Человек без достойного жилья – проблема Государства!

Почему-то считается, что в рыночных условиях, «невидимая рука» сама отрегулирует взаимоотношения гражданина и строителя, а спрос на жильё определит качество и количество предложений. Идут годы, а ожидаемого результата нет, проблема, меж тем, растёт и множится. Немаловажную роль, в этих отношениях, видимо играет Государство, в лице чиновника. Конкуренция начинает и заканчивается там, механизм рынка не работает. А бизнес продолжает штамповать коробки «многоэтажек», в местах с максимальной ликвидностью и доходностью. Школы, больницы, детсады отстают в строительстве, это не так выгодно.

22931df2f4fb31322ea25d85c74f25ea.jpg

Строятся кварталы в крупных городах, опустошая прилегающие районы и области. Да что там районы, уже целые регионы подвержены проблеме дефицита жителей. Неужели не понятно, что модное слово «урбанизация» не для России, не для её просторов. А этот процесс стихийный, бессистемный, вызван отсутствием вменяемой жилищной политики в России. Сама проблема очевидна, об этом говорят цифры состояния жилого фонда, конфликтные ситуации в системе управления, содержания, распределения и отсутствие перспективы её решения. Что мешает справиться с ней или хотя бы запустить процесс положительной динамики? Миллионы граждан, каждый день занимаются её решением, строители озабочены поиском работы и готовы строить, ремонтировать и создавать новые города и поселения.

Получается, есть спрос, есть предложение, но нет механизма решения! Как правило, всё сводится к трём основным задачам:
  1. Предельно удешевить цену квадратного метра жилья, без ущерба качеству.
  2. Наладить заводской выпуск технологичных стройматериалов и фрагментов жилого дома.
  3. Разработать кредитно-финансовые механизмы, позволяющие приобретать жильё гражданами.

Первый пункт власти пытаются решить призывами и лозунгами. Но эти заклинания не влияют на экономику, это наука и она требует конкретных решений. Простое снижение цены на жильё приводит к появлению уродливых форм этого продукта, которые назвать жильём нет возможности. Изменить затраты в земельном вопросе и организации оснащение её коммуникациями, за счёт налоговых маневров и административного ресурса - нет желания или умения. Хотя в мире существуют десятки решений подобных задач.

Ещё один фактор снижения цен на жильё, его массовое, типовое строительство. Кто должен организовать этот процесс, гражданин, строитель или власть? Положительная практика говорит об этом и можно иметь 50% снижения, но не от цены постройки существующих «шедевров архитектуры, а от объективных затрат на строительство современного, энергоэффективного, качественного жилья, в его обычном исполнении.

Будучи в США в 1999 году, я был поражен информацией об опыте массовых застроек, и многое мне казалось бредом (http://allfaces.ru/?p=206). Однако сейчас я понимаю многое. Полная комплектация дома бытовой техникой, позволяла строителям, экономить большие деньги, для будущих жильцов, удешевляя стоимость дома. Так при заказе тысяч стиральных машин, их цена могла составлять до 30%, от стоимости в торговой точке. И так по каждой позиции, в комплектации дома, при его строительстве. В результате потребитель получает от строителя готовый к проживанию дом, с низкой стоимостью, но красивым и качественным. Но это только один элемент снижения затрат, при массовом, типовом строительстве.

Важнейший элемент решения проблемы жилья – платёжеспособность населения! Ипотека, хороша, но для очень ограниченного числа граждан России. Вся выгода от неё остаётся у банков. Если не отделить финансовый сегмент экономики страны, в виде сбережений граждан, которые копят свои кровные на решение вопроса жилья, от банковского сектора, мы не решим проблему платёжеспособности населения. Это элементарное понятие, оно давно известно, уже давно найдено решение, но только не у нас.

Попытка была, был рождён закон № 215-ФЗ от 1.04.2005г., но «ноги» ему Государство так и не организовало. Необходимо изменить функции властей в регионах, убрать ненужные ограничения и повысить ответственность за решение проблемы жилья. Это социальная задача и рынок здесь не справится. Вместе с решением этой проблемы, регионы получат импульс экономического развития. Платёжные способности общества имеют свои конкретные размеры и не учитывать это нельзя. Ипотека имеет свои плюсы, но увеличение стоимости жилья в 3,5 раза, при кредите на 20 лет, резко понижает платёжный потенциал общества в целом, спрос на жильё падает и строительную отрасль ждёт стагнация. Нужны альтернативные финансовые инструменты, применение которых могло бы сократить переплаты, максимум до 1,5 раз. Накопительные системы позволяют это сделать.

