«Мы танцуем, но музыка кончилась». Рынок готовится к переходу на эскроу-счета

Меньше через пять месяцев сектору жилой недвижимости предстоит начать работу с эскроу-счетами. Этот рубикон перейдут не все: спорные объекты рискуют не получить проектное финансирование. Застройщикам предстоит выполнить требования банков о прозрачности, повысить свою эффективность, либо сойти с дистанции. О перспективах рынка в новых условиях рассуждали участники конференции «Цены на взлет! Что ждет рынок недвижимости в 2019 году?», организованной ИД «Коммерсантъ».

91a83a46ddacd3358b36f7fcdd156b47.jpg

В настоящее время объем финансовых средств в долевом строительстве России оценивается на уровне 4 трлн руб. Из них 800 млрд руб. – это кредитные ресурсы банков, 400 млрд руб. – деньги самих застройщиков, 2,8 трлн руб. – деньги дольщиков. На разных стадиях готовности и реализации находятся 130 млн кв. м жилья (порядка двух миллионов квартир). Число игроков, по разным данным, составляет от трех до четырех тысяч. Наиболее развитым специалисты называют столичный рынок. Москва остается одним из немногих регионов, где сохранился объем продаж и привлечения средств граждан. Более того, 2018 год стал рекордным для города: было зафиксировано 103 000 сделки ДДУ, причем половина из них совершалась с ипотекой.

Регулятор уверяет, что в целом профессиональные участники рынка спокойно восприняли необходимость перемен. «Из 255 московских застройщиков, которые привлекают денежные средства граждан, большинство без проблем перешли на эскроу в 2018 году, – рассказал заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров. – В то же время примерно пятая часть из них не открыли счета, но они и до этого считались проблемными». Впрочем, для таких игроков рынка также предстоит проработать схему финансирования. Перспективы столичного сегмента не вызывают тревоги у чиновника: на сегодня девелоперы получили разрешения на строительство 674 объектов общей площадью более 17,5 млн кв.м; ДДУ заключены по 571 из них. По остальным денежные средства еще не привлекаются: это те застройщики, которые планировали избежать проектного финансирования.

Напомним, согласно новым правилам долевого строительства, объекты с высокой проектной готовностью и достаточным объемом привлеченных денежных средств могут избежать необходимости работы с эскроу-счетами. Однако до последнего времени Правительством РФ не были названы факторы, по которым будет определяться эта самая проектная готовность. «В любом случае, эти критерии должны быть простыми и ясными, потому что если застройщик потеряет право на привлечение средств дольщиков, мы столкнемся с новым проблемными активами», – предупреждает Александр Гончаров. При этом власти не планируют использовать зарубежный опыт поэтапного раскрытия эскроу, чтобы у застройщика была возможность снижать свою долговую нагрузку. «Наша практика показывает, что практически при 100%-ной готовности есть дома, которые не могут быть введены в эксплуатацию более 10 лет, а застройщик при этом находится в банкротстве. Сегодня я не вижу проработанных механизмов для этого», – резюмировал Александр Гончаров.

acdc50623277a4943f744cc7c6e1eb40.png

Девелопер расправил плечи

Крупные столичные застройщики действительно быстро переориентировались на новые правила игры. Так, президент АО «Лидер-Инвест» Олег Мамаев называет новое законодательство «довольно комфортным». «Мы являемся частью крупной инвестиционной структуры, управление у нас на высоком уровне, поэтому все наши капиталоемкие проекты обеспечены проектным финансированием, – объяснил он. – Строительство за счет ДДУ для нас – это избыточный уровень риска по причине колебаний рынка и серьезных изменений конкурентной среды». Попытка делать высокорискованные проекты за счет условно бесплатных денег неквалифицированных инвесторов уже привела к гибели нескольких девелоперских компаний, напомнил он. «Мы все время называем покупателей дольщиками, но по сути они являются соинвесторами в высоко рискованных проектах, хотя большинство из них не обладает необходимыми компетенциями. Так что переход рынка на работу профессиональных инвесторов – очень правильный шаг», – добавил Олег Мамаев.

