Квартира – место для сна, дом – место для жизни

Прежде всего, надо отметить, что жилья строим мало, а учитывая состояние жилого фонда, катастрофически мало. В основном, строим дома многоквартирного формата в крупных городах и региональных центрах. Принятый приоритет в строительстве малоэтажного жилья, в основном домов усадебного типа на одну семью, абсолютно правильный, но так и остаётся заявленным приоритетом. Попытки строительства различных коттеджных посёлков по несколько десятков домов, революцию не сделают, а наоборот приведут к негативному восприятию подобного типа жилища.

8e5928b0d424d5c1dd850cdea0366b45.jpg

Нужно типовое и системное проектирование подобных массивов, застраиваемых тысячами домов, обеспеченных дорогами, связью и всей необходимой инфраструктурой. Там могут располагаться кварталы социально ориентированных домов для многодетных семей, для инвалидов, для пенсионеров. В зависимости от выбранной типологии жилья, будут определены размеры земельных участков и инфраструктурных объектов. Строительство жилья в регионах и на сельских территориях имеет свои особенности, но везде и все хотят жить в современных, красивых, прочных, энергоэффективных, экологичных домах, по доступной цене.

При строительстве малоэтажного жилья, необходимо учитывать многие факторы: климат, ментальность населения, исторические и национальные особенности и т.д. Представьте российские просторы, климатические зоны, национальное разнообразие и получите сложность задачи, которую надо решать. Надо разработать и предложить современную типологию жилья для России. В городе должно закладывается большое разнообразие жилья, где люди могут совмещать жизнь с работой (нижний этаж – магазинчик, аптека, мастерская, верхний этаж – жилой), то это становится основой для появления мелкого бизнеса. Если такой типологии жилья нет, то этот слой просто не появиться. И никакие программы развития малого бизнеса здесь не помогут, если этот тип жилья не предусмотрен. Типология семейного жилья должна быть очень развитая и включать в себя несколько вариантов пригородного жилья – отдельных домов.

Самый распространенный тип сельского жилья – примитивная изба с огородом и «удобствами» во дворе. Конечно, сегодня новые дома так никто не строит, но и нет системного порядка. Отсутствует понимание, каким должен быть дом для фермера. Это совершенно специфические дома, отличные от всех остальных. Поскольку образ жизни в разных уголках страны различен, в том числе и на селе, то сельское домостроение должно быть многообразным. Типология жилья – это способ включения людей в новую жизнь, а в России разработкой такой типологии практически не занимались. Люди разучились обустраивать жизнь вокруг себя, что гораздо шире, чем банальный ремонт квартиры! Они должны захотеть выйти из бараков за счёт собственных усилий, у них должно быть представление о поле возможных вариантов. Когда люди начинают прилагать усилия – вот тут им нужно помочь. Надо построить правильные финансовые схемы, создавать инфраструктуру. И тогда начнётся действительно жилищный бум. 

Организация собственного жилья – вещь высокоинтеллектуальная и высокопрофессиональная. Человек, который занимается обустройством своего жилья, он уже не примитивный. И чем сложнее структура жилья, тем сложнее им управлять. В этом состоит элементарная бытовая квалификация человека в современном мире. И поэтому реформа ЖКХ это реформа на самом деле и жилья, и его владельца. Человек вдруг должен понять, что вопрос обеспечения светом, водой, газом – это его вопрос, а не государства или кого-то ещё. Человек, владеющий сложным жильём, которое он выбирает, строит, обслуживает, сам для себя, ищет ответ на вопросы как будет дом обслуживаться, с кем какие контракты заключать. Это человек уже совершенно другой квалификации и другой цивилизации. У него другие потребности, другая ориентация в мире, другое отношение к жилью и собственности, а отсюда и патриотизм. У него другая семейная жизнь. Просто качественно другая вся жизнь. Здесь и проходит граница между социализмом и капитализмом.

Неизвестно кто первый изрёк, что малоэтажное строительство значительно дешевле и стоимость 1м2 в индивидуальном доме, будет меньше стоимости 1 м2 квартиры. Но при сегодняшних технологиях строительства и применяемых материалах, это совсем не так. Однако, байка «пошла» гулять и пришла в рекламу малоэтажного строительства, где стоимость каркасных домов подаётся на уровне 12 – 15 тысяч рублей за 1м2, готового под ключ жилья. Более того, есть и примеры такого «строительства», но что это за дома? Жилыми их назвать крайне сложно.

Такое «экономное» жильё разденет своих обладателей за три – пять лет эксплуатации. Надо строить малоэтажные дома не дорого, но в строгом соответствии с требованиями по качеству. Они не должны уступать, по степени благоустройства многоэтажным домам, но со значительно меньшими затратами материальных ресурсов и времени. Сопоставляя количество фундаментов, стен, перекрытий и других конструктивных элементов здания, приходящееся на 1 м2 полезной площади в домах многоэтажных и малоэтажных, можно видеть, что «удельный расход» наиболее дорогих элементов здания (стен и фундаментов) в домах малоэтажных значительно больше, чем в многоэтажных.

