Небоскребы в России. Нормативы, смыслы и перспективы

Ожесточенный спор между сторонниками и противниками российского небоскребостроения вероятно не будет иметь жирной точки. Но перевес явно на стороне апологетов высоты. Ибо небоскребы в России – уже данность. Интерес к теме наглядно продемонстрировал прошедший в Екатеринбурге форум высотного строительства 100+, который становится своеобразным толкачом высоких идей и решений. 

Проблематика окончательно переходит из сферы «строить – не строить» в плоскость «как именно строить». И дело уже не только в наличии инвестиций, но в эмоциях, амбициях.

ВЫСОТА целесообразности

На форуме 100+ эксперты затронули проблему экономической целесообразности строительства небоскребов. Инвесторы и власти любят небоскребы. Но эксперты предостерегают обе стороны от необоснованных амбиций и игры наперегонки. Высотные здания – лучшая лакмусовая бумажка инвестиционной активности территории. Как отметила Елена Сиэрра, заместитель министра строительства и ЖКХ России: «Главный фактор – экономическая целесообразность!».

Ее позицию подтвердил Аркадий Чернецкий, бывший мэр Екатеринбурга, инициатор высотного строительства на Урале, ныне – первый заместитель председателя Комитета Совета Федерации по федеративному устройству:

«...Если говорить о высотном строительстве общественных зданий, то дело это очень дорогое, достаточно неблагодарное, и для того, чтобы замахиваться на высотное строительство, в регионе нужно иметь очень мощный бизнес-комплекс. Если Москва имеет возможность опираться на ресурсы всей страны, то региональные проекты в первую очередь будут подпитываться местным бизнесом. Поэтому, на мой взгляд, в стране есть 5–6 городов, где сегодня высотное строительство является оправданным, и которые являются центром притяжения бизнеса, способного не только заплатить, но и потребовать строительства подобных офисных зданий».

«На самом деле, высотное строительство может быть достаточно выгодным» – считает Виктор Афанасьев, директор по развитию «Атомстройкомплекса», компании, которая возводит в Екатеринбурге небоскреб Opera Tower стоимостью 5 млрд руб.

По мнению эксперта увеличение стоимости высотного здания происходит в основном за счет более дорогих инженерных и противопожарных систем. Но есть еще одна особенность. В высотке гораздо больше лифтов и лестниц, чем в обыкновенном доме. Соответственно, ядро непродаваемых площадей разрастается. 

Если коэффициент полезных площадей в малоэтажках составляет около 70–80%, то в высотках он намного ниже. Поэтому задача архитектора – сделать так, чтобы «полезное» соотношение было выше, за счет удачных планировочных решений, грамотной прокладки коммуникаций.

Между прочим, Виктор Афанасьев отметил, что компания «Атомстройкомплекс» намерена получить на строительстве небоскреба хороший девелоперский процент – 30–40%.

Сергей Мямин, заместитель мэра, в свою очередь отметил, что исходя из российского законодательства, практически невозможно заниматься эксплуатацией первых этажей здания, не введя в строй последний. В результате, растягивается инвестиционный цикл. Здесь любопытен корейский опыт – при разрыве в 10 этажей внизу уже живут люди, работают магазины, а верхние этажи еще строятся. 

По мнению уральского чиновника: «При надлежащей и правильной организации строительства, согласованной с экспертизой, с обеспечением безопасности начать эксплуатировать нижние этажи здания при продолжающемся строительстве – было бы одним из очень серьезных подспорий для инвесторов и застройщиков высотных зданий».

Думается, что такая идея в России еще долго будет считаться экстравагантной.

ВЫСОТА функциональности

Функциональная структура российской высотки сегодня выглядит по-евразийски многопланово. Высотные жилые здания и многофункциональные центры (МФК) составляют около 55% от общего числа самых высоких зданий в России, что связано с интересом к жилью бизнес- и люкс-класса.

