Рынок девелопмента, являющийся локомотивом для развития целого ряда отраслей экономики, похоже начинает аварийное торможение. Усиление контроля со стороны регулятора, повышенные ожидания потребителей и цена, стремящаяся к себестоимости строительства, и без того оказывали заметное давление на застройщиков. Предстоящий переход отрасли на проектное финансирование приведет к тому, что ландшафт рынка может измениться до неузнаваемости.
Какие факторы сегодня определяют направление и скорость движения этого локомотива? К чему готовиться профессиональным участникам рынка недвижимости и покупателям жилья? На эти и другие вопросы постарались ответить участники конференции «Девелопмент новой волны: классика или авангард?», организатором которой выступил ИД «Коммерсантъ».
Тон задает регулятор…
Одним из трендов в девелопменте жилой недвижимости эксперты назвали повышающиеся требования к техническим характеристикам и объемно-планировочным решениям квартир на первичном рынке. Причем делает это сам регулятор, который на законодательном уровне предлагает отказаться от термина «жилье экономического класса» в пользу понятия «стандартное жилье». Власти объясняют это возросшими требованиями к качеству жилья со стороны конечного покупателя. В настоящее время идет разработка стандарта, в результате чего у потребителей должно появиться четкое понимание характеристик, которым и будет соответствовать стандартное жилье, отметил на конференции заместитель министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Никита Стасишин.
Более того, принуждение к изменениям идет не только на уровне квартиры, но и на уровне среды проживания. В этом смысле показательна программа реновации жилищного фонда Москвы, в рамках которой планируется снести более 5 000 пятиэтажных панельных домов (почти 70% имеющегося фонда такого типа в столице). Такие внушительные объемы вызывают опасения экспертов в затоваривании рынка, однако заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров уверен, что этого не произойдет, и «существенного влияния на стоимость недвижимости программа не окажет». Тем более, что «излишки» составят всего 10-20% (имеется виду жилплощадь, которая остается свободной после переселения всех жителей снесенных зданий).
Для сравнения: при реновации предыдущей волны соотношение объема сносимого и вновь возводимого жилья составляло 1:3. Впрочем, это пока неточные цифры – регламент реализации этих излишков в настоящее время только разрабатывается. Чиновники подчеркивают, что программа не является бизнес-проектом, и «здесь не может быть маржи», задача стоит создать новую благоприятную среду для обитания граждан. Сами девелоперы соглашаются, что требования к проектам по реновации, которые выдвигает город, зачастую даже выше чем те, которые предлагает бизнес в районах массовой застройки.
Что понимается сегодня под термином «комфортная среда» более подробно рассказал руководитель департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин. По его словам, это – квартальная застройка, наличие общественного пространства, красивые фасады, современные объемно-планировочные решения, а также наличие транспортной и социально-значимой инфраструктуры в шаговой доступности: поликлиник, детских садов, школ, объектов обслуживания и, наконец, рабочие места поблизости. По словам В. Жидкина, Москва сегодня имеет все механизмы и политическую волю, чтобы создавать такую благоприятную среду для жизни. На это же направлены инициативы последних лет со стороны Минстроя России и АИЖК. Девелоперам приходится не только выдерживать давление новых стандартов, предлагаемых государством, но и предлагать все новые форматы и идеи, чтобы удовлетворить возрастающие потребности покупателей. Например, если пару лет назад дворы без машин и наличие Wi-fi в общественном пространстве в девелоперские проектах было, скорее, исключением из правил, что сейчас это норма.
… и требует прозрачности
Еще один тренд, который затронет всех участников рынка – это требование прозрачности деятельности девелоперских компаний со стороны регулятора. В частности, это отражено в обновленном федеральном законе № 214 ФЗ, изменения которого заработают в полную силу с 1 июля 2018 года. «Ваша деятельность должна стать понятнее как для контролирующих органов, так и для банков, которые будут сопровождать все ваши проекты, – обратился к участникам конференции Н. Стасишин. – Чтобы девелоперский бизнес стал интересным для кредитования, вам надо навести порядок, уйти «от котла» (имеется в виду заключение договоров ДДУ на первоначальном этапе строительства), перейти на правильную сдачу отчётности… Кажется, что это мелочи, однако в том числе из-за них строительная отрасль находится в самой рискованной группе для банков».