Для другого крупного застройщика – концерна «КРОСТ» – эскроу тоже давно не новость. «Мы работаем с проектным финансированием с 2012 года. За это время реализованы порядка 20 капиталоемких объектов по этой схеме», – рассказала первый заместитель генерального директора концерна «КРОСТ» Марина Любельская.

Аналитики рынка также видят ситуацию довольно оптимистично. «Проектное финансирование – это хорошо для застройщиков, которые будут вынуждены вести свой бизнес более понятно и прозрачно, – уверена руководитель группы по оказанию услуг компаниям сектора недвижимости, транспорта, инфраструктуры и государственным компаниям в СНГ EY Ольга Архангельская. – Девелоперам придется расправить плечи и привести себя в порядок». С коллегой соглашается генеральный директор Cushman&Wakefield Сергей Рябокобылко. «Переход на проектное финансирование в целом очень здорОвый процесс, который другие сектора экономики уже прошли, – говорит он. – В строительной отрасли ситуация была слишком хороша: много денег и мало контроля. Любой, кто владел площадкой, мог принять решение о создании проекта собственными силами». Следствием стало появление тысяч проблемных объектов по всей России.

«Машина по выдаче кредитов»

Если ответственные игроки рынка уже осознали новую реальность, то банковский сектор, судя по всему, пока не очень понимает масштабы предстоящей работы. Эксперты подсчитали, что до 1 июля 2019 года банкам предстоит прокредитовать росийских застройщиков как минимум на 1 трлн руб. Ликвидность не является для них проблемой, ведь ЦБ подтвердил наличие необходимых средств. Притормозить рынок может неготовность самих финансовых организаций, поскольку им придется увеличить объем кредитуемых средств в 3-4 раза. Так, если предположить, что средняя кредитная линия составляет примерно 1 млрд руб., то банкам придется изучить 10 000 проектов в масштабах страны, делится нехитрыми подсчетами управляющий директор Boston Consulting Group Сергей Ишков.

По данным специалистов, рассмотрение одного кейса сейчас занимает в лучшем случае месяц, и то при условии, что девелопер предоставляет всю необходимую отчетность и финансовые модели в установленном и понятном для банка виде. Возможно, реакцией банкиров станет некая избирательность, когда в первую очередь они предпочтут обслужить «прозрачных» застройщиков. А их наберется не более 200-300 по всей стране, с остальными могут быть сложности, да и объем работы по ним увеличится. «Это потребует новых механизмов; должна заработать машина, которая будет выдавать в четыре раза больше кредитов, чем обычно, – добавляет Олег Мамаев. – Надо, чтобы у банков хватило специалистов и компетенций, а также инфраструктуры, чтобы освоить этот гигантский поток. На сегодня это большой риск, потому что завершить эту работу за оставшееся время – неочевидная задача».

Однако в банк придется идти не только девелоперу, но и еще одному участнику процесса, про которого, как кажется, все немного забыли на волне всеобщего хайпа, – это покупатель. Ведь именно от его решения расстаться с деньгами будет зависеть судьба застройщика. Пока большинство потребителей слабо представляют, что это такое проектное финансирование и почему теперь надо отдавать в банк «бесплатно». При том, что дисконт становится явно меньше, чем при схеме долевого строительства предлагал застройщик на нулевом цикле. Многие просто подумают, что это очередная жульническая схема. Нужна глобальная образовательная программа, где покупателю бы растолковали, что он платит, по сути, за безопасность своей сделки. Ведь если граждане не поверят и перестанут покупать жилье, то это «автоматически убьет систему с эскроу-счетами», предупреждает Олег Мамаев.