В свою очередь МФК, как яйца в разных корзинах – хорошая возможность подстраховать риски. Причем застройщики и архитекторы все чаще пытаются создать внутри небоскреба самодостаточную среду для жизни и работы, по принципу города в городе.

Возведение МФК принято считать «азиатским» путем – именно в Азии строится около 65% не только самых высоких в мире, но и функционально полифонических зданий.

В России 10% рынка «высоты» занимают отдельно стоящие гостиничные комплексы, хотя современные мировые тенденции развития высотного строительства предполагают размещение гостиничных сегментов в рамках многофункциональных небоскребов. 

Около 20% самых высоких зданий приходится на офисные комплексы, что считается «американской» тенденцией, заложенной еще на заре небоскребостроения. Но за океаном этот сегмент развивается за счет штаб-квартир крупных компаний, что в России пока не приживается. Исключение – «Лахта-Центр» (462,7м), строящийся на окраине Санкт-Петербурга.

На форуме 100+ эксперты отмечали и «ближневосточный» тип – привлечение инвестиций под личный авторитет руководителя или по политическим мотивам. В России единственный пример данного типа – восстановленный из пепла войны Грозный.

ТОЧКИ высоты

Всемирный совет по высотным зданиям и городской среде специально к форуму 100+ Forum Russia 2015 провел исследование небоскребов в России. По данным совета, в стране было построено 101 высотное здание выше 100 м. Из них 83 – в столице, 18 – в регионах.

По информации Национального объединения застройщиков жилья в крупных городах России в стадии строительства только жилых домов выше 25 этажей – 455 зданий, из них в Екатеринбурге – 58.

На сегодняшний день в 9-и городах России на разной стадии строительства находятся 22 жилых комплекса, в составе которых возводится 41 дом высотой от 28 до 58 этажей.

Лидирующие позиции в строительстве высотного жилья занимают Москва и Московская область – 9 объектов. В стадии строительства три жилых комплекса в Екатеринбурге (от 28 этажей до 37 этажей) и три в Новосибирске (28–30 этажей). Два жилых комплекса строятся в Санкт-Петербурге и Ленинградской области (28 этажей). И еще по одному в Воронеже, Самаре, Сургуте, Нижнем Новгороде и Красноярске.

Срок сдачи в эксплуатацию всех зданий заявлен в период с 2015 г. по 2020 г.

Ряд городов целенаправленно работают над высотными доминантами. Так, Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга планирует сделать специальную схему высотных доминант, благодаря которой застройщики смогут возводить небоскребы без дополнительных согласований. Высота башен будет устанавливаться индивидуально, исходя из критерия «градостроительной разумности», то есть, вероятно, умозрительно и на глазок. Но с учетом, что эти здания не должны быть видны на исторических панорамах, которые, как известно, внесены в реестр объектов всемирного культурного наследия ЮНЕСКО.

Напомним, что схема с отклонениями от высотного регламента уже содержалась в правилах землепользования и застройки, отмененных судом в 2011 г. В них было учтено около 180 потенциальных небоскребов.

Новая схема заметно отличается. Высотных доминант будет значительно меньше, но их высота ожидается значительно выше.

На противоположном конце страны тоже озаботились высотным домостроением. Первый в России небоскреб высотой в 202 м (52 этажа) на Дальнем Востоке будет построен в Хабаровске уже в 2018 г. Он станет первой высоткой на Дальнем Востоке страны. (см - Хабаровск - столица небоскребов. Начало положено)

Но 100% региональным лидером «высоты» остается Екатеринбург. По словам мэра города Александра Якоба, – первый объект в формате «100+» появился в городе уже в начале 1980-х годов – это нынешний 24-этажный Дом правительства Свердловской области. Сегодня Екатеринбург обгоняет все города-миллионники России за исключением Москвы.

Уральская столица является одним из самых высотных в стране мегаполисов и входит в первую сотню «высоких» городов мира. Именно здесь за пару лет выросли «Высоцкий» (188 м) и «Исеть» (209 м) – самые северные небоскребы в мире.

