Рынок индивидуального жилья в России набирает обороты. Покупательский интерес подстегнули пандемия и появившаяся возможность воспользоваться льготной ипотекой. Девелоперы массово переориентируются на новый формат, выводя на рынок все новые проекты. Как будет развиваться ситуация? Какие скрытые риски она несет? Об этом шла речь на первой закрытой клубной бизнес-встрече участников рынка загородной недвижимости «Малоэтажное, коттеджное и модульное строительство». Организаторами мероприятия выступили «ТриНити», RuGBC, GreenСтрой, МАИФ, НАМИКС, АДД, АДТ СИП.
В 2020 году в России введено в эксплуатацию 80,6 млн кв. м жилья, доля ИЖС составила 48%. В абсолютных цифрах это 289,2 тыс. индивидуальных жилых домов общей площадью 38,7 млн кв. м. За шесть месяцев с начала текущего года введено 151,3 тыс. домов общей площадью 20,2 млн кв. м. Таким образом, доля ИЖС на сегодня составляет 55,5% от общего объема введенного жилья, сообщил председатель секции экспертного совета Комитета по жилищной политике и ЖКХ Государственной Думы РФ, Президент МАИФ, вице-президент НАМИКС Валерий Казейкин. По данным «ВЦИОМ» и АО «ДОМ.РФ», общий спрос населения на ИЖС в пятилетней перспективе составит 3 млн домов общей площадью порядка 450 млн кв. м, и, как предполагается, этот спрос будет удовлетворен за 19 лет. Согласно проведенным опросам, более 59% граждан, проживающих в многоквартирных домах, предпочли бы поменять свои квартиры на индивидуальное жилье.
У многоэтажного строительства возникли проблемы, связанные с тем, что в новых экономических условиях лишь крупные компании могут соответствовать требованию финансовой устойчивости. В связи с этим уменьшилось количество выданных разрешений на строительство многоэтажных жилых домов. И этот выпадающий объем предстоит закрыть возросшим вводом малоэтажно жилью, отмечает Валерий Казейкин. На сегодня уже шесть крупных компаний, входящих в топ-50, объявили о появлении нового приоритета и начале реализации масштабных проектов ИЖС. Это компании ПИК (проект Villages), ГК «Самолет» (3 тыс. га земли в Подмосковье для возведения пяти новых загородных проектов), ГК «Инград» (реализует проекты малоэтажных жилых комплексов «Экодолье Шолохово» и «Солнечный берег» в Подмосковнье), «Группа ЛСР» (проекты строительства ИЖС на Урале), концерн «Крост» (проект коттеджного поселка площадью на 80 га в Подмосковье), ГК «А101» (реализует поселок «Вяземское»).
Пересмотру глобальных подходов в сфере жилищной политики способствовала разработка новой редакции Государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ» (опубликована на портале проектов нормативных правовых актов 24 сентября 2021 года). Стратегическим приоритетом в документе является ежегодное увеличение объема жилищного строительства до 120 млн кв. м, причем ввод ИЖС предусматривается на уровне 50 млн кв. м ежегодно. Первостепенной задачей в ней обозначено развитие индивидуального жилищного строительства и, в частности, реализация инициативы «Мой частный дом». Для этого госпрограмма предусматривает следующие шаги: совершенствование законодательного регулирования в сфере ИЖС; необходимость подготовки земельных участков для ИЖС; создание условий для ипотечного кредитования ИЖС; распространение проектного финансирования и счетов эскроу на ИЖС и ряд других условий.
Малоэтажке нужна поддержка
Государство и до этого времени поддерживало малоэтажку. Так, в целях исполнения поручения Президента РФ о создании кредитных финансовых инструментов для поддержки ИЖС были внесены поправки в программу субсидирования кредитов на покупку домокомплектов деревянных домов для ИЖС, произведенных заводским способом (постановление Правительства РФ № 259 от 19.03.2018). Кредит оформляется по льготной ставке с 5% скидкой за счет возмещения государством банкам выпадающих доходов. Из федерального бюджета на эти цели заложено 600 млн руб. Всего на территории России работают 14 крупных заводов, предлагающих современные технологии в сфере деревянного домостроения. Время возведения таких домов составляет от нескольких недель до двух-трех месяцев. В настоящее время готовятся к утверждению строительные своды правил, которые позволят строить из деревянных конструкций 8-этажные жилые здания и 5-этажные общественные здания.
