Строители Урала и Сибири о точках роста строительной отрасли

Портал «Строительный Эксперт» знакомится с мнениями ведущих специалистов России в области строительства, девелопмента и производства строительных материалов о текущей ситуации на строительном рынке и о прогнозах на ближайшую перспективу. Пройден ли кризис, есть ли точки роста, в чем заключаются основные риски и на что надеяться – наш корреспондент Денис Банников узнал мнения ряда ключевых уральских и сибирских строителей.

8ad3bef8e7234ab1db0820759392032e.jpg

Юрий ЧУМЕРИН, директор Ассоциации «Союз стройиндустрии Свердловской области», заслуженный строитель России:

– Думаю, во второй половине 2017 года кризисные явления ослабнут, появятся средства в банковской системе России, так как завершится трехлетняя выплата зарубежных кредитов (2015–2017 года) на техническое перевооружение промышленности России, без права реструктуризации со стороны западных банков по причине санкций. Уже накопилось много объектов отложенного спроса в промышленности, жилье и соцкультбыте. Есть уже готовые проекты и документы на начало строительства, но нет пока кредитования.

В России работают только два основных механизма привлечения средств в строительство жилья: «долевка» (за 2 года оплатить жилье!) и «банковская ипотека», по окончании выплаты которой стоимость квартиры получается выше в 2 и более раз. Реально это себе могут позволить не более 30–35% от всех желающих купить жилье. Плюс еще 5–10% – от бюджета, но это крайне мало для общего объема строительства жилья.

Увеличить число заказчиков квартир можно еще на 30–40% введением механизмов ЖНК (жилищно-­накопительные кооперативы – опыт Белгорода), накопительных схем (опыт Государственного жилфонда при Президенте Татарстана) и накопительно-­ипотечных схем (опыт Сбербанка в Башкортостане). Без внедрения накопительных механизмов нельзя увеличить строительство жилья. Это практика Европы и всего мира.

Изменения в 214­ ФЗ, несомненно, приведут к уменьшению количества застройщиков до очень узкого круга. Останутся крупные девелоперы, находящиеся сейчас на подъеме в связи с выгодным экспортом производимой ими продукции, для которых жилье – это просто диверсификация своего бизнеса (металлургия, нефть, газ, зарубежные фонды и т. д.). Реально передел этого рынка уже идет. Для кого­-то это будет иметь положительный результат, кто-­то уйдет из бизнеса.

Нынешний кризис в строительстве жилья – это еще и отложенный спрос, особенно в регионах Севера, где велика доля бюджета, но он временно сократился. У них будет рост с 2017 – 2018 годов, так как цены упали практически во всех регионах до уровня себестоимости. Население с 2018 года все равно начнет покупать жилье, и цены медленно пойдут вверх.

fb98904370a2f452ad8b8851db97f7b9.jpg

Константин БОКОВ, президент Ассоциации строителей и инвесторов Новосибирска и Новосибирской области:

– Безусловно, кризисные явления в строительной сфере в 2017 году сохранятся; их влияние будет ослабевать, но многие организации все же не смогут остаться на «плаву». Причины очевидны: продолжает снижаться покупательная способность населения, госпрограммы строительства жилья на муниципальных и региональных уровнях также снизились в несколько раз. Происходит уменьшение инвестиционной активности, организации не имеют серьезных оборотных средств. Поддержать застройщиков позволило бы снижение налоговых и других обременений, а также стимулирование покупательной способности населения.

Считаю, что реформу закона о долевом строительстве не следовало проводить в момент спада на рынке. Разгар кризиса – не лучшее время для подобных перемен. Скорее всего, изменения в 214­ФЗ вкупе с общей нестабильностью в экономике приведут к уходу с рынка большого числа застройщиков.

Думаю, в 2017 году предложение на рынке жилья все еще будет превышать спрос, а в 2018 году наступит равновесие. Но пока рассчитывать на повышение стоимости жилья, на мой взгляд, не приходится. То же самое можно сказать и о массовом внедрении инноваций. Единственное, что стоит выделить, – это развитие BIM­-технологий. У данного направления самые серьезные перспективы.

Борис МАЛЬЦЕВ, президент Союза строителей Томской области:

– Кризисные явления в строительной отрасли в 2017 году, на мой взгляд, не ослабнут и не усилятся. Все утвержденные госбюджеты сохранены примерно на уровне этого года. Дна кризиса мы уже достигли, но и роста экономики пока не предвидится. После отмены льготной ипотеки поддержать рынок строительства помогло бы снижение ставок по обычным банковским кредитам. Если инфляция в новом году составит обещанные экономическим блоком Правительства 4%, то ключевая ставка Центробанка должна уменьшиться, а вслед за ней и кредитные ставки для потребителей.

Что касается изменений в 214­ФЗ, то фактически они убивают долевое строительство как таковое. Игроки, не соответствующие требованиям к уставному капиталу компании, перестанут продавать по ДДУ, но это не значит, что все они уйдут с рынка. Многие останутся, просто будут реализовывать квартиры по иным схемам.

Чтобы удешевить стоимость жилья, нужно менять подходы к застройке территорий, выбору стройматериалов. К сожалению, в Сибири возводятся очень тяжелые дома, с этой точки зрения мы застыли в 19­-м веке. Сегодня существует очень много современных легких материалов, которые призваны упростить и удешевить строительство. Кроме того, я приверженец идеи «одноэтажной России». Высотные дома намного сложнее и дороже в обслуживании, чего стоит одно только лифтовое хозяйство! Мы платим довольно крупные суммы за услуги ЖКХ, но чтобы отрасль развивалась, необходимо вкладывать в 10 раз больше! Нужно ли это? У нас столько свободных территорий, в частности в Сибири, где можно развивать поселки легковозводимых индивидуальных домов, которые быстрее строятся и дешевле эксплуатируются. Надеюсь, когда-нибудь мы к этому придем.