8f416a1df13cbf0802d5fa71379b4bb0.jpg

Как вырастут цены

Во сколько же обойдется рынку участие в традиционной схеме «покупатель – продавец» третьего профессионального участника – банка? Специалисты EY на примере среднестатистического проекта рассчитали, что средневзвешенная годовая процентная ставка для девелопера составит 7% (с последующим снижением). Такое давление на инвестиционный бюджет ей не кажется «фатальным», и даже «даст девелоперу стимул начать продавать быстрее и дешевле, чтобы закрыть дельту в получении низкой ставки по эскроу-счетам». Конечно, застройщик не захочет смириться со снижением собственной маржи, что станет предпосылкой для роста цен на 5-15% на высокомаржинальных рынках в ближайшие два года, говорит Ольга Архангельская из EY.

По данным руководителя комплекса продаж и маркетинга АО «Лидер-Инвест» Алексея Болдина, в прошлом году цены на проекты компании выросли на 3-20%, в среднем рост составил 12%. В текущем году на рынке будет действовать два разнонаправленных вектора, которые уравновесят друг друга: с одной стороны, новые подходы в строительстве будут удорожать проекты, с другой стороны, высокая конкуренция среди застройщиков приведет к снижению цен. Поэтому аналитики компании ожидают повторения прошлогоднего сценария. В целом на развитых рынках Москвы, Санкт-Петербурга, а также Московской и Ленинградской областей переход на эскроу-счета на ценах сильно не скажется, уверен Олег Мамаев. Однако в регионах ситуация принципиально другая. Если в столице цена квадратного метра достигает 200 тыс. руб. за кв. м, то в регионах – 50 тыс. руб. Только за прошлый год цены там упали примерно на 7%, да и маржа девелоперов там существенно ниже. «Не понимаю, куда там добавить 10% стоимости проектного финансирования, – недоумевает Олег Мамаев. – Увеличение цены в регионах практически остановит там рынок».

Еще более суров и точен в подсчетах директор Группы компаний «Ферро-Строй» Григорий Ваулин. По его словам, если заявленное банковское кредитование обойдется девелоперам в 6%, то с учетом повышения налога на добавленную стоимость (на 2% до 20%) и инфляции (по официальным данным – 5%), то рост в итоге составит 12%. «Кто будет его компенсировать?», – интересуется он. Желание девелоперов «поджать» маржу строительных подрядных организаций не получится. «Они уходят с рынка как класс. Нам практически не с кем строить. Они все банкроты», – констатировал Григорий Ваулин. Снизить маржинальность девелоперов можно только в столицах, в регионах ситуация патовая. «Мы все танцем, но музыку уже выключили, – образно охарактеризовал ситуацию он. – Все это приведет к тому, что не станет не только мелких, но и средних застройщиков. По опыту знаю, что в одной из областей из трехсот застройщиков только 10% были в банках. А осталось всего четыре месяца. И столько же банков, в которые можно добежать…»

Борьба за покупателя

Что же получит покупатель в результате всех предстоящих преобразований на рынке недвижимости? Марина Любельская из «КРОСТа» объясняет, что основным результатом станет закрепление новой тенденции «безусловной и безапелляционной борьбы за покупателя с точки зрения качества проектов». По ее словам, в настоящее время комфорт класс по факту становится чем-то средним между бизнес- и премиум-сегментами. И имеет соответствующие атрибуты: более проработанную и эффективную планировку с наибольшим выходом жилой площади, качественную инженерию и архитектуру, а также инфраструктурную самодостаточность жилого комплекса. «За 200 тыс. руб. за кв. м покупатель хочет иметь жилье высоко премиального класса и более того – у него есть такой выбор даже в одной локации», – говорит она. При этом эксперт отмечает, что время конкуренции только ценой прошло: «На любую низкую цену всегда найдется более низкая цена». Вместо этого она рекомендует застройщикам учиться максимально уменьшать свои расходы и издержки.

Своеобразный итог дискуссии подвел Сергей Рябокобылко, который следствием изменений правил игры видит «передел рынка» и «поиск новых точек опоры». Эксперт уверен, что в сегменте жилой недвижимости останутся те, кто умеют масштабироваться, договариваться с партнерами, развивать новые компетенции, в том числе в области управления. В этих условиях даже маленькие компании с правильной технологической платформой способны наращивать объемы и забирать часть рынка у грандов, считает он.

Людмила Изъюрова,
Москва

Комментарии