Большое количество «охлаждаемых» наружных стен в малоэтажном здании, по сравнению с многоэтажным домом, обязывает также особо заботиться об их энергоэффективности, всемерно повышая сопротивление ограждающих конструкций теплопередаче. Это можно решить через инновационные технологии заводского строительства. Наши строители работают с производительностью в 3 – 4 раза ниже, строителей развитых стран. На это влияют многие факторы, но основной это климатические условия и отсутствие соответствующей заводской подготовки элементов будущего дома.

Перенос большей части процесса строительства домов в заводской цех на конвейер, можно существенно поправить показатели эффективности работы строителей. Практика других стран показывает примерно такую же картину распространенности малоэтажного строительства. Даже в США — «стране небоскребов» — свыше 80% населения проживает в одноэтажных и двухэтажных домах. Ориентировочно можно полагать, что в новом строительстве (если учитывать городское и сельское строительство) малоэтажные дома должны составлять по площади около 80%, а остальные 20% остаются на дома в 3 этажа и выше.

Освоение комплексных застроек в сегменте малоэтажного жилищного строительствав регионах РФ в большинстве случаев проходит достаточно сложно. Успех или неуспех того или иного проекта зависит от многих факторов.

Во-первых, лозунги Правительства РФ, связанные с повышением объёмов строительства малоэтажных домов в рамках реализации Национального проекта "Доступное и комфортное жильё – гражданам России", так и остаются лозунгами. Частный застройщик покупает совершенно неподготовленный земельный массив под строительство малоэтажного жилья, и бремя затрат на сооружение подъездных дорог и подведение инженерных коммуникаций ложится на него в полном объёме. В таких условиях стоимость строительства малоэтажного жилого посёлка увеличивается, по расчётам экспертов, не менее чем на 20%. Цены на дома в посёлках становятся неконкурентоспособными по сравнению с многоквартирным жильём. Во-вторых, многие существующие проекты малоэтажного жилищного строительства направлены на более дорогие классы по своему качественному составу, а комплексное строительство рассчитывается на массовый спрос, которого в дорогих сегментах быть не может. 

Очередной российский парадокс – жилье за городом дороже, чем жилье в городе! 

Происходит полное несоответствие спроса и предложения: посёлки выходят бизнес- и элит-классов, а массовый спрос присутствует в эконом-классе. Среди участников рынка по-прежнему распространённым является ошибочное мнение о том, что рынок организованного строительства - востребованный сегмент с точки зрения спроса. Однако фактически востребованным он является лишь с позиции потенциального покупателя, реальный же спрос крайне незначителен.

Поэтому, прежде чем начать строительство коттеджного посёлка, застройщик должен точно понимать цели, мотивы и алгоритм действий потенциальных покупателей жилья в коттеджном посёлке эконом-класса, а также оценивать факторы, влияющие на принятие ими решений. Место расположения посёлка является ключевым при выборе загородного дома. Направление, удалённость от города и транспортное сообщение имеют вместе 30% -ную значимость в принятии решения.

Место определяется как по простым человеческим ощущениям "нравится - не нравится", так и по вполне аналитическим соображениям: близость леса, чистого водоёма; отсутствие высоковольтных линий электропередач, свалок; экологичность. Неправильный выбор места застройки объекта, несоответствие заявленной ранее категории объекта, строительство элитарного посёлка на не раскрученном направлении, экономия на качестве в ущерб количеству - всё это типичные ошибки. Не менее важный аспект - единая архитектурная и социально-психологическая концепция. Очевидно, что разношёрстные коттеджные посёлки начала и середины 90-х годов уходят в прошлое, а им на смену идёт нечто принципиально иное, где первую скрипку играет единая архитектурная концепция строительства, серьёзно повышающая ликвидность продукта. Конечно, при однотипной застройке непросто учесть все вкусы и капризы заказчиков, но предпочтение должно отдаваться главному документу, который объединяет и заказчиков, и строителей, - концепции генерального плана.

Ключевое значение имеет цена жилой площади. Покупатели желают приобрести более дешёвое, чем в городе, но качественное жильё. Поэтому в целях достижения успеха проекта, необходимо соблюдение баланса между количеством будущих жителей посёлка и затратами на строительство и эксплуатацию объектов инфраструктуры. Если посёлок рассчитан на небольшое количество коттеджей и при этом проектом предусмотрено много объектов инфраструктуры, стоимость коттеджей и ежемесячные эксплуатационные расходы будут высоки. Цена домохозяйства должна вписываться в интервал от 2,5 до 4,5 млн. рублей. Кроме того, предпочтительная для покупателя стоимость затрат на эксплуатацию загородного дома должна быть равной стоимости затрат на эксплуатационные расходы городской квартиры из 3-4 комнат. Эксперты считают оптимальной сумму не более 5000 рублей.

Фактор, которому застройщики зачастую уделяют недостаточное внимание – статус земли и её целевое назначение. Наличие инженерных коммуникаций (электричество, газ, водоснабжение, канализирование, подъездные дороги к участку и т. д.) – это важная составляющая комфортного проживания в посёлке.