В целях повышения прозрачности взаимодействие девелоперов с разрешающими и контролирующими органами постепенно будет переходить в электронный вид, что призвано ускорить их взаимодействие и исключить нецелевое использование денежных средств. Так Росреестр максимально ускоряет и упрощает регистрацию прав и одновременно постановку на кадастровый учет, причем по экстерриториальному принципу. «Дальнейшее развитие Росреестра мы видим в использовании онлайн-сервисов, уходе от непосредственного контакта с заявителями, развитии единого учетно-регистрационного центра в Москве с максимальным сокращением административных барьеров», – отметил руководитель Росреестра по Москве Игорь Майданов.
Автоматизируется и деятельность со стороны контролирующих органов. По словам заместителя председателя Москомстройинвеста Александра Гончарова, комитет совместно с АИЖК отрабатывает автоматизированную систему контроля за деятельностью юридических лиц, которые занимаются застройкой. «На сегодня у нас порядка 530 инвестиционных проектов. Если в год добавляется примерно по 150 проектов, то после перехода на проектное финансирование это будет 150 новых юридических лиц, которых мы непосредственно будем контролировать, – прокомментировал он. – Мы к этому готовы. Создается единая площадка с АИЖК, где любой желающий сможет увидеть любой проект. Основная задача – открытость и прозрачность».
Разрыв шаблона
О сути проектного финансирования еще раз рассказал финансовый директор АО «АИЖК» Виктор Шлепов. Напомним, АИЖК (совместно Кабмином и ЦБ) является одним из разработчиков дорожной карты поэтапного перехода от привлечения средств граждан к иным формам финансирования строительства жилья. По словам В. Шлепова, существующая модель жилищного строительства претерпела тектонические изменения за последний год. В частности, был принят закон о Фонде защиты прав граждан–участников долевого строительства. А с 1 июля 2018 года вступает в силу новый блок требований к застройщикам в части финансового обеспечения, собственных средств, механизмов контроля, банковского сопровождения и т. д. Дорожная карта предполагает отказ от прямого привлечения средства застройщиками у граждан и замещение этих средств проектным финансированием банков на горизонте трёх лет. «Застройщики потеряют возможность привлекать средства неквалифицированных инвесторов, какими являются большинство физических лиц, но смогут брать эти средства у профессиональных участников рынка – банков. Таким образом, гражданин перестанет нести риск долевого строительства, который он зачастую даже не мог оценить», – подчеркнул В. Шлепов.
Предполагается, что в параллельном режиме этот механизм начнёт работать с 1 июля этого года. Центральным элементом этой дорожной карты являются эскроу-счета. Это будет некий трёхсторонний договор между покупателем, банком и застройщиком. Средства будут блокироваться банком до завершения строительства, и покупатель не сможет их забрать или передумать, что должно обеспечить гарантии для застройщиков. Впрочем, последний тоже не сможет получить эти деньги до завершения своих обязательств. Финансирование будет осуществляться банками в форме проектных кредитов. Дорожной картой предусмотрены гарантии для покупателя за счёт Агентства по страхованию вкладов на сумму до 10 млн руб. «Это значимый разрыв в восприятии реальности», – предупредил В. Шлепов. Он также напомнил, что согласно предварительным расчетам, стоимость кредита для застройщика составит от 3 до 5% в зависимости опять же от прозрачности его деятельности и темпов продаж на этапе строительства: чем выше продажи, тем дешевле кредит.
