После положительной динамики в начале года по итогам 2 квартала на вторичном рынке остановились и рост цен, и увеличение числа сделок. Число сделок на рынке новостроек, напротив, продолжает уверенно увеличиваться.
Во 2-м квартале 2018 года активное восстановление вторичного рынка (увеличение числа сделок и рост цен предложения), которое наблюдалось в начале года, вновь сменилось стагнацией. Из 66 ключевых локальных рынков (столиц субъектов Федерации с численностью населения более 200 тысяч жителей) по итогам апреля-июня 2018 в 35 городах цены по отношению к предыдущему кварталу снизились, в 31 городе наблюдался рост. В конце марта 2018 года аналогичный показатель (динамика цен к предыдущему кварталу) распределился следующим образом — рост в 44 городах, снижение в 22 городах. Продолжается восстановление цен в Москве и Санкт-Петербурге. По итогам апреля-июня средняя цена квадратного метра в существующих домах выросла на 0,6% в Москве и на 0,9% в Санкт-Петербурге (по сравнению с январем-мартом этого года). В годовом выражении рост составил +6% и +9% соответственно.
В городах-миллионниках во 2 квартале цены на вторичке выросли только в Уфе, Красноярске, Казани, Новосибирске (в столице Сибири цены росли быстрее всего +3,0% по итогам квартала). В 9 городах зафиксировано снижение цен, наиболее заметное в Омске (-5,0%). В группе городов с населением от 0,5 до 1 млн жителей выделяется только 9-й% рост цен в Краснодаре (связан с сезонным фактором). Еще в 5 городах (Иркутске, Кирове, Барнауле, Липецке, Оренбурге) цены предложения подросли, но заметно меньше (от 0,1 до 3 процентных пунктов). В городах с населением от 0,2 до 0,5 млн жителей наблюдается разнонаправленная динамика. Наиболее заметный рост в Чебоксарах, Саранске и Ставрополе (около 3%), наиболее ощутимое снижение зафиксировано в Туле, Владимире и Калуге (на 6-7%).
Число сделок на вторичном рынке (общее количество зарегистрированных прав на жилые помещения) по итогам января-мая 2018 года по отношению к аналогичному периоду прошлого года практически не изменилось (3,25 млн регистрационных действий с жильем в январе-мае 2018 году против 3,24 млн в аналогичный период 2017 года). В общем объеме сделок растет доля регионов-лидеров. Год назад в 10 ключевых субъектах Федерации было зафиксировано 36% регистраций сделок с жилыми помещениями, в этом году уже 39%. Из 13 регионов, где есть города-миллионники, число сделок выросло в 8 субъектах Федерации. Сильнее всего (на 10%) в Татарстане и Башкирии. Падение зафиксировано лишь в Пермском крае (-12%) и Челябинской области (-1%). По 2 субъектам Федерации, столицами которых являются города-миллионники (Воронежской области и Красноярскому краю) данные за текущий год нельзя сравнивать с прошлогодними из-за изменений в методике статистического учета региональных подразделений Росреестра.
Число сделок на первичном рынке по России в целом за январь-май 2018 года выросло на 12%. Из субъектов Федерации, где в этом году было заключено значимое число ДДУ (более 1 000 договоров) наибольший рост зафиксирован в Тюменской, Оренбургской, Ростовской областях и Алтайском крае (более, чем на 60%). Статистика по Москве и Санкт-Петербургу также демонстрирует уверенный рост числа регистраций (+46% и +54% соответственно). В столичных регионах сохраняется тенденция по перетоку покупателей из пригородов в центр агломерации. Активность покупателей снизилась и в Московской области (-5%) и в Ленинградской (-20%). Сильнее, чем в Ленинградской области число сделок на рынке новостроек из значимых рынков сократилось только в Орловской области (-28%).
