Статьи

НЕДВИЖИМОСТЬ 13 ноября 2018 18:11 / Просмотров: 1243 Девелопмент, Недвижимость, Аналитика, Ценообразование

Новостройки Московского региона. Итоги октября 2018. Рекордные продажи на фоне роста ипотечных ставок

Ключевые показатели рынка новостроек Московского региона выросли более чем на 20% и достигли рекордных значений. В октябре 2018 число сделок увеличилось на 24% по отношению к сентябрю(рост выручкисоставил 26%). Спрос растет несмотря на продолжающийся рост цен. Информационный фон, связанный с ожидаемым повышением ипотечных ставок, стимулирует тех покупателей, кто летом долго подбирал варианты, быстрее выходить на сделку по текущим условиям кредитования.

Сделки

1. Число сделок в Московском регионе выросло на 24% после локального снижения в начале осени (-6% по итогам сентября 2018 г.).

По итогам анализа выписок ЕГРН Росреестра за октябрь 2018 года в Московском регионе зафиксирован рекордный объём продаж – 13,9 тыс. регистраций ДДУ (число сделок выросло на 23,8% по сравнению с предыдущим месяцем). В Москве в старых границах было зарегистрировано 5,7 тыс. сделок. По отношению к предыдущему месяцу число сделок в абсолютном выражении выросло на 25,6%. В Новой Москве в октябре зафиксировано рекордное количество зарегистрированных ДДУ с момента присоединения новых территорий – 2,7 тыс. сделок. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объём продаж вырос на 50,6% и на 15,5% по сравнению с сентябрём 2018 г. Рост наблюдается и по 120 ключевым проектам Подмосковья (плюс 26,4% к прошлому месяцу, правда, по сравнению с октябрём 2017 года спрос сократился на 1,1%). За рассматриваемый период застройщики заключили 5,54 тыс. сделок против 4,38 тыс. за сентябрь 2018 года (см. табл. 1).

Рынок растет, прежде всего, за счет новинок рынка. По всем трём локациям по итогам октября 2018 года наблюдается рост доли продаж в корпусах на этапе котлована: +10 пп. в старых границах Москвы, +7 пп. в Новой Москве и +9пп. в Московской областипо сравнению с сентябрём 2018 года. При этом более чем на 5 пп. снизились доли продаж в домах на высокой стадии строительства (монтаж верхних этажей, отделка).

2. В Московском регионе зафиксирован рекордный объём выручки застройщиков.

Суммарная месячная выручка застройщиков на рынке Московского региона увеличилась на 25,7% (с 79 млрд руб. за сентябрь 2018 года до 99 млрд руб. по итогам октября). В Москве в старых границах выручка выросла на 25,9% (с 49,5 до 62,3 млрд руб.); рост также наблюдается в Подмосковье (по 120 крупнейшим ЖК) на 29,5% (с 17,6 до 22,8 млрд руб.); в Новой Москве – плюс 19,3% (11,9 млрд руб. в сентябре против 14,2 млрд руб. в октябре) (см. табл. 2). Рынок в денежном выражении вырос чуть больше, чем в абсолютных цифрах.

3. В октябре зафиксирован рекордный объём ипотечных сделок, при этом их доля в общем объёме по-прежнему стабильна.

По итогам октября на рынке новостроек Московского региона было заключено рекордное количество ипотечных сделок за 2018 год – 8,1 тыс. (+28% по сравнению с прошлым месяцем), тогда как в январе – сентябре среднемесячный уровень продаж с использованием жилищного кредитования составлял 6,0 тыс. сделок. Рост наблюдается во всех локациях: +31% в старых границах Москвы, +17% в Новой Москве и +30% в новостройках Подмосковья. Доля сделок с привлечением банковского финансирования стабильна, за рассматриваемый период меняется незначительно. Она колеблется на 1-2 пп. относительно средних значений, которые составляют 52% в Москве в старых границах, 59% в Новой Москве, 64% в Московской области (см. табл. 3).

Цены.

4. На рынке новостроек Московского региона сохраняется восходящий ценовой тренд.

Рост средней цены предложения зафиксирован в проектах "старой" Москвы за счет выхода на рынок 9 новых проектов бизнес-класса на 1,0% по итогам месяца (198,5 тыс. руб. по итогам октября, 196,5 по итогам сентября).Средние экспонируемые цены на рынке жилья Новой Москвы продолжают расти уже 5-й месяц подряд. По итогам октября цена составила 109,5 тыс. руб., что на 1,0% выше, чем в прошлом месяце. В Московской области цена квадратного метра изменилась несущественно (-0,5% по сравнению с прошлым месяцем) и составила 79,4 тыс. руб.(см. табл. 4).

Предложение

5. Девелоперы не снижают темпы вывода нового предложения.

За последние 4 месяца девелоперы в среднем ежемесячно выводят на рынок новостроек Московского региона около 1,25 млн кв. м. жилья, в предыдущие месяцы 2018 года данный показатель составлял 0,7 млн руб. По итогам октября объем вывода новых проектов составил 1,24 млн кв. м. в 73 корпусах.

За прошедший месяц девелоперы открыли продажи в 19 новых проектах на территории Московского региона. Столичные застройщики активно выводят на рынок жилые проекты бизнес-класса, на них пришлось 9 из 15 комплексов, где стартовали продажи в октябре (ILove, «Акватория», VernadSKY, «Красная стрела», Mitte, Red 7, Sinatra, «Талисман на Дмитровском», «Фонвизинский»).

Подмосковный рынок жилья пополнился тремя новостройками: «Домодедово Парк. Новый квартал», «Серебряные росы», расположенные в Среднем Подмосковье, а также ЖК «Бартон» менее, чем в 1 километре от МКАД. В Новой Москве продажи открылись в новом ЖК «Цветочные поляны» в 12,5 км от МКАД.

6. Общий объем предложения жилья в Московском регионе растёт 4-й месяц подряд.

С августа 2018 года объём предложения на рынке новостроек Московского региона стабильно растет (в среднем на 2% в месяц). В активной реализации по итогам октября находится 111,1 тыс. квартир и апартаментов (+2,3% за месяц) (см. табл. 6). Год назад аналогичный показатель составлял 123,0 тыс. лотов (снижение произошло за счет вывода с рынка замороженных проектов). Наиболее существенный рост наблюдается на рынке Новой Москвы – +11,8% (до 10,4 тыс. лотов), за счёт увеличения объёма предложения более чем на 40% в ЖК «Москвичка», «Новая Звезда» и «Южное Бунино». Количество лотов в активной реализации на рынке «старой» Москвы изменилось несущественно – -0,5% (до 44,0 тыс. единиц) по сравнению с прошлым месяцем. Увеличение активного предложения на 2,9% отмечено в Московской области.

Приложение

Табл. 1: Число сделок (регистраций ДДУ с физ. лицами) по итогам анализа выписок ЕГРН в 2018 году по субрынкам Московского региона. ед.

	окт.17	янв.18	фев.18	мар.18	апр.18	май.18	июн.18	июл.18	авг.18	сен.18	окт.18
Москва	3 944	3 289	3 481	3 912	4 243	4 175	3 993	3 943	4 487	4 501	5 652
Новая Москва	1 781	1 888	2 016	2 015	2 173	2 318	2 053	2 590	2 371	2 323	2 683
Московская обл. (120 ключевых ЖК)	5 602	4 706	4 630	4 842	4 733	4 575	3 993	4 225	5 019	4 381	5 538