10 декабря компания ATP TLP architects engineers приняла участие в архитектурном онлайн-приеме «Архитектура. Новые тенденции».
В рамках деловой программы конференции специалисты в области архитектуры и строительства из России, Германии и Финляндии в трех сессиях обсуждали роль архитектора в современной строительной индустрии, тенденции нового десятилетия, влияние информационных технологий на развитие отрасли и зарубежный опыт развития нетипового индустриального домостроения.
Владимир Гортон, генеральный директор компании ATP TLP architects engineers, в своем докладе сравнил европейский и российский опыт BIM-проектирования, и высказал свою точку зрения на целесообразность внедрения BIM в инвестиционно-строительный процесс.
– Проектный бизнес в России, именно как бизнес, начал активно развиваться с конца 1990-х годов. Тогда же начался бурный рост рынка коммерческой недвижимости. При этом основной финансовой схемой в строительно-инвестиционной сфере было как можно быстрее отбить вложенные средства и получить доход. Период окупаемости проекта составлял не более 5 лет. К примеру, если возводился торговый центр – то за это время требовалось наполнить объект арендаторами, вернуть инвестиции и продать бизнес как можно дороже. Другими словами, инвестор не задумывался над тем, как будет выглядеть фасад этого торгового центра через 10 лет; как будут функционировать инженерные системы, не деформируются ли отделочные материалы. Впоследствии собственники таких площадей довольно часто сталкивались с ситуацией, когда затратная часть на содержание объекта становилась неподъемной.
В последние годы в связи с изменением финансовой ситуации, санкциями и импортозамещением инвесторы начинают смотреть на свои проекты по-другому. Они стараются учитывать затраты не только на строительство, но и весь жизненный цикл здания или сооружения, применяют технологи, позволяющие снижать стоимость эксплуатации в будущем. Приведу пример: один из наших заказчиков посчитал эффективность инвестиций в недвижимость за 30 лет на основе своих объектов. Выяснилось, что если взять весь объем финансирования объекта на всем протяжении его жизненного цикла, то на строительство и проектирование торгового центра ушло 25% от этой суммы, а на эксплуатацию – 75%. То есть эксплуатация объекта обошлась в три раза дороже, чем его строительство. В этом смысле инвесторам стоит задуматься о том, чтобы больше инвестировать в проектирование на первом этапе, чтобы снизить затраты на эксплуатацию в будущем.
Постепенно рынок эволюционирует, требования заказчиков повышаются так же, как и контроль регулятора. Даже мелкие проектные организации сегодня вынуждены переходить на BIM-технологии. К сожалению, не все это осилили, полагая, что достаточно купить соответствующий программный комплекс для автоматизированного проектирования и нанять BIM-менеджера, который «все наладит». Оказалось, все гораздо сложнее: для интеграции BIM нужен системный подход, а это уже более серьезные инвестиции. В результате подобные проектные компании осваивают 3D-моделирование по-минимуму, просто для того, чтобы заказчик это видел. В свою очередь, уровень осведомленности заказчиков растет: они все чаще разрабатывают собственные внутренние документы организации, регламентирующие процесс построения BIM-модели, описывающие правила контроля, рекомендации ее построения и итоговые цели (так называемый BEP – BIM Execution Plan). Впрочем, далеко не всегда они доходят до логического завершения.
Таким образом, все чаще акцент делается именно на возможностях BIM в области управления и эксплуатации объектов недвижимости. В компании АТР имеются собственные наработки, в частности, BIM2FIM – Building Information Modeling to Facilities Information Management. Это направление сейчас активно развивается в том числе благодаря тому, что регулятор заинтересован в том, чтобы расходы на эксплуатацию объектов, построенных за счет государственного финансирования, не выходили за рамки установленного бюджета. Мы надеемся, что нормативная база в области BIM будет дорабатываться, и все участники рынка начнут подчиняться единой законодательной базе. Благодаря этому исчезнут лазейки, при которых можно разрабатывать документацию низкого качества. Пока нередки случаи, когда в органы экспертизы приносят на согласование документацию, в которой вместо 16 разделов разработаны три, и даже они не вяжутся друг с другом.
Напомню, в настоящее время Минстрой России разрабатывает нормативную базу по обязательному применению BIM для строительства по госзаказу. Это будет способствовать формированию нормального рынка проектных услуг, позволит получать качественные проекты. Речь идет о том, что BIM-проектирование будет охватывать не только этап прохождения экспертизы, но и применяться на всех этапах инвестиционно-строительного процесса, начиная от идеи до ввода объекта в эксплуатацию и утилизацию его в последующем. Таким образом, регулятор с помощью информационных технологий формирует политику в обеспечении безопасности и функциональности возводимых объектов, создавая условия, чтобы инвестиции, вложенные в строительство, окупались. В этом смысле BIM – это действительно инструмент, который всех уравнивает.