С незапамятных времён, Российская сельская община решала многие проблемы жизнеустройства сообща. Тем более, строительство жилья было делом всей общины. Накапливая потенциал общинного капитала, а затем решали проблему жилья, при этом использовались основные принципы накопительных систем. Поэтому в России проблемы жилья не была острой, бездомные и сироты не бродили по улицам. В городах практиковалось строительство и содержание доходных домов. «Помогайте друг другу и никогда не живите в долг», – так сказал Генри Форд в беседе с советскими писателями Ильфом и Петровым, когда они в 1935 году путешествовали по США... 

Вот вам идеология американца, а не зазывные плакаты банков, которые говорят, что все живут в кредит. В своей основе накопительные строительно-жилищные фонды – это замкнутые финансовые системы. Один и тот же вкладчик на накопительном этапе своего участия в системе является кредитором других вкладчиков, а на втором, кредитном, этапе является уже ссудополучателем. Кредитные ресурсы имеют внутреннее происхождение, а не привлекаются с внешнего финансового рынка, как, например, при ипотечном кредитовании. Соответственно, кредиты в накопительных системах гораздо дешевле, чем ипотечные, а условия их выделения всегда стабильны и от ситуации на рынке практически совсем не зависят. Накопительные системы давно применяются во всём мире и являются прекрасным дополнением к ипотеке, для населения со средним достатком, обеспечивающим платёжеспособность нуждающимся в жилье гражданам. Но многочисленные предложения не находят поддержки в правительстве.

Соседний Казахстан работает и развивает накопительную систему с 2000 года. Основой развития системы жилстройсбережений в Казахстане послужило принятие Закона «О жилищных строительных сбережениях в Республике Казахстан» в декабре 2000 года. При разработке законопроекта использовался опыт строительных сберегательных касс Германии, которые успешно функционируют в Европе уже в течение многих десятилетий. За эти годы система накопительная экономика стала реальным инструментом улучшения жилищных условий граждан Казахстана, завоевала заслуженный авторитет и доверие.

На сегодняшний день заключено более 440 тыс. договоров о жилстройсбережениях на общую договорную сумму 6 млрд. долларов США. Это именно та сумма, на которую участники проекта рассчитывают улучшить свои жилищные условия в среднесрочной перспективе. До 2020 года планируется заключить 1,5 млн. новых договоров. На счетах вкладчиков в накопительных фондах накоплено более 1 млрд. долларов США. Это в стране с населением менее 18 млн. человек! Люди получают кредиты по ставкам от 3,5% годовых, а учитывая, что 2% начисляется на сумму в период накопления, то можно говорить о 1,5% годовых.

Не будем считать социальный эффект, при решении жилищной проблемы, он огромный, а экономика получит системную и большую подпитку в регионах, что не менее важно в современной экономической ситуации. Много говорится о мультипликативном эффекте вложения средств, в строительную отрасль, величина которого зависит от многих параметров и, в том числе, от оборота капитала.

Мультипликативный эффект можно и нужно анализировать, и есть пути его резкого повышения, специалисты говорят о 12-15, при сегодняшнем 2,4 и обороте капитала 172 дня. Большое значение, при этом, имеет объём потребляемой отраслью импортной продукции и чем меньше её доля, тем выше эффект. Все это должно учитываться при формировании отраслевой политики. Тем более странно наблюдать, когда первые лица Минстроя с воодушевлением воспринимают экспансию иностранной продукции на рынке России.

Изменение уровня издержек в анализируемом виде деятельности не может не сказаться на результатах расчета мультипликативного эффекта. При этом, положительное влияние повышения эффективности производства, непосредственным образом влияет на величину издержек, прибыль и доступный финансовый ресурс, хотя снижение уровня затрат и приводит к уменьшению мультипликатора. Таким образом, если формально мультипликатор уменьшается, мультипликативный эффект все же может расти – за счет большего роста инвестиций и объемов производства.

Достаточно простые истины, но их надо применять, их надо учитывать. Государственная поддержка накопительной системы будет намного эффективней поддержки ипотеки, так как рубль в регионе, в условиях ускоренного оборота и развития региональных кластеров, призванных решить важнейшую социальную проблему, будет иметь многоцелевой эффект, а это в условиях бюджетного дефицита очень важно.

Комментарии