупателей теперь необходимо развивать «жилищное строительство в рамках комплексной застройки», отметил министр.
Удивил? Нет. Потому история эта тянется с 1993 года.

В 1993 году постановлением Правительства России была одобрена Государственная целевая программа “Жилище”. В 1996 году Указом Президента Ельцина были одобрены основные направления нового этапа государственной целевой программы “Жилище”. Затем подписан Указ Президента “О разработке Федеральной целевой программы “Свой дом”, а постановлением Правительства принята “Федеральная целевая программа “Свой дом”.
В 2001 году Правительством России утверждается Федеральная целевая программа “Жилище” на 2002-2010 годы. В 2005 году в моду вошли т.н. "национальные проекты". Президентом был объявлен проект «Доступное и комфортное жильё - гражданам России», кратко - Национальный проект “Жилье”. На периодических заседаниях Совета по национальным проектам разрабатывались программы реализации проекта на 2006-2007 гг., 2008 г. и 2009-2012 гг.

В 2008 году заместителем председателя правительства России А.Жуковым было объявлено, что проект “Жилье” будет “переформатирован” в государственную программу, реализация которой начнётся в 2009 году, хотя не совсем понятно - а чем же были все предыдущие документы. Но в итоге на заседании Совета по реализации национальных проектов статус госпрограммы получил национальный проект “Развитие АПК”, а “Жилье” так и осталось в проекте.

Федеральный целевой проект «Жилище» был запущен в 2011 году и предусматривает меры по повышению доступности жилья только для отдельных категорий граждан: для молодых семей, военных, уволенных в запас по выслуге лет, работников полиции и других силовых структур.
Отдельного системного документа по развитию малоэтажного строительства не существует. Каждый субъект Федерации этот вопрос решает по-своему.

a8c06d98e6993f6ce6cbf3e8b9678473.jpg

Кто в лес, кто по дрова

По большому счету, власти городов и регионов на самом деле не заинтересованы в малоэтажном строительстве. Работать с крупными застройщиками понятнее. Крупный застройщик "на гора" выдает столь необходимые для красивых отчетов квадратные метры, новые большие микрорайоны выглядят эффектно и более зримо - есть, что показать Высоким гостям.

Тем не менее, срез по регионам показал, что малоэтажка в общей структуре занимает от трети до 80% рынка новостроек. Например, по данным Росстата - в 2012-2016 гг. в Южном федеральном округе индивидуальными застройщиками построено от 50 до 80 % жилья, в зависимости от региона. В стране масса территорий, где иной тип жилья, кроме индивидуального, вообще невозможен по всем причинам.

А вот специалисты мэрии Улан-Удэ - столицы Бурятии, заявили в конце 2016 года, что в городе должны доминировать высокие здания, а не малоэтажные «сельские» строения. "Меня не может не радовать, что начиная с 2013 года, у нас сокращается объём индивидуального жилищного строительства в соотношении с общей процентной массой вводимых многоквартирных домов - отметил мэр Улан-Удэ Александр Голков. - Эту тенденцию надо поддерживать. Количество многоквартирных домов у нас должно расти".

На другом конце страны ситуация прямо противоположная. Так, власти Ленинградской области решили отказаться от многоэтажного строительства и больше не собираются ежегодно наращивать объемы введенного жилья. По мнению местных чиновников, сдержанные темпы позволят территориям развиваться комплексно и снизят социальную нагрузку на бюджет. Местные власти поставили перед собой задачу - новые градостроительные документы, особенно регламентирующие зоны интенсивного жилищного строительства, должны утверждаться только под малоэтажные дома и коттеджи. Запрет на высотки в Ленинградской области продлится примерно 10 лет.

Александр Филиппов, заместитель главы администрации Уфы, отметил, что в столице Башкирии на малоэтажку приходится каждый третий построенный квадратный метр: 267 тыс. из 817 тыс. кв. метров. При этом городские власти против того, чтобы малоэтажное жилье прирастало пригородом. Власти планируют развивать сектор в рамках существующей территории города.

13fe3f99840d9a7f2d64e71df333bc6c.jpg

Подмосковные тренды

Противоречивая ситуация складывается в Подмосковье. С одной стороны, летом прошлого года на конференции «Загород первой необходимости» генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина отметила, что за последние три-четыре года в Московской области доля малоэтажного жилья составляла 25%, а в Новой Москве - до 16% рынка.