В Москве число сделок на вторичном рынке (договоры купли-продажи) росло по отношению к показателям прошлого года в каждый из месяцев 1 полугодия. Это связано с переходом процентных ставок по ипотеке ниже психологически важного 10-го% рубежа, а также с сокращением разрыва между ставками для строящегося и готового жилья. Все это позволило покупателям, совершающим сделку с привлечением банковского финансирования, спокойно выбирать между вторичкой и новостройками, тогда как в прошлые 2-3 года разница в условиях по жилищным кредитам, по сути, выталкивала многих на первичный рынок. Тем группам покупателей, которым квартира нужна «прямо сейчас», весной 2018 предложения на вторичке часто могут быть интереснее по цене и локальным факторам местоположения. Кроме того, сейчас велико предложение на вторичке в недавно сданных домах (по сути, тех же новостройках), где часть собственников из числа купивших на котловане или спасавших свои сбережения зимой 2014-2015 гг., продает квартиры по ценам ниже, чем готовые лоты от застройщиков на первичном рынке.
В регионах закрепить успешные показатели зимних месяцев вторичному рынку пока не удалось. В апреле-июне число регистраций прав на жилые помещения по сравнению с прошлым годом практически не изменилось, а цены даже несколько снизились. Это связано с тем, что конкуренция за покупателя между вторичкой и новостройками там в самом разгаре. Если в Московском регионе многие впервые покупали квартиру в строящемся доме на фоне антикризисных предложений застройщиков в 2015-17 гг., то в большинстве региональных центров такие сделки начали совершаться лишь с возобновлением роста реальных доходов населения в последние несколько кварталов. Поэтому пока в регионах растет число регистраций ДДУ, но не увеличивается число сделок на вторичном рынке.
Дальнейшая динамика рынка зависит как от макроэкономической ситуации, так и от внутрирыночных факторов. Пик кризиса (2015-2016 гг.) рынок жилья прошел за счет удачной программы субсидирования ипотеки, снижения цены входного билета; в Москве дополнительным фактором роста стало начало освоения промзон ближнего пояса, а на рынках Санкт-Петербурга, Краснодарского края, Тюменской области - рост числа межрегиональных сделок. Восстановление рынка в 2017—-1-й половине 2018 года произошло, прежде всего, за счет снижения ипотечных ставок. Указанные выше драйверы роста рынка, де-факто, исчерпаны, так как снижать метражи квартир (и цену лота) дальше некуда, вероятность улучшения условий по ипотечным кредитам в ближайшие кварталы не так очевидна (снижение ключевой ставки ЦБ на фоне ужесточения санкций и роста геополитической нестабильности остановилось). Фактором нового этапа роста рынка может стать лишь возобновление увеличения реальных доходов населения.
Распределение активности покупателей между первичным и вторичным рынком будет зависеть от модальности реализации постепенного ухода от реализации новостроек по ДДУ. С одной стороны, часть покупателей может отреагировать на рекламные кампании застройщиков, ориентированные на то, что «дешевых новостроек на котловане больше не будет и покупать надо сейчас». С другой стороны, проблемы у заметных игроков рынка (в частности, второго по объему строящегося жилья девелопера в Московском регионе) может увести часть покупателей на вторичный рынок, где можно с меньшими рисками купить квартиру в недавно сданном доме. По состоянию на конец июня более вероятным выглядит первый вариант с повышением активности застройщиков и связанными с ней ростом числа сделок на рынке новостроек и стагнацией на вторичке. В мае-июне в разы выросло число полученных разрешений на строительство (к примеру, в январе-июне 2017 года в Москве было выдано 116 разрешений на строительство многоквартирных домов и апартаментов, а в этом году 191 аналогичных документов (несмотря на декларируемое ужесточение требований к качеству документации).
Поправки к закону о
долевом строительстве, принятые в трех чтениях в Госдуме, хотя и ужесточают ряд
аспектов операционной деятельности девелоперов, но пока не содержат точной даты
прямого запрета продажи квартир по ДДУ. Фактическое банкротство одного из
крупнейших застройщиков Московской области также пока не сказалось на
потребительской уверенности. Во всяком случае, по итогам мая спрос в Московской
области оказался на уровне апреля (несмотря на традиционное сезонное снижение
на 10-15%), а спрос в локациях, где расположены остановившиеся стройки просто
перераспределился к конкурентам.
__________________________________________________________________________
Пресс-служба ЦИАН
Комментарии (0)