В настоящее время в Екатеринбурге в различных стадиях реализации находится 152 здания выше 75 м. Каждый из десятка крупнейших застройщиков уральской столицы имеет в своем портфеле как минимум один объект «100+». К 2023 году, когда Екатеринбургу исполнится 300 лет, в городе появится небоскреб «300+».

АРХИТЕКТУРА высоты

В небоскребостроении, как в спорте: не важно, как ты выглядишь, главное – прыгнуть выше всех. По мнению архитекторов, это продолжает определять архитектурный облик высоток. Поэтому, они являются произведением скорее инженерно-строительной, нежели архитектурной, мысли.

«В небоскребах трудно изобрести что-то интереснее запредельной высотности. И перед архитекторами стоит задача привлечь самых опытных конструкторов, способных воплотить в жизнь «заоблачные» проекты», – замечает Дарья Сибирякова, главный архитектор Capital Group.

Небоскребы – символ глобализации и стирания национально-культурных границ. И превратить «палку» высотой в 300 метров в образ культурной и мировоззренческой самоидентификации территории и титульной нации – сложно. Как показывает практика, легче всего это удается китайцам – элементы пагоды с ее загнутыми краями гармонично вписываются в силуэт высотного здания и делают его узнаваемым.

Но за последние десятилетия существенный скачок произошел в области технологий автоматизированного проектирования, что открыло большую свободу в формообразовании высотных построек.

«Сейчас в этом процессе активно задействуются программы трехмерного проектирования. С помощью новых технологий здание даже со сложной архитектурной формой, например в виде спирали, можно легко и быстро спроектировать. Если раньше, когда расчеты велись вручную либо при помощи элементарных программ, срок проектирования таких зданий составлял бы 10 лет, то сегодня новые технологии проектирования позволяют решать эту задачу максимум за полгода-год», – объясняет главный архитектор UNK project Юлий Борисов.

За последнее десятилетие в мире появилось много футуристичных небоскребов динамичной формы: падающие, изогнутые, спиралеобразные, арочные, трансформирующиеся из одной формы в другую. Культурологического или национального смысла в этом процессе мало, но зато хотя бы не так скучно и однообразно.

НОРМАТИВНАЯ высота

С позиции нормативной базы небоскребы в России, как мед у Винни-Пуха – фактически они есть, но нормативно их нет. Термин «высотное здание» в Градостроительном кодексе Российской Федерации отсутствует. Есть понятие «уникальное здание» в статье 481 – «Особо опасные, технически сложные и уникальные объекты». В пункте 2 – к «уникальным» отнесены объекты капитального строительства, в проектной документации которых предусмотрена высота более чем 100 м.

На форуме 100+ состояние нормативной базы стало базовым предметом для бурных дискуссий. Базы не то, чтобы не хватает, ее почти нет. Для каждого нового здания высотой 100+ приходится разрабатывать специальные технические условия (СТУ), и проходить «9 кругов административного ада». Причем в регионах препятствиями к высотному домостроению становятся отсутствие у местной службы МЧС пожарного вертолета и лестницы, близость аэропорта и т.д.

Хотя сами представители «ада» уже были бы рады получить на руки Свод правил по высотному строительству. Игорь Манылов, глава Главгосэкспертизы: «... из-за отсутствия такого документа экспертам Главгосэкспертизы приходится рассматривать проект каждого здания «с нуля», при том, что некоторые положения СТУ кочуют из проекта в проект».

По информации Елены Сиэрра, заместителя министра строительства и ЖКХ России, – сейчас типовых решений в СТУ больше половины, и они плавно перетекают из одного СТУ в другое.

Как отмечают специалисты, в нормативной базе даже само понятие «высоты» трактуется по-разному, в зависимости от задач, на решение которых направлено содержание документа. Например, в СНиП 2.07.01­89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», в СНиП II­7­81* «Строительство в сейсмических районах», в СНиП 31­06­2009 «Общественные здания и сооружения» и в СНиП 31­02­2001 «Дома жилые одноквартирные» высота зданий указана в этажах.