Впрочем, российскому рынку предстоит совершенствовать не только нормативную базу проектирования, но и внутренние процессы инвестиционно-строительной деятельности. Дело в том, что сейчас основной нормативный документ, на который мы опираемся в подготовке проектной документации – это постановление Правительства РФ от 16 февраля 2008 года № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию (с изменениями на 1 октября 2020 года)». И оно только приблизительно описывает, что будет построено. Вообще в отечественной проектной практике есть перекос: стадия «Проект» не содержит содержательной и исчерпывающей информации; основные решения дорабатываются на стадии рабочей документации. Это приводит к тому, что заказчик вынужден проводить тендер на основании очень приблизительной информации о стоимости, зачастую заниженной на четверть и более. В подобной ситуации проектировщик может управлять заказчиком, а заказчик – «давить» на проектировщика и решать собственные задачи.
В Германии, например, другая практика: там действует четкий свод правил, состоящий из 9 стадий проектирования, начиная от мастер-планирования, заканчивая надзором за строительством. Такая дробная стадийность подразумевает гораздо более глубокую проработку проекта: все основные решения закладываются и прорабатываются именно на этом этапе. Инвестор понимает довольно точно, сколько будет стоить объект. Кроме того, существует обязательная процедура на национальном уровне, на которой архитектор обязан выпустить стадию «Тендерная документация», которая призвана помочь выбрать квалифицированного исполнителя работ. При этом на тендер выставляются чертежи и спецификации, которые BIM позволяет выделить в детальную плоскость. Для этого разработан специальный инструмент – программный модуль, который точно описывает каждый вид работ. Все эти данные передаются генпордядчику, и он не имеет права отступить от этих требований. То есть погрешность сразу снижается, потому что у исполнителя пропадает возможность решать вопросы в свою пользу. Я полагаю, целесообразно рассмотреть европейскую практику и применить ее в России, адаптировав все эти решения к нашим условиям.
Вернусь к практике нашей компании. Основным направлением нашей деятельности является комплексное проектирование объектов капитального строительства в таких сегментах как ритейл, производство, логистика, здравоохранение и др. Пожалуй, нагляднее всего тенденции, о которых я говорил выше, проявляются в сегменте недвижимости индустриального назначения. Дело в том, что подобные объекты (к примеру, фабрики по переработке сельхозпродукции) – это активы, которыми управляют сами собственники-инвесторы. И они крайне заинтересованы в повышении капитализации бизнеса и эффективности эксплуатации конкретного объекта. Наша практика заключается в том, что мы проектируем в 3D, заносим в информационную модель все решения, адаптируя их согласно требованиям заказчика, а затем передаем ему модель производства работ. То есть подрядные организации, привлекаемые к работам, заинтересованы в том, чтобы избежать затрат во время производства строительно-монтажных работ. Такие ситуации возникают из-за того, что в проекте есть какие-то коллизии. Но благодаря BIM и регламентам, применяемым в ATP, все коллизии еще на этапе проектирования сводятся к нулю.
Конечно, есть и трудности. В частности, до сих пор не отрегулирован вопрос интеллектуальной собственности, которой, по большому счету, является информационная модель. Например, генподрядчик предлагает очередную оптимизацию на стадии строительства и обращается к нам с просьбой внести новые данные в модель. Но к тому времени действие нашего официального контракта закончилось. И тогда инвестор, который уже потерял к нам глубокий интерес и переключился на реализацию проекта, просит заняться этим генподрядчика. Надо понимать, что во время производства работ могут возникать множество непредвиденных ситуаций, и все решения необходимо фиксировать, чтобы BIM-модель отражала реальное состояние объекта. Но этого никогда не происходит. Если бы проектировщик или архитектор был включен в процесс до самого конца, тогда все объекты на следующий день уже эксплуатировались бы на основании BIM-модели, ради чего, собственно, вся эта история и затевалась.
Компания ATP Planungs-und Beteiligungs AG была образована в Австрии в 1951 году и на сегодня является одной из лидирующей в Европе: в прошлом году ATP заняла 19-е место во всемирном рейтинге World Architecture-100. Холдинг известен в том числе и тем, что является первопроходцем в вопросах BIM (с 2007 года). ATP инвестирует серьезные средства в развитие информационных технологий, оборудование, разрабатывает собственные BIM-решения, является золотым партнером Autodesk. Российское представительство, компания ООО «АТП ТЛП архитекторы и инженеры» появилась в результате экспансии компании на восток в 2011 году.
Комментарии (0)