FIT-OUT – комплекс работ по проектированию, строительству, отделке и инженерному оснащению внутренних помещений объектов коммерческой недвижимости
ФИТ-АУТ в исторических зданиях обладает своими «уникальными чертами». Это недостаток точной исполнительной документации, сложная процедура согласований, непредсказуемость на строительной площадке и многое другое. О том, как справиться со всеми сложностями, достичь результата точно в срок и в рамках бюджета, рассказывает Артем Пантелеев, коммерческий директор компании «Гинт-М».
Основные сложности
Конечно, главной особенностью можно назвать статус подобных объектов. Задача исполнителей – не только спроектировать удобное, эргономичное пространство, отвечающее современным представлением о качестве жизни, но и сохранить внутренние и внешние элементы, имеющие историческую ценность. Например, реконструкция практически любой гостиницы в центре Москвы подразумевает реставрационные работы. Это касается не только фасадов, но и элементов интерьера – лепнины, росписи, изразцов, оригинальных дверных или оконных конструкций, полов. Если речь идет о здании, внесенном в список культурного наследия, подрядчик не может заменить старинные стеклянные витражи новыми, хотя со строительной точки зрения это гораздо проще, его обязанность – сохранить оригинальный облик. В рамках проекта может быть задействовано большое количество компаний, выполняющих специальные работы, что требует дополнительного согласования между всеми участниками.
Нельзя также забывать и о сроках реализации проекта. Если раньше исторические особняки могли годами стоять в лесах, то сегодня власти города жестко регулируют сроки завершения: не вписался в дедлайн – стоимость аренды земли драматично вырастает.
Наценка «за историю»
Стоимость фит-аута в исторических зданиях, если они включают реновацию инженерных систем, минимум на 20% выше по сравнению со вновь построенными объектами. Говорить о верхней планке сложно: все зависит от статуса объекта, его технического состояния, расположения. Хотя в нашей практике и были случаи, когда стоимость работ не имела «исторической» наценки. Так, например, в прошлом году мы завершили строительство и отделку нового офиса IT-компании Odin в бывшем здании кондитерской фабрики «Большевик». После реновации, автором которой выступила O1 Properties, этот знаковый московский объект превратился в культурно-деловой центр с офисами класса А, ресторанами, магазинами и Музеем русского импрессионизма; были сохранены все основные исторические элементы строений. Бюджет офиса IT-компании Odin не имел «исторической» набавки, поскольку реновация инженерных систем в здании уже была выполнена девелопером, нам осталось только реализовать проектные и строительно-монтажные работы для компании.
Инженерные ограничения
Известно, что многие объекты исторического назначения не располагают современными системами вентиляции и кондиционирования, рекуперацией тепла и т.д. Наверное, каждый из нас бывал в плохо проветриваемых залах и комнатах музеев, театров, общественных зданий, не затронутых реконструкцией. Проблема здесь не в том, что изношенные коммуникации сложно заменить на новые. А в том, что исторические объекты не обладают достаточными энергетическими мощностями для корректной работы современного инженерного оборудования. Для подключения к достаточным мощностям городских сетей, придется тянуть ветку под землей, которая, легко предположить, пройдет через соседние участки. В нашей практике были случаи, когда приходилось задействовать более ста собственников, к каждому из которых нужен свой подход – земля может быть в муниципальной, федеральной или частной собственности. Со всеми нужно встретиться и согласовать необходимые документы.
Также важно учитывать, что сто и более лет назад здания не проектировались с учетом нынешних требований к техническому оснащению. Никто не предусматривал помещений для серверной, венткамеры, генераторной. Но сегодня клиенты создают спрос на исторические объекты с ультрасовременным внутренним пространством, никто не готов оплачивать «историю» без возможности вместе с ней получить комфортное и эргономичное пространство. А значит, архитекторы и инженеры должны находить возможности для обустройства технических зон внутри объектов, совместно искать оптимальный баланс между техническими и «полезными» площадями, решать вопрос интеграции в проект современных инженерных коммуникаций.
Нельзя забывать и о том, что в исторических объектах — в зависимости от формата его использования - может существенно возрасти нагрузка на деревянные перекрытия, традиционные для старинных домов. Особенно, если деятельность арендатора исторического объекта требует мощное серверное и телекоммуникационное оборудование. Здесь нужно искать технические решения для усиления конструкций, что серьезно увеличивает затраты на проектирование.
Воссоздание кровли, водостоков в первоначальном виде также добавляет головной боли исполнителям. Конструктивные элементы такого рода в былые времена создавались из материалов, которые сегодня не используются в массовом производстве. Заказывать и монтировать подобные конструкции с привлечением специализированных компаний непросто и, как правило, влетает в копеечку.
Вслепую
Сам процесс проектирования также усложняется. При работе со вновь построенным зданием инженеры располагают исполнительной документацией – графическими и текстовыми материалами, отражающими все конструктивные и инженерные элементы. Эта информация позволяет проектировать коммуникации и рассчитывать нагрузки, не покидая офиса. Особенность старинных объектов в том, что исполнительная документация, как правило, не совпадает с реальным положением дел. Системы вентиляции, кондиционирования, дымоудаления в 95% случаев не подтверждены документально. Инженерам приходится создавать чертеж, а потом ехать «в поля» для уточнения деталей. На дистанции это может стать причиной конфликта между заказчиком и подрядчиком, поскольку до старта невозможно спрогнозировать ни время, ни трудозатраты.
К большому сожалению, традиционный для подобных случаев аудит здания, юридический и технический, который покупатели инициируют перед сделкой, не снимает все технические вопросы. Никто из собственников не соглашается на действительно глубокую проверку, требующую вскрытия потолков, стен и других конструкций. Поэтому сюрпризы неизбежны. С нехваткой чертежей мы столкнулись на одном из наших последних проектов, но хороший контакт с заказчиком, тесное взаимодействие позволило решить все возникшие «на местах» вопросы максимально эффективно и оперативно.
Существует много схем взаимодействия с заказчиком в этом случае. Мы рекомендуем использовать систему расчетов OpenBook, в соответствии с которой стоимость услуг зависит от реально потраченного инженером времени. Это система предлагает комплексный подход к управлению, позволяет быть гибким и быстро решать все оперативные вопросы. Если для выяснения технических деталей, например, как и где расположен воздуховод, наш сотрудник потратил лишние пять часов, он вносит соответствующую информацию в табель. Здесь важна прозрачная схема взаимодействия с заказчиком, возможность подобные работы контролировать.
Однако существует и другой подход, в соответствии с которым стоимость работ рассчитывается исходя из опыта исполнителя. Заказчик показывает проект, а подрядчик называет сумму. Слабое место этой системы в том, что исполнителем может быть назначена компания, не имеющая достаточного опыта. И согласованная смета не будет реалистична. При таком стечении обстоятельств реализовать проект точно в срок и в рамках бюджета будет невозможно.
Кроме того, в российской практике много примеров, когда строительные и отделочные работы начинаются без детально разработанного проекта, а команда, нанятая заказчиком, просто не понимает, что нужно делать. «Исполнительная документация» выглядит как набор эскизов и трехмерных изображений, где в 80% случаев нужно додумать, что имелось в виду «художником». Легко предположить, что исправлять инженерные коллизии и принимать многочисленные проектные решения придется на ходу, что приведет к резкому увеличению бюджета и срокам реализации.
Опытные исполнители, дорожащие своей репутацией, вряд ли пустятся в приключение подобного рода. В строительстве не бывает чудес: чем тщательней подготовлен проект, тем проще будет его реализация и тем вероятнее успешность финала.
Комментарии (0)