0c8bf5d82e330b56b65e49915ed24671.jpg

Игорь СПИРИДОНОВ, президент Союза строителей Тюменской области:

– Положение дел в строительной отрасли зависит от трех факторов – обстановки на мировой политической арене, курса национальной валюты и цен на нефть. Одной из проблем, с которой столкнулись российские застройщики в 2016 году, стали новые требования к страховщикам. Союз строителей Тюменской области даже обращался с письмом к Президенту РФ Владимиру Путину, в котором предлагал вывести на рынок государственную перестраховочную компанию, обладающую достаточной емкостью. В результате было решено создать государственный компенсационный фонд. В Минстрое России подготовлены изменения, согласно которым Фонд будет собирать страховую премию, рассчитанную от цены договора долевого участия, а страховые компании сейчас собирают только процент от стоимости строительно­-монтажных работ, указанной в проектной декларации. Мы считаем, что эта вводимая мера будет оправданна.

В Тюмени цены на жильё продолжают снижаться, как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости.

Что касается внедрения инноваций, технология строительства меняется медленно. Инновационный характер имеют не более 10% продукции, выпускаемой российскими предприятиями строительной отрасли. Почему так мало? Строители не заинтересованы в применении новых инновационных материалов из­-за монополизации предприятий стройиндустрии и строительных материалов, а также не налажена система технического регулирования. Однако из-­за санкций удельный вес отечественных материалов увеличивается. Наиболее прочные позиции у российских производителей систем водоподготовки и слаботочных систем. Сегодня и власти, и производители, и застройщики хотят одного – потеснить импорт и заменить его российской продукцией. Но здесь кроется и опасность – возрождение старых отсталых производств под видом «импортозамещения».

Сергей САННИКОВ, генеральный директор Ассоциации СРО «Алтайские строители», исполнительный директор Союза строителей Регионального объединения работодателей Алтайского края:

– Предложение на рынке превышает спрос. Сейчас большую часть первичного рынка «держит» ипотека с господдержкой. Строители оказались в непростой экономической ситуации, с одной стороны, с другой – принято много жестких законов, которые не дадут этому бизнесу полноценно работать. Не успели застройщики адаптироваться к закону о страховании, как на пороге уже другие изменения в законе о долевом участии в строительстве. Правительство корректирует законы по «долевкам», чтобы защитить покупателей «первички», но получается, что малому и среднему бизнесу придется искать альтернативные схемы работы, поскольку соответствовать новым требованиям они не могут. В этом году также ведется большая работа по реформированию системы СРО, что непременно отразится и на плодотворности застройщиков.

Очевидно то, что строительство – многоступенчатый процесс, и в одночасье повернуть такой локомотив просто невозможно. Мы самые последние из отраслей показываем отрицательную динамику в кризис, потому что движемся по инерции вперед, но и самые последние выходим из него.

Геннадий ЖУРАВЛЕВ, директор строительной компании «Горем­ 3» (Алтайский край):

– Думаю, строительный рынок начнет расти во второй половине 2017 года. К этому времени улучшится международная политическая обстановка, связанная в том числе с выборами нового президента США, положительные изменения ожидаются и в экономике. Конечно, это не значит, что спрос на жилье резко повысится. Такое возможно только при кардинальном снижении ипотечных ставок. Если бы у людей сегодня появилась возможность взять ипотеку под 8%, мы наблюдали бы новый бум на рынке жилья. Что касается изменений в 214­ФЗ в части требований к уставному капиталу застройщиков, то, на мой взгляд, эти требования справедливы и оправданны. Чтобы строить, нужен капитал. Для надежных стабильных компаний данные требования не станут преградой, а вот мелким, сомнительным игрокам ограничит доступ на рынок. А то некоторые начинают строить дом, не имея ни техники, ни собственных средств, – собирают с людей деньги, а потом этот недострой стоит годами. Конечно, застройщикам сегодня тяжело, но и дольщики должны быть защищены. Тем более что тень от действий недобросовестных компаний падает на всех участников рынка.

d105c57434ea32e4bc532a6bef5cbde1.jpg

Владимир ГЕЙДЕРИХ, генеральный директор СМТ «Стройбетон» (Омская область):

– Предложение на рынке жилья сегодня в разы превышает спрос, и эта ситуация в наступающем году сохранится. А грядущие изменения в 214­ФЗ еще сильнее усугубят положение строителей. Думаю, с рынка вполне может уйти более 20% игроков из-­за невозможности соответствовать новым требованиям законодательства. Важным условием для восстановления отрасли является доступная ипотека, потому что кредиты по существующим сегодня процентным ставкам неподъемны для большинства населения.

Валерий КОКОРИН, руководитель строительной компании «АСК» (Омская область):

– Сейчас декларируется, что доступ к ипотеке существует. Но ее объем меньше, чем в прошлые годы, и взять ее стало сложнее – требования банков к заемщикам ужесточились. Между тем без доступной ипотеки ситуация на строительном рынке не выправится! Людям нужны кредиты под минимальный процент, а лучше под ноль процентов! Весь мир так работает. 

Комментарии