В мае 2019 года утверждена госпрограмма «Комплексное развитие сельских территорий», которая реализуется на территории сельских поселений и малых городов до 30 тыс. человек. Ресурсное обеспечение программы КРСТ из всех источников составит 3,7 трлн руб. На эти средства планируется обустроить более 1300 площадок для строительства. Объем ежегодного ввода предусмотрен на уровне 2,34 млн. кв. м. Это позволит улучшить жилищные условия более чем 200 тыс. семьям (путем ипотечных кредитов при взносе 10% по льготной ставке). В 2020 году выданы 38,1 тыс. кредитов на сумму 73,8 млрд руб. для строительства 2 млн кв. м жилья. На 2021 год выделены 6,5 млрд руб. В банки поданы 307,4 тыс. заявок на 652 млрд руб., выданы кредиты для 68,7 тыс. семей на 130,5 млрд руб.
Валерий Казейкин отдельно остановился на проектах, которые первыми получили проектное финансирование в ИЖС. Так, Банк «ДОМ.РФ» открыл девелоперской компании кредитную линию на 2,1 млрд руб. для финансирования индивидуального жилищного строительства 194 домовладений на 18 гектарах земли в Ломоносовском районе Ленинградской области. В целом ДОМ.РФ подобрал пять площадок для программы развития ИЖС, расположенных в Иркутской, Смоленской областях, а также Алтайском, Красноярском краях и в Башкирии. Банк «ВТБ» открыл проектное финансирование для строительства ЖК «Мечта» (мультиформатный поселок в 23 км от Москвы). На сегодня в проект инвестировано уже более 14 млрд руб., и в прошлом году началось строительство нового квартала совместно с банком ВТБ, с использованием эскроу-счетов. Сбербанк.РФ запускает в Липецкой области пилотное проектное финансирование с выдачей ипотеки на индивидуальное жилищное строительство по ставке от 6,2%. Проект, предусматривающий использование эскроу-счетов, будет реализован в селе Ленино, где планируется построить 23 блокированных жилых домов общей площадью 19 тыс. кв. м. Наконец, совсем недавно, в сентябре 2021 года, состоялась презентация коттеджного поселка «Новый уют» около г. Евпатория, получившего программное финансирование от АО «Генбанк». Жилой поселок включает в себя 76 земельных участков с единой системой коммуникаций, охраняемой закрытой территорией, детской и спортивной площадками.
Нейросети в помощь
Рынок ипотечного кредитования в сегменте индивидуального жилищного строительства только начинает развиваться в России, отмечает вице-президент МАИФ, руководитель проекта expert.ipoteka, официальный и уполномоченный эксклюзивный представитель платформы «Banki.shop» Ирина Рудакова. частности, АО «Банк ДОМ.РФ» как драйвер ипотечного кредитования первым запустил программу семейной ипотеки с господдержкой со ставкой от 4,7%.Также есть отдельная льготная программа – дальневосточная ипотека. В то же время есть ряд факторов, которые существенно тормозят развитие рынка ипотечного кредитования ИЖС. В частности, то, что рынок стандартного ликвидного ИЖС пока еще не сформирован в РФ; преобладает строительство собственными силами; обеспечение земельных участков инфраструктурой требует существенных затрат и длительных согласований; отсутствуют гарантии для участников рынка ИЖС, что делает его непрозрачными и высокорискованным. В целом рынок ипотечного кредитования под цели ИЖС пока не развит: нет общедоступных льготных программ ипотечного кредитования, а также системных мер господдержки (в отличие от МКД).
Тем не менее планы регулятора объявлены, и их надо выполнять, в частности, до 2024 года поставлена задача ввести 410 млн кв.м. жилья, из которых 200 млн кв. м должно составить ИЖС. Для более эффективной работы девелоперского сообщества был разработан новый банковский продукт, который позволяет подобрать оптимальный ипотечный кредит от 65 российских банков – «Banki.shop». Это цифровая ипотечная платформа B2B, инструмент оперативного и высокоэффективного взаимодействия с клиентом, банками, оценочными и страховыми компаниями, пояснила Ирина Рудакова. Уникальность платформы заключается в том, что она использует нейросети и способна заменить или дополнить компетенции любого кредитного специалиста, который подключен к платформе. Кредитный̆ калькулятор платформы работает по принципу отсеивания банков и тех программ, которые не подходят для клиента. Калькулятор разделен на две группы параметров: базовые и дополнительные (для более точного подбора ипотечных программ). Результатом работы с этим инструментом является демонстрация подобранных банков для клиента. Также в системе предусмотрена возможность заведения заявки для клиента с ее последующей̆ отправкой̆ на рассмотрение в банки.