Бывают ситуации, когда участок невозможно подключить к инженерным сетям или стоимость подключения очень высока по причине удалённости основных магистралей. Эта проблема затрагивает многие посёлки пригородной зоны. В отдельных случаях затраты на инфраструктуру могут составлять около 20% стоимости проекта. Однако ввод в действие инженерных сетей и строительство дорог привлекает инвесторов, позволяет обеспечить рост цен и стабильный спрос.

Анализируя показатели малоэтажного строительства в регионах (при сложившихся в них организационно-финансовых схемах и применяемых технологиях) можно сделать твердый вывод о неготовности страны к решению столь масштабной задачи. Как в части возможности привлечения необходимых материальных ресурсов и средств, так и по готовности отрасли к переходу на инновационные строительные технологии, без внедрения которых освоить предстоящие объемы работ практически невозможно. В то же время сложившаяся свободно-рыночная система, опирающаяся на повальный дефицит жилья и вытекающий из этого неконтролируемый рост цен, не способна и не нуждается (отсутствует реальная конкуренция) во внедрении прогрессивных и более экономичных решений мирового уровня.

Сегодня малоэтажное строительство плетется в хвосте тех технологических и финансово-экономических новаций, которые ТАМ даже не обсуждаются. Развитые страны Запада сумели в сложнейшие послевоенные и последующие годы найти такие не стандартные решения, которые позволили им снять основное напряжение с обеспечением жильем наиболее многочисленной в те годы прослойки населения, материально не готовой приобретать жилье в собственность. Тем самым они решили основную социальную проблему на десятилетия вперед и одновременно создали нормальные условия для внутренних миграционных потоков, обеспечивших планомерное размещение по стране наиболее квалифицированных кадров и равную комфортность проживания по всей территории каждой из стран. Почему же у себя в России мы не нашли такой схемы?

По всей видимости пришло время более активно перейти к решению этой серьезнейшей проблемы, влияющей не только на социальную обстановку в стране, но и в определенной степени на темпы её экономического роста (огромные территории практически выключены из общего поступательного процесса), и одновременно в полной мере использовать сложившуюся благоприятную финансовую ситуацию. Решению проблемы должна предшествовать разработка, на базе достигнутых в мире успехов, Программы Строительства Малоэтажного Жилья (ПСМЖ), которая должна впитать в себя так же и всю российскую специфику. И здесь уже сейчас можно твердо выделить следующие базовые принципы, которые должны лечь в основу ПСМЖ:

  • Следует установить приоритетные архитектурно-строительные решения для социального и индивидуального жилья и в т.ч. наиболее востребованного на ближайшие годы. При этом следует исходить не только из соблюдения современного эталона комфортности (на каждого члена семьи по комнате), но и из повсеместного внедрения арендной системы обеспечения жильем малообеспеченных граждан в жилых комплексах из многоквартирных домов. Опираясь на эти данные, появится возможность очертить структуру и срочные и перспективные объемы строительства.
  • Осуществить перевод малоэтажного строительства на современные рельсы как путем внедрения инновационных технологий в строительство и стройиндустрию, так и за счет использования новейших финансово-денежных схем, которые совместно должны обеспечить в социальном строительстве как минимум 2-х кратное снижение стоимости 1-го кв.м. общей жилой площади против сложившихся региональных расценок. В результате будет возможно оценить экономические выгоды от перевода малоэтажного строительства на инновационные технологии.
  • Обеспечить по всей стране переход на единую технологию строительства жилых и общественных зданий в малоэтажном каркасном исполнении, основанном на деревянных конструкциях и при этом исключить в любых типах жилых застроек использование котельных и тепловых сетей. Разработать схему развития стройиндустрии привязанную к новой технологии строительства исключив при этом организацию крупных территориальных предприятий типа ДСК и перейти на обеспечение строительства материалами и изделиями с местных малых предприятий стоимостью до 1 млн.дол. каждое и сроком строительства 3-4 месяца, которые за счет новейших технологий достаточны по мощности, выдают продукцию высочайшего качества. В состав этих предприятий в российских условиях целесообразно включить дочерние строительно-монтажные подразделения (строительные бригады). Все это позволит базовому комплексу из 6-7 таких предприятий обеспечивать возведение 100-150 тыс. м2. в год.

Одним из позитивных факторов развития жилищного строительства является дополнительный рост продаж в сегментах материалов и строительного оборудования. 

  • Гарантировать инвесторам, которые, как правило, представлены в малоэтажном строительстве малыми и средними предприятиями, полную государственную, таможенную и банковскую поддержку и в первую очередь на стадии разработки и утверждения генеральных планов застроек. 
  • Возложить (особенно в период освоения технологий) всю организационную работу по развитию отрасли, разработку нормативной и правой документации, консалтинговую помощь инвесторам, в первые 5-6 лет внедрения технологий, на создаваемое Федеральное агентство “Малоэтажное строительство“ (МС) с региональными филиалами. 

Рассмотрение и утверждение этих базовых принципов ПСМЖ создаст основу для скорейшей разработки развернутой программы. И в первом её разделе должны быть изложены схемы строительства социального жилья по доступным ценам.

Комментарии