Как частному застройщику перейти на ТИМ

Нюансы перехода застройщиков, работающих по 214-ФЗ, на взаимодействие с государственными институтами посредством информационных моделей обсудили в минувшую пятницу участники конференции «Цифровая трансформация девелоперов». На мероприятии в Сколково выступили более 20 ключевых экспертов строительной отрасли – от представителей органов власти до авторов IT-разработок.

c35dd2125d27e2a3512a716b51492e24.jpg

Работа в ТИМ станет обязательной для частных застройщиков с 1 июля 2024 года. Об этом сообщил собравшимся заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Константин Михайлик. Он подчеркнул, что у государства в сфере цифровизации строительства есть две макрозадачи – антикризисная и стратегическая.

«Антикризисную цель мы за 2023 год оперативно реализуем, здесь я рисков не вижу, - отметил замминистра. – Мы подошли к созданию отдельного центра компетенций разработки программного обеспечения в области ТИМ, который будет призван объединить существующие наработки в единую систему».

По его словам, несмотря на то, что долгое время отрасль зависела от западного софта, многие застройщики самостоятельно разрабатывали цифровые продукты, которые сегодня необходимо сделать частью «большого решения». Диалог с разработчиками и заказчиками показывает, что такое объединение усилий успешно происходит: формируются группы производителей ПО по всем направлениям, которые должны быть оцифрованы за счет общих информационных продуктов.

Стратегическая же задача строится по принципу синхронизации усилий частного рынка и государства. По мнению чиновника, необходимо использовать наработанные решения, создав при этом верхнеуровневые системы, которые бы данные решения мягко интегрировали.

«Это очень сложный процесс, потому что разработки неоднородные, у них свои принципы построения, обмена данными, - поделился своими мыслями Константин Михайлик. - И зачастую они, даже решая вроде бы одинаковые задачи, делают это разными способами».

Для того чтобы решить этот вопрос, министерство проводит большой пилотный проект на территории 10 регионов с тем, чтобы научиться сопрягать между собой системы федерального, регионального уровня и рыночные решения.

«Другими словами, мы делаем верхнеуровневые государственные системы, и далее будем запускать их сверху вниз, а коммерческие к ним присоединятся, - заявил замминистра. – Тактическая задача – вывести эти разработки на международный уровень».

5afc3fc0fb9b54a9b6e51b4882c04bad.jpg

Константин Михайлик подчеркнул, что данный опыт хорошо реализован в столице. О нем рассказала заместитель руководителя Центра компетенций департамента строительства города Москвы Арина Рассказова. По ее словам, первый этап цифровизации – оцифровку документооборота столица уже прошла и приступила к формированию среды общих данных (СОД).

«Это инструмент, который нам позволяет исполнять Постановление Правительства РФ №331 и вести модель в едином информационном пространстве для всех участников строительства, - заявила она. - Плеяда продуктов, которые мы позиционируем внутри департамента, как среду общих данных, позволяет уверенно сказать, что у нас есть возможность заместить уходящие с рынка западные продукты».

При этом, по словам представителя столичного департамента строительства, замена иностранных продуктов – это промежуточная задача, разрабатываемая СОД имеет совершенно новое качество. Поэтому в риторике чиновников все чаще звучит термин «система управления инженерными данными» (СУИД), которая обеспечивает полноценные интеграционные связи между геометрией, атрибутами и документами системы. СУИД позволяет делать предиктивную аналитику, планировать затраты, ресурсы, и подключать к этому процессу сторонних участников.

«Застройщики и подрядчики являются коммерческими организациями, которые могут развивать свои продукты, свое видение, - говорит Арина Рассказова. – Наш подход подразумевает включённое участие любого представителя рынка, который соблюдает стандарты, и придерживаемся с нами одной позиции».

Использование СУИД позволяет формировать цифровой двойник объекта - набор связанных документов, истории жизни объекта, его цифрового следа. Цифровые двойники создадут некую экосистему, которая призвана сыграть свою роль в формировании городской среды. «Мы рассчитываем, что решения, которые мы применяем, позволят нам отдавать в дальнейшем эти данные в различные государственные системы», - резюмировала чиновник.

19e192229cd95fef0f531badf4ac48c2.jpg

Идею, что именно государство должно инициировать цифровую трансформацию частных застройщиков, поддержал Президент НОТИМ Михаил Викторов. По его словам, реформа нужна, в первую очередь, руководителям предприятий и акционерам, потому что менеджеры среднего звена найдут массу причин, почему цифровой переход лучше не делать.

«Проектировщики, строители, службы контроля очень консервативны. Большую роль играет эффект привычки, - заявил Михаил Викторов. – Зачем что-то менять, если и так все работает нормально? Наконец, западные САПРы с рынка ушли – это тоже причина для того, чтобы цифровой переход отложить. Хочу отметить, что во многих странах такие внедренческие инициативы тоже шли в первую очередь от государства».

Президент НОТИМ подчеркнул важность создания цепочки данных, которые стали бы видны и первым отраслевым лицам, и самим заказчикам. Это сделало бы стройку гораздо более прозрачной. По его мнению, подрядчикам и субподрядчикам прозрачная цифровая среда не выгодна, она не позволит «дурить» заказчика.