Выживет сильнейший
Реакцию самих девелоперов на происходящие изменения трудно назвать оптимистичной, однако все готовы жить и работать в условиях новой реальности. Председатель совета директоров Группы компаний «Садовое кольцо» Сергей Колунов назвал 2017 год «революционным» для застройщиков из-за сильнейшего давления на бизнес. «Нас трясет от такого количества изменений законодательстве и нормативов, которые свалилась на нашу голову. Выживет сильнейший и тот, кто может быстро приспособиться к изменениям», – высказался он. Однако сам переход на новый механизм финансирования застройщиков не пугает. «Я не вижу ничего сложного в проектном финансировании, – говорит С. Колунов. – Минстрой России нас нагружает отчётностью [новыми требованиями] уже давно». Исполнительный директор ГК «МИЦ» Даромир Обуханич также полагает, что проектное финансирование – это шаг к цивилизованному рынку. «Не надо сильно переживать за застройщиков, – говорит он. – За 25 лет мы много пережили, и этот этап тоже переживем. Мы понимаем, что нас ждёт в новый реальности».
Что действительно волнует участников инвестиционно-строительного процесса – это готовность всех участников процесса к новым условиям рынка, и в частности, банковского сектора. Финансовым институтам будут не интересны проекты небольших девелоперских компании с объемами строительства до ста тысяч квадратных метров. «99% таких компаний не смогут получить проектное финансирование», – делится предположениями С. Колунов. Генеральный директор Capital Group Валентина Становова опасается, что принимаемые законодательные решения приведут к тому, что части участников рынка придется консолидироваться, причем не только для обеспечения финансирования, но и непосредственно для работы. «Девелоперы, сумевшие диверсифицировать портфель, будут иметь доступ к ресурсам и смогут участвовать в ипотечных программах, остальные будут вынуждены уйти с рынка», – говорит она. «Половина девелоперов обанкротится, половина сольются в порядке укрупнения, часть проектов заморозится, предложение снизится, что приведет к росту цен на недвижимость через два-три года», – соглашается с перспективами управляющий «ЛСР. Недвижимость – Москва» Иван Романов. Коммерческий директор Группы компаний МИЦ Дмитрий Усманов добавляет, что одним из самых фундаментальных драйверов рынка остаются доходы населения. «У людей должны быть свободные средства, чтобы покупать жилье. Для этого должна работать вся экономика», – напоминает он. Пока же, согласно данным Росстата, доходы россиян снижаются четыре года подряд.
Еще более категоричен был в своих оценках беглый инвестор Сергей Полонский – бизнесмен, бывший владелец и руководитель в 2004-2011 годах одной из крупнейших девелоперских компаний. По его словам, проектное финансирование приведёт к удорожанию жилья минимум на 20%. Он обрушился с критикой на действия регулятора, назвав «нонсенсом» подобные серьезные изменения в механизме финансирования отрасли в разгар кризиса и еще одним нонсенсом – перенос всех рисков в дискредитировавший себя банковский сектор. «Переход на проектное финансирование уничтожит рынок: мелкие и средние компании исчезнут, а крупные застройщики смогут брать кредиты лишь у 3-5 крупных банков, потому что остальные просто не пройдут по размеру капитала (средний проект на сто тысяч квадратных метров предполагает финансирование примерно в сто миллионов долларов)», – считает он. С. Полонский также раскритиковал программу реновации, заявив, что во всем мире подобные программы выполняются бизнес-структурами, а задача администрации города – создать условия для этой деятельности. Сейчас же мэрия фактически забирает рынок у девелоперов. «Должно быть нормальное строительное лобби, – обратился к коллегам по цеху бывший участник рынка. – Если вы не объединитесь, то вас уничтожат банкиры».
В ответной реплике представитель Москомстройинвеста А. Гончаров парировал, что «объединяться надо было раньше, когда появились первые обманутые дольщики, и взять на свои плечи убытки, а не отдавать это на откуп государству». Что касается программы реновации, то В. Жидкин от комментария отказался, сославшись на то, что реновацией занимается другой департамент.
Комментарии (0)