Без компромиссов
Для успешного вывода на рынок малоэтажному жилью нужна не только финансовая стратегия и новые инструменты продажи, но и понимание вкусов и потребностей конечного покупателя. Традиционно для загородного дома важны такие характеристики как локация, архитектура, социальная и транспортная инфраструктура, технические параметры (площадь дома и участка, отделка и т. д.), отметила заместитель генерального директора компании KASKAD Недвижимость Ольга Магилина. Однако есть нюанс: от идеи до сдачи объекта в эксплуатацию может пройти несколько лет. Это значит, что девелоперу необходимо спрогнозировать спрос в динамике, то есть понять, как изменятся покупательские предпочтения в увязке с меняющимися условиями. Чтобы провести анализ текущей ситуации на рынке индивидуального жилья, эксперт обратилась к ретроспективе.
В 2014-м году на рынке наблюдался спад: в этом году был зафиксирован бум участников подряда. В результате воздействия ряда негативных макроэкономических факторов покупательский спрос сместился к более доступным с финансовой точки зрения проектам, и все больше граждан предпочли строить дома собственными силами на участках без подряда. Позднее рынок стал набирать обороты, и спрос на загород увеличился во многом благодаря новому тренду: удаленной работе, то есть возможности работать вне офиса. Этот тренд закрепился в пандемийные годы. Параллельно возросли и требования к загородному жилью: покупатель сейчас вообще не готов идти на компромиссы, в том числе относительно времени ожидания. Если раньше нормальным считалось, что въехать в коттедж можно только через несколько лет, то сейчас покупатель уже через полгода хочет завезти мебель в новый дом. Также постоянно растут требования к энергоэффективности, экологичности, технологичности жилья.
«2020-й год ознаменовался для нас ажиотажным спросом, – продолжает эксперт. – По итогам прошлого года мы получили на четверть больше обращений, на треть – рост количества сделок, на 55% – рост выручки. Это было вызвано колебанием цены нефти и последующим за этим ослаблением рубля, а также последствиями пандемии: люди хотели изолироваться с комфортом. При этом с мая 2020-го года по сентябрь 2021-го года цены выросли примерно на 40%. Реакция рынка была предсказуема: девелоперы проявили большую активность и попытались выставить на продажу как можно больше проектов. Однако специфика этого бизнеса такова, что быстро вывести на рынок можно только те объекты, которые уже практически готовы. Предполагаю, что в ближайшие 6-9 месяцев мы все-таки увидим выход большего количества поселков, которые были задуманы во второй половине 2020-го года».
Ольга Магилина назвала ряд новых тенденций, которые будут характеризовать рынок в ближайшие годы. Во-первых, меняется аудитория: среди покупателей на 12% стало больше холостяков – несемейных людей, которые покупают дом просто из желания (и возможности) позволить себе загородный образ жизни. На 17% больше стало больше пар с детьми-дошкольниками – это связано с развитием объектов для обучения и отдыха детей за городом. Во-вторых, меняются запросы публики: наиболее востребованы сейчас проекты в высокой степени готовности (три, максимум шесть месяцев с момента заключения договора). Также потребитель будет ориентироваться на индивидуальный подход, при котором застройщик может предложить выбрать планировку и отделку дома по конфигуратору. При этом продолжает уменьшаться наиболее востребованная площадь дома при сохранении остальных плюсов загородного проживания – приватности, безопасности и близости к природе. Если говорить о долгосрочной перспективе, то нынешнее поколение покупателей – Y (люди, которое много путешествуют, активно пользуются современными технологиями и не любят ждать) сменится поколением Z с совсем иными приоритетами. Возможно, они вообще не будут ничего покупать, предпочитая брать товары и дома во временное пользование. И это уже сейчас надо учитывать девелоперам, если они хотят сохранить бизнес, советует эксперт.
Л.Изъюрова
Комментарии (0)