В Федеральном законе № 123­ ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» высота здания определяется разностью отметок поверхности проезда для пожарных машин, находящегося на уровне нижней планировочной отметки земли, и нижнего уровня открывающегося проема (окна) в наружной стене верхнего этажа (не считая верхнего технического этажа).

Эта высота расположения этажа обусловлена техническими характеристиками подъемных пожарных механизмов. Она установлена для зданий класса функциональной пожарной опасности Ф 1.3 (жилых многоквартирных) на отметке 75 м, для зданий других классов функциональной пожарной опасности – 55 м. Для упрощения приведенной выше формулировки ею стали характеризовать разрешенную противопожарными правилами высоту здания.

Другое понятие высоты применяется для определения строительного объема здания, так как строительный объем надземной части здания определяется в пределах ограничивающих наружных поверхностей с включением ограждающих конструкций, световых фонарей и других надстроек, начиная с отметки чистого пола надземной части здания. Поэтому высота здания со шпилем определяется верхней отметкой шпиля.

При определении этажности здания в число этажей включаются все этажи, в том числе и верхний технический, что установлено в Приложении «В» СНиП 31­01­2003. Однако верхний технический этаж не учитывается при выполнении противопожарных требований по обеспечению эвакуации и спасению людей, при расчете числа лифтов и при выполнении требований по устройству мусоропровода, так как в нем не находятся люди.

В Стандарте организации СТО 01422789­001­2009 «Проектирование высотных зданий» дано определение:

«Высотное здание – здание, высота которого от отметки поверхности проезда пожарных машин, находящейся на уровне нижней планировочной отметки земли, до нижнего уровня открывающегося проема (окна) в наружной стене верхнего этажа (не считая верхнего технического этажа), а в случае сплошного остеклении и отсутствия оконных и других открывающихся проемов в верхних этажах до верха перекрытия последнего этажа, составляет более 75 м».

Но есть хорошие новости. Как доложил участникам форума директор ЦНИИЭП жилища по научной деятельности института Анатолий Магай, – институт уже приступил к разработке соответствующего свода правил и намерен до конца года представить его на обсуждение.

ПОЖАРНАЯ высота

Юрий Глуховенко, начальник Центра комплексной безопасности ЦНИИП Минстроя России:

«Строительство высотного здания предъявляет особые требования к безопасности – конструктивной и пожарной. Чтобы показать масштаб проблемы, приведу следующий пример: в каждом из зданий Москва-Сити в рабочее время пребывает от 40 до 50 тыс. человек одномоментно. 40 тысяч человек располагаются на нескольких десятках этажах. В случае пожара проблемы эвакуации и спасения такого количества людей становятся беспрецедентной технической задачей. Здесь еще нужно иметь в виду, что фасады зданий представляют из себя совершенно уникальные сплошные конструкции, в основном, светопрозрачные, что не позволяет проникать в здание с целями спасения или тушения извне, то есть через окно.

Эвакуация десятков тысяч людей за максимально возможный короткий промежуток времени – это вызов и для всех экстренных служб, и для инженеров, проектирующих такие здания.

Одна из главных проблем – использование лифтов для эвакуации людей из высотных зданий.

«Классика» пожарной безопасности диктует запрет на использование лифтов для эвакуации из обычных зданий. Но для того, чтобы из башни «Федерация» в Москва-Сити эвакуировать десятки тысяч людей с помощью лифта, необходимо 42 минуты. Если же они пойдут пешком без использования лифта – это три с половиной часа. Картина апокалиптическая, жертв будет очень много. Поэтому профессиональное сообщество, несмотря на необходимость решения ряда инженерных задач, пришло к мнению, что в высотных зданиях необходимо использовать лифты для эвакуации людей. При этом лифты должны быть в особом исполнении, и кабины и шахты, и в России такие лифты есть».

(Читать по теме:  Картина мира глазами эксперта по комплексной безопасности)