А вот исполнительный директор компании «Миэль-Загородная недвижимость» Людмила Цветкова считает, что «малоэтажка» становится уходящей натурой. Доля малоэтажного строительства в Московском регионе сократилась за два года в 3,5 раза. «Если в 2014 году 28% приходилось на малоэтажное строительство, то в 2016 году эта цифра почти в 3,5 раза меньше, она опустилась до 8%. В условиях сложной макроэкономической ситуации девелоперы предпочитают высокорентабельное многоэтажное строительство», — цитирует эксперта РИА «Недвижимость».

По данным «Миэль», в настоящее время в московском регионе реализуется 85 комплексов, предлагающих малоэтажные дома, а также 109 проектов таун-хаусов.

По мнению специалистов департамента загородной недвижимости "ИНКОМ-Недвижимость» малоэтажные дома вытесняют с подмосковного загородного рынка коттеджи и таунхаусы - в 2016 году на них вырос спрос. Их доля в предложении невелика, малоэтажные объекты стали единственным сегментом, который продемонстрировал рост цен. Малоэтажный формат сейчас второй по популярности на загородом рынке после участков без подряда, на него приходится треть продаж. Однако в структуре предложения загородных объектов доля малоэтажных домов – только 19%. Поэтому на начало 2017 года квартиры в малоэтажных домах предлагались к продаже в среднем за 6,3 млн рублей – на 21,2% выше показателей четвертого квартала 2015 года.

Прочие сегменты загородного рынка упали в цене. Средняя цена на конец 2016 года составила 6,3 млн рублей, снизившись за год на 22,2%.
Сокращение цены предложения произошло также в сегменте блокированных домов. Средняя стоимость таунхаусов в последнем квартале 2016-го составила 10,8 млн рублей, что на 8,5% ниже данных аналогичного периода 2015 года. На 6,5% уменьшилась средняя цена дуплексов, которая теперь составляет 10 млн рублей.

В свою очередь формат таунхаусов постепенно выпадает из новых проектов загородной недвижимости Подмосковья - к такому выводу пришли участники конференции «Малоэтажная загородная недвижимость», организованной компанией KASKAD Family при поддержке отраслевой ассоциации REPA. Специалисты KASKAD Family подсчитали: в настоящий момент на долю таунхаусов приходится всего 5%. Сокращение малоэтажной застройки, полагают эксперты, связано с низкой рентабельностью бизнеса.

Подтвердил тренд и Сергей Колосницын, директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty. По подсчетам компании, за 2016 год было совершено примерно 560 сделок в ценовом диапазоне от 20 млн рублей. Для сравнения – за весь 2015 год их было около 800, а за 2014 год – 865.
При этом эксперт связывает падение количества сделок не столько со снижением спроса, сколько с дефицитом качественного предложения в высоком сегменте.

b6f27e7a522ca63bf2d764175b0c7e06.jpg

Разбор по понятиям

Термин "малоэтажка" настолько прочно вошел в обиход, что становится трудно отделить - а вообще о каком типе жилья мы говорим? Формально считается, что речь идет об индивидуальном жилом доме высотой до трех этажей, стоящем на своем земельном участке. Формально. Фактически в стране еще строят кварталы многоквартирного жилья с количеством этажей не более трех. То же - отнюдь не высотное жилье. И между ними совсем переходный вариант - таун-хаусы. К сожалению, чиновники и эксперты рынка не всегда уточняют в своих рассуждениях о "малоэтажке" – о чем же все-таки идет речь.

Малоэтажные иллюзии

Свой дом на земле уже несколько десятилетий подряд преподносят как панацею от всего – экономического кризиса, проблемы обеспечения жильем и т.д.
Но "воз и нынче там". Специалисты портала «Мир квартир» выяснили следующее – переезд из квартиры в частный дом в большинстве российских регионов возможен только с большой доплатой. Самый большой разрыв между стоимостью квартир и индивидуальных домов отмечен в Крыму и в Московском регионе. Чтобы сменить квартиру в многоэтажном доме в Крыму на собственный домик, понадобится доплата в 9 519 204 рубля – квартира на полуострове в 3,5 раза дешевле дома.

В Московской области разница между жильем этих двух форматов составляет 8 941 641 рубль (в 3,1 раза). Однако это средние цифры. Например, чтобы купить дом в Одинцовском районе Подмосковья, понадобится сумма, почти в 10 раз превышающая указанную (86 572 175 рублей); зато в Воскресенском (2 765 454 рубля) и Озерском (2 899 413 рублей) районах на эти деньги можно купить сразу по три дома.

В самой Москве разница между стоимостью домов и квартир составляет 1,6 раза, а доплата – 6 211 474 рубля.

5b81074dd92bcf6fa3a452ec8ca8ef47.jpg

Денис Банников

Комментарии