«Когда я работал на стройке, мне говорили: «в субботу будет на крыше 20 кровельщиков». Поставили камеру, вижу три ленивые мухи, которые там ковыряются, - рассказал Михаил Викторов. - Понятно, что лицо, подписывающее платежки, крайне нуждается в цифровой вертикали».

3732a9f9affe18d919d7cbc55e321224.jpg

По его словам, бояться такого перехода не надо. В новейшей истории отрасли есть примеры подобных преобразований. При внедрении эскроу-счетов власть тоже сначала жестко подняла планку, а потом началось послабление и исправление недочетов. Сегодня – это установившаяся схема, которая особо никого не напрягает. Есть все основания полагать, что и с цифровым переходом будет так же. Однако при этом не нужно забывать и о стимулировании рынка, потому что для коммерческого заказчика внедрение цифры – процесс довольно обременительный, так как затраты ложатся в себестоимость.

«В условиях сложной ситуации спроса, снижения объемов выдачи ипотеки, и в целом политической ситуации, застройщик и заказчик будет десять раз считать, для чего это ему надо, - отметил Президент НОТИМ. – Правило «лучшее – враг хорошего» на уровне акционера и гендиректора работает просто железно».

Михаил Викторов рассказал, что на отраслевых совещаниях все чаще звучит идея попросить у государства субсидии для частных заказчиков на внедрение ТИМ, однако время сейчас непростое, и никто не может гарантировать, что такое решение будет принято.

«Мы будем предлагать обеспечить какое-то льготирование, но другим вариантом поддержки может стать снижение ставки при проектном финансировании, - подчеркнул он. - Если застройщик обеспечивает банку стопроцентный доступ ко всей цепочке информации, банк видит и объемы, и визуализацию, и самое главное финансовый процесс, он может экономить на своих затратах. Эти варианты мы будем мягко, но настойчиво предлагать».

1ffe9ff5db0bc175ab5f3c4fa7974570.jpg

Эксперта поддержал директор департамента цифрового развития Минстроя России Николай Парфентьев, который заявил, что банки могут менять процентную ставку в зависимости от категории качества ссуды. Этот термин содержится в Постановлении ЦБ №590.

«Когда у банков будет инструментарий по контролю проектного финансирования, у них будет основание признавать проектный кредит, как ссуду с пониженным резервом, - поделился своим мнением чиновник. - Пониженный резерв позволяет имдавать меньшую ставку в зависимости от категории качества ссуды. Поэтому если мы говорим о длинном треке, то надо именно в эту сторону смотреть, а не просто просить субсидии».

Между тем девелоперы, которые уже работают в ТИМ, отмечают безусловные плюсы цифрового перехода. По мнению руководителя службы развития продукта и BIM-технологий группы «Эталон» Дениса Смирнова, компаниям, строящим 1 млн кв. м жилья в год информационная модель абсолютно точно необходима. Однако она совсем не помешает и небольшим девелоперам, строящим 50 тыс. кв. м недвижимости.

3f1dd786e078e2b258b3087a09cb6e1d.jpg

«Я видел кейсы, когда небольшая компания покупала готовую разработку с устоявшимися бизнес-процессами, методологиями и, таким образом, очень быстро закрыла для себя весь вопрос работы в этом направлении, - рассказал Денис Смирнов. - Поэтому неважно, сколько строить 50 тыс. или миллион метров, решения на рынке есть».

По его словам, строительство сегодня переходит в Индустрию 4.0, и, если в моменте внедрение цифры, например, в проектировании выходит дороже, то, учитывая, какое количество данных застройщик получит из информационной модели, общий цикл строительства получается значительно более дешевым.

«Конечно, можно продолжать жить и «в бумаге», разработать отличное бумажное ТЗ, инструкции и стандарты проектирования и передать их подрядчикам, - рассуждает эксперт. – Но когда мы приходим на объект, там все выглядит по-иному. За время пути «собачка могла подрасти», а что происходило на стройке во время этого пути, неизвестно».

И даже на стадии проектировании можно добиться экономического эффекта. Например, в этом году «Эталон» разработал раздел архитектурных интерьеров, который включили в BIM-модель. Оказалось, что в результате в проектировании значительно улучшились бизнес-процессы.

«Базу планировок в цифровом виде держать гораздо удобнее. Формализация инструментов в цифровом виде, типовые сборки облегчают и ускоряют работу проектировщиков и даже инженеров, - делится опытом Денис Смирнов. - Потому что формирование инженерного кольца, первого этажа, подземных этажей всегда являются не самыми быстрыми элементами проектирования».

c864cdbe57e2cd0e2997e366c8d8d8cc.jpg

Более того, когда предприятие переходит в цифру, с информационной моделью начинают взаимодействовать даже те подразделения, которые раньше работали только «руками».

«У нас есть отдел, который занимается подготовкой документов для федеральной регистрационной службы, и занесением данных в отдельную базу, - продолжает представитель группы «Эталон». - В какой-то момент оказалось, что весь этот ручной труд достаточно просто оптимизируется настройкой определённых шаблонов, написанием небольших плагинов, которые экспортируют информацию в эту базу. То есть к цифровизации подходят бизнес-процессы, которые даже для нас были не совсем очевидны».

В ходе конференции также прозвучали доклады представителей Фонда «Сколково», АО «ДОМ.РФ», отечественных разработчиков программного обеспечения и застройщиков, использующих ТИМ в своей работе.

Евгений Горчаков

Комментарии (0)

Